中原-惠州富盈地产项目前期营销策划报告-87PPT.ppt

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富盈富盈项目定位策划报告项目定位策划报告深圳中原地产建立轰动效应建立轰动效应持续旺销持续旺销提升品牌和知名度提升品牌和知名度利润最大化利润最大化整体目标整体目标长期目标长期目标实现企业品牌战略实现企业品牌战略实现目标利润实现目标利润迅速回笼资金迅速回笼资金短期目标短期目标第一部分第一部分市场现状市场现状1.1.宏观经济环境分析宏观经济环境分析惠州是中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一惠州是中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一政政策：

策：

深惠官方不断加强合作，率各行业企业家考察惠州，明确表示要加强深惠合作；深企投资惠州，深政府大力支持。

物流业：

物流业：

2006年初和黄加盟惠州港，年吞吐量将由目前12万发展到100万标箱。

物流业起飞将带动全市第三产业快速发展。

建材业：

建材业：

环球、塔牌和光大水泥项目即将投产，建材成为惠州基础产业。

水电业：

水电业：

2006年东江水利枢纽工程蓄水发电。

旅游业：

旅游业：

“百里生态旅游长廊”，完善一批四五星级宾馆和景区。

工工业：

业：

通用、索尼、松下、三星、LG、菲利普等近20家世界五百强落户；世界最大电池和镭射头基地，亚洲最大电话机、主板基地，中国最大电视机、汽车音响、高级电工、相机基地之一。

中国最大中外合资项目壳牌南海石化带动效应1：

50惠州2006年人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破30003000美元美元大关。

住房、汽车等大宗消费开始群体出现住房、汽车等大宗消费开始群体出现。

由此表明，惠州的房地产正处于稳定的快速增长阶段。

居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大惠州人口快速增长，住宅市场供应缺口较大上表看出惠州人口总量成逐渐增加趋势，其中城区人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照全国人均居住面积24.97M2计算，从2005年至2010年间，住宅市场需求为3200万M2，以2006年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口住宅市场依然存在较大的市场缺口。

日期部门政策年5月18日国务院促进房地产业健康发展的六项措施5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见户型结构户型结构9070规定出台，严格执行90平米以下户型70%比例小户型比例将日益提高，大户型稀缺性日益突显供应结构供应结构未来住宅供应市区有所减少，周边市镇供应量增大惠州城市规划的落实，供应量将会从市区向周边城镇扩展投资结构投资结构影响消费者预期，平抑投资，打击投机投资转向写字楼、商铺、出租型住房和大户型住宅（别墅等）2.2.宏观政策对房地产的影响宏观政策对房地产的影响央行三次加息央行三次加息日期日期原利率原利率上调上调执行利率执行利率0606年年44月月2828日日5.58%5.58%0.270.27个百分点个百分点5.85%5.85%0606年年88月月1919日日5.85%5.85%0.270.27个百分点个百分点6.12%6.12%0707年年33月月1717日日6.12%6.12%0.270.27个百分点个百分点6.39%6.39%三个阶段：

三个阶段：

第一次第一次配合中央出台“国六条”及九部委关于房地产调控的执行细则，短期内有效地平抑了房价。

第二次第二次配合二手楼交易的未满五年则需要交纳营业税的规定，从而有效地抑制热钱快速撤资。

第三次第三次为平抑股市的过热情绪，从而提高了贷款炒股的成本；另一方面也对过热房价有一定的抑制作用。

政府加息虽然给置业者带来一定影响，也使发展商的政府加息虽然给置业者带来一定影响，也使发展商的资金链更加紧崩，但置业者对政府加息基本持理性态度，资金链更加紧崩，但置业者对政府加息基本持理性态度，置业热情不减反增置业热情不减反增3.3.惠州房地产市场概述惠州房地产市场概述房产交易价格快速上涨房产交易价格快速上涨2006年房地产价格走势用途用途面积面积（）金额金额（万元万元）宗宗（套套）数数平均价平均价（元元/）住宅住宅4396234396231763401763403712371240114011商业营业用房商业营业用房217812178116615.9216615.9219119176297629写字楼写字楼196719671504.451504.45494976487648别野、公寓别野、公寓263826381475.391475.399955925592其他其他513151311710.631710.633333343334合计合计471140471140197646.39197646.393964396441954195由图表得知，2007年第一季度，惠州房产交易平均价格已经达到41954195元元/平米平米，价格上涨速度比去年同期上涨了65%左右，但仍具备上升空间。

20072007年（年（1-31-3）月商品房预售登记备案明细表）月商品房预售登记备案明细表（资料来源:

惠州市房地产交易中心）众多知名品牌开发商进驻惠州，特色地产异军突起众多知名品牌开发商进驻惠州，特色地产异军突起品牌开发商进入惠州，带来很多先进的产品营销理念的同时，也促进楼盘品质不断提升。

购房主力改变购房主力改变,深圳投资客活跃惠州市场深圳投资客活跃惠州市场大量的深圳人开始关注惠州房地产市场并进行投资。

随着市场价格的不断攀升，深圳客户的比例也有不断增高趋势。

他们主要关注高端住宅、地段好的小户型或商铺、大社区的中档住宅。

20072007年惠州市（惠城区）土地供应年惠州市（惠城区）土地供应序序号号地块位置地块位置用地性质用地性质用地面积用地面积（平方米平方米）总建筑面积总建筑面积容积容积率率建筑限高建筑限高（米米）绿地绿地率率（%）（%）住宅住宅商业商业建筑层数建筑层数（层层）11尖峰山尖峰山住宅住宅3079573079573493003493001.61.61212层层35%35%22江北江北24#24#小区小区住宅住宅/商商业业13280813280824721624721655000550002.52.51616层层35%35%33江北江北40#40#小区小区住宅住宅/商商业业17037217037229812529812576600766002.52.51919层层35%35%44江北江北18#18#小区小区2#2#地块地块商业商业8123812353832538326.616.612828层层15%15%55江北江北18#18#小区小区5#5#地块地块商业商业213382133858653586534.494.491515层层15%15%66火车西站火车西站住宅住宅300000300000600000600000待定待定待定待定待定待定77砖瓦厂砖瓦厂住宅住宅/商商业业728877288714449614449610000100002.32.38080米米30%30%88砖瓦厂砖瓦厂酒店酒店/配配套公寓住套公寓住宅宅375883758826565265655425054250酒店酒店2.52.5住宅住宅2.32.3酒店酒店9898米住米住宅宅8080米米酒店酒店42%42%住住宅宅30%30%4.4.惠州惠州20072007年房地产一级市场分析年房地产一级市场分析99东江学府地块东江学府地块住宅住宅/商业商业11005511005517970217970212000120001.81.81212层层30%30%1010江北江北45#45#小区小区住宅住宅2000002000003600003600004000040000待定待定待定待定待定待定1111文头岭文头岭住宅住宅/商业商业1120021120022016042016042240022400待定待定待定待定待定待定1212文头岭文头岭住宅住宅/商业商业18176618176632717932717936353363532.32.36060米米30%30%1313文头岭文头岭住宅住宅/商业商业20004520004541410041410046000460002.32.36060米米30%30%1414文头岭文头岭住宅住宅/商业商业13050913050925507025507028000280002.32.36060米米30%30%1515文头岭文头岭住宅住宅/商业商业1120191120192016382016382240022400223636米米30%30%1616文头岭文头岭住宅住宅/商业商业639426394213236713236714700147002.32.36060米米30%30%1717文头岭文头岭住宅住宅/商业商业18544218544238386738386742650426502.32.36060米米合计合计2346853234685341212294121229572838572838（数据来源：

惠州市国土局）结论：

结论：

由图表数据得出由图表数据得出,惠州惠州20072007年土地供应年土地供应总量高达总量高达234234万平万平米，主要集中在江北及金山湖米，主要集中在江北及金山湖区域，金山湖片区土地供应量达到区域，金山湖片区土地供应量达到9898万平米，江万平米，江北北5353万平米，预计江北及金山湖片区在未来一两万平米，预计江北及金山湖片区在未来一两年将竞争异常激烈。

年将竞争异常激烈。

项目名称项目名称项目地址项目地址总建筑面总建筑面（）供应量供应量（套套）开盘时间开盘时间金田苑二期金田苑二期麦地南二路与黄田岗麦地南二路与黄田岗路交汇处路交汇处11万万2702007年年5月月27日日TCL嘉园嘉园麦地南路与黄岗路交麦地南路与黄岗路交汇处汇处2.6万万3262007年年5月月27日日金山湖一号金山湖一号惠淡大道（惠州学院惠淡大道（惠州学院对面）对面）9.3万万342007年年5月月27日日3个个22.9万万630套套20072007年上半年新推楼盘年上半年新推楼盘5.5.惠州惠州20072007年开发楼盘概览年开发楼盘概览项目名称项目名称项目地址项目地址总建面总建面（）供应量供应量（套套）预计开盘时间预计开盘时间嘉和名苑三期嘉和名苑三期江北文昌二路江北文昌二路10.2万万3542007年年6月月30日日佳磊华丽佳磊华丽江北江北14号小区号小区5.4万万3642007年年7月月金裕金裕.碧水湾碧水湾江北文昌二路江北文昌二路43万万6002007年年7月月山水华府山水华府（二期）领领墅墅金山湖九号小区金山湖九号小区4.8万万682007年年6月月山水江南山水江南惠州实验中学对面惠州实验中学对面11万万4502007年年9月月鹏基万林湖鹏基万林湖惠州南线汽车总站旁惠州南线汽车总站旁33.4万万7082007年年6月底月底翡翠欧庭一期翡翠欧庭一期惠南大道金山湖畔惠南大道金山湖畔20.5万万1502007年年6月中旬月中旬东江学府二期东江学府二期河南岸冷水坑惠州大河南岸冷水坑惠州大学对面学对面44万万807未定未定南山诗意南山诗意金山湖新体育馆对面金山湖新体育馆对面10万万6842007年年9-10月月中天天景大厦三期中天天景大厦三期东平半岛东平南路东平半岛东平南路未定未定未定未定未定未定富盈项目富盈项目水口水口未定未定未定未定未定未定国华湖畔新城国华湖畔新城上排鳄湖路上排鳄湖路30万万1000未定未定TCL项目项目惠州大学对面惠州大学对面15万万未定未定未定未定江北江北25号小区号小区60万万水云居水云居江北云山南路以北江北云山南路以北8万万未定未定未定未定15个个295万万20072007下半年即将推出楼盘下半年即将推出楼盘水口片区在售项目水口片区在售项目项目名称项目名称占地面积占地面积（平米）（平米）建筑面积建筑面积（平米）（平米）建筑类型建筑类型均价（元均价（元/平米）平米）进度进度荷兰水乡荷兰水乡总占地：

总占地：

35万，万，二期：

二期：

6万万总建面：

总建面：

60万；