@地产壹线-睿墨机构-时光墅项目推广策略方案2013.3.7.ppt

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时光墅营销推广细案PART2产品分析PART3推售策略PART1市场分析PART4视觉表现第一部分市场分析关键内容u区域市场分析u区域竞品分析蓟县山水资源梅江水资源团泊胡等水资源团泊胡等水资源海景、大配套资源滨海湖景资源京津新城大配套山水资源山水资源水资源水资源湖海资源核心地段资源核心地段资源核心地段资源天津市别墅资源分布区域市场分析天津市2012年别墅市场概况郊外经济型别墅增量目前天津市的郊外别墅产品多集中在景观资源优质区域，如团泊湖、东丽湖、天嘉湖一带，这些区域的在售别墅产品多以经济型别墅产品为主，强调景观资源的稀缺性，以休闲度假为项目卖点。

2012年武清、滨海等区域的别墅产品有增量势头，新入市别墅产品将占据别墅市场大半壁江山。

这些产品多以联排、双拼别墅为主，搭配以少量的独栋产品，主力户型在300平方米左右，这样的规划维持了郊外别墅总价相对低的特点外环内别墅别墅类产品稀缺2010年11月21日，位于河东区一号桥附近的纯别墅产品“金地紫乐府”首开两小时售罄，热销5.8亿元，让很多人再次惊讶天津市购房者的购买实力。

当时，无论是开发商还是购房者，都在强调“稀缺”和“土地价值”。

在市区，寸土寸金，别墅类产品更成为小众消费。

市区内在售别墅产品多是项目地块附属产品，十几套已经算得上规模，真正以别墅为主打建筑类别的项目屈指可数。

细分之下，这些别墅以双拼、联排居多，独栋产品恐怕真是卖一套少一套了，由此看来，河西区梅江地块的海逸王墅起价2500万元/套，也不是没有道理。

天津别墅市场总体分析城市别墅梅江南板块，代表项目：

卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲近郊别墅西青板块，代表项目：

万科朗润园、社会山、泰达岭上林里、唐郡远郊别墅津南板块：

星耀五洲、天嘉湖、碧桂园中心区域，代表项目：

招商钻石山、霞光道5号、西康路36号檀府、荷兰墅京津潮白河板块，代表项目：

京津新城、恒大御水山城、盘石坊后梅江板块，代表项目：

洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡东丽湖板块，代表项目：

东丽湖万科城、夏阳溪韵团泊新城板块：

团泊湖庭院、松江高尔夫小镇泰达岭上林里泰达岭上林里7公里公里21公里公里24公里公里25公里公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅西青板块西青板块东丽板块东丽板块梅江南板块梅江南板块后梅江板块后梅江板块津南板块津南板块团泊湖板块团泊湖板块宝坻、蓟县板块宝坻、蓟县板块松江高尔夫小镇西康路36号城市别墅中心区域梅江南板块城市别墅分析区域市场：

城市别墅多集中在中心区、梅江南板块，区域性较为明显，由于土地资源的稀缺性，别墅市场逐渐外移的趋势显现。

规模：

城市别墅项目体量一般相对有限，纯别墅部分一般在57万平方米左右，难以出现单纯的别墅大盘。

产品形式：

为了平衡容积率，单纯的别墅项目很少，一般以别墅+高层（洋房）的形式存在。

产品形式以联排为主，独栋、双拼产品较少；梅江南板块有一定数量的独栋产品；在面积紧张的地块，一般采用三层户型设计，并增加地下室。

价格水平：

独栋均价在30000-40000元/平米；联排均价在18000-22000元/平米；双拼别墅数量较少，在25000-35000元/平米左右。

客户分析：

客户以第一居所自住为主，有少量的投资客户；客户职业多为私企老总及高管，资金实力比较雄厚。

来自区域以本市客户居多，梅江南板块外地和外籍客户比例逐渐增加。

城市别墅梅江南板块，代表项目：

卡梅尔、天鹅湖、海逸长洲中心区域，代表项目：

招商钻石山、霞光道5号、西康路36号檀府、荷兰墅泰达岭上林里泰达岭上林里7公里公里21公里公里24公里公里25公里公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津城市别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅梅江南板块梅江南板块松江高尔夫小镇西康路36号万科霞光道5号项目简介：

霞光道5号坐落于水上公园东侧，仅有155席千万元级英伦别墅。

在2008年的房地产市场，万科霞光道5号无疑成为最耀眼的明星，不仅仅因为售价和物业费在天津市场首屈一指，更因为万科打造的产品细节和服务细节取悦了客户，也取悦了同行，成为业界竞相参观学习的对象。

据了解，霞光道5号三分之一以上的业主都是地产同行。

万科霞光道5号实景拍摄项目简介：

占地面积:

27087平方米总建筑面积:

34000平方米总户数:

300别墅面积：

550-900平米绿化率：

40%容积率：

1.26均价：

32000元/开发商:

招商地产投资商:

天津招商房地产有限公司、天津市森淼投资集团有限公司西康路36号西康路36号梅江南板块概述规模巨大梅江南风景居住区占地约240万平米，总建约162万平米，其中住宅约130万平米。

梅江南居住区位于天津市东南，是天津市主导风向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，环境优美。

交通便利北起梅江，南至外环线，东起解放南路，西至友谊南路。

其中友谊路贯通和平、河西两区，是天津市大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈、友谊路金融圈辐射交叉的核心地带。

开发项目云集梅江南居住区已经汇集了松江、顺驰、市政建设、江胜、浩天、宁发等众多天津知名房地产开发企业。

经过7年的建设，涵盖多种建筑风格及建筑形式的高端住宅区梅江南板块已形成规模。

1#1#2#2#3#3#12#12#13#13#10#10#水岸公馆水岸公馆5#5#、6#6#8#8#红了天娇红了天娇4#4#水岸公馆水岸公馆11#11#梅江南总体规划图梅江南总体规划图正信（洋房正信（洋房、小高层）、小高层）位置河西区梅江南居住区开发商江胜集团建筑形式联排建筑风格法国南部港湾风情占地面积9.55万建筑面积11.3万容积率1.3绿化率60%分期一期总户数163套停车位：

户数1：

2装修标准毛坯价格（元/m2）25000元/平米物业费3元/平米*月开盘时间2007.10.29入住时间2009.4.30户型面积230-395平米目标客户自住客户及部分投资型客户，大企业主高管客户项目简评地理位置得天独厚，别墅水系营造氛围良好。

江胜-天鹅湖江胜-天鹅湖近郊别墅后梅江板块东丽湖板块西青板块津南板块近郊别墅分析区域市场：

区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了，一般在710万平方米左右。

价格水平：

独栋别墅价格在15000元/平米的区间；双拼价格在12000元/平米的区间；联排在10000元/平米区间；产品形式：

独栋+联排。

联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了所有项目。

双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素；户型面积：

联排面积主要在180240平方米，独栋产品面积在300500平方米左右，其中万科城小面积别墅，在控制总价上拥有一定的优势。

客户分析：

第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。

近郊别墅西青板块，代表项目：

万科朗润园、社会山、泰达岭上林里、唐郡后梅江板块，代表项目：

洛卡小镇、玛歌庄园、领世郡东丽湖板块，代表项目：

东丽湖万科城泰达岭上林里泰达岭上林里7公里公里21公里公里24公里公里25公里公里星耀五洲天嘉湖碧桂园霞光道5号天津近郊别墅市场区域分布图京基天颐津城万科朗润园万科朗润园恒大东丽项目恒大御水山城盘石坊招商钻石山城市别墅近郊别墅远郊别墅西青板块西青板块东丽板块东丽板块后梅江板块后梅江板块松江高尔夫小镇后梅江板块概述地理位置位于友谊南路与解放南路之间、外环线以外区域，总建筑面积达到150万平方米以上。

作为梅江及梅江南区域的延伸，具有较为明显的环外区域特点，一般以别墅+洋房产品为主。

交通环境临近外环线，交通便利，作为别墅类产品，交通抗性尚不会影响到项目本身。

洛卡小镇红磡领世郡华韵欧风新悦亭总建筑面积:

200000平方米总户数:

1100联排别墅；户型面积：

200-230平米均价：

20000元/平方米容积率1绿化率40%开发商:

天津方正投资发展有限公司投资商:

北京华商鸿邦房地产顾问有限公司物业顾问公司:

澳大利亚BAYSVILLE景观设计单位:

北京土人景观设计公司洛卡小镇洛卡小镇建筑面积：

12万占地面积：

33万绿化率：

58.00容积率：

0.38总套数：

379独栋别墅；户型面积：

410-460平米均价：

12000元/项目位置：

玛歌庄园位于西青区友谊南路延长线（过外环线3.8公里）开发商：

天津津滨创辉发展有限公司玛歌庄园玛歌庄园西青板块概述泰达岭上林里社会山唐郡地理位置位于环外西青区，围绕天津历史名镇杨柳青镇，周边围绕有西青道、津静公路及京沪高速等多条重要交通线路，形成了多层次、立体化的城市交通体系。

区域价值随着未来“京津一体化”的进程逐步加剧，加之京津塘高速二号线、京津城际高速铁路和地铁2号线的建成，天津城区中心将不断外扩，并带动区域经济快速发展，西青板块的投资潜力将逐步扩大。

万科朗润园项目简介：

建筑面积：

约75000平方米占地面积：

约64亩绿化率：

40%户数：

400容积率：

1.5物业类型：

联排别墅（花园洋房）户型面积：

260平米项目位置：

万科朗润园位于西青区芥园西道与外环线交口西行1.5公里处暖气：

壁挂式采暖万科朗润园万科朗润园项目简介：

建筑面积：

20万占地面积：

25公顷绿化率：

45%容积率：

0.69别墅面积：

180-240平米均价：

11000元/暖气：

地暖供水系统：

中水停车位：

1：

1开发商：

天津国民地产发展有限公司物业：

天津国民物业管理有限公司物业费：

别墅：

2.75元/平米/月社会山社会山区域：

位于东丽湖板块中心位置，处于市区与滨海之间，距市中心24公里，距港口30公里，距京津塘高速公路出口10公里，距滨海国际机场12.5公里，交通便利。

同时，由于距离项目较近的空港物流加工区07年的加速发展、空客A320总装厂的建设以及保税区管委会的整体迁移至此。

环境：

拥有7.3平方公里东丽湖自然湿地资源及良好的温泉地热资源。

东丽湖板块概述东丽湖-万科城总体规划一期北欧别墅产品一期北欧别墅产品占地22万平米，总建筑面积6.4万，容积率0.33，共301套，2004年销售，2006年7全面入住。

独体别墅：

193栋，199271平米，13000元/平米；联排别墅：

24套，合院别墅：

32套；联排公寓：

52套；二期城市系列洋房产品：

二期城市系列洋房产品：

北部“天籁”为12万平方米多层产品，南部“街坊”为10万平方米小高层产品。

均价达到5500元/平方米三期联排三期联排总建筑面积5.5万，容积率0.6，联排产品291户，170250平米联排产品，南北向4联、8联，2007年7月开盘，均价8500元/平米。

入住时间08年12月四期联排别墅产品，本次开盘产品为A、B、C、D、E五种户型，面积为184平米、225平米、266平米、301平米、397平米。

共235户别墅。

后期中高密度产品项目简介：

东丽湖北岸：

联排别墅，三到四层北岸占地面积：

7.45万平方米北岸别墅总建筑面积：

3.3万平方米北岸别墅总户数：

253户联排别墅；户型面积180-395平米容积率：

0.45绿化率：

40%物业费：

1.10元/平方米月物业公司：

天津万科物业开发商：

天津万科房地产有限公司东丽湖-万科城北岸东丽湖-万科城北岸项目简介：

占地面积:

107000平方米总建筑面积:

54600平方米开工时间:

2006-3-26总户数:

263联排别墅;196-210平米容积率0.51绿化率45%开发商:

天津亿兆投资发展有限公司投资商:

上海亿兆投资集团有限公司物业管理公司:

天津夏阳物业管理有限公司夏阳溪韵风景湾夏阳溪韵风景湾远郊别墅京津潮白河板块津南板块团泊新城板块远郊别墅分析远郊别墅津南板块：

星耀五洲、天嘉湖、