上海21世纪大厦.pptx

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项目背景项目背景开发历程开发历程19971997年年20002000年年20062006年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年21世纪大厦项目2006年正式进入设计建设阶段，2010年瑞安收购其酒店及公寓部分，2011年写字楼开始对外出租，2012年瑞安持有的酒店、公寓面市中国光大集团购得陆家嘴金融贸易区N3-1地块光大集团修建好地基，但因集团业务重点转变，所以中断项目建设中断项目建设1月，光大集团与美国汉斯集团光大集团与美国汉斯集团针对该项目开始正式合作合作，重新设计大厦，含甲级写字楼、高级公寓、豪华酒店，共49层新加坡酒店集团新加坡酒店集团（HPL）（HPL）加入投资加入投资队伍，三大集团组成上海二十一世纪房地产有限公司11月，瑞瑞安安以9.3亿元收购收购汉斯和新加坡酒店在二十一世纪房地产股权，占73.8%，收购物业26-49层、及1、2F部分停车场，共513万9月，宁波银行5.17亿元买下买下19-25F19-25F作为办公用房8月，四季汇开盘；9月，四季酒店正式开业瑞安对大厦重新定位，由49层增建至增建至5555层层；写字楼开始对外写字楼开始对外出租出租项目背景项目背景区位区位21世纪大厦项目属上海内环陆家嘴金融核心区，位于世纪大道与浦城路交界处、上海券交易所对面，与环球金融中心相邻2121世纪大厦世纪大厦世纪大道世纪大道浦城路浦城路环球金融中心环球金融中心上海证券上海证券交易所交易所陆家嘴陆家嘴黄浦江黄浦江上海内环上海内环陆家嘴中心绿地陆家嘴中心绿地浦东陆家嘴金融贸易区是上海建设金融中心、浦东陆家嘴金融贸易区是上海建设金融中心、贸易中心和经济中心额重要组成部分。

贸易中心和经济中心额重要组成部分。

区域现有甲级写字楼区域现有甲级写字楼二十二十多幢，如金茂大厦、多幢，如金茂大厦、中银大厦、汇丰银行大厦、中国保险大厦、中银大厦、汇丰银行大厦、中国保险大厦、争取大厦、环球金融大厦等，是上海甲级写争取大厦、环球金融大厦等，是上海甲级写字楼聚集地。

字楼聚集地。

项目概况项目概况42-55F42-55F四季四季汇公寓汇公寓30-40F30-40F四季四季酒店酒店水疗健身会所水疗健身会所1F1F入口入口+餐厅餐厅2F2F中餐厅中餐厅3-29F3-29F2121世纪大厦世纪大厦写字楼写字楼地下地下33层停车场层停车场占地占地9.69.6亩亩地上建筑面积地上建筑面积14.3万总层数总层数地下3层，地上55层四季四季汇公汇公寓寓建筑面积建筑面积3.53.5万万占比占比24%24%楼层楼层42-45F租售模式租售模式全出售四季四季酒店酒店建筑面积建筑面积33万万占比占比21%21%楼层楼层30-41F2121世世纪大纪大厦写厦写字楼字楼建筑面积建筑面积7.27.2万万占比占比50%50%楼层楼层3-29F租售模式租售模式19-25F出售给宁波银行，3-18F、26-29F拆零出租21世纪大厦项目含四季汇公寓2.21万、四季酒店1.89万、21世纪大厦写字楼3.98万，体量占比为公寓：

酒店：

写字楼=24%：

21%：

50%产品解读产品解读1F1F入口入口21世纪大厦项目的三种物业分别设入口，防止各物业形成干扰，保证各物业相对独立世纪大道世纪大道浦浦城城路路四季四季酒店入口酒店入口四季汇公寓入口四季汇公寓入口2121世纪大厦世纪大厦写字楼入口写字楼入口核心筒核心筒裙楼裙楼n核心筒核心筒1-55F1-55Fn裙楼裙楼1-2F1-2F（中西餐厅）（中西餐厅）产品解读产品解读写字楼写字楼级别级别甲级写字楼甲级写字楼租售模式租售模式19-25F19-25F全出售给宁波银行，全出售给宁波银行，3-18F3-18F、26-29F26-29F拆零出租拆零出租租金水平租金水平7-87-8元元/天天/建筑面积建筑面积7.2万楼层楼层3-29F标准层面积标准层面积1900面积划分面积划分200：

300300：

500500：

800:

1500=1:

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1:

1层高层高2.8m得房率得房率70%物业管理物业管理仲量联行物业费物业费32.5元/月/运营状况运营状况现已满租21世纪大厦3-29F全部拆零出租，拆零面积以300、500为主，租金水平在7-8元/天/写写字字楼楼平平面面图图写写字字楼楼外外立立面面产品解读产品解读酒店酒店21世纪大厦与国际五星级连锁酒店四季酒店合作，为国内国际商务、旅游人士提供高级奢华酒店服务酒店名称酒店名称四季酒店四季酒店级别级别国际五星级连锁酒店建筑面积建筑面积3万楼层楼层30-41F房间数房间数187（含15间套房）配套配套水疗健身会所、中西餐厅、宴会厅、会议场地开业时间开业时间2012年8月服务理念服务理念以人为本四季酒店（四季酒店（FourSeasonsFourSeasons）是一家世界性的豪华连锁酒店世界性的豪华连锁酒店集团，在世界各地管理酒店及度假区。

四季酒店被旅游休闲杂志及Zagat指南评为世界最佳酒店集团之一，并获得AAA5颗钻石的评级。

是世界第一家酒店发展到在全球全球3535个国家拥有个国家拥有8686家酒店家酒店的企业，在中国香港、北京、广州、上海、杭州均有分布。

产品解读产品解读公寓公寓公寓名称公寓名称四季汇四季汇类型类型由四季酒店运营的服务式公寓服务式公寓租售模式租售模式全部出售全部出售建筑面积建筑面积3.5万楼层楼层42-55F套数套数73套产品面积产品面积一居室：

143二居室：

212-236三居室：

323-368室内设计室内设计国际室内设计大师YabuPushelberg亲自设计，配备全套家私、家电设施设备及家具用品开盘时间开盘时间2012年8月25日成交均价成交均价16万元/【公寓概况】由四季酒店运营的服务式公寓，73套豪华公寓全部出售，配备全套家私、家电设施设备及家居用品产品解读产品解读公寓公寓【公寓户型】212-236二居室、322-368三居室为主力产品楼层楼层户型户型建筑面积建筑面积（平方米平方米）42-5142-51FF标准户标准户型型A-二居室212.50B-二居室236.52C-三居室322.96D-三居室322.96E-二居室236.52F-三居室368.56G-一居室143.90A-A-二居室二居室213213C-C-三居室三居室323323单层面积划分单层面积划分产品解读产品解读公寓公寓【公寓客户】以自住需求的国内企业以及想过或新加坡的投资者为主，外企高管客户较少n由于四季汇处于上海金融CBD陆家嘴，且没有煤气管道等上火必须的硬件设施，所以瑞安江四季汇点位于商务人士的商务人士的“非第一居所非第一居所”。

n四季汇属于服务式公寓，有别于传统住宅，故不收内地楼市调控措施的约束，可申请50%的按揭，非上海居民以可以购买。

n最终客户有两类：

一类是国内的企业主买来自住国内的企业主买来自住，另一类是香港或者新加香港或者新加坡的投资者买去投资坡的投资者买去投资。

尽管外企高管是中国目前服务式公寓的主要客户群，但外企高管居住的房子大多由公司出资租赁，它们可能每年出几十万来租一套房子，但它们不可能花几千万来买一套房子。

所以，外企高管客户较外企高管客户较少。

少。

上海21世纪大厦项目p区位价值高：

处于陆家嘴金融区，世纪大道与浦城路的交汇处，是上海甲级写字楼集聚区区位价值高：

处于陆家嘴金融区，世纪大道与浦城路的交汇处，是上海甲级写字楼集聚区p产品类型：

产品类型：

11、2121世纪大厦写字楼世纪大厦写字楼7.27.2万平米万平米19-25F19-25F已出售给宁波银行，已出售给宁波银行，3-183-18、26-29F26-29F拆零出租拆零出租22、四季酒店、四季酒店33万万国际五星级连锁酒店国际五星级连锁酒店33、四季汇公寓、四季汇公寓3.53.5万万服务式公寓，全部出售，以服务式公寓，全部出售，以212-236二居室、322-368三居室为主力产品，以自住需求的国内企业以及想过或新加坡的投资者为主