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第二节、项目概况及必要性
一、项目概况
1、项目地点
黄石市西塞山区棚改石龙头村。
2、项目简介
在此动迁项目中，面积约44287㎡、179户。
动迁面积较大，动迁户数较多。
大部分公房归属房产局，已通过房改，两证齐全。
只有极少部分公房还未房改。
二、动迁工作前期准备
1、根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被拆迁人反响最大。
被拆迁人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。
因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被拆迁人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。
2、前期准备工作的主要内容：
（1）、了解项目具体情况
了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。
（2）、搜集相关文件资料
项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。
（3）、与相关部门前期配合
与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前作好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。
（4）、组织人员学习
根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。
（5）、安排工作计划
根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。
（6）、确定评估原则
召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。
只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场拆迁工作的顺利进行。
因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。
评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。
（7）、制定技术方案
在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和拆迁评估依据。
统一估价人员的思路和现场勘察标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。
制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。
（8）、与拆迁公司配合
前期工作中，评估公司与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。
3、外业工作（入户调查）
外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。
为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”、“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。
在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被拆迁人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。
外业工作（入户调查）的主要内容：
（1）、面积量测、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备）；
（2）、文字材料收集：
房地产权属证书、相关批件、法律文书、被拆迁人对房产处置声明等；
（3）、周边情况调查记录：
四至、临街状况、道路状况；
（4）、被拆迁人情况：
产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；
（5）、房屋情况：
结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其他特殊情况；
（6）、自行装修装饰部分：
材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；
（7）、设备：
品牌、型号、使用状况、维修保养情况、基他特殊情况；
（8）、附属物：
数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况；
根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和评估公司一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。
4、内业测算
各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被拆迁房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。
在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。
为了方便快捷并减少人为因素的干扰，我们针对徐州市不同地区不同拆迁政策研发编制了相应的电脑软件，只要录入基础数据，便能准确的计算出各家各户在相关政策下的拆迁补偿款，该成果已经应用于众多的拆迁评估项目进行实际检验并取得满意的成果，该成果得到政府拆迁管理部门的认可。
在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。
在内业测算过程中及时与委托人和拆迁公司沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。
第三节、动迁实施方案
一、动迁项目概况
本次黄石市西塞山区棚改石龙头村动迁服务采购项目，征地拆迁、房屋征收补偿签约、腾退等所有协商谈判工作。
房屋大多破旧。
居民居住条件较差，大多数居民希望拆迁搬离此地，又加上本次拆迁补偿政策非常优惠，拆迁户大多数都能接受本次拆迁补偿标准。
因此群众工作相对比较好做。
二、工作措施
1.组织公司员工学习培训，让每一个工作人员熟悉本次拆迁补偿标准及相关政策。
并掌握评估公司对每一户的评估价格。
2.制定相关工作制度及工作纪律，让每一个工作人员耳熟能详。
3.宣传发动，前期棚户区改造指挥部做了大量宣传工作。
让拆迁户已经了解了相关政策和补偿标准，并对自己的房屋评估情况也有所了解。
本公司将派出有谈判经验的人员入户，具体与各家各户沟通谈判。
4.密切联系政府相关部门，及时解决拆迁提出的合理要求。
对无理要求多做解释工作。
5.坚持原则，一视同仁，公平公正公开，杜绝暗箱操作。
6.充分利用本公司工作人员与本次项目拆迁户的密切关系，先易后难，各个击破，分兵突击及时兑换奖惩，加快签约进度。
三、时间安排
工作内容
完成时间
培训时间
5天
分组入户摸底
35天
签订拆迁协议
15天
建立档案
四、工作纪律及相关工作制度
房屋拆迁是一项政策性强，与群众利益密切相关一项复杂的工作。
为确保动迁工作依法实施。
维护拆迁户和政府的合法权益。
根据有关法律法规，制订以下工作纪律和工作制度。
1、工作纪律
（1）严格执行国家法律法规及省市区有关部门相关规章。
（2）必须遵守守法自律制度。
在谈判过程严禁擅自提高或降低标准，随意改动评估数据。
（3）不得接受拆迁户的任何好处，不得对被拆迁作任何偏离本次拆迁政策之外的承诺。
（4）不得私自与被拆迁户接触，更不得透露该保密的相关情况。
2、培训制度
（1）本公司招聘工作人员实行岗前培训。
学习基本法律法规，加强法律意识。
上岗培训，学习本次动迁相关的有关法律法规和动迁相关知识。
（2）信访制度
公司设立专门信访办公室，安排专人接待群众上访，及时与群众沟通，为群众提供政策咨询和法律服务，听取群众意见。
遇到疑难问题聘请专业法律工作者到场咨询。
（3）公示制度
设立公示栏，监督举报电话。
接受群众媒体及社会各界人士的监督。
（4）责任追究制度
工作纪律，每一个工作人员应尽好职责，违反有关工作纪律必经追究相关责任。
具体如下：
A.对工作懒散、畏难、消极怠工的。
B.利用工作之便私自动用拆迁资金谋取个人利益的。
C.工作不力，掌握政策不严，造成工作被动，让拆迁户造成较大损失的。
D.与群众沟通不力，政策宣传不到位，激化矛盾，造成拆迁户群体上访或越级上访的。
E.不能按时完成动迁工作任务的。
F.其他违规行为。
违反以上条款，轻者批评教育，重则追究政治、经济责任，直至追究法律责任。
（5）考核奖励制度
本次动迁时间紧、任务重，需要群体工作人员同心同德、共同努力，克难攻坚才能按时完成工作任务。
因此对工作突出者予以奖励，制作本奖励制度。
A.考核对象：
以工作小组为单位，适当奖励有突出贡献的个人，特别动员自己的亲属带头签约的人员。
B.进入谈判签约时间，各小组倒排工期，对未出现违规现象的小组给予进度嘉奖和超前奖。
对有特殊贡献的给予特殊贡献奖。
不能按时完成任务的不予奖励。
（奖励细则另行发文）。
整理户主资料与协议按户归类，交予指挥部存档。
第四节、签约流程图
一、工作承诺：
前期自行完成动迁区域内的调查摸底工作，向动迁户及居民自治改造委员会积极宣传推介自己，得到动迁户及居民自治改造委员会的信任。
负责协调动迁区域内动迁户及动迁区域周边工农关系。
二、时间保证措施
承诺在签约期60日内达到被征收户的95％以上；
如签约率未达或超期未达到被征收户的95％，采购人将按合同约定扣除履约保证金，并放弃支付动迁服务费；
三、安全保证措施
1、承诺我单位工作人员必须持证上岗、依法依规、阳光征收、公平公正，不得暴力征收，不得弄虚作假，做好补偿安置协议及相关政策法规的宣传、解释工作；
2、承诺会加强对其工作人员的法制及安全教育培训，杜绝出现人身及其他安全事故。
第五节、项目进度表
序号
项目安排
预期时间
1
项目基本情况了解
周边楼盘信息收集
项目开启之前
2
第一次棚改意愿征询
3天
3
组建工作专班
成立自改委
4
入户调查
5
分发预评估报告
复核预评估结果
7天
6
房源推介会
7
第二次棚改补偿意愿征询
签订附生效条件协议
30天
8
资料整理并交接归档
第六节、滞迁户动迁实施方案
1、根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和建设部的《城市房屋拆迁行政裁决规程》的规定结合司法实践，可以申请强制拆迁，但必须遵守强制拆迁程序。
2、强制拆迁程序：
①拆迁人依法提出强制拆迁申请。
提出强制申请时，应当提交7种资料，1行政强制拆迁申请书；
2裁决调解记录和裁决书；
3被拆迁人不同意拆迁的理由；
4被拆迁人房屋的证据保全公证书；
5被拆迁人提供的安置用房、周转用房或补偿资金证明。
6被拆迁人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；
7市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。
②作出行政强制拆迁决定。
市、县人民政府收到房屋拆迁管理部门的行政强制拆迁申请后经过审查，对应当实施行政强制拆迁的，应作出书面的准予行政强制拆迁决定书，同时责成被拆迁人所在地的有关部门（执行部门）实施强制拆迁，强制拆迁决定书应载明行政拆迁的日期，该日期不得少于15日，以便督促其自动履行搬迁义务。
该裁决书已按送达方式送达。
③进行执行证据保全。
实施强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会），被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对拆迁房屋及房屋内物品进行证据保全，并作好执行笔录。
该笔录应由执行人、见证人（在场人）、公证人签名。
第七节、动迁服务团队人员配置
一、我公司将严格按照招标文件第四章服务内容及要求，做到：
1、我公司严格按照项目实施的需要配备动迁服务人员，派往本项目的动迁服务人员按项目户数每10户不少于1名的标准配备。
2、我公司在房屋动迁过程中，绝不采用暴力、威胁或者违反规定采取中断供水、供电、供热、供气和道路通行等非法方式迫使动迁户签约。
昊天公司总指挥万桂华项目现场指挥：
黄开武
项目人员和分组安排：
项目共分为签约组、后勤组，其中签约组分为4小组、后勤组1个小组，具体个人任务分配情况如下：
入户调查组：
肖冬梅邓金秀
签约组：
肖继刚黄开文李晓林陈森唐机鹰汪凯
童和平李相武张一
后勤组：
催琴左明英王军
考核组：
杨洪顺
二、职责分工
1、宣传组工作职责：
①加强政策、法律、法规宣传，引导被征拆对象依法依规支持征拆工作。
②加强正确的舆论引导宣传，营造良好的工作环境。
③加强工作进度及先进事迹的报道，营造争创一流的工作氛围。
2、征拆组工作职责：
①严格依法、依规、依政策办理各项征拆、补偿事务。
②严格工作程序，履行好各阶段具体的工作事务。
③广泛认真地执行和解读好各项政策及执行标准，做好细致的群众工作。
④及时协助乡、村协调处理因征拆工作引发的各类矛盾纠纷。
⑤及时向指挥部提供各类送审资料及通报工作进展情况。
3、协调组工作职责：
①深入做好政策法律、法规的宣传工作。
②深入做好征拆范围的民情、事情的调查摸底工作，准确掌握工作动态。
③及时化解和处理各类纠纷矛盾，保障和谐的工作环境。
4、维稳组工作职责：
①准确掌握工作动态，做好事前介入工作。
②维护良好的工作秩序和环境，保证及时出警、按时出警。
③采取有效的措施，及时杜绝、化解和处理突发事件。
④高效地办结各类案件，有效地打击各类违法犯罪的事件。
5、资金保障组工作职责：
①积极筹措征拆资金，保证征拆资金按时到位。
②切实加强资金调度，确保资金的使用效率。
③为征拆各项工作开展提供好资金的保障环境。
④加强资金的监督管理，切实规避各类资金的风险。
6、后勤组工作职责：
①做好本次征拆工作的各项后勤保障。
②做好本次征拆工作的各项会务及交通等保障工作。
动迁服务人员任务分配一览表
姓名
身份证
从业资格
从业时间
万桂华
动迁考核合格
5年
4年
肖冬梅
3年
邓金秀
肖继刚
黄开文
李晓林
陈森
9
唐机鹰
11年
10
汪凯
11
童和平
12
李相武
13
张一
14
崔琴
15
左明英
2年
16
王军
17
三、注意事项
动迁项目全部工作人员在动迁过程中要以人为本，积极地服务群众，不得威胁户主，合理和合法的完成签约工作，既要分工明确，又要相互配合，严守项目纪，注意人身安全，保证签约工作顺利完成
年龄
54
学历
中专
职称
工程师
职务
总经理
拟在本合同任职
2013年至2016年，成立黄石市昊天房屋拆迁服务部，负责房屋拆迁谈判工作，主要完成了以下动迁项目：
1、鑫宝置业棚户区2、十三排棚户区
3、陈家湾隧道搬迁征收4、工矿集团棚户区1期、2期5、人民街棚户区
6、胡家湾棚户区
领导班子简历表
第八节、维稳预案
一、做好各项准备工作，保持高度警觉，严密防范发生各种影响社会政治稳定的突发事件，一旦发生不稳定情况采取果断措施，迅速控制，及时处置，将不稳定事件带来的影响和损失降低到最低程度。
为保障动迁服务工作顺利实施，做好动迁服务工作中可能出现的信访风险的化解工作，现结合实际制定动迁服务工作维稳预案：
二、组织机构及职责
1、组织机构
成立维稳工作领导小组和维稳办公室
2、具体职责
1）领导小组职责
2）办公室职责
（1）、按维稳安全工作领导小组部署，及时收集、综合稳定安全工作信息，向领导小组汇报；
（2）、具体负责我处维稳安全工作的组织协调，及时掌握职工的思想状况，了解并及时排查各种安全隐患，有针对性的做好思想政治工作和维稳宣传教育工作，及时处理突发事件进行及时处理，并做好详细记录向领导小组汇报；
（3）、加强食品卫生、消防安全等工作，坚决杜绝重大事故的发生；
（4）、负责按时报送信息。
3、组织领导
维稳工作领导组的职责；
在突发性事件发生后，迅速成立现场指挥部，负责现场的应急处置工作；
决定制定突发性事件应急处置的具体工作方案；
对各个重点防点进行布控；
负责应急处置的指挥调度工作。
4、分类处置办法
经评估该项目有可能产生信访风险的情况有以下几类，因认为动迁服务补偿标准过低引发的个体上访或集体访；
因认为动迁服务工作不公开透明引发的个体上访或集体访；
因部分群众反映动迁宅基地存在困难引发的个体和集体上访；
因部分群众对生活保障担忧引发的个体和集体上访。
对上述情况进行如下分类处置：
（1）、动迁服务工作组平时要密切注意动迁服务过程中发现动迁户的动向，发现情况随时报告；
出现个体上访或集体上访的村要及时做好群众的安抚工作，信访办牵头，协调相关部门对群众反映的问题予以解决，切实维护群众的利益。
（2）、发生矛盾纠纷的，司法、相关涉及部门、村两委要及时介入，及早化解，构成治安案件的公安部门要果断处理，防止事态扩大。
（3）、出现其他突发性事件的，将由维稳工作小组统一调度。
5、应急保障
（1）、乡财政要从财政当中安排专门经费纳入乡预算。
（2）、一旦紧急情况的发生由党政办确保车辆使用。
（3）、领导小组成员确保通信畅通，随时掌握各方面信息并上传下达。
6、处理原则
（1）、坚持事前预防与事后应急相结合原则。
（2）、坚持依法管理、分级控制的原则。
严格按照有关规定，对突发事件的预警、控制进行管理和处置，最大限度地控制事态发展。
（3）、坚持快速反应、科学应对的原则。
建立预警和处置突发事件的快速反应机制，一旦出现突发事件，确保发现、报告、指挥、处置等环节的紧密衔接，及时应对。
（4）、对突发事件必须记录在案，同时要对应急行动的过程进行整理记录，及时写出工作总结，进行整理记录，及时写出工作总结，进行归案保存，并上报上级维稳、信访部门。
三、工作措施
1、建立维稳工作责任制。
2、建立报告制。
3、建立信息反馈制。
4、加强节假日值班制度。
5、加强学习制度。
四、群体突发性事件及突发性重点问题处置程序
1、处维稳办公室接到科室有关不稳定苗头报告后，立即向处维稳工作领导小组汇报情况，准备启动应急预案。
2、应急状态启动后，处维稳办公室从三个方面开展工作：
（1）、事态控制；
（2）、引导教育；
（3）、协调联络：
通知动员家人参与做好思想教育工作。
3、直至突发事件消除后，处维稳办公室有关人员才可离开现场。
4、对应急行动过程的活动进行综合评价，整理记录（包括谈话记录、摄像、照相及其他相关资料），及时写出工作总结，并进行归档保存。
五、工作要求
1、加强领导
2、认真摸底，做好排查工作。
3、建立维护安全稳定工作联动机制。
4、一旦出现不稳定问题，领导小组全体成员在第一时间赶到现场，同时启动预案。
5、通过做好稳定工作，确保不发生危害大、影响大的恶性事件，不发生集体或越级维护安全稳定事件，不发生较大以上安全事故和责任事故。
六、安全预案应急演练
对于维稳安全预案，各处要定期进行安全预案应急演练，以检验预案的可行性。
七、加强民族团结稳定，促进社会和谐发展
各处要加强同少数民族之间的联系，避免发生冲突，促进各民族之间和谐、融洽发展，建立一个和谐、稳定的社会。
第九节、与周边居民及单位关系的协调措施
1、周边关系协调
（1）施工前宣传
1）施工前，向附近居民和单位发放宣传材料，对工程拆除可能造成的影响进行说明，取得有关方面的配合，做好解释工作。
教育施工人员严格遵守各项规章制度，维护群众利益，尽力减少工程施工给当地群众带来的不便。
2）工程施工中，严格按照经审定的施工组织设计与地下管线保护技术措施的要求进行施工，各级管线保护负责人深入施工现场监护地下管线、督促操作（指挥）人员遵守操作规程，严禁违章操作、违章指挥和违章施工。
3）施工过程中发现管线现状与交底内容、样洞资料不符等异常情况时，立即通知建设单位和有关管线单位到场研究、商议补救措施，在未作出统一结论前，不擅自处理或继续施工。
4）施工过程中发生意外情况，应事先制订好应急措施，配备好抢修器材，以便在管线出现险兆时及时抢修，做到防患于未然。
5）一旦出现管线损坏事故，在24小时内报上级部门和建设单位，特殊管线立即上报，并立即通知有关管线单位要求抢修，组织力量协助抢修。
对人为损坏事故，要吸取教训并按“四不放过”的原则进行处理。
2、防止扰民的措施：
为了防止施工扰民事件的发生，我们在落实防止扰民措施的前提下，制定如下措施：
最大限度的落实防止扰民的措施，便可以从很大程度上减少民扰，为了防止民扰事件的发生，我们在落实防止扰民措施的前提下，制定如下措施：
（1）针对该工程特点，我公司成立协调小组，设专人负责民扰及地方关系的协调工
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