一线开发商产品线研究part1.ppt

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1全国著名房企产品系细化调研报告2序言：

2012年全国百强房企排行榜2012年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2012中国房地产上市公司测评在上海环球金融中心发布了2012中国房地产上市公司测评研究报告及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单。

万科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳，华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地位列十强。

现从百强排行榜中抽取代表性房企做产品系细化调研。

名次企业简称企业代码1万科000002.SZ2恒大地产03333.HK3中国海外发展00688.HK4保利地产600048.SH5华润置地01109.HK6龙湖地产00960.HK7碧桂园02007.HK8世茂房地产00813.HK9富力地产02777.HK10金地集团600383.SH.3调研对象45保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品线的研发。

保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群对人文雅居的需求。

将自有文化资源与地产优势有机结合,使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点，保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。

同时，涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系、罗兰香谷系、海上五月花系多元化优质住宅物业的先进创新格局也逐渐成型，在全国打造了70余个社区，为超过20万户家庭提供和美之家。

保利住宅品牌细分6产品定位产品定位产品类别产品类别产品内涵产品内涵保利住宅四大类别品牌细分7类别品牌保利舒居保利珍品保利山水保利尊享档次中档中高档高档高档目标人群城市中产阶级希望住在城市中心区域、家庭收入较高的人群追求社会认同和健康休闲生活、家庭收入较高的人群已获得成功的峰层人士核心利益城郊结合处或旧城区的舒适公寓式住宅城市中心区域的珍品公寓住宅临山或亲水的高档住宅拥有稀缺资源的高档典藏住宅保利住宅四大类别品牌细分在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。

保利地产通过对目标客户群体务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。

保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行了研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的价值诉求进行了研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。

的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。

8保利住宅项目品牌细分9产品系鉴赏10花园系：

让和谐之美盛放这是在中心城市主要生活区域，本着以人为本的开发理念，以“自然、和谐、舒适”为原则，以尊重地域特性和文脉为指导思想，营造生态人文社区，创建花园式的健康人居，缔造高品质的完美生活。

石家庄保利花园代表案例楼盘名称楼盘名称石家庄保利花园石家庄保利花园物业地址物业地址长安区体育北大街与丰收路交口东北角长安区体育北大街与丰收路交口东北角面积区间面积区间二居室二居室8790平米、三居室平米、三居室110-131平米、四居室平米、四居室161-163平米平米建筑类型建筑类型板塔结合板塔结合高层高层环线环线一环至二环一环至二环物业类别物业类别住宅、综合体住宅、综合体占地面积占地面积540270建筑面积建筑面积1300000绿化率绿化率35%容积率容积率3.0项目简介项目简介石家庄保利花园项目位于石家庄市长安区，体育大街以东，丰收路以石家庄保利花园项目位于石家庄市长安区，体育大街以东，丰收路以北、北二环以南、规划路以西，东侧临近建华大街，西侧为体育大街。

北、北二环以南、规划路以西，东侧临近建华大街，西侧为体育大街。

共规划建设有共规划建设有9栋高层，户型涵盖了一居到四居，栋高层，户型涵盖了一居到四居，面积区间面积区间60至至155，以两居三居为主。

本案涵盖住宅、写字楼、商业街、大型购，以两居三居为主。

本案涵盖住宅、写字楼、商业街、大型购物中心等产品类型，并配建两所国际双语幼儿园、一所小学、一家高物中心等产品类型，并配建两所国际双语幼儿园、一所小学、一家高档体育会所，配套完善，是一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、档体育会所，配套完善，是一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化、教育为一体的大型综合性多功能宜居社区。

文化、教育为一体的大型综合性多功能宜居社区。

11心语系：

时代生活，心之向往保利心语系列，项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求，为住宅提供自然、舒适的居住环境，以唯美生态园林与精致典雅的建筑，为渴望美好的人们展开一幅结庐在人境而无车马喧嚣的写意生活画卷。

沈阳保利心语花园代表案例楼盘名称楼盘名称沈阳保利心语花园沈阳保利心语花园物业地址物业地址铁西区重工街熊家岗路铁西区重工街熊家岗路28号号（铁西体育场旁铁西体育场旁）面积区间面积区间一居室一居室4356、两居室、两居室6396.06、三居室、三居室91135、四居室、四居室164.16170.72、五居室、五居室187.92193.05建筑类型建筑类型小高层、多层小高层、多层环线环线二至三环间二至三环间物业类别物业类别住宅、综合体住宅、综合体占地面积占地面积320000（一、二期）（一、二期）总户数总户数6200户户建筑面积建筑面积64万（一、二、三期）万（一、二、三期）绿化率绿化率39%容积率容积率2.2项目简介项目简介保利心语花园位于铁西区重工街熊家岗路，毗邻保利心语花园位于铁西区重工街熊家岗路，毗邻“五馆一场五馆一场”与铁西森与铁西森林公园，素有林公园，素有“风景主义美宅风景主义美宅”、“铁西品质第一盘铁西品质第一盘”之称。

之称。

2011年年以逾以逾10亿元的佳绩位居铁西楼市亿元的佳绩位居铁西楼市“三冠王三冠王”。

项目占地项目占地32万，建筑面积万，建筑面积64万，住宅分为小高层与多层，面积区万，住宅分为小高层与多层，面积区间为间为43-135。

人性化的设计、多样的户型户型满足不同群体的居住。

人性化的设计、多样的户型户型满足不同群体的居住享受。

自配的享受。

自配的2200的业主会所、的业主会所、3400的小哈津幼儿园、近的小哈津幼儿园、近10万平万平方米的商业配套，以及周边发达的路网与公交系统，更是为业主的生活方米的商业配套，以及周边发达的路网与公交系统，更是为业主的生活提供更多便利。

提供更多便利。

12香槟系：

法式风情，高贵典雅法式风情，高贵典雅，是都市主流生活中心的一颗璀璨明珠，流淌着香槟般的高贵典雅与动人气质，专为满足享受高端品位生活而存在。

这系列设计大气、舒适，贴合人的需求，让居家生活更富生活情趣。

代表案例楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称南京保利香槟国际南京保利香槟国际南京保利香槟国际南京保利香槟国际物业地址物业地址建邺区金沙江东街与庐山路交界西南角建邺区金沙江东街与庐山路交界西南角面积区间面积区间两居室两居室115120、三居室、三居室120、四居室、四居室150200、五居、五居187.92193.05建筑类型建筑类型高层高层环线环线河西河西物业类别物业类别普通住宅普通住宅占地面积占地面积95804.6总户数总户数1353户户建筑面积建筑面积264243绿化率绿化率36%容积率容积率2.2项目简介项目简介保利香槟国际位于南京市保利香槟国际位于南京市CBD河西核心区域河西核心区域建邺区金沙江东街与庐山建邺区金沙江东街与庐山路交汇口，毗邻地铁二号线雨润大街站。

项目总建筑面积约路交汇口，毗邻地铁二号线雨润大街站。

项目总建筑面积约210000，以，以21栋栋18层高层板楼，舒适宽敞三房四房为主。

保利香槟国际与和河西层高层板楼，舒适宽敞三房四房为主。

保利香槟国际与和河西CBD共享滨江自然环境，不仅如此，保利地产还斥重金打造近共享滨江自然环境，不仅如此，保利地产还斥重金打造近30000滨河公园，滨河公园，引入滨河长廊，筑成保利香槟国际的独特风景。

引入滨河长廊，筑成保利香槟国际的独特风景。

保利地产将纯然天成的优雅气质藉由保利地产将纯然天成的优雅气质藉由“香槟香槟”产品系从广州带到北京，产品系从广州带到北京，沿袭至上海，现将其奉献至南京河西，力求塑造一座优雅与艺术相栖，繁华沿袭至上海，现将其奉献至南京河西，力求塑造一座优雅与艺术相栖，繁华与自然共生的和谐之城。

保利地产依势造景、倚水成湾，以雕琢艺术的态度与自然共生的和谐之城。

保利地产依势造景、倚水成湾，以雕琢艺术的态度精心造景造就大于精心造景造就大于35%的整体绿化率。

在优雅生态的围合内，将源起巴黎的整体绿化率。

在优雅生态的围合内，将源起巴黎的的ARTDECO装饰主义精神融入精工铸造，充分体现了优雅、经典和国际装饰主义精神融入精工铸造，充分体现了优雅、经典和国际化的建筑风情。

化的建筑风情。

南京保利香槟国际13公馆系：

贵胄气质，领袖府邸这是城市最精彩的部分，汇聚稀缺的自然和人文居住资源，尊贵非凡的顶级圈层文化，保值增值性超强的完美投资居于保利公馆系列，荣耀与地位已然不彰自显。

代表案例楼盘名称楼盘名称武汉保利中央公馆武汉保利中央公馆物业地址物业地址洪山区丁字桥南路与武梁路交汇处洪山区丁字桥南路与武梁路交汇处面积区间面积区间两居室两居室8890、三居室、三居室95126、四居室、四居室125155、别墅、别墅240270建筑类型建筑类型联排联排,多层多层,高层高层环线环线二三环间二三环间物业类别物业类别普通住宅普通住宅,别墅别墅占地面积占地面积19.8万万总户数总户数6199户户建筑面积建筑面积66万万绿化率绿化率35%容积率容积率3.025项目简介项目简介保利中央公馆位于武昌南湖核心区位，项目规划净用地面积约保利中央公馆位于武昌南湖核心区位，项目规划净用地面积约19.8万万平米，总建筑面积约平米，总建筑面积约66万平米，容积率万平米，容积率3.025，其中住宅部分总建筑面积约，其中住宅部分总建筑面积约57万。

作为保利地产布局南湖，打造高尚生活圈的又一品质楼盘，保利万。

作为保利地产布局南湖，打造高尚生活圈的又一品质楼盘，保利中央公馆将以中央公馆将以ARTDECO俊朗挺拔的高层外立面，独具风情的英法洋房、别俊朗挺拔的高层外立面，独具风情的英法洋房、别墅，尊贵的私家物管，树立起南湖第一标杆楼盘的高端品质，并传导出公馆墅，尊贵的私家物管，树立起南湖第一标杆楼盘的高端品质，并传导出公馆优雅生活的方式和细节，彰显荣耀生活，引领舒适追求。

优雅生活的方式和细节，彰显荣耀生活，引领舒适追求。

保利中央公馆项目在产品定位上，以保利中央公馆项目在产品定位上，以40-130平米创新型高层公馆为主，平米创新型高层公馆为主，同时包括洋房同时包括洋房（约约130-170平米平米）及城核联排别墅及城核联排别墅（约约240-270平米平米），满足不，满足不同客户对公馆生活的奢求与向往。

同客户对公馆生活的奢求与向往。

武汉保利中央公馆14林语系：

一林一世界，一语一人生保利林语系列，最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，以北美维多利亚式建筑为蓝本，打造都市中罕有的大型山林庭院居所，实现建筑与人文、建筑与生活得完美结合，为有识之士打造亲近自然的生态景观社区，开启中国山林人居之典范。

林语系列让业主可以享受更加亲和自然的健康休闲生活，尽显居者好山乐水的品味与内涵。

代表案例楼盘名称楼盘名称上海保利林语溪上海保利林语溪物业地址物业地址浦东新区秀沿路浦东新区秀沿路68弄弄面积区间面积区间两居室两居室8090、三居室、三居室140144、四居室、四居室250288、别墅、别墅240270建筑类型建筑类型联排联排,多层多层,高层高层环线环线二三环间二三环间物业类别物业类别普通住宅普通住宅,别墅别墅占地面积占地面积12万万总户数总户数1430户户建筑面积建筑面积