东方盐湖城定位报告.pptx

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Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。

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东方盐湖城2014年营销沟通报告Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010目录成功案例分析项目本体分析营销总纲人员配备PART1.成功案例分析项目位置位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下总占地面积10000亩总建筑面积3973750平方米容积率0.65绿化率70%资源强势依山面湖，古树、山泉、石景、果林等天然资源建筑类型独栋别墅、联排别墅、高层洋房、小高层洋房、多层洋房、商铺与酒店项目配套游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、超市、会所、保安系统、小学、幼儿园、市场、医院、中学。

成功项目分析1：

广州碧桂园凤凰城“森林、湖泊、新城市”给白领的别墅”规划理念“森林、湖泊、新城市”住宅分布凤雅苑、凤湖苑、凤翔苑、凤鸣苑、凤翠园、凤岭苑、凤凰岛、凤泉苑、凤仪苑社区配套“新生活型”配套模式区域生活会所、凤凰城酒店、凤凰城中英文学校、交通中心、康体中心、会所、主体公园、大型水厂、增城市荔枝文化村和东门商业街l凤凰城酒店（凤凰城酒店（7.87.8万平方米）万平方米）l中英文学校中英文学校l交通中心交通中心l康体中心康体中心l会所会所l主体公园主体公园l大型水厂大型水厂凤凰城大部分的配套在开盘一年之内完成。

增城市荔枝文化村增城市荔枝文化村东门商业街（东门商业街（1.81.8万平方米）万平方米）凤凰城的成功一部分凤凰城的成功一部分归功于其归功于其“新生活型新生活型”的配套模式。

的配套模式。

成功的关键因素规模开发、配套先行、精确定位、“别墅城市”的概念u规模开发。

开创出极具竞争力的“城市级配套”模式，让业主在纯美自然山水之中，也可以享受到城市级配套的城市生活。

一方面最大程度上快速形成大型居住氛围，为片区的开发与后期配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发的成本。

u配套先行。

避免区域不成熟、配套不完善的弱点，满足首期客户基本的生活配套服务的需求。

u产品线搭配。

形成了超豪别墅区、独立别墅区、联体别墅区、双拼别墅区、优雅洋房区等不同特色的18个苑区。

丰富的产品线策略，降低开发风险，带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。

成功经验总结成功经验总结u精准定位。

定位“成长中的发展型。

大众化价格，拓宽市场层面。

u价值点提升。

项目一次成型的苑区参观环境，华丽的灯光系统的搭配。

通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，提升物业的价值，提升客户参观体验，坚定置业信心。

u合理优势宣传。

园林与商业合理配套。

宣传方面强调自身的园林优势，与周边楼盘形成对比。

u长期频密开展高端圈层营销积累客源，一次性爆发。

凤凰城将示范区变成一个全城富豪乐于到访的“不夜高级会所”。

通过整合高端商家资源、对高端客户的私家定制活动、海鲜夜宴、试住体验等等各类圈层活动，令别墅口碑迅速提升持续受到高端客户关注。

本本案案桃花与桃花与葡萄种葡萄种植植三三环环路路成成洛洛路路成成渝渝高高速速驿驿都都大大道道阳阳光光大大道道成功项目分析2：

成都中粮御岭湾原生态湖山纯别墅社区中国西南最大的山地别墅国际森林湖别墅城项目位置龙泉驿同安镇阳光城阳光大道138号总占地面积占地5000亩总建筑面积202580平方米容积率0.34绿化率65%资源强势800亩的御景湖，蜿蜒4300米的漫长湖岸线，连贯龙泉山其他大小池塘湖泊，3000亩的原生山林层林叠嶂，54.9%森林覆盖率，负氧离子含量达2400-4500个/立方厘米建筑类型800栋独栋别墅项目配套项目周边有幼儿园、超市、医院、邮局等，但档次较低，项目内部山地高尔夫会馆，皮划艇俱乐部，五星级酒店标准会所，国际化标准社区音乐厅，大型公共景观配套：

廊桥、鸟岛。

p项目自然景观资源资源优势稀缺：

“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；p配套设施高端完备：

高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心、皮划艇俱乐部、社区音乐厅等。

p低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。

11110011亩亩别别墅墅用用地地880000亩亩内内湖湖近近22000000亩亩山山地地高高尔尔夫夫湖面湖面近近11000000亩亩原原始始森森林林酒酒店店会会所所鸟岛鸟岛中粮御岭湾营销定位：

l纯独栋别墅ll33个知名国际设计团队联手打造个知名国际设计团队联手打造l名贵树种及建筑材料ll现场打造现场打造1515处客户体验节点处客户体验节点项目的推广形象：

800亩的御景湖，蜿蜒4300米的漫长湖岸线，连贯龙泉山其他大小池塘湖泊，3000亩的原生山林层林叠嶂。

低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。

核心卖点：

u项目定位明确：

项目依据现有稀缺珍贵自然资源和后天高端配套，定位打造绿色奢华生活。

客户定位财富顶端圈层，客户来源国内甚至国外。

u打造产品的高端稀缺性。

纯独栋别墅，3个知名国际设计团队联手打造，名贵树种及建筑材料，现场打造15处客户体验节点。

u项目价值提升，延伸卖点。

项目配套设施高端完备，创造文学、音乐、艺术等氛围。

项目内部山地高尔夫会馆，皮划艇俱乐部，五星级酒店标准会所，国际化标准社区音乐厅，大型公共景观配套：

廊桥、鸟岛，灯塔等。

彰显项目顶端高贵的品质。

成功不是偶然成功案例总结u产品推售面：

少量多批推售原则，制造产品的稀缺性。

优劣房源搭配销售。

u营销推广面：

通过“体验+圈层小众活动+线上高调推广”的模式，提升产品调性和知名度。

中粮御嶺湾开展8848系列活动：

“中国豪宅的8848”主题、“中国绿色的8848”主题、绿色环保主题活动，onlive生活会活动，异业联盟开展“中国绿色万里行暨中粮御嶺湾天籁谷品鉴会等。

u建立分销渠道：

选定城市中心地段建立营销中心，加强与众多的房产中介的合作，建立高端的客户接待中心。

u借势中粮集团品牌影响力，打造中粮集团品牌馆展示，提升产品形象和价值。

重点研究项目n规模超大：

占地10000亩，房地产开发用5000亩。

良渚文化村良渚文化村20kmn配套设施：

主要有良渚文化博物院、大雄寺、教堂、数字化健康服务示范社区、学校、商业街、五星级度假酒店、登山道、运动场、主题公园等。

n资源强势：

自然山水5000亩，25座山，3片湖波，一条河流，5大主题公园，AAAA级景区。

n项目位置：

位于杭州西北和余杭区中部。

n项目客户定位：

50%自住客户、30%度假、20%投资。

“新市镇产品实践”集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。

n产品：

公寓、排污、洋房、别墅等多种产品。

15项目组团建筑面积物业类型开发进度白鹭郡北17万多层坡地公寓2005年开盘，已售完竹径茶语8.6万多层,坡地花园洋房,坡地叠排,坡地排屋2006年3月开盘，已售完白鹭郡东14.5万多层公寓2006年4月开盘，已售完白鹭郡南18.5万一期多层公寓，二期洋房，商业中心酒店式公寓2008年5月开盘阳光天际16.9万西班牙风格坡地联排2008年8月开盘成功案例分析3良渚文化村动区动区静区静区小镇风情度假区森林生态休闲区核心旅游区项目核心理念：

构筑“二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种功能复合的原创性近郊小镇，定位于集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体。

17有前瞻性的开发运营有前瞻性的开发运营区域开发时，不仅仅依赖政府，寻求政府资金的同时，本身投入资金进行道路建设为提升项目土地价值，前期先进投入资金进行配套建设，包括交通、酒店、会所、环境、医院、学校等多个方面，再逐步根据不同阶段的目标客户开发不同类型的产品郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大启动区开发举足轻重，直接决定项目城东与否，起到提升项目品质及示范效应“旅游/特色配套+地产”的开发模式复合地产的开发模式旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流明确的市场定位、差异化的主题定位有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔有核心旅游项目、特色配套作有利支撑有核心度假产品，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。

功能组合复合化集居住、旅游、商务于一体。

“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。

成功经验总结成功经验总结2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年10月一期交付2009年教育配套与医疗配套相继开业教堂开业、会所开放、各类相关服务开业社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文文化化、商商业业、公公建建配配套套住住宅宅2010年2011年玉鸟菜场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡南2期开盘销售文化度假设施作为前期拉动，生态环境是基础，后期完善生活型商业配套及教育医疗设施，未来规划补充城市型商业零售、休闲娱乐配套前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变，未来规划以居住功能为主2008年9月，良渚博物院正式对外开放出租车系统、亲子农庄开业2011年8月，堂前开盘销售2011年11月，探梅里开盘销售2010年12月，柳映坊开盘销售2012年18总销4%总销3%总销2%良良渚十年历程回顾渚十年历程回顾Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2010良渚文化村亮点展示l阵地包装l文化体验l媒体宣传l个性化细节Codeofthisreport|20CopyrightCentalineGroup,2010物料展示智能化设备售楼处现场展示Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2010售楼处展示建议售楼处墙体灯管+灯箱设计，色彩绚丽，效果极好，别出心裁，值得借鉴。

户型模型跳出传统模型制作思维，立体感强，与众不同，让人记忆深刻。

Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2010村民公约展示卫星区位图展示抗性因素展示LED显示屏项目宣传片售楼处展示建议Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|24CopyrightCentalineGroup,2010导视无处不在，并极具有特色Codeofthisreport|25CopyrightCentalineGroup,2010样板房通道采用自然资源做通道装饰，用花花草草将通道装饰并形成优美的风景线。

这样更能切合东方盐湖城自然资源浓厚的特点。

Codeofthisreport|26CopyrightCentalineGroup,2010阵地包装加入活动墙，明确的活动时间、活动主题、二维码，让客户自行浏览激发欲望主动参加。

Codeofthisreport|27CopyrightCentalineGroup,2010主题餐厅建议办卡式消费模式业主需办理一卡通方可在餐厅进行消费。

结合茅山当地特色美食，打造主题文化餐饮餐厅。

Codeofthisreport|28CopyrightCentalineGroup,2010亲子农庄建立具有特色的田园农庄，定期举办各式活动，让孩子在家长的陪伴下，经过专业老师的指导，动手培育植物，让孩子