中国房地产行业现状及发展趋势分析-3.02-凯捷咨询.ppt

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中国房地产行业现状及发展趋势分析中国房地产行业现状及发展趋势分析凯捷中国凯捷中国20042004年年1212月月22004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal目录目录qq凯捷对中国房地产行业的理解凯捷对中国房地产行业的理解凯捷对中国房地产行业的理解凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产市场总体状况房地产市场总体状况房地产市场总体状况宏观调控对房地产行业的影响宏观调控对房地产行业的影响宏观调控对房地产行业的影响宏观调控对房地产行业的影响宏观调控下房地产企业发展的思路宏观调控下房地产企业发展的思路宏观调控下房地产企业发展的思路宏观调控下房地产企业发展的思路qq凯捷的战略咨询思路凯捷的战略咨询思路凯捷的战略咨询思路凯捷的战略咨询思路32004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动1985-19911992-19931993-19971998-现在现在过热调控过热调控2002年出台土地招拍挂制度2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛2004年提高银行存贷款利率42004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal在在9090年代初的宏观调控之后，年代初的宏观调控之后，9696年到年到20032003年，我国房地产行业总体持年，我国房地产行业总体持续上升，处于一个良好的发展阶段续上升，处于一个良好的发展阶段加入03/04年数据备注：

备注：

综合指数值综合指数值100为景气线为景气线100以上为景气区间以上为景气区间100以下为不景气区间以下为不景气区间110以上为过热预警区间以上为过热预警区间2004.102004.352004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低19972004年全国商品房竣工、销售面积变化年全国商品房竣工、销售面积变化（万平方米万平方米）1999-2004年全国商品房空置面积年全国商品房空置面积（万平方米万平方米）及空置率及空置率资料来源：

国家统计局2003年竣工面积与销售面积之差为7263万平米，小于2002年的7553，空置率仍在减小2004年销售大于竣工面积，空置率继续下降1-10月1-10月62004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间很大的发展空间联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发住宅产业发展情况展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相比还有较大差距我国城市化进程加快我国城市化进程加快我国房地产市场我国房地产市场需求长期看好需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设72004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动政策的影响会有所波动房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。

政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。

结论：

结论：

短期呈小范围波动状态短期呈小范围波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中长期呈增长趋势中国经济良好的发展态势中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势82004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal从产业发展周期来看，我国的房地产行业总体处于从开发从产业发展周期来看，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型向产品型向投资投资/资本运作型过渡的阶段资本运作型过渡的阶段-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济经济特征特征需求需求特征特征房地产开发房地产开发/产品型产品型房地产投资房地产投资/资本运作型资本运作型房地产服务房地产服务/服务型服务型时间时间行业行业规模规模中国大陆房地产商中国大陆房地产商香港房地产商香港房地产商发达国家房地产商发达国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主业务业务类型类型房产增量开发地产开发房地产开发物业经营（商业物业、写字楼）房产中介房地产金融服务房地产金融服务物业经营房产中介92004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal由于所处的产业发展阶段和区域经济发展的不平衡，现阶段我国呈现由于所处的产业发展阶段和区域经济发展的不平衡，现阶段我国呈现增量开发业务（主要是住宅开发）占主导，其他多种业务类型并存发增量开发业务（主要是住宅开发）占主导，其他多种业务类型并存发展的格局展的格局行业主业行业主业务价值链务价值链辅助业务辅助业务价值链价值链物业管理物业管理物业持有物业持有物业经营物业经营房产开发房产开发地产开发地产开发房地产金融房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：

以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：

以天津工业区为代表地产开发模式地产开发模式房产开发模式房产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：

以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：

以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的项目赢得较高利润：

以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报：

以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：

以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：

如香港恒隆、新世界等价值链整合模式价值链整合模式房地产服务模式房地产服务模式不动产金融模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：

以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：

以珠江系地产为代表中介经纪和评估：

以伟业顾问、上海同策为代表定制服务，以房屋的定制和项目管理收取服务费：

以日本大和房屋为代表，万通开始尝试房地产信托：

以金信信托为代表房地产基金：

以精瑞基金为代表102004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal增量开发业务（主要是住宅开发）增量开发业务（主要是住宅开发）“为卖而造为卖而造”，资金回收周期短、单，资金回收周期短、单个项目风险较好把控，容易迅速扩大规模，获得快速的发展，但同时也个项目风险较好把控，容易迅速扩大规模，获得快速的发展，但同时也存在周期风险大、盈利回报不稳定的问题存在周期风险大、盈利回报不稳定的问题住宅房地产价值链住宅房地产价值链价值实现价值实现一般“为卖而造”，追求一次增值，资金回收周期较短运作特点：

运作特点：

单一开发业务模式简单，单个项目风险较容易把握容易在较短时间内在规模上有快速的发展受外界政策和经济环境影响较大的周期性行业，存在周期风险开发业务的投资周期导致盈利回报不稳定一次增值过程，没有有效资产的积累关键风险控制点：

关键风险控制点：

定位准确，适合市场需求总工期控制和成本控制营销节奏与周期控制获得土地住宅房地产建设开发住宅房地产建设开发规划项目管理融资营销物业管理开发阶段现金流时间消费者住宅房地产开发现金流住宅房地产开发现金流112004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal在近年来良好的市场环境和相对宽松的金融土地政策条件下，专注于在近年来良好的市场环境和相对宽松的金融土地政策条件下，专注于开发业务的开发类企业整体上获得了快速发展，实现了良好的绩效开发业务的开发类企业整体上获得了快速发展，实现了良好的绩效-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产地产+房产房产+物业综合类中介类2003年2002年2001年各业务模式公司的平均净资产收益率各业务模式公司的平均净资产收益率从大陆从大陆AA股上市房地产公司指标分析来看，股上市房地产公司指标分析来看，各模式中，各模式中，房产开发规模发展最快，地产房产开发规模发展最快，地产+房产模式收益最好，房产模式收益最好，房产房产+物业模式收益最为稳定，但地产开发业务需要物业模式收益最为稳定，但地产开发业务需要有特殊的资源加以支持有特殊的资源加以支持2003年股东权益规模比较2003年主营收入规模比较地产+房产房产+物业综合类中介类房产030609012015018021024003060901201501802100246810121416182003年净利润规模比较122004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal以万科为代表的一批企业，通过大盘开发、规模复制、跨地域发展等以万科为代表的一批企业，通过大盘开发、规模复制、跨地域发展等多种方式快速发展，成为房地产开发业务中的主流模式多种方式快速发展，成为房地产开发业务中的主流模式主营房地产经营收入（万元）历年净资产规模（万元）多项目并行开发多项目并行开发通过对多项目并行开发节奏的掌握，能够帮助实现公司业绩的平滑，满足资本市场对业绩平滑性的要求。

同时多项目开发有利于快速占领市场、扩大规模跨地域发展跨地域发展跨地域发展有利于扩大发展空间、规避单区域发展潜力不足、利用区域市场发展的不均衡和分散发展中的区域风险。

万科是最早进行跨地域发展的房地产开发商，目前已在全国14个城市发展房地产大盘分期滚动开发、规模化复制大盘分期滚动开发、规模化复制大盘滚动开发能带来低廉的土地和建筑成本、地方政府的支持和政策优惠、分期开发带来的增值空间的扩大和大规模项目的品牌优势。

万科在各地都拿比较偏，但环境不错的地，客户群主要定位于城市白领，注重产品的规模化定制品牌与服务品牌与服务通过良好的产品和客户服务塑造产品和企业品牌，利用良好的品牌效应获得超过行业平均水平的利润空间132004CapGemini-AllrightsreservedAugust2004ASDProposal但这种单一开发业务模式固有的弱