不夜城营销(创意方案).ppt

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项目研究篇项目研究篇项目的南面是六安市的北塔公园项目的南面是六安市的北塔公园,该公园一历史名塔该公园一历史名塔_北门塔为中心北门塔为中心.为该项目营造了一个历史和自然的优美环境为该项目营造了一个历史和自然的优美环境!

1、1操盘思路选择操盘思路选择摆在我们面前的两条路摆在我们面前的两条路是是凤凰涅磐凤凰涅磐浴火重生浴火重生投入大投入大细分市场细分市场是是小打小闹小打小闹侥幸得胜侥幸得胜周期短周期短利润高利润高步步为营步步为营以租带售以租带售风险小，胜算大，利于品牌风险小，胜算大，利于品牌投入小投入小重新定位重新定位周期长周期长利润低利润低小幅推广小幅推广以售为主以售为主风险大，胜算小，不利于品牌风险大，胜算小，不利于品牌商业地产运营的原则是商业地产运营的原则是“一鼓作气、一炮而红一鼓作气、一炮而红”，“再而衰、三而竭再而衰、三而竭”，一旦失去了市场热，一旦失去了市场热度与，再次唤回市场热度就难上加难。

度与，再次唤回市场热度就难上加难。

这是本案最后一次机会，没有侥幸成功；如果在运这是本案最后一次机会，没有侥幸成功；如果在运营上把眼光只放在解决个别问题上，那么未来仍然营上把眼光只放在解决个别问题上，那么未来仍然是租售两不成，再次崛起几无可能，六安不缺这样是租售两不成，再次崛起几无可能，六安不缺这样的案例。

的案例。

1、2项目问题疏理项目问题疏理1、没有对项目进行营销整合与明确的业态定位引导，导致业态泛而杂，无法形成、没有对项目进行营销整合与明确的业态定位引导，导致业态泛而杂，无法形成大规模内铺特色市场。

大规模内铺特色市场。

2、没有对项目进行统一推广，主题的上下线不明确，导致信息多但广告实效性差。

、没有对项目进行统一推广，主题的上下线不明确，导致信息多但广告实效性差。

3、项目运作没有做到步步为营，在前期没有注重聚集经营户，而过多注重自然销、项目运作没有做到步步为营，在前期没有注重聚集经营户，而过多注重自然销售，项目遇冷后经营户撤离，自然影响到投资客投资信心。

售，项目遇冷后经营户撤离，自然影响到投资客投资信心。

本案空置六年余，期间不同业态经营户进驻，又陆续撤离，多因人气不足、惨谈经营而无本案空置六年余，期间不同业态经营户进驻，又陆续撤离，多因人气不足、惨谈经营而无法支撑。

是经营户自身经营不善？

还是地段位置差？

还是项目本身原因？

法支撑。

是经营户自身经营不善？

还是地段位置差？

还是项目本身原因？

经过分析，本案前期存在以下问题：

经过分析，本案前期存在以下问题：

外围商业没有装饰、广告位、灯光的渲染，外围商业没有装饰、广告位、灯光的渲染，内街没有景观小品，休憩设施等聚集人流与人气的设施。

内街没有景观小品，休憩设施等聚集人流与人气的设施。

项目自身问题项目自身问题1、3项目趋势分析项目趋势分析多年空置、市场负面形象是最大的困难多年空置、市场负面形象是最大的困难项目整体销售额不多，又属二次营销，既要控制运营成本，又项目整体销售额不多，又属二次营销，既要控制运营成本，又要盘活项目，如何做得精准控制好平衡点？

要盘活项目，如何做得精准控制好平衡点？

1、对项目进行合理、明确业态定位。

、对项目进行合理、明确业态定位。

2、整合项目资源，进行统一推广，终端宣传。

、整合项目资源，进行统一推广，终端宣传。

3、聚集经营户，形成独特、上档次的专业经营商业街。

、聚集经营户，形成独特、上档次的专业经营商业街。

4、依附于、依附于“核心核心”商圈发展带动效应，使其发展成为区域、乃至全市商圈发展带动效应，使其发展成为区域、乃至全市有影响力的主题商业街。

有影响力的主题商业街。

5、确保百分之百招商成功，确保百分之百的销售率。

、确保百分之百招商成功，确保百分之百的销售率。

6、为不夜城树立良好品牌形象，为下一项目口碑铺垫。

、为不夜城树立良好品牌形象，为下一项目口碑铺垫。

1、4项目分析启示项目分析启示最终目的，快速套现，最大化提高利润！

最终目的，快速套现，最大化提高利润！

开发商意识与项目地段是最大的机会开发商意识与项目地段是最大的机会没有明确的业态定位是问题最大成因没有明确的业态定位是问题最大成因多年空置、市场负面形象是最大的困难多年空置、市场负面形象是最大的困难纠结？

我们需要：

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一条核心明确的推广线一条核心明确的推广线一条精确严谨的销售线一条精确严谨的销售线一条定位合理的招商线一条定位合理的招商线我们的思路很清淅：

最终目的，快速套现，最大化提高利润！

我们的思路很清淅：

最终目的，快速套现，最大化提高利润！

项目推广篇项目推广篇为一座城留一段记忆，为一群人造一座不夜的奇迹为一座城留一段记忆，为一群人造一座不夜的奇迹记忆篇记忆篇北塔建于北宋北塔建于北宋（9601127），经历了千百年来），经历了千百年来漫长岁月，虽然遍体鳞伤疮痍疤痕，却仍不减当漫长岁月，虽然遍体鳞伤疮痍疤痕，却仍不减当年那峥嵘突兀和峻峭的雄姿。

年那峥嵘突兀和峻峭的雄姿。

北塔不夜城的文化价值阐释北塔不夜城的文化价值阐释不夜城以文化娱乐休闲为主题、以创意地产为理念，荟萃时尚休闲、娱乐、美食等与现代化商业的有机组合，融汇了“历史发展文化”、“城市发展文化”、“社会发展文化”的三大主题元素，将三种文化传承并记录。

不夜城娱乐休闲一站式领地历史发展文化历史发展文化社会发展文化社会发展文化城市发展文化城市发展文化建于北宋明朝修补留存至今古式建筑群星荟萃徽派主体全程记录文化休闲主题“1+N”商业模式商业模式北塔不夜城的文化价值阐释北塔不夜城的文化价值阐释历史文化历史文化北塔公园北塔公园六安发展史的丰碑六安发展史的丰碑翻开六安的发展史，就宛如打开了一部厚重的历史历史发展长卷翻开六安的发展史，就宛如打开了一部厚重的历史历史发展长卷n北宋（9601127），北塔建成，与南塔合称“双塔”，提起“双塔”，有云：

“六安是个船地，古城是一只大船，南北两座宝塔，就如船的两根桅杆，水涨船高。

六安城虽然紧靠老淠河，但从未被淹过。

”n抗日战争时期，六安位于大别山山脉地区，经历了与日本帝国主义抗争的重要区域，北塔依然屹立，见证着六安成为革命老区，并激励这老区人民建设新兴城市，豪情满怀干劲倍。

n今天，北塔又将见证在“中部大发展”的战略下，融入安徽省会经济圈，以“合六巢”为发展概念，使六安一步步奠定作为安徽崛起的桥头堡地位。

北塔不夜城的文化价值阐释北塔不夜城的文化价值阐释城市文化城市文化北塔公园北塔公园建筑印证城市的发展历程建筑印证城市的发展历程建国后近建国后近60年里，六安的建筑风格大体经历了三大时期，也代表了城市的历程年里，六安的建筑风格大体经历了三大时期，也代表了城市的历程n建国初期，由于新中国建筑水平处于初级发展阶段，很多建筑都还是遗留古时的原貌，六安更是如此，北塔就是这段历史的具体表现；n改革开放后，经济得到发展，社会审美观也逐渐多元化，不同的审美倾向导致出现多种建筑风格，群星荟萃；n千禧年以来，现代人快节奏、高效率、满负荷，人们在这日趋繁忙的生活中，渴望得到一种放松，以简洁和纯净的心境转换精神的空间，更加喜欢欣赏原味的物质，作为安徽本土文化，徽派建筑在城市中也层出不穷，刘安不夜城就是这样一个以徽派为主体的特色商业坐落于古老的北塔公园旁。

北塔不夜城的文化价值阐释北塔不夜城的文化价值阐释社会文化社会文化北塔公园北塔公园六安社会文化的发源地六安社会文化的发源地时代的变迁，六安的发展，都印证在北塔公园里，也凝聚了六安几代人的生活。

时代的变迁，六安的发展，都印证在北塔公园里，也凝聚了六安几代人的生活。

这里，拥有的不仅仅是建筑、是历史，他已经深深的融入了这个城市，潜移默化的改变着人们的生活，从祈祷、求愿，从聚会活动一直到如今休闲、玩乐、购物、享受美食等等多元化的社会活动，这一切都是这里充满了这个城市的文化气息。

北塔不夜城的文化价值阐释北塔不夜城的文化价值阐释“1+N”的商业运营模式的商业运营模式不夜城保留着并融入整个公园的建筑风格，通过“1+N”的商业运营模式，以文化休闲为主题，荟萃时尚餐饮、休闲、娱乐等现代商业形态，使其处处流淌着文化的气息、时尚的脉动，打造成为六安具有浓厚文化底蕴的一站式消费体验中心一站式消费体验中心，必将成为六安休闲、娱乐产业和餐饮产业新的亮点。

奇迹篇奇迹篇这次，不夜城将被点亮，这里倡导的这次，不夜城将被点亮，这里倡导的是创意地产，品味、高端的诉求使其是创意地产，品味、高端的诉求使其在六安商业中独树一帜在六安商业中独树一帜不夜城建筑的变革不夜城建筑的变革将被点亮将被点亮北塔北塔不夜城不夜城一次涅盘的奇迹一次涅盘的奇迹今天，不夜城不再沉寂于闹市，今天，不夜城不再酣睡于不眠之夜，亮化工程是一次跨越的打今天，不夜城不再沉寂于闹市，今天，不夜城不再酣睡于不眠之夜，亮化工程是一次跨越的打造，是一次全新的启动；文化、浪漫将积聚于此，与日同辉，印月不眠。

造，是一次全新的启动；文化、浪漫将积聚于此，与日同辉，印月不眠。

我们就是这种类型的下一个脚印我们就是这种类型的下一个脚印北京北京798、上海新天地、南京、上海新天地、南京1912、合肥老报馆、合肥老报馆我们调研了国内具有代表性改造后的商业物业，如北京我们调研了国内具有代表性改造后的商业物业，如北京798、上海新天地、南京、上海新天地、南京1912、合肥老、合肥老报馆，他们以创意地产为理念，将原有建筑风格保留与现代商业相融合，实现了巨大的社会效报馆，他们以创意地产为理念，将原有建筑风格保留与现代商业相融合，实现了巨大的社会效应与经济效益。

应与经济效益。

同样的气质使我们传承这脚印：

历史、文化、位置同样的气质使我们传承这脚印：

历史、文化、位置“修旧如旧修旧如旧”的主题风格的主题风格不夜城不夜城代表并记忆城市代表并记忆城市n通过国内改造的代表性物业调研，我们得到一个深刻的启示，为什么六安还未有一个代表并记忆城市通过国内改造的代表性物业调研，我们得到一个深刻的启示，为什么六安还未有一个代表并记忆城市的类似物业产品？

的类似物业产品？

n我们比较最近的合肥老报馆，其在改造上，借助现代的装修材料达到老楼的旧貌换新颜，注重建筑之我们比较最近的合肥老报馆，其在改造上，借助现代的装修材料达到老楼的旧貌换新颜，注重建筑之间的衔接，既保留原有风貌，又彰显其现代时尚的特色。

间的衔接，既保留原有风貌，又彰显其现代时尚的特色。

n我们则同样具备：

确立我们则同样具备：

确立“修旧如旧修旧如旧”的产品主题。

呈环形格局，自然形成广场结构，结合主题定为思的产品主题。

呈环形格局，自然形成广场结构，结合主题定为思路，形成一处一景，一处一事的商业辅助语言，与北塔、广场、淠河相互呼应，风格统一、协调。

路，形成一处一景，一处一事的商业辅助语言，与北塔、广场、淠河相互呼应，风格统一、协调。

招商销售篇招商销售篇以休闲、娱乐、餐饮为主题，与北塔、以休闲、娱乐、餐饮为主题，与北塔、淠河融为一体，打造六安城市文化新淠河融为一体，打造六安城市文化新风景风景“一站式一站式”主题街区的业态划分主题街区的业态划分不夜城以休闲、娱乐、餐饮为主题，荟萃时尚购物、休闲、美食等现代商业形态，使其处不夜城以休闲、娱乐、餐饮为主题，荟萃时尚购物、休闲、美食等现代商业形态，使其处处流淌着文化的气息、时尚的动脉。

处流淌着文化的气息、时尚的动脉。

与淠河景观带、北塔公园融为一体，在城市喧嚣中寻找一片宁静与淠河景观带、北塔公园融为一体，在城市喧嚣中寻找一片宁静产业运营产业运营佳策主旨佳策主旨推动六安商业市场的新发展推动六安商业市场的新发展文化聚合运营商文化聚合运营商寻求与社会建立互信、互惠、互利的经济合作关系寻求与社会建立互信、互惠、互利的经济合作关系功能定位功能定位统一规划统一规划整体改造整体改造产业升级产业升级综合开发综合开发投资模式投资模式以文化产业聚合运营为导向的运作模式以文化产业聚合运营为导向的运作模式佳策地产公司佳策地产公司文化产业园区文化产业园区经济合作者经济合作者产品运营商产品运营商项项目目本本体体为为支支撑撑的的经经济济平平台台开发商开发商合合作作消费群体消费群体完善城市配套完善城市配套提高资产价值提高资产价值打造城市名片打造城市名片提供商业机会提供商业