主力业态选址要求.ppt

主力业态选址要求.ppt

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业态对比业态业态购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店定义定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。

分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:

500-1500平米;大型综合超市:

2500-5000;超大型:

6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品产品/业态业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品零售业态零售业态（一一）业态对比购物中心购物中心百货商店百货商店超市超市专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店仓储店仓储店客户客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。

卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。

由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长零售业态零售业态（二二）物业及选址要求购物中心购物中心选址要素：

选址要素：

n区位：

区位：

1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：

车称10-30分钟3、购物人口分析n用地经济状况：

用地经济状况：

进行可获得性分析n用地物理状况：

用地物理状况：

1、用地形状：

土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：

地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：

容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况购物中心购物中心类类型型业业态态效效用用主力店主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：

有利影响：

集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：

不利影响：

租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源n功能组合：

集购物、功能组合：

集购物、餐饮、娱乐、休闲、运餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。

动、旅游、游乐于一体。

一些大型的购物中心甚一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的至包含了酒店和办公的功能。

功能。

n黄金比例：

黄金比例：

最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：

18：

30n业态组合：

主力店、业态组合：

主力店、次主力店、独立店。

次主力店、独立店。

“主力店是恒星，围绕主主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店般的次主力店、品牌店”。

选址基本要求百货商店百货商店要要素素要要求求商商圈圈城市核心商圈交通便利城市人口：

40万以上物物业业要要求求建筑楼高三层以上面积5000-20000，单层面积5000平米左右中庭面积（包含电梯井）至少500单层店面积：

15,000以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。

楼板承重450kg/停车场100个/10000合作方式合作方式免租期1年左右租赁年限1020年选址基本要求超市超市要素要素要求要求商圈商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物物业业要要求求建筑建筑最好框架结构面积面积5000-20000，单层面积5000平米左右层高层高楼层不超过三层，首层层高5.5m，二层以上层高4.5m柱距柱距8米8米为宜物业纵深物业纵深以30-50米为佳楼板承重楼板承重800kg/停车场停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式合作方式免租期1年左右租赁年限1020年世界最大的连锁零售商沃尔玛沃尔玛n美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业n1962年成立，在全球开设了年成立，在全球开设了6,600多家商场多家商场，2007年营年营业额业额3511亿美圆，居全球之冠亿美圆，居全球之冠n沃尔玛在中国沃尔玛在中国1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店山姆会员商店，至今已在，至今已在40个城市开设了个城市开设了104家商场。

含家商场。

含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态n经营理念经营理念从从“天天平价，始终如一天天平价，始终如一”到到“优质低价优质低价”；“一站式一站式”购物新概念；购物新概念；会员制；会员制；严格的成本控制体系严格的成本控制体系家乐福家乐福n大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团国际化零售连锁集团n成立于成立于1959年，现拥有年，现拥有11,000多家营运零售单位，业多家营运零售单位，业务范围遍及务范围遍及30个国家和地区个国家和地区n家乐福在中国家乐福在中国1995年进入中国年进入中国，已进入了中国，已进入了中国25个城市，开设了个城市，开设了109家大型超市家大型超市n经营理念经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；大消费者提供日常生活所需的各类消费品；“开心购物家乐福开心购物家乐福”；“一站式购物一站式购物”泰国正大集团旗下企业易初莲花易初莲花n泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业n泰籍华人谢易初创办泰籍华人谢易初创办n易初莲花在中国易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心多家购物中心n经营理念经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物；品种齐全、天天低价、一站式购物；做做“中国最值得信赖的零售商之一中国最值得信赖的零售商之一”n品牌诉求品牌诉求“莲花莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥业的共同发展祥；为避讳，更名为为避讳，更名为“卜蜂莲花卜蜂莲花”人人乐人人乐n大型连锁商业企业、中国连锁大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国强、中国500强强n1996年年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家个城市拥有大型门店、社区超市近百家n经营理念经营理念为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；大、平、鲜、全大、平、鲜、全精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）核心价值观）华润万家华润万家n国有控股企业集团国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品华润（集团）旗下零售连锁企业品牌牌n主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态n截止截止2007年年12月，华润万家在全国拥有门店月，华润万家在全国拥有门店2450家家，2007年销售额突破年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位亿元，蝉联中国连锁超市第一位n经营理念经营理念时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利n发展战略发展战略全国发展、区域领先、多业态协同全国发展、区域领先、多业态协同北京华联北京华联n中国规模最大的大型连锁商业集团之一中国规模最大的大型连锁商业集团之一北京华北京华联集团旗下企业联集团旗下企业n成立于成立于1996年年6月月，现有，现有60余家门店余家门店n主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品n经营理念经营理念以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用供应商、合作伙伴的真诚和信用选址要求沃尔玛沃尔玛家乐福家乐福易初莲花易初莲花商圈区位商圈区位1.5公里范围10万以上，2公里12-15万临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物物业业要要求求面积面积15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万4万平方米2万平米左右建筑物建筑物纵深40-50米米以上；临街面大于70米米长宽比例10：

7或10：

6临街面不少于8080米、矩形或梯形地块米、矩形或梯形地块层高层高5米米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距柱距8-9米米10.8*10.8楼板承重楼板承重卖场800kg/平米,后仓冷库10001200停车场停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400600车位（上海,北京,广州）150300车位（其他）;6001000自行车位相关配套相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。

如有地下室，必有货梯直达供水200250吨/天;供气排水通道通风发电机消防环保其他其他2个主出入口；外立面广告3个；广场个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：

高炮2个；门头2个合作方式合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年30年）超市超市选址要求超市超市人人乐人人乐华润万家华润万家北京华联（大型综超）北京华联（大型综超）商圈区位商圈区位一二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区;位于城市主干道、十字路口A、城市规模：

、城市规模：

省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上B、商圈要求：

、商圈要求：

一级商圈：

密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：

3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上三级商圈：

3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；C、3公里内竞争对手不超过2家。

物物业业要要求求面积及楼层面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共