5投资性房地产的转换.ppt

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第五节投资性房地产的转换房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。

这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。

第五节投资性房地产的转换一、投资性房地产转换形式和转换日

（一）投资性房地产转换形式房地产转换形式主要包括：

（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。

（2）作为存货的房地产，改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。

（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

第五节投资性房地产的转换一、投资性房地产转换形式和转换日

（二）投资性房地产转换日的确定转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。

转换日的确定标准主要包括：

（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。

租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

第五节投资性房地产的转换二、投资性房地产转换为自用房地产

（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

81020年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。

该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元。

累计已提折旧1235万元。

假设甲企业采用成本计量模式。

借：

固定资产50000000投资性房地产累计折旧（摊销）12350000贷：

投资性房地产50000000累计折旧12350000第五节投资性房地产的转换二、投资性房地产转换为自用房地产

（二）采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

例811208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。

208年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元；该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

借：

固定资产48000000贷：

投资性房地产成本45000000投资性房地产公允价值变动2500000公允价值变动损益500000第五节投资性房地产的转换三、非投资性房地产转换为投资性房地产

（一）采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量1、作为存货的房地产转换为投资性房地产。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

例812甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。

207年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。

租赁期开始日为207年4月15日，当日相应由存货转换为投资性房地产。

甲企业的账务处理如下：

借：

投资性房地产写字楼450000000贷：

开发产品450000000第五节投资性房地产的转换三、非投资性房地产转换为投资性房地产

（一）采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量2、自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

例813甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业总部办公。

207年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日，为期5年。

207年4月15日，这栋办公楼的账面余额45000万元，已计提折旧300万元。

假设甲企业采用成本计量模式。

借：

投资性房地产写字楼450000000累计折旧3000000贷：

固定资产450000000投资性房地产累计折旧（摊销）3000000第五节投资性房地产的转换三、非投资性房地产转换为投资性房地产

（二）采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量1、作为存货的房地产转换为投资性房地产。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目。

例814207年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。

租赁期开始日为207年4月15日。

207年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。

207年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。

（1）207年4月15日：

借：

投资性房地产成本470000000贷：

开发产品450000000资本公积其他资本公积20000000

（2）207年12月31日：

借：

投资性房地产公允价值变动10000000贷：

公允价值变动损益10000000第五节投资性房地产的转换三、非投资性房地产转换为投资性房地产

（二）采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量2、自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。

同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目。

例815207年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。

207年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。

207年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁其开始日为208年1月1日，租赁期限为3年。

208年1月1日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14250万元，公允价值为35000万元。

甲企业采用公允价值模式计量。

借：

投资性房地产成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：

固定资产500000000