万科VMO案例分析.ppt

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万科VMO案例分析基本属性区域属性万科VMO选取落地于后世博南滨江热地，紧邻8号线，与人民广场、淮海中路、徐家汇等商圈无缝对接，形成了都市半小时商务圈【区域位置】33km人民广场17.5km海港新城浦东国际机场虹桥机场21km碧海金沙30km7km1、位于闵行区浦江镇2、距人民广场17.5公里3、距离世博会址11公里4、至虹桥机场21公里5、浦东国际机场33公里6、处于人民广场、世博会址等上海黄金轴线上城市森林漕河泾高科园三林生态城世博会预留地浦江镇中心开发区美国环球主题公园紫竹园（大学城）生态别墅后世博价值板块世博园区内的场馆建筑有20将作为永久性建筑保留下来，其他的临时场馆将逐步拆除，并对场地的功能进行新的规划。

其中，中国馆、主题馆、演艺中心、公共活动中心已经确定将在世博会结束后永久保留下来。

其中，演艺中心将成为旅游和演出场所，公共活动中心将成为国际会议中心，中国馆和主题馆将与会议中心一起成为国际会展中心。

整个世博园区也将建成以国际贸易为主，辅以会议展览、文化交流、旅游休闲等多项功能的标志性中心城区。

区域属性轨道交通：

临近8号线芦恒路站公共交通：

公交闵行12路、浦江4路，万科班车【交通属性】后世博价值板块北面：

芦恒路江桦路和芦恒路均未拓宽，目前周边环境较差，主力通路靠浦锦路由南向北导入属于新浦江城的内陆区，东面有华侨城商业项目规划竞争。

南面：

江桦路东面：

浦锦路区域属性周边产业区密集，导入人口高素质、高收入、高品位、高消费力、需求多样【产业环境】莘庄工业区闵行工业区紫竹科学园区吴泾工业区闵行经济开发区漕河泾高科技园区康桥工业区辐射世博会址辐射两大机场30分钟辐射区域辐射七个产业区产业区产业规划代表企业入驻企业数量莘庄工业区微电子通讯、机械及汽车零部件、新材料及精细化工等三大支柱行业法国恩格尔公司、奥特斯、申沃客车、大金空调、三菱电梯2550多家紫竹科学园区电路研发与生产、软件开发、光通讯、新材料及生物医药技术英特尔、微创软件、和勤软件、上海雅马哈建设摩托车销售有限公司、花王研究开发中心有限公司、日清100多家吴泾工业区钢铁、燃气、化工原料上海焦化有限公司、华谊集团闵行经济开发区机电产业，医药、医疗产业，以食品、饮料为代表的轻工产业可口可乐装瓶厂、圣戈班磨料磨具厂、西门子开关、吉田拉链、伊利、恒瑞制药、强生中国、ABB电机、格力高200多家漕河泾高科技园区微电子、信息通讯、封装软件、新材料等四大产业英业达、英华达20多家闵东工业区高科技软件、先进制造业和IT产业必翔科技、斯图尔特、爱登堡、万达信息、亚太神通计算机、通用卫星导航20多个康桥工业区汽车组装和配件、新型建材、电子电器、医药化工、服装鞋业美国通用、福特汽车公司、英国皮尔金顿公司，法国施奈德集团，德国大众公司、中国一汽、东风汽车1500多个区域属性周边社区较为成熟，普通的餐饮娱乐，消费购物基本可以满足【生活机能】产品分析基本资料：

产品分析万科VMO项目总建筑面积88762平方米，本地块为中粮拿地，万科定位并营销，代理商分销的运作模式进行【项目简介】开盘:

2010-12-11竣工:

2011-12-31物业管理公司:

万科物业建筑单位:

上海第五建筑公司代理商:

全佳房产景观设计单位:

美国JWDA,凤环境建筑设计单位:

马达思班整合推广公司:

朗意企划万科VMO是由万科集团在上海的首个商业办公项目，坐落于闵行区浦锦路与江梅路交汇处，出行交通便捷，与上海主要商业中心形成半小时商务圈，并且临近轨道交通8号线芦恒路站。

万科VMO项目总建筑面积88762平方米，三面围合着近5万平方米的绿化公园，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境。

项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成。

占地面积:

90650建筑面积:

88762容积率:

1.50；绿化率:

30%建筑类型:

独栋别墅,双拼建筑类型:

独栋别墅,双拼物业费:

16.8元/月/平米车位配比停车位571个基本资料：

简介：

产品分析环境优雅，整体设计独具匠心，产品线种类丰富，采用人车分流使园区环境更加怡人【项目规划】独栋办公双拼办公花园广场景观花园万科VMO项目总建筑面积88762平方米，三面围合着近5万平方米的绿化公园，创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境。

项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成。

别墅型办公3-4层，多层标准办公为5层别墅型办公30套，多层标准办公297套花园广场地上6层，每栋商务别墅的面积为-平米，每套赠送250-750平米的采光地下室，且每位别墅业主均可独立使用3-6个停车位。

万科VMO“花园广场”由3栋5层办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积2100-3000平米，主力户型50-150平米，企业可根据自身需求自由选择。

项目采用人车分流设计，内部道路仅限消防使用，车库入口考虑交通便利性，主入口设于芦恒路，次入口设于浦锦路。

产品分析独栋建面900-1500平方米,附赠地下室及户外私属花园，总价2700万-3800万（目前仅剩一栋）【户型分析独栋】1F：

2652F：

2763F：

2404F：

205地下室：

449外立面入口处采光天井附赠私属花园产品分析商务独栋：

1435地下室：

4491F：

2652F：

2763F：

2404F：

205屋顶优点n采光地下室，层高可达5.1米，可随企业需求增加隔层。

n开阔大气，大尺度通透办公间，可自由分隔。

n超大面积屋顶花园，将空间、绿化、建筑巧妙结合。

【户型分析独栋】产品分析【户型分析】解析双拼1F：

2652F：

1763F：

153地下室：

100200双拼建面694-794平方米,附赠地下室及户外私属花园（目前已售完）产品分析【项目简介】商务双拼：

694-794地下室：

100-2001F：

2652F：

1763F：

153隔层优点n大面积高采光地下室，最大限度增加使用空间。

n大尺度办公间，分隔灵活、布局自由。

n超大面积屋顶花园，将空间、绿化、建筑巧妙结合。

屋顶产品分析标准层2100-3000平方米，可分割式产权，整层购买，打通使用【户型分析花园广场】1F层高4.2米；2F5F层高3.7米项目主力户型为70-170灵动空间，实属市面上优势稀缺的办公户型。

标准层2100-3000平方米，企业可根据自身需求自由选择。

项目更有双层挑高入室大堂，令入驻企业荣耀不彰自显。

产品分析【户型分析花园广场】产品分析【户型分析花园广场内景照片】产品分析【建筑细节】结构：

现浇钢筋混凝土框架结构外立面：

玻璃幕墙+玻璃砖（意大利进口，类似于意大利教堂的用材，目前该国品牌塞维斯SEVES在国内知名度较响）多层简装交付：

VRV空调预装到位，主机统一放于屋顶，架空地板，公共走道为地砖电梯：

通力电梯（别墅一部，多层2客1货），另设内置和外置楼梯产品分析【建筑细节】万科VMO独栋及双拼屋顶均预覆盖优质土壤及草皮，可自行DIY花园或其它，如上图的蒙古包，地下室可使用玻璃封顶，附赠的露台可按要求自行封闭使用。

大体量的地下室开挖和高附送价值，地下室最高处可达5.1米，露台可封闭，屋顶预设土层及草皮产品分析【户型分析】万科VMO整盘产品配比名称主力面积m2套数套数占比万科VMO独栋900-1500164.9%双拼641-767144.3%多层50-18029790.8%合计327100%万科VMO一期产品配比名称开盘时间主力面积m2套数套数占比万科VMO（一期）2010.12.11独栋1415-143754.5%双拼655-76787.3%多层54-317主力：

64-1869788.2%合计110100%万科VMO二期产品配比名称开盘时间主力面积m2套数套数占比万科VMO（二期）2010.5.21独栋1282-143765.5%双拼656-78565.5%多层55-264主力：

65-1889689%合计110100%n多层办公产品为小户型分割，其中64-188平米户型为主力户型，面积段选择多，分割自由。

满足自主创业、小型公司办公需求的同时，也可整层购买，满足大中型公司需求。

n总部基地式的商务独栋和双拼，打差异化牌，满足企业独自置业的需求，为产品中的亮点。

人车分流设计，地下车库10万元一个，租金500元月，此外提供洗车服务，园区内业主洗车持卡优惠，其它访客正价产品分析【车库】产品分析【景观】秋之轴流水景道5万方生态公园花语景观花语景观水之轴春之轴5万方生态公园颇具前卫、大胆的外立面设计及日式景观运用，近9万的建筑面积，其中5万为绿色生态公园，且不对外开放产品分析【景观细节】产品分析【物业服务】万科VMO物业费用较为昂贵，但服务项目除一般的门卫安保、卫生清扫等增加了园区初级火灾专业应急分队，均由在职保安充任，此外落叶时节地面树叶非常少，保洁人员非常用心，笔者市调从河道较窄的地方进入园区，10分钟内有保安过来沟通，因准备充分得以继续拍照，说明园区保安监视力度较强。

物业费：

别墅9.8元/*月，多层16.8元/*月产品分析【配套设施】健身房需办卡消费；员工餐厅目前仅提供午餐，伙食标准为10-20元；游泳池为三道泳池，仅供园区持商务卡人士使用，另外园区拥有班车，2元驳至8号线地铁站健身房餐厅游泳池游泳池休息区产品分析【售楼处】产品分析【样板房】营销表现营销表现【广告】【广告】营销表现【广告】营销表现【销售状况】万科VMO供求分析名称主力面积m2供应销售万科VMO独栋900-15001615双拼641-7671414多层50-180297295合计327324lllll对外报价：

独栋38000元/（只算地上建筑面积）双拼30000元/（只算地上建筑面积）多层20000元/实际成交：

独栋和双拼都在1950021500元（地下室+地上建筑面积）其销售合同上的单价是按总价除以（地上+地下）总建筑面积为准VMO抓住后世博效应，弱化了原本不利的区位，而从去年底延续至今的房产政策调控风暴，更多的关注点涌向商办类产品，从而催生了这类低密度、生态智能的商务别墅，这类新型产品的热销营销表现业务员反馈1,承重的数据我这边没有，案场同仁都不知道，我们是钢结构的，关于承重的问题我要找领导问下工程师。

晚点给你答复。

2.关于政策的话，我建议你公司注册在经济开发区，然后在我们这办公，经济开发区的政策优惠什么的要好的多。

3.首付的话，这边你分期不可以，要首付50%的。

4.自带律师来有什么补充协议的话，你们确定了要购买我们的房子，然后来这有什么事情我们可以商量，没什么问题的。

5,31号的建筑面积是1293.93.单价是26718.16.总价是34571429.这个是表价，你们如何确定要定的时候，我们具体的折扣和价格再谈，有什么疑问你也可以随时打我电话。

刘言峰：

135857050102012年12月13日笔者市调后，临行前对其收尾的业务员总结了若干问题，14日晚间邮件回复如下Theend谢谢