万科战略与经营分析.ppt

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万科企业股份有限公司的战万科企业股份有限公司的战略与经营分析略与经营分析10/28/2022万科与客户的竞争关系万科与客户的竞争关系竞争战略建议竞争战略建议万科竞争优势万科竞争优势万科竞争劣势万科竞争劣势本报告结构本报告结构竞争力分析竞争力分析竞争战略建议竞争战略建议公司发展历史公司发展历史公司业务范围公司业务范围公司现有资源公司现有资源万科模式万科模式公司简介公司简介战略目标业战略目标业务范围选择务范围选择细分市场定位细分市场定位品牌策略品牌策略企业战略分析企业战略分析财务分析财务分析人力资源分析人力资源分析企业文化分析企业文化分析规模化经营规模化经营战略联盟战略联盟全国性思维全国性思维，本土化运作。

，本土化运作。

企业资源分析与评价企业资源分析与评价企业资源战略企业资源战略公司简介公司简介公司资源状况和战略分析公司资源状况和战略分析竞争力和成长分析竞争力和成长分析未来三年公司成长性分析未来三年公司成长性分析竞争战略建议竞争战略建议10/28/2022公司简介公司简介万万科科企企业业股股份份有有限限公公司司成成立立于于19841984年年55月月，以以房房地地产产为为核核心心业业务务，是是中中国国大大陆陆首首批批公公开开上上市市的的企企业业之之一一。

至至20012001年年底底，公公司司总总资资产产64.8364.83亿亿元元，净净资资产产31.2431.24亿亿元元，拥拥有有员员工工53495349名名，全全资资及及关关联联公公司司4343家家。

公公司司于于20002000及及20012001年年两两度度分分别别入入选选世世界界权权威威财财经经杂杂志志福福布布斯斯全全球球最最优优秀秀300300家家和和200200家家小小型型企企业业，公公司司的的良良好好业业绩绩、企企业业活活力力及及盈盈利利增增长长潜潜力力受受到到市市场场广广泛泛认认可。

可。

万科公司发展主要经历了以下四个阶段：

万科公司发展主要经历了以下四个阶段：

转向以房地产为主营业转向以房地产为主营业务，全国扩张阶务，全国扩张阶段。

段。

规模化房地产品牌发展规模化房地产品牌发展阶段。

阶段。

房地产主业经营范围收房地产主业经营范围收缩与调整阶段。

缩与调整阶段。

从做贸易起步，由从做贸易起步，由单一经营到多元化单一经营到多元化经营阶段。

经营阶段。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。

1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。

1984年5月组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。

1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

10/28/2022公司业务范围公司业务范围公司以房地产为核心业务。

万科于1988年开始介入房地产开发领域，是国内较早从事住宅商品房开发的企业之一。

截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米。

从2001年地产收入和利润的区域构成看，主要来源于深圳、上海、北京、沈阳和成都，其中深圳贡献39%的营业收入和43%的净利润，上海贡献25.79%的营业收入和23.89%的净利润，沈阳贡献10.2%的营业收入和27.9%的净利润。

2002年，万科公司在成都、武汉、南京、长春、南昌的新开住宅项目也将贡献利润。

10/28/2022万科模式万科模式企业目标企业目标策略策略资源资源行动行动企业发展目标：

中国房地产业的领跑者企业消费者选择与细分市场目标：

全国范围内有重点的普通大众住宅市场q业务范围选择：

专业化经营战略先作先作减法，后作加法。

q以品牌策略为核心的营销策略：

品牌建设物业服务产品开发全程品质管理技术领先企业形象q利润策略企业资源：

品牌资源企业文化人力资源财务资源土地资源知识资源：

市场化管理运作模式资源战略：

规模化经营战略整合战略联盟战略供应商制度。

资源共享：

全国性思维，本土化运作。

10/28/2022面临良好的市场机遇，万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者中国房地产业的领跑者”；未来5年，万科的发展规模将以年均30304040的速度增长，在2005年，销售收入达到150亿元。

万科将以上上海海、北北京京、深深圳圳、广广州州为核心城市，同时选择以上上海海为龙头的长江江三三角角洲洲地地区区、以北北京京为龙头的环环渤渤海海地地区区和以深深圳圳、广广州州为龙头的珠珠江江三三角角洲洲地地区区3大城市圈开发住宅，万科还将选择成成都都、武武汉汉等等腹腹地地区区域域经经济济中中心心城城市市作为发展目标，逐步把4444个个100100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。

战略目略目标中国房地中国房地产业的的领跑者跑者以上海为中心的长江三角洲拓展区域以北京为中心的环渤海地区以深圳、广州为中心的珠江三角洲拓展区域10/28/2022业务范范围选择：

专业化化经营战略先作减法，后作加法。

略先作减法，后作加法。

从多元化从多元化经营向向，专营房地房地产集中。

集中。

从房地从房地产多品种多品种，经营向住宅集中。

向住宅集中。

在房地在房地产的投的投资地域上，投放的地域上，投放的资源由源由十二个城市向北京、深圳、上海和天津集中。

十二个城市向北京、深圳、上海和天津集中。

在股权投资上，从在股权投资上，从19941994年起，万科对年起，万科对在全国在全国3030多家企业持有的股份，开始分期转让。

多家企业持有的股份，开始分期转让。

万科专业化经营战略目标是：

万科专业化经营战略目标是：

以房地产为主业，以住宅为核心，调整业务，盘活存量，集中资源，建立竞争优势。

10/28/202220012001年，年，万佳的成功万佳的成功转让，标志万科已志万科已经完成完成了了从多元化向从多元化向专业化的化的调整整。

万佳成立于1991，从事零售业务，于1994年进行股份制改组，注册资本7500万元，总股本7500万元。

2001年5月提出增资扩股计划，股本由7500万元增加至11,250万元。

万科及其附属公司在万佳增资扩股前后的持股比例均为72。

万佳以商品与日用品为主要经营品种，经过历年发展，已经初步形成连锁经营架构，并建立了完整的配送设施。

目前，万佳在深圳拥有4间分店，总营业面积达7.65万平方米，目前尚有5间分店筹建开业在即。

万佳2000年实现营业收入128,825万元，利润3,529万元。

万科是在万佳盈利的情况下出售万佳的，目的在于：

万科是在万佳盈利的情况下出售万佳的，目的在于：

进一步优化公司资源配置，集中资源发展房地产业务；万佳已进入自身快速发展的轨道，需要通过扩张扩大经营规模和市场份额，大量需要资金投入，万科没有足够的资源同时支持两个已进入快速发展轨道的行业；万科第一大股东华润集团的第一大业务为分销，并在国内拥有庞大的连锁零售系统，华润集团有意将万佳零售业务纳入其支柱业务，使万佳获得更大发展。

北京盛世誉华管理咨询公司10/28/2022细分市分市场的定位分析的定位分析消费者群体市场定位消费者群体市场定位普通大众市场地理定位市场地理定位万科的发展将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标。

城市房地产土地位置定位城市房地产土地位置定位万科的房地产土地位置定位策略是以城市新区大规模住宅开发为主，辅以城市旧区改造或中心区域中高档精品住宅开发，前者将占据80%的业务比重，后者占20%。

细分市分市场的定位分析的定位分析10/28/2022品牌策略品牌策略品牌建品牌建设万万科科把把品品牌牌的的利利益益点点集集中中在在“展展现现自自我我的的理理想想生生活活”，以以“以以您您的的生生活活为为本本”为为品品牌牌核核心心，提提出出“建建筑筑无无限生活限生活”这一品牌口号这一品牌口号。

以服务树品牌以服务树品牌截止至2001年9月，万科物业管理公司辖下的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个。

同时，万科继续提升物业管理服务的层次。

“网格式安全管理模式”、“15分钟快速反应维修”、“零打扰”等十大基础服务，以及全功能家庭服务中心，为住户提供舒适、便利的生活保障。

全程品质管理全程品质管理万科从2001年开始启动“合金计划”，把各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验熔合在一起，煅取出一套性能稳定、广泛覆盖的执行规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。

从2002年3月起，项目设计流程、项目设计成果标准等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。

万科拥有一支经验丰富的工程管理队伍，并通过战略联盟、招投标等形式，在工程发包和监理发包环节，与具有一流资质的施工、监理单位建立了稳定的合作关系，以保证工程质量。

北京盛世誉华管理咨询公司企业形象专业化地产商的形象。

企业形象专业化地产商的形象。

回顾万科18年的发展史和万科企业品牌的形成的过程，我们常常可以听到来自消费者、投资者、客户的声音：

万科具有关爱客户的理念，万科的物业管理好，万科设计的房子布局很合理，万科很擅长营造社区文化，万科小区的环境和配套考虑很周到，万科是一个透明度很高的公司，万科的运作很规范，万科的职业经理团队很成熟，作为股票代码为000002最早上市的万科难能可贵地保持了业绩的持续增长万科具有专业化地产商的形象。

创新领先的产品开发领先的技术创新领先的产品开发领先的技术1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。

开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。

2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。

2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。

10/28/2022趋势分析趋势分析从上表可以看出，万科上市从上表可以看出，万科上市11年以来，除了在年以来，除了在1995年因减少股权投资业务使净利润微年因减少股权投资业务使净利润微降以及降以及1996年传统的贸易业务缩减使主营业务收入下降外，其余年份均保持增长，在沪年传统的贸易业务缩减使主营业务收入下降外，其余年份均保持增长，在沪深一千多家上市公司极为少见。

深一千多家上市公司极为少见。

10/28/2022主营业务增长和净利利润增长主营业务增长和净利利润增长近三年公司主营业务收入的增长率为近三年公司主营业务收入的增长率为29%29%、33%33%、115%5%，净利润的增长率为，净利润的增长率为13%13%、31%31%和和24%24%，增幅明显加快，主要原因是在新一轮地产上升周期中，公司竞，增幅明显加快，主要原因是在新一轮地产上升周期中，公司竞争优势突出，业务规模快速扩张，表中公司地产业务的各项指标可以直观地反争优势突出，业务规模快速扩张，表中公司地产业务的各项指标可以直观地反映出这种趋势。

映出这种趋势。

10/28/2022比率分析比率分析总总体体上上看看，万万科科的的各各项项财财务务指指标标在在房房地地产产行行业业以以及及整整个