中央城2014年营销方案.ppt

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120120144年年XXXXXXXX营销策略报告营销策略报告22报告报告报告报告思路思路宏观政策宏观政策宏观政策宏观政策2012012012014444年竞争格局年竞争格局年竞争格局年竞争格局本体梳理本体梳理本体梳理本体梳理目标下的问题目标下的问题目标下的问题目标下的问题解决方法解决方法解决方法解决方法333宏宏观政策观政策1经济环境2012年经历经济衰退后，2013年正重新复苏，投资需求逐渐增加拉动资本重新活跃n从PMI走势上看，经历了去年经济萧条状况之后PMI指数已经从去年低于50%的状态上重新回归至目前50%警戒线以上的水平，经济整体呈现出了明显的复苏迹象。

n从金融方面，2012年新增贷款较比2011年有了明显的增加，在经济回归上升通道的情况下，投资需求有望继续增加。

行业政策环境2013年中央继续保持对房地产的调控，新国五条继续强化调控力度进一步严控抑制需求控制价格干预供应结构2011年1月-2月政策以新国八条为代表，对一二线城市购房实施限制，压制购房需求2011年3月-5月政策以“一户一价”和重点城市制定房价上涨控制目标为主，抑制价格上涨2011年6月-8月重点保证保障房的建设投资和顺利施工，逐步推动住房双轨供给制度改革2011年8月至2012年5月政策较少，党和国家重大会议不断强化维持严控的信号2012年6月保证土地利用率，限制别墅和低密度集合住宅开发，通过政策措施干预市场产品供应结构新“国八条”2011.1.27商品房销售明码标价规定2011.3.16重庆、上海两地开征房产税2011.1.28银监会：

继续实施差别化房贷政策2011.1.18国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知2011.3.30国家发展改革委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知2011.5.12关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知2011.6.1关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知2011.6.21关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知2011.7.11五大限购标准2011.8.182011.10.182011.12.5十七届六中全会中央经济工作会议保障房建设维持基调2012.3.14温家宝两会表态：

房价远没回到合理价位调控不能放松2012.6.21限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录（2012年本）即日颁布实施，住宅项目容积率不得低于1.02012年中央经济工作会议2012.12.122012年下半年基本上没有政策措施出台2013年新国五条继续强化调控力度2013.2.26国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知十八大之后的城镇化发展导向十八大之后的城镇化发展导向n“人世间的一切幸福都需要靠辛勤的劳动来创造”，产业兴国，实业兴国，是新一届领导集体的发展共识。

n工业化、城镇化和农业现代化，三位一体的发展方针是今后国家中期指导方针。

n综上分析，工业发展支撑下的城镇化发展是中国未来10-20年发展的主要形式和发展内容。

极力倡导的中国梦中国梦成为未来主旋律的主题词，新型城市化成为中国梦的发展承载和发展过程实现伟大复兴就是中华民族近代以来最伟大梦想，而且满怀信心地表示这个梦想“一定能实现”。

习近平强调实现全面建成小康社会、建成富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的奋斗目标，实现中华民族伟大复兴的中国梦，就是要实现国家富强、民族振兴、人民幸福。

中国梦的诠释综合国力进一步跃升的“实力特征”社会和谐进一步提升的“幸福特征”中华文明在复兴中进一步演进的“文明特征”促进人全面发展的“价值特征”中国梦的时代特征城市化进程是国家中长期发展的战略目标，房地产行业是其重要内容政策环境稳定，房地产短期维持成交活跃价格基本平稳的格局国五条出台不改变整体政策环境，行业发展将延续当前势头宏观调控政策999竞竞争格局争格局22013年1月-2013年12月滕州市商品住宅成交套数统计（单位：

套）数字楼市2012年12月-2013年12月滕州市商品住宅成交面积统计（单位：

万）2012年12月-2013年12月滕州市商品住宅成交均价走势图（单位：

元/）竞争项目滕州地产板块划分划分原则根据城市不同区域环境/交通/配套资源条件的不同及各区域综合发展水平，结合城区居民的居住习惯、生活理念以及区域板块未来发展潜力，将滕州市房地产市场划分为城东、城西、城南、城北、城中板块五大板块。

板块板块四至板块特点城中西起平行路，东至荆河南起荆河，北至学院路老城区、成熟完善的配套，交通方便，传统居住区城东塔寺路至龙泉路以东环境较好、未来居住区城北学院路以北，平行路以东，龙泉路以西新市政府片区、高档居住区城西平行路以西环境较差，浓重的商贸氛围城南荆河以南，平行路以东，龙泉路以西工业园区，配套较差板块分布图各版块主要竞争楼盘城北版块（西起平行路，东至龙泉路，南起学院路，北至红荷大道。

）板块特点：

北部区域内有北辛路、大同北路、善国北路、塔寺北路、新华街等道路，区域交通条件好；区域西部长途汽车站周边商贸业较为发达，但环境混杂，区域认同程度较低。

区域东部为滕州新政务中心，发展潜力大，现阶段已成为滕州居民认可的高档住宅分布区域，供应量巨大。

重点竞品：

伦达星尚城滕商奥体花园伦达伦达星尚城星尚城项目地址：

善国路与北辛路交汇处路西项目地址：

善国路与北辛路交汇处路西开发商：

上海伦达集团滕州伦达置业开发商：

上海伦达集团滕州伦达置业物业类型：

高档住宅（小高层、高层）、物业类型：

高档住宅（小高层、高层）、LOFTSOHOLOFTSOHO公寓、甲公寓、甲AA写字楼、写字楼、四星级酒店四星级酒店、大型商场、风情商业街、大型商场、风情商业街、五星级会所、五星级会所物业公司：

狮城怡安（新加坡）物业公司：

狮城怡安（新加坡）交通情况：

处在善国北路和北辛路两大北部主干道交汇处，西边紧邻滕州长途汽车站，交通情况：

处在善国北路和北辛路两大北部主干道交汇处，西边紧邻滕州长途汽车站，经过的公交线路有经过的公交线路有66路路/9/9路路/13/13路路/K106/K106路路销售电话：

销售电话：

5986888598699959868885986999占地面积：

占地面积：

1919万万总体量：

总体量：

7070万万景观绿化：

景观绿化：

36%36%绿化率绿化率容积率容积率2.82.8停车方式：

地下车位停车方式：

地下车位住宅产品面积区间：

住宅产品面积区间：

9595-248-248，主力为，主力为9595两室两厅、两室两厅、139139三室两厅三室两厅销售价格：

成交均价销售价格：

成交均价53005300元元/开盘和销售情况：

开盘和销售情况：

20132013年年88月月88号已开盘，至今销售约号已开盘，至今销售约400400套套优惠政策：

开盘前入会时交优惠政策：

开盘前入会时交1010万抵万抵2020万，万，2020万抵万抵4040万；现在万；现在1010万抵万抵1616万万房源销控：

推售房源销控：

推售8#8#楼、楼、12#12#楼，楼，9595和和139139的主力产品的主力产品楼层价差：

楼层价差：

20-7020-70元不等元不等配套情况：

长途汽车站、伦达国贸城、市政府及市政广场社区幼儿园、新实验小学、配套情况：

长途汽车站、伦达国贸城、市政府及市政广场社区幼儿园、新实验小学、育才中学、滕北中学育才中学、滕北中学优势优势/卖点：

卖点：

11、社区规模大，交通出行便利。

、社区规模大，交通出行便利。

22、社区配套涵盖星级酒店、会所、社区商街等业态，方便生活。

、社区配套涵盖星级酒店、会所、社区商街等业态，方便生活。

33、项目定位为滕州高档品质住宅，硬件配置和内外装较好，单元入口为酒店式大堂。

、项目定位为滕州高档品质住宅，硬件配置和内外装较好，单元入口为酒店式大堂。

44、前几年伦达国贸城的大力宣传和顺利进入运营带来的市民对上海伦达开发商品牌、前几年伦达国贸城的大力宣传和顺利进入运营带来的市民对上海伦达开发商品牌的认可度较高。

的认可度较高。

劣势劣势/不足：

不足：

11、项目处于滕州未来的发展规划区域，目前基础设施更多的配套设施正在日趋完善。

、项目处于滕州未来的发展规划区域，目前基础设施更多的配套设施正在日趋完善。

22、65006500元元/的开盘价格远超滕州当时住宅市场均价，导致前期会员中相当一部分退的开盘价格远超滕州当时住宅市场均价，导致前期会员中相当一部分退会，且给市场留下了价格虚高的不良印象。

会，且给市场留下了价格虚高的不良印象。

滕商滕商奥体花园奥体花园项目地址：

北辛路奥体中心东临项目地址：

北辛路奥体中心东临开发商：

滕商投资有限公司（本地较有影响的民营企业家联合入股）开发商：

滕商投资有限公司（本地较有影响的民营企业家联合入股）项目类型：

高档高层住宅、城市综合体（红星美凯龙确定入驻，已开始招商）项目类型：

高档高层住宅、城市综合体（红星美凯龙确定入驻，已开始招商）交通情况：

邻北辛路东段和龙泉北路，公交线路交通情况：

邻北辛路东段和龙泉北路，公交线路99路路/20/20路路/K106/K106路路/K109/K109路路销售电话：

销售电话：

50236665023666占地面积：

占地面积：

1616万万景观绿化：

景观绿化：

35%35%绿化率绿化率容积率：

容积率：

3.53.5总体量：

总体量：

7373万（商业为主体，万（商业为主体，3030万万“星河湾星河湾”理念的高端住宅）理念的高端住宅）住宅产品面积区间：

住宅产品面积区间：

9090-250-250，主力为，主力为138138的三室两厅两卫（客厅及两室向阳，南北通透）的三室两厅两卫（客厅及两室向阳，南北通透）开盘及销售情况：

未开盘开盘及销售情况：

未开盘当前政策：

交当前政策：

交2020万定房定价万定房定价配套情况：

内含高端幼儿园、五星级酒店、星级会所、露天游泳湖和室内游泳；周围有奥体配套情况：

内含高端幼儿园、五星级酒店、星级会所、露天游泳湖和室内游泳；周围有奥体中心、市政广场、新实验小学、新一中、京福高速及规划中北辛公园。

中心、市政广场、新实验小学、新一中、京福高速及规划中北辛公园。

优势优势/卖点：

卖点：

11、项目位于滕州市城东北，是城市重点发展方向。

、项目位于滕州市城东北，是城市重点发展方向。

22、红星美凯龙家居广场入住，拉动楼盘增长潜力。

、红星美凯龙家居广场入住，拉动楼盘增长潜力。

33、紧邻奥体中心，环境好。

、紧邻奥体中心，环境好。

44、地中海建筑风格有艺术感、比较吸引人。

、地中海建筑风格有艺术感、比较吸引人。

55、户型较有竞争力，高层、户型较有竞争力，高层138138的三室两厅两卫的主力户型两室和客厅均向阳，南北通的三室两厅两卫的主力户型两室和客厅均向阳，南北通透。

透。

劣势劣势/不足：

不足：

11、所处位置较偏，临近城郊。

、所处位置较偏，临近城郊。

22、距离市中心传统商业购物区和娱乐区较远。

、距离市中心传统商业购物区和娱乐区较远。

33、目前项目周边生活配套尚不完善。

、目前项目周边生活配套尚不完善。

44、在滕州当前、在滕州当前“大盘时代大盘时代”，社区规模一般。

，社区规模一般。

城东版块（西起塔寺路，东至龙泉路以东。

）板块特点：

区域内居住较为成熟，沿荆河区改造力度较大，未来居住潜力较大，是城市居住发展的主流方向之一。

滕州城市发展规划2006-2020提出中心城区“北进、东扩、南填、西控、中优”的发展策略，将东部确定为住宅发展主线，预计随着规划的实施，东部将逐渐发展成为房地产发展热点区域。

重点楼盘：

亿丰和家园人和蓝湾亿丰亿丰和家园和家园项目地址：

学院路与科圣路交汇处项目地址：

学院路与科圣路交汇处项目类型：

高档住宅（项目类型：

高档住宅（1717栋高层、小高层和多层花园房子组成）商铺、写字楼栋高层、小高层和多层花园房子组成）商铺、写字楼开发商：

滕州亿丰房地产综合开发公司开发商：

滕州亿丰房地产综合开发公司交通情况：

紧靠学院东路，公交线路有交通情况：

紧靠学院东路，公交线路有K107K107、22、33、1111、2222、2626路路销售电话：

销售电话：

525966