七盛角市调报告.ppt

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康桥地产商业策划开封七盛角市调报告2014.10康桥地产商业策划一、建业东京梦华七盛角项目介绍二、七盛角定位及业态规划三、七盛角经营品牌介绍四、七盛角商业街分析目录康桥地产商业策划一、建业东京梦华项目介绍u建业集团投资60亿元打造的建业东京梦华项目是开封市复兴宋都水城、重振开封旅游的重点项目。

u建业东京梦华项目位于开封市老城区旅游核心位置，北临清明上河园、龙亭湖，南至包公湖，西接开封古城墙，南北连接开封两大湖。

u水系全长1900米。

规划用地面积1200亩。

u项目集商业、旅游、住宅、餐饮于一体。

七盛角七盛角清明上河园清明上河园包公湖包公湖龙亭湖龙亭湖康桥地产商业策划七盛角名字由来“七”，开封作为七朝古都，经历过七朝盛世，故曰七盛。

纵观水系似一条龙脉，而七盛角的位置位于龙脉七寸的核心位置，曰“七”。

“盛”，开封俗语有“开封市七个角，八个巷，七十二个小胡同”，一语道尽老开封深含特色的城市肌理，又云“七角盛，天下昌”，所以谓之“盛”。

“角”，开封对地名独有的称谓，不同于坊、里弄、胡同，是根据地态的形式或古建筑的形式而得名，例如行宫角，丁角，都宅角等，开封市的七个角在历史长河中逐渐磨灭，到今天仅存的角的称谓已经不足七个，作为开封城市整体复兴工程中的项目，为缅怀开封市的七个角，所以命名角。

而七盛角在建业东京梦华地块中，是最北边凸出的一角，所以也叫角。

康桥地产商业策划七盛角规划方案总平面图经济指标：

规划用途规划用途商业商业容积率容积率0.6限高限高12米建筑密度建筑密度25%占地面积占地面积24620.8m2总建筑面积总建筑面积14237.09.6m2七盛角项目平面图康桥地产商业策划七盛角规划方案效果图康桥地产商业策划建筑形式，街区内采用仿宋代古建筑，1-3层开放式商业街区康桥地产商业策划8开封民俗新天地开封民俗新天地中原文化会客厅中原文化会客厅融汇当代创意汲取北宋遗韵浸润中原文化传承历史精粹二、七盛角总体定位康桥地产商业策划9以宋文化为主题，中原民风、民俗为内涵，融入现代以宋文化为主题，中原民风、民俗为内涵，融入现代创意创意文化及时尚气息，文化及时尚气息，满足现代人消费习惯、审美需求，体现开封文化特色，涉及民俗、餐饮、酒吧、满足现代人消费习惯、审美需求，体现开封文化特色，涉及民俗、餐饮、酒吧、住宿四大版块，集时尚购物、特色餐饮、民宿客栈、娱乐休闲、文化体验为一住宿四大版块，集时尚购物、特色餐饮、民宿客栈、娱乐休闲、文化体验为一体的民俗文化休闲街区，打造成为体的民俗文化休闲街区，打造成为“河南最好玩的古城休闲街河南最好玩的古城休闲街”。

七盛角商业定位康桥地产商业策划民俗、酒吧区入口广场及休闲餐饮区戏楼广场特色餐饮及住宿区七盛角宋文化商业街共规划：

入口广场及休闲餐饮区、民俗区、酒吧区、正餐区域、特色餐饮及住宿区等区域，并针对区域经营业态特点，设置多种经营点位丰富业态内容。

七盛角经营业态规划正餐区域休闲广场康桥地产商业策划经营模式：

七盛角商业街作为东京梦华的一期项目，现阶段全部自持未销售，由建业集团商业公司统一招商运营，项目租金大约在每平方每月100元左右，街区内除小吃街现经营大小商户50余家。

七盛角二、三期正在销售中，规划商铺面积40-460平方，结构分单层商铺、一拖二或三层单体商铺，开盘价位预期在2-3万元。

后期除一座博物馆外，其余的物业均以销售为主。

康桥地产商业策划三、七盛角经营品牌介绍特色商家：

汴梁上河一楼（传统豫菜）、红梅苑主题酒店、豫游纪、仙芋传奇、五美德、韩氏女红、汴京官窑、龙泉刀剑、东岸酒吧、惜色酒吧、show酒吧、七角8号酒吧、韵泓筷子、风雅陶笛、青天楼茶社、老侯家滋补烩面。

康桥地产商业策划七盛角经营品牌介绍老字号：

邢家锅贴（中华名小吃）、庞记宜生斋桶子鸡、凤鸣斋花生糕。

首次进驻开封品牌：

韩国主题咖啡ZOOCOFFEE、都市新概念茶饮荼啡茶、云南丽江一米阳光集团所属品牌阳光纳里连锁客栈、台湾沉香品牌富山香堂、老字号国货上海女人化妆品、湘里人家餐饮连锁、晋晋有味特色餐饮连锁。

康桥地产商业策划14街区内移动摊点经营特色小吃，开封名吃、烧烤、炒凉粉、杏仁茶等。

移动摊点出租率不高，当天经营的商家不足10户。

项目介绍有手工制作类项目，麦芽糖、石磨豆腐、棉花糖、拉姜糖、软陶制作、花式气球、手工琉璃、钩编等，这些基本上没有展示。

街区内移动摊点康桥地产商业策划阳光纳里客栈：

源自丽江的中式民俗客栈，店内装修采用中国传统的明清建筑装修风格红梅苑主题酒店：

开封首家时尚情侣精品主题酒店，酒店融古典园林风格和现代国际设计风格为一体，别俱一格，拥有多种类型的客房19间主力店铺康桥地产商业策划汴梁上河一楼：

以传统豫菜、开封灌汤包子为主的本土餐饮。

代表菜品：

鲤鱼焙面、扒广肚、炸八块、葱扒羊肉。

主力餐饮商家湘里人家：

一家湘土文化荟萃的特色餐饮店，以文化性和现代性产生具有传统文化优势湘菜的新时尚，健康饮食，价格合理，是一般聚会首选的地方。

晋晋有味：

原产地选取食材，制作考究，在山西大院范儿十足的空间品尝地道山西油泼面，多样特色美食满足食客的挑剔味蕾。

康桥地产商业策划商家外摆区康桥地产商业策划18街区小品康桥地产商业策划店招、道旗康桥地产商业策划餐饮商家烟道，建筑内没有统一烟道，商家经营后期自行改装，直接在街区内排放康桥地产商业策划七盛角商业街分析1、项目地理位置优越，紧邻龙亭、清明上河园，在开封当地属核心商圈。

2、项目建筑形式与周边环境相呼应，借势清明上河图仿古街市吸引游客，营销方面作为开封新的旅游景点推介，特别是水系同清明上河园景区相连，实现客流互动。

3、政府形象工程，开业接待各级政府及企事业参观考察团约30个，突破千人，是政府工作展示、企事业单位观摩的新窗口。

4、从品牌来看，在开业时没有出现空场现象及数家首次在开封亮相品牌显示了商业公司招商能力，茶啡茶、阳光纳里连锁客栈、富山香堂、上海女人化妆品、。

5、餐饮类湘里人家餐饮连锁、晋晋有味特色餐饮连锁作为主力店出现，遗憾的是开封当地知名的多数游客认可的第一楼、黄家包子没有入驻，是否引进新餐饮品牌没有得到当地餐饮品牌认可有待商榷康桥地产商业策划6、临时摊位在很大程度上带动商业街的繁荣，现阶段临时摊位空置多，经营少，品类明显不足，没有起到带动客流的作用。

对比品牌类招商情况，可以看出在招商时关注大商家、品牌商家，对聚客能力强的临时摊位关注度不够。

7、从管理来看，商业街街区整洁，标示系统完善，LED显示屏不停播报项目介绍，服务设备设施充足。

8、营销推广上，政府推介、报广推介、微信等新媒体等均覆盖到。

9、促销活动，在本期开封菊花展期间，作为一个展点出现。

10、细节处理不到位，餐饮类的烟道直接在外墙出现，后期客流多的情况下，清理是个大问题；商家改造的上下水没有封闭，影响整体美观。

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