模拟考试Word文档格式.docx
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A．收益现金流
B．未来经营费用
C．利率
D．资本价值
10.某一计息周期内的净现金流量是指该时段内（）。
A．正现金流量的代数和
B．负现金流量的代数和
C．现金流量的代数和
D．现金流量的公允价值
11．关于有效毛收入的计算公式，正确是的（）。
A．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入
B．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入
C．有效毛收入=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D．有效毛收入=潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入
12、以下属于复利计息的是（）
A.个人储蓄存款
B.住房贷款
C.利息不再生利息的计算方法
D.国库券的利息
13、政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来的能耗高的设备，会翕进致设备的（）
A、第一类有形磨损
B、第二类有形磨损
C、第一类无形磨损
D、第二类无形磨损
14、空置的写字楼属于（）
A、收益性物业
B、非收益性物业
C、增量房地产
D、非增量房地产
15、物业价格实质上是物业（）的价格
A、交换
B、权益
C、租赁
D、风险
16、以下物业中，即可以用市场法，又可以用收益法估价的是（）
A.博物馆
B.写字楼
C.学校
D.机场
17.在以下房地产市场指标中，不属于需求指标的是（）
A.城市居民消费价格指数
B.国民生产总值
C.商品价格零售指数
D.房地产价格指数
18.以下不是房地产市场供给特点的是（）
A.缺乏弹性
B.多样性
C.非同质性
D.垄断性
19.对居住物业，了解其周边地区住宅供求状况，价格水平等，属于房地产市场分析中的（）
A.相关因素分析
B.中观因素分析
C.宏观因素分析
D.微观因素分析
20.编制物业管理（）时，通常要进行物业全寿命周期的成本费用分析
A.年度计划
B.短期计划
C.中期计划
D.长期计划
21.房屋租赁的标的是（）
A.替代品
B.互补品
C.特定物
D.同类物
22.物业公司将业主的物业全部包租下来，然后负责转租，这种物业租赁管理模式被称为（）
A.包租转租
B.出租代理
C.委托管理
D.全权代理
23.下列房屋，可以出租的是（）
A.尚未签订物业服务合同的
B.房屋的共有人不同意的
C.违章建筑
D.未进行房地产登记
24.以下有关租赁管理的描述中，正确的是（）
A.物业租金水平的高低，不需要通过市场上同类物业的供求关系来确定
B.确定可出租面积是租赁管理的核心内容
C.租金并非总是吸引租户的最主要因素
D.租约优惠条款是吸引租户的好办法之一
25.有关房屋租赁合同的法律特征，错误的说法是（）
A.房屋租赁合同的成立要等到出租人腾空房子才开始
B.房屋租赁合同是继续性合同
C.房屋租赁合同是双务合同
D.房屋租赁合同需要登记备案
26.以下有关房屋租赁合同条款的说法，错误的是（）
A.租赁房屋的维修总是由出租人承担的
B.有关租赁用途的条款，包括限制性条款
C.经营性物业租赁时，租赁条款中常常涉及续租的优先权条款
D.房屋转租合同也要办理登记备案
27.以下情况，属于房屋租赁合同人为终止的是（）
A.当事人协商一致的
B.将承租的房屋擅自拆改结构的
C.租赁合同到期的
D.因不可抗力导致合同不能继续履行的
28、关于房屋转租的说法，正确的是（）
A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同出租人签订新的租赁合同。
B、承租人在任何情况下都不可以房屋转租给第三方
C、承租人在出租人同意后可以将承租的房屋转给第三方
D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的利润应该归出租人所有
29.以下成本中，属于营业成本的是（）
A.物业管理企业董事会费用
B.物业管理项目保洁人员的奖金
C.坏账损失
D.物业公司总经理的工资
30.以下成本中，不属于期间费用的是（）
A.物业管理项目在维修中使用的零配件
B.业务招待费
C.车船税
D.公司总部人员差旅费
31.选择使用经济资源于某方案，而放弃另一个方案所发生的潜在利益损失，称为（）
A.沉没成本
B.机会成本
C.差异成本
D.边际成本
32.物业服务成本中，按规定提取的教育经费为工资总额的（）
A.14%
B.10%
C.2%
D.1.5%
33.物业服务成本中，不属于办公费的是（）
A.服装费
B.节日装饰费
C.交通费
D.法律费用
34.在成本预算编制的基本要求中，成本预算要以（）为基础
A.其他预算
B.各项定额
C.技术经济措施
D.资金使用效率
35.以下工作中，不属于成本控制中事后控制的是（）
A.评定和考核业绩
B.发现成本差异
C.确定责任归属
D.查清成本差异发生的原因
36.对于经营性物业，（）是物业合同管理中更重要的部分
A.售房合同管理
B.租赁合同管理
C.前期物业服务合同管理
D.物业服务合同管理
37.以下不属于物业管理的专项服务合同的是（）
A.垃圾清运合同
B.保安分包合同
C.开发商签订的设备采购及安装合同
D.绿化管理合同
38.讨论确定物业管理费价位预算属于物业服务企业招投标的（）阶段
A.前期准备
B.投保总结
C.标书准备
D.正式投标
39.以下手段中，不属于风险控制手段的是（）
A.风险评估
B.自留或保留
C.回避
D.预防与抑制
40.火灾保险是（）的一种
A.人身保险
B.财产保险
C.雇主责任险
D.公众责任险
41.以下主体中，与保险合同发生间接关系的是（）
A.投保人
B.保险代理人
C.被保险人
D.保险人
42.企业财务活动中，资金运动的起点是（）
A.资金收回
B.资金筹集
C.资金分配
D.资金耗费
43.物业服务企业为政府办公楼提供物业服务，政府应向物业服务企业缴纳物业服务费。
站在物业服务企业的角度，这种财务关系属于（）
A.企业同其所有者之间的财务关系
B.企业同债权人之间的财务关系
C.企业同国家机关之间的财务关系
D.企业同债务人之间的财务关系
44、反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是（）
A、资产负债表
B、利润表
C、损益表
D、现金流量表
45、在物业管理绩效评价的体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率，总资产报酬率和（）
A、总资产周转率
B、流动资产周转率
C、财务内部收益率
D、资本负债率
46、企业一定时期内的主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是（）
A、净资产收益率
B、总资产周转率
C、流动资产周转率
D、总资产报酬率
47.以下有关物业管理绩效评价的说法，错误的是（）
A.物业服务企业的绩效只表现在盈利能力一个方面
B.物业管理绩效包括企业和独立的物业资产项目两个层面
C.企业绩效评价不能替代财务分析
D.物业管理绩效评价体系包括基本指标、修正指标和评议指标三个层次
48、物业管理绩效评价的主要方法是（）
A、功效系数法
B、综合分析判断法
C、隶属度绩值法
D、经验分析判断法
49.写字楼保值增值的关键是（）
A.区位好
B.配套设施完善
C.由专业物业服务企业管理
D.保持产权的完整性
50.写字楼物业管理目标中，经营目标是（）
A.物业所有人满意率最大化
B.物业使用人满意率最大化
C.收益部分使用率最大化
D.物业资产保值率最大化
51.以下关于写字楼的说法，错误的是（）
A.写字楼中的主要租户往往决定了一栋写字楼内的租户类型
B.写字楼一般只提供办公一种功能
C.声望或形象对写字楼的租金有影响
D.写字楼的吸引力很大程度上决定于它与其他商业设施的接近程度
52、下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是（）
A、洗手间
B、停车场
C、开水间
D、电梯厅
53.以下有关写字楼安全与风险管理的说法，正确的是（）
A.写字楼的保险通常单一保单就足够了
B.写字楼租金与保险费用多少无关
C.对于高层写字楼，消防主要依靠外界救援
D.写字楼的整体保险不包括各租户单独承担部分的空间
54、下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是（）
A、服务制度
B、服务质量
C、服务程序
D、服务标准
55.某租户的基础租金为20万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为自然平衡点，以营业的5%作为百分比租金。
现租户本月营业额为400万元，其该月份应缴租金（）万元
A.20
B.25
C.26
D.30
56.零售商业物业中，聚集了多种类型的零售店，这体现了（）
A.中心地理论
B.需求的外部效应理论
C.同类零售店聚集理论
D.市场失灵
57.以下有关写字楼租赁的说法，错误的是（）
A.声誉是选择零售商业租户时首先要考虑的因素
B.主要租户和次要租户的关系应该是互补的关系
C.租户组合要同时满足消费者目的性购物和冲动性购物的需求
D.各租户在整个购物中心中的相对位置不重要
58.对于零售商业物业的次要租户，租金可以每（）年调整一次
A.10
B.5
C.1
D.3
59.零售商业物业的安全管理包括防火安全、治安保卫、劳动安全和（）
A.媒体风险防范
B.合同安全
C.建筑物结构安全
D.现金流安全
60.下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是（）。
A．重组
B．以资抵贷
C．债转股
D．赠予
二、多项选择题（共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0．5分）
1、零售商业物业分类的主要依据有（）
A、建筑规模
B、建筑结构
C、建筑形式
D、经营商品的特点
E、商业辐射区域的范围
2．物业经营管理的常规工作有（ ）等。
A．决策分析
B．构建信息基础
C．日常维护和维修
D．设施设备管理
E．物业保险管理
3.从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得（BCDE）等方面的利益
A、股息
B、收益
C、保值
D、增值
E、消费
4.关于房地产的区位，以下说法正确的是（）
A.因为房地产不可移动，所以区位是不会变化的
B.商业办公存在聚集效应
C.工业项目选址时，要考虑控制环境污染的政策
D.大型商场要考虑停车的方便程序
E.自然环境不是区位中的一部分
5.有关房地产置业投资的现金流量，以下公式正确的是（）
A.净运营收益=有效毛收入-运营费用
B.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
C.税后现金流=税前现金流-所得税
D.税前现金流=净运营收益
E.税后现金流=税前现金流-所得税-准备金
6.有关资金的时间价值，以下说法正确的是（）
A.资金的增值性使其有时间价值
B.资金的时间价值体现为放弃即期消费的随时所应得到的补偿
C.不同时间发生的等额资金在价值上没有差异
D.资金时间价值的大小只取决于投资利润率
E.通货膨胀对资金的时间价值没有影响
7.物业价格的形成条件包括（）
A.市场供给
B.市场需求
C.有用性
D.稀缺性
E.有效需求
8.在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容是：
（）
A、租赁计划
B、建筑物管理策略
C、建筑物维护的标准
D、物业检查计划
E、公共设施服务的内容
9.在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有（）
A、所有权人
B、共有人
C、所有权人委托的代理人
D、房屋的抵押权人
E、按照法定程序指定的代管人
10.以下租金中，属于净租的是（）
A.承租人除了租金外，还要缴纳水电费
B.承租人除了租金不再缴纳任何其他费用
C.承租人除了租金外，还要缴纳物业管理费
D.承租人除了租金外，还要承担维修费用
E.承租人除了租金外，还负担一部分税费
11.经营性物业的基础租金，根据（）来确定
A.市场风向
B.市场供求关系
C.市场租金
D.业主可以接受的最低租金水平
E.业主希望达到的投资收益率
12.以下开支，可以计入物业服务企业期间费用的是（）
A.支付离退休人员退休金
B.直接人工费
C.印花税
D.企业捐赠
E.无形资产摊销
13.以下开支，属于物业服务企业财务费用的是（）
A.利息净支出
B.汇兑净损失
D.金融机构手续费
E.公司筹资发生的其他财务费用
14.以下关于物业服务合同的说法，错误的是（）
A.物业服务合同是诺成型合同
B.物业服务合同是双务合同
C.前期物业服务合同和物业服务合同的签订主体是一样的
D.物业服务合同可以随时解除
E.物业服务合同是有偿合同
15.以下关于物业服务合同的签订要点，正确的是（）
A.合同条款“宜粗不宜细”
B.不可以有无偿无期限的承诺
C.合同条款要实事求是留有余地
D.不需要明确违约责任与处理方式
E.合同条款“宜细不宜粗”
16.以下几项财务管理目标中，没有考虑资金时间价值的是（）
A.利润最大化
B.资本利润率最大化
C.每股利润最大化
D.企业价值最大化
E.股东财富最大化
17.写字楼选择租户时，主要的考虑因素包括（）
A.潜在租户所经营的业务类型
B.潜在租户的声誉和财务稳定性
C.潜在租户所需面积大小
D.潜在租户需要提供的特殊服务内容
E.签字租户的租赁时间长短
18.零售商业物业策略与运行管理的核心内容是（）
A.租赁方案
B.租户声誉
C.租赁策略
D.租金调整
E.租户租户
19.投资者制定投资方针和政策时，需要考虑（）
A.投资数量
B.微观分析
C.宏观分析
D.风险承受能力
E.投资期限
20、下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有（）
A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品
B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目
C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品
D、因技术进步造成的产品
E、长期被搁置未使用的进口设备
参考答案：
1、单选
1-5BCAAD
6-10BBDCC
11-15CBDAB
16-20BDBAD
21-25CAADA
26-30ABCBA
31-35BDABB
36-40BCCAB
41-45BBDAC
46-50CAADC
51-55BBDBD
56-60ADCAD
2、多选
1ADE
2CDE
3BCDE
4ABCD
5ABE
6AB
7CDE
8BCDE
9ABCE
10ACDE
11BDE
12ACE
13ABDE
14CD
15BCE
16ABC
17ABCD
18AC
19ADE
20ACD
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