上海纪念路房地产项目提案报告.ppt

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以四海视角以四海视角我们发现我们发现SEARCH/SEARCH/市场寻位市场寻位市场寻位市场寻位项项目目寻寻位位本案区域内有本案区域内有内环线内环线、中环线中环线、明珠线明珠线三条交通枢三条交通枢纽，还有纽，还有217、52、101、942、139、川虹线等十、川虹线等十几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也比较方便；比较方便；生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板块内，住宅区域成熟度较高。

块内，住宅区域成熟度较高。

本案本案但但在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱，而在纪念路广纪路一端有一条铁路通整个街道显得比较凌乱，而在纪念路广纪路一端有一条铁路通过，使得本项目的环境和整体品质有别于板块内的其他楼盘。

过，使得本项目的环境和整体品质有别于板块内的其他楼盘。

四海市场观四海市场观住宅住宅从数据走势看，今年国从数据走势看，今年国6条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势平条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势平稳。

在经过稳。

在经过2年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。

自住年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。

自住购房的需求依然旺盛。

购房的需求依然旺盛。

连续的政策出台对房地产整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特连续的政策出台对房地产整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特别以自住为主区域来说，所受影响有限。

别以自住为主区域来说，所受影响有限。

单位单位:

万平方米万平方米随着上海产业结构的不断变化，客户的随着上海产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富，对于写字楼需求不断丰富，对于CBD区域的区域的写字楼需求逐步外延。

中小企业因规模写字楼需求逐步外延。

中小企业因规模与实力的限制，将逐步选择搬出中心区与实力的限制，将逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的中环区域内的写字楼，这择交通便利的中环区域内的写字楼，这一变化使得中环地区写字楼的第二梯队一变化使得中环地区写字楼的第二梯队日渐成型。

日渐成型。

而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势。

素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势。

四海市场观四海市场观办公办公单位单位:

平方米平方米名称位置售价明申商务广场漕宝路400号10000元/绿洲中环中心金沙江路1698弄11000元/古北光华大厦茅台路868、866号12500元/商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商铺为主：

华联、联华等一些中型超市商铺为主：

华联、联华等一些中型超市分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各类经营业态，整体环境成熟度相当高。

类经营业态，整体环境成熟度相当高。

但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，商业并不十分发达。

商业并不十分发达。

四海市场观四海市场观配套配套周边楼盘方位图周边楼盘方位图欣逸家园欣逸家园本案本案丰景湾名邸丰景湾名邸水木年华水木年华北辰佳苑北辰佳苑中环明珠中环明珠复城国际复城国际个案分析个案分析欣逸家园位于纪念路上，是位于本项目最近欣逸家园位于纪念路上，是位于本项目最近的楼盘，小区由的楼盘，小区由44幢幢15151717层的小高层组成，层的小高层组成，整体品质一般。

该项目开盘时间较早，已进入整体品质一般。

该项目开盘时间较早，已进入尾盘销售，整体威胁并不大，周边在售的新盘尾盘销售，整体威胁并不大，周边在售的新盘量较少，目前只有少量大面积尾盘单位在售。

量较少，目前只有少量大面积尾盘单位在售。

该案上半年整体成交基数较高，下半年随该案上半年整体成交基数较高，下半年随着可售量的减少，成交量开始减少。

相对的，着可售量的减少，成交量开始减少。

相对的，全年成交价格则较为平均，并未随着成交量的全年成交价格则较为平均，并未随着成交量的减少使得价格出现过大的波动。

全年成交量为减少使得价格出现过大的波动。

全年成交量为2.22.2万平方米，月度的成交价维持在万平方米，月度的成交价维持在8000-85008000-8500元元/平方米之间。

全年整体去化较好。

平方米之间。

全年整体去化较好。

欣逸家园欣逸家园单位:

平方米单位:

元/平方米个案分析个案分析丰景湾项目位于场中路和凉城路之间，物业丰景湾项目位于场中路和凉城路之间，物业形态主要由多层和小高层组成。

小区距离凉城形态主要由多层和小高层组成。

小区距离凉城公园仅几百米，公园的景观，绿化效果也十分公园仅几百米，公园的景观，绿化效果也十分明显。

大部分小高层单位被虹口区政府整体收明显。

大部分小高层单位被虹口区政府整体收购，可售量也相当有限。

购，可售量也相当有限。

作为凉城地区的一个供应量较大的在售楼作为凉城地区的一个供应量较大的在售楼盘，自盘，自0606年年66月开盘以来，除了月开盘以来，除了88月出现过一次月出现过一次成交低谷外，其他月份成交量较为平均。

成交成交低谷外，其他月份成交量较为平均。

成交价格也随成交量一样，起伏波动不大。

价格也随成交量一样，起伏波动不大。

66个月个月累计成交面积为累计成交面积为1.71.7万平方米，成交价则维持万平方米，成交价则维持在在8900-93008900-9300元元/平的区间。

平的区间。

丰景湾名丰景湾名邸邸单位:

平方米单位:

元/平方米个案分析个案分析水木年华位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，水木年华位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，东近广灵路，南临广灵四路，实际该案的是位东近广灵路，南临广灵四路，实际该案的是位于凉城板块与曲阳板块的交界处。

于凉城板块与曲阳板块的交界处。

整个小区为中型社区。

总建筑面积为整个小区为中型社区。

总建筑面积为3万多万多平方米，共由幢层左右的小高层构成，平方米，共由幢层左右的小高层构成，整体品质较为一般。

该案所处的曲阳板块西侧整体品质较为一般。

该案所处的曲阳板块西侧整体配套不如东部。

所在位置也较为僻静，整体配套不如东部。

所在位置也较为僻静，生活设施和交通出行配套一般。

但由于是处于生活设施和交通出行配套一般。

但由于是处于曲阳板块内，所处区位还是具有一定优势。

曲阳板块内，所处区位还是具有一定优势。

水木年华水木年华水木年华水木年华1111月开盘推出首批房源月开盘推出首批房源277277套，套，目前已售出目前已售出272272套，去化率高达套，去化率高达90%90%。

开盘。

开盘价格低是高销售的主要因素，该案目前成价格低是高销售的主要因素，该案目前成交均价在交均价在93329332元元/平，是目前整个曲阳板平，是目前整个曲阳板块中售价最低的楼盘之一。

块中售价最低的楼盘之一。

个案分析个案分析北辰佳苑位于虹口内中环间的曲阳板块内北辰佳苑位于虹口内中环间的曲阳板块内,其东北临甘河路，西北面中山北一路，南靠曲其东北临甘河路，西北面中山北一路，南靠曲阳公园，紧贴逸仙路高架宝山方向中山北一路阳公园，紧贴逸仙路高架宝山方向中山北一路上匝道。

轨道交通上匝道。

轨道交通33线赤峰路站和大柏树站离线赤峰路站和大柏树站离小区各约小区各约800800米左右，在距小区米左右，在距小区11公里左右设有公里左右设有在建中的轨道交通在建中的轨道交通88号线站点。

周边环境较好号线站点。

周边环境较好,区域配套相当成熟区域配套相当成熟,交通出行也较为方便。

是交通出行也较为方便。

是虹口区较有知名度得在售楼盘之一。

虹口区较有知名度得在售楼盘之一。

北辰佳苑自北辰佳苑自1010月开盘以来月开盘以来,凭借其良好得区凭借其良好得区位、成熟的配套以及较好的品质受到了市场的位、成熟的配套以及较好的品质受到了市场的普遍关注，目前累计成交面积为普遍关注，目前累计成交面积为83878387平方米，平方米，成交均价为成交均价为1228312283元元/平方米，去化较好。

平方米，去化较好。

北辰家园北辰家园个案分析个案分析位于汶水东路、广纪路的中环明珠建筑总位于汶水东路、广纪路的中环明珠建筑总面积面积100000100000平方米，整个小区由平方米，整个小区由77幢高层住幢高层住宅和宅和11幢幢3030层办公楼组成。

该案是目前离我层办公楼组成。

该案是目前离我们最近的在售写字楼们最近的在售写字楼,且产品结构类似与本且产品结构类似与本项目，因此价格对于本案具有一定参考价项目，因此价格对于本案具有一定参考价值值，同时地理位置有一定优势。

同时地理位置有一定优势。

从数据上看从数据上看,该案今年只有在该案今年只有在12781278四四个月中有成交个月中有成交,全年总计成交面积为全年总计成交面积为19071907平方米平方米,去化较缓慢去化较缓慢,成交价格也呈高开低成交价格也呈高开低走之势走之势,目前成交均价在目前成交均价在1110011100元左右元左右.中环明珠中环明珠单位:

平方米单位:

元/平方米个案分析个案分析曲阳商务中心的复城国际，整个项目包括办曲阳商务中心的复城国际，整个项目包括办公、商业、别墅和公寓产品，占地面积公、商业、别墅和公寓产品，占地面积1515万平万平方米。

方米。

其为景观办公楼橘座和智能化办公楼银座组其为景观办公楼橘座和智能化办公楼银座组成。

由知名开发商复地集团打造，无论从长远成。

由知名开发商复地集团打造，无论从长远的规划和定位包装上都体现出了一定的品质和的规划和定位包装上都体现出了一定的品质和水准，有成为未来曲阳板块标志性楼盘的潜力。

水准，有成为未来曲阳板块标志性楼盘的潜力。

开盘一个月来成交开盘一个月来成交7171套套,总计总计46114611平方米平方米,成成交均价为交均价为1481714817元元/平方米平方米.复城国际复城国际对手项目概况对手项目概况项目名称建筑面积所处地址产品形态绿化率开盘时间成交价格销售率欣逸家园21000纪念路555弄小高层39%04.128600元/95%北辰佳苑57000中山北一路1100弄小高层40%06.1112230元/36%丰景湾名邸100000华严路228弄多层、小高层25%06.57732元/60%水木年华花园33000广灵四路866号小高层39%06.119326元/平90%中环明珠20000汶水东路278号高层-04.811900元/67%复城国际10000曲阳路910号多层、高层-06.915000元/44%住住办办虹口区作为上海一个各项配虹口区作为上海一个各项配套齐全、成熟较高的区域，套齐全、成熟较高的区域，但可供销售的新盘较少，区但可供销售的新盘较少，区域供应量明显不足域供应量明显不足.单位单位:

万平方米万平方米注:

该数据统计截至到2006年12月21日以四海观点以四海观点我们认为我们认为ORIENTATION/ORIENTATION/产品定位产品定位产品定位产品定位深度认知深度认知经过以上对市场的全面分析,我们可以对本项目进行一