亿房直播亿房网投资大课堂第二课之声东击西Word格式文档下载.docx
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大型商业综合体大家还是要慎重，要把所有的东西钻研透，很多项目最后还是考验开发商的运营能力和管理能力，我就不说品牌了，品牌我太相信，因为我从来站在客观公正的立场上看，商业派就是商业派，地产派就是地产派，商业派做不了地产派的事情，地产派今后想要完全取代商业派是不可能的。
武汉是一个商业重镇，真正的商业在武商集团，中百集团，中商集团，这一点是不用怀疑的，但是地产派做商业也有一个重要的好处，就是所有的商业结构跟形势特别是建筑制式上带来了先进的模式，比如摩尔，销品茂，销品茂是一个外来词，最后演变成摩尔城。
根据地域文化和消费动态确实做了一些新的创新，摩尔分为大摩尔和小摩尔，有动力型和时尚型的摩尔。
我上次讲过现在很多商业项目没有太注重跟真正的租户进行对接，甚至也没有问过投资者的想法，其实投资者也是一个重要的桥梁。
实际上一个房子的结构是比较简单的，现在在武汉市特别是在闹市区中，真正分成社区型的商铺和裙楼。
开发商经常在闹市区拿了一块地，之后在上面拼命盖商铺，最后甚至做成一个伪综合体，造成自己骑虎难下了。
这种业态在中心城区很多，大家发现没有，只要是高楼都是围了一个大裙楼。
整个小区的外延上就没有围墙了，最早的时候是在大门口，同时在周围布局一些配套式的商铺。
武汉的人口密度比较可观，我头几年在郑州做项目，合肥、南昌也都去过，当时身在武汉没有太多的感受，到了郑州我坐公交车的时候人们都是排队的，他们的人口没有武汉多，但是武汉公交车都是人跟着车子跑。
我们的人口比较大，中心城区目前有一种动态，很多商铺投资者看到社区型的商铺，临街的，一旦招商成功，只要租户的产品与市场定位比较好就可以服务整个片区。
我提醒大家注意选择社区商铺和裙楼的时候还是要细分一下，过高的地方就不要去投资了，往往三层以上买的面积过大，消费者不容易接受，武汉人的销售还有一个地域性的习惯。
开发商原来不光是犯了户型过大的错误，还有就是有点太追求利润了，同时没有做好市场调查，当时的建筑制式没有和市场结合。
如今很多开发商都要在配套设施上下功夫，武汉的商业地产绝对是欣欣向荣的。
上次我提过转让费的问题，通过这个问题很容易了解武汉市商铺是过剩还是稀缺。
现在报纸上有很多商铺转让信息，我前一段时间跟几个品牌商户进行了市场调查，现在我得出结论，商铺转让费比2009年至少翻的一倍，一个50、60平方米的商铺市场上的转让费在好地段会高达12万，但是在09年大概在6万至7万。
现在大型的商铺主要在200平方米到300平方米，300平方米商铺在市场上很紧缺，这种适合酒店，很多人以前是租得私房和城中村的房子，现在大量拆迁之后这种房子就非常紧俏了。
那么，我们投资者如何从中抓住投资机遇呢？
大家今后要注意：
比如裙楼和综合体的结构中的二三楼可以买，因为现在市场情况发生了变化，以前面对的都是小业态，只要开发商愿意把三楼做得便宜就可以买。
我告诉大家一个公式，如果开发商一楼卖三万，二楼价值如何判断呢？
二楼商铺售价往往等于一楼商铺售价的50%，不会超过60%。
三楼是什么情况呢？
三楼根据二楼推算，三楼与二楼的差价大概在70%，这样就比较合理，因为一旦买了二楼之后就会把三楼拉活。
开发商假如愿意把里面的配套进行改善今后可能还有出路，我们作为一个个体投资者可以和开发商做一个双赢交易，开发商做这个楼的时候进行了一个大的规划，一楼与二楼多半是通的，但是上二楼没有通道，没有预留楼梯，这就造成一个很大的问题，一旦底下的商铺被卖了，你买了二楼，导流入口就太窄了，一定要抓住一个关键，导流口不能少于一个开间，不能低于三米，二楼多于200平方的时候一楼的开间不能少于四米，只有这样才能做一个比较开阔的楼梯，可以做成一个比较大的店面，比较气派。
前几天我在汉阳大道上有看到围墙搭建起来了，一下子一大片的商铺消失了，这就是购买建筑的时候的底线，同时要求开发商在配套设施上要下功夫，我现在觉得这种裙楼上去了之后租金出得比较高的还是餐饮业，这种租户租金出得比较高，一般做培训就不能指望了，你的价值无法进行提升，一般的餐饮可以接受100块钱一个平方，这个商铺的价值如果你运作得好会自己升值，第一年的时候95元也可以，养了两年之后就可以递增了，你的价值也提升了。
对开发商有几个硬性的要求，就是必须要在后面预留独立的下水管道，二楼的很多配套设施没有建，只是预留的一个卫生间，那是不够的，一定要按商用的设施标准，管径要粗一些。
还有最重要的一个设施就是化粪池，这对餐饮非常非常重要，现在物业管理条例实行之后很多小区底商不同意做餐饮了，但是现在很多设施已经先进了，我们作为投资者要未雨绸缪，你可以额外付一点配套费，要它帮你建起来，如果你自己请做费用会很高。
如果在社区底商开一个餐饮烟道的投入往往高达10万以上，如果你要购买这些设施，你签合同的时候都知道，房屋水电设施都是由房东无偿提供的，而且维修费用也是该你出，租户只有使用的权利。
我们记得原来老的建筑都有自己的垃圾通道，现在新型的楼盘中有单独的烟道，把民用烟道引入商用，这样就不问题解决了一些。
一个裙楼中不是设计一个，而是分割成独立的户，这样今后的购买价值会大量提升。
一个窨井道结构有一点像化粪池，因为餐饮要排出大量的餐饮垃圾和污水，这样的一个池子如果设计得标准一点会比一般的化粪池大一点，大概就是2.5左右，整个池子的成本大概在700元，如果我们自己去做不可能，你要请人挖土坑，还要请人运作，你还要砌池子等等，费用会是很大的。
如果烟道摊入平方中成本更低了，整个不到20块钱，另外还要把电路接进来，最好是接工业电路。
今后开发商在配套设施上也要注意，投资者也要注意这方面，不光要看一个房子的位置和周围环境，同时也要看这些重要的配套设施，一旦有了这些配套设施你今后的招商面会扩大，可以应对不同的行业群体，你今后可以通过和这些租户共同提升的过程中逐步提升自己的商铺的价值，从而产生很大的利润。
步行街的空调位一定要设计好，武汉的商铺在这方面的建筑知识比住宅要落后很多，住宅都留出了挂室外机的地方，但是商铺没有。
要把室外机位置预留好，而且要放在高的位置，现在很多是落地式的，特别是接分体机的时候管道不能长了，因为会导致制冷效果差，所以最好控制在5米左右，现在很多商铺没有办法就是把室外机放在门口，这样不仅造成了门面不的整洁，同时室外机的热风一吹就是变相的把客户往外推了。
土地部分的问题在此强调一下，温故而知新。
上次我讲过房屋的基建成本，可以登陆建委网站可以查询一下，只要是多层建筑不会超过500块钱，只要是在23楼以下的高层和小高层，多半成本也就是在1300块钱。
大家千万不要走入一个误区，就是认为房价还有很多的利润，是暴利，因为土地成本占有很大比例，大家可以用容积率的方式来计算，现在公布的数据多半是楼面地价，我一般不相信，一亩地等于667个平方，拿地之后不可能把一亩地全面盖满，而且也不可能盖一层楼，要盖好几层，所以要结合容积率来计算。
武汉市现在房屋成本中除了头几年早期拿地的时候，当时的土地政策不一样，有很多招商引资和划拨地，但是后期多半是通过商业竞争，就是走正规的程序，另外收购也有一些成本。
现在的地价其实超过了建筑成本，我根据最近的一些统计数据了解了一下，现在一般好一点的地方确实达到2000多元一个平方了，很多热门的地方还不止这个价值，所以土地价格是重点关注的地方，土地不光是房产的第一生产资料，不把土地价格搞清楚之后会很难看懂房价真正的走势。
现在住宅的水分很大，住宅的价位很高，土地和建筑空间成本有很多。
建筑成本基本上是一到三倍，已经超过了，建筑制式具体落地到商业地产特别是在房价问题上我大概介绍一下，现在很多商业综合体确确实实成本花得很高。
我重点讲一个案例，大家记得江汉路有一个佳丽广场，头几年因为一些原因商场停业了，后来就一直闲置了，之后很多老板、公司很感兴趣，大家都想要把这个商场重新开动起来，我们市民也觉得不可思议，那是一个那么热闹的地方为什么闲置那么多年？
其实只要债权债务问题都基本解决了，就可以重新开业了。
但是很多老板去的时候是雄赳赳气昂昂，但是出来的时候就很气馁了。
因为一个商场必须要营造一个很舒适甚至奢华的环境，地板都要大理石的，墙上也要大理石，所有硬件的装修当时的标准低一点在1200，高一点在1800左右。
要把这个商场运营起来就等于把这个商场拆了重新做，因为装修成本太高，另外还有配套设施成本，因为一旦一个商场停业三年以后很多问题要重来，包括固定设施，中央空调通道，还有消防设施等等，这些成本都不小，很多老板当时就想进去运行这个商场，但是把账一算之后觉得搞不下来，那里没有四个亿开不了业。
运营成本我讲一个案例，一般一个商场开起来之后要养，老武商就是一个比较典型的案例，前几年为什么要把老武商炸了重新做，因为当时一共有六层楼，长期只有一到四层运营，五楼和六楼长期空置了，甚至在淡季的时候出现亏损，要补贴，一到夏天要把中央空调全部开了，但是五楼和六楼都闲置了，主要是因为楼梯没有做好，这就是运营成本的案例。
最后实在没有办法，其实这个楼框架基础很好，完全可以在外墙上做一些装饰恢复过来，后来干脆拆了重来，现在的国际广场楼群也不高，但是做了很多配置上的优化，商业运营得更好了，所以商业的场地和建筑制式有很多值得我们探究的地方。
易伟文：
下面进入我们今天的主题，我把上一期做一个总结，上期我们做了房地产概论，基础知识的普及。
一般到建筑工地上我们作为一个投资者有必要去看，特别是买住宅，我给大家传授一个技巧，其实你去看的时候很简单，不要学得太内行，一是看看材料码放是否整齐，施工单位施工资质是否齐全，因为很多房子现在做的的是隐蔽工程，一旦外墙刷了之后很多东西就看不到了。
特别是机桩的坑是否深，材料码放是否规范，现在武汉市的很多房子出现了这种问题，前一段时间报纸上说一个理论研讨会上透露出，武汉市高达60%的房屋顶层会出现漏水，不光是防水材料的问题，多半的房屋质量最后是哪里引起呢?
就是基桩工程这块，很多施工资质不是太规范，这样又产生一个问题，你会发现自己的房屋也有隙缝，几年后出现脱皮问题，这不是装修质量问题，而是建筑质量问题。
武汉市很多房屋原来是湖区，最重要的问题就是地基沉降引起，所以大家要多看看基桩。
武汉市建管站还是比较负责的，他们是建委直接管理的机构，专门监督施工这块的工作，不光有建筑公司监督，还有政府管理部门监管。
现在的钢筋确实有偷工减料的潜规则在里面，但是还没有出现别的地方的用竹子代替的现象。
其实做建筑的主要材料也就是两大块，你要看钢材的新旧程度，我告诉大家以及鉴别方式，就是去了之后到工地上面，你漫不经心的就掰一下，很多废旧钢材含沙量很大，不抗折，你一定要横向的扒开，这样就可以看到建筑质量。
另外就是水泥，可以查一下是否是大型厂家的水泥，比如黄石华新的水泥等等。
另外还有赶工期的问题，如果是这样我对建筑质量就不太认可了，水泥要变成人工值就是混凝土，水泥需要氧，赶工期太长了水泥就没有达到养护期，水泥到最后的强度会降低。
大家有时间还是有必要关注一下以上几个方面的内容。
土地这方面内容搞清楚之后就可以对房价做一个很好的预测，你至少可以走一个正确的路线。
说到财经背景我就想谈谈我们为什么要买房产、为什么要投资?
我比较推崇看看郎咸平教授的一个财经节目，为什么呢?
因为我只是武汉这一个区域性的研究者，有些内容我没有办法像北京、上海的经济学家那样得到很多权威的消息，在财经这块我只有一些个人的看法，我们还是听听郎教授的观念，他在海外留学过，而且在财经方面也有很多自己独特新颖的看法。
（视频播放中） 去年我在光谷做一个论坛演讲，当时就提到这个数据，真正讲这个数据应该算国家机密了，特别是在货币这块，这些数据多半是各方面的经济学家和决策人士进行了汇总，之后进行推算，最后质问相关银行的领导，他们会表示出一些看法，之后把这些数字进行核实。
在2006年以前我国发行货币量是比较平衡的，也就是广义货币，金融名词上就包括债券、股市流通的钱，只要是带有金融性的，不光是货币，还有货币的代用品，是一个广义的总量。
在2006年以前我们一直保持在12万亿的水平，但是2006年之后出现了一个问题，就是我们的货币不断的超发，特别是是07年金融危机到来，08年又进行拉动，09年就达到一个高峰，所有的东西就发生了变化。
到了2010年这个数字就比较权威了，原来都是推算的。
为什么69万亿得到权威的认证了，因为周小川认可这个数字了，2009年大概在63万亿左右，一旦把2009年的数字认证推算清楚了，一年之间超发7万亿，2011年的数字也出来了，在2010年年底的时候已经有很多经济学家，包括国务院政策研究办公室的人都出来，说2011年不会少于去年5万亿。
你只要在各大财经权威论坛上看基本上都认可了这个数字，确实是7.5万亿，因为上半年已经出来4万亿，现在到处银根紧缩，这是现在的财经背景，这个会延续到什么时候我们心里没有底。
我简单的解剖一下为什么央行发行这么多的货币?
我国发行货币的体制是采用的跟外汇出口赚钱的美元有挂钩，而且有最直接的关系，我们的外汇或不是被受到管的，海关上面如果超出一定数量不能带出带进，会被没收，我们出口一直是顺差，这就造成大量的赚取美元，但是美元进入之后要通过银行进行结算。
外汇管制体制是这样的，比如你在银行开一个帐号，就给你一个货币授权信用，企业家从来没有见到美元，只是见到一个票证，只要国外每赚取一美元，在国内这个钱要被领出来流通，那么这样就只能领人民币，为了保证美元在国内的流动性就必须要进行对应的人民币换算。
昨天人民币对美元又创了一个新高，跌破了6.4元，也就是说只要赚一美元就要发行6.4元的人民币，这也是我们的货币体制决定的。
现在实体经济确实很难，升值贬值都不容易，为什么西方国家老让我们升值，原有在哪里?
鸦片战争我们在教科书上接触的知识是因为贸易引起的，但是具体的贸易情况大家不太清楚，由于当时清朝还是在国际贸易上不错的，中国当时有两大运通商品，一个是瓷器、二是茶叶。
当然中国人从来是自给自足，国内基本不进口洋货物，农民可以自给自足，没有进口只有出口，而且我们出口的物资商品是没有取代的，当时世界上大概60%的白银就流入中国了，这个比例还是很可观的，因为中国从来不出口，中国出口很简单，你想买瓷器或者是茶叶就必须要用白金来换取，这是很强势的。
这就造成了殖民者的惊慌，担心剩下的40%全部流入中国了，于是他们就找到金融上的平衡，就是鸦片。
当时英国在印度种植鸦片，发现只有鸦片中国人喜欢，其他的商品中国人都不接受。
一个国家外汇赚取太多之后也会引起世界贸易生态环境的不平衡，现在西方发达国家跟我们的意识形态不一样，所以他们对我们的财经一直不松手，逼迫我们进行人民币升值，要不然中国的货物出口太便宜了。
回到我们个人投资这块，现在的财经问题，包括央行发行货币有一些体制上的原因，如果回到房产学，前一段时间有人问我你为什么说通胀不止，投资不紧。
我说我们没有办法，我们是被逼的，假如我们不做投资，在国家的这种金融环境和条件背景下你是没有办法的，最后大量的货币无形中会把你的存款冲击了，这就是通胀背景。
通胀是在生活中实实在在、每时每刻发生的，上次我在光谷论坛上也说过这个问题，我拿了一个一百块钱的人民币，虽然看起来是静止不动的，但是实质上每秒钟都在发生变化。
真正进入货币时代之后这几年还会很紧迫，这是一个国家发展过程中也就是从农业化往工业化过渡的过程和城市化的背景下的必经的现象，台湾的货币也出现过万元单位的，日元就是万元单位了，韩元的面额也很大，我们的面值今后也会逐步扩大，这是很正常的，我们之前也发生过这种现象，只是我们没有过多的关注而已，现在我们的资金接收渠道多了大家才关注。
我们父母80年代的时候认为手上有五六万就够了，到了90年代手上有10几万也足够了，养老都没问题了，那现在几百万够吗?
其实不够。
北师大学的一个教授做过一个专题课题调查，最后他得出一个结论，关于人民币币值问题。
2008年跟1988年这20年之间100块钱发生的这么大的变化?
他发现1988年的一百块钱等于2008年的2800块钱，你把数字和时间段一看，短短的20年货币翻了28倍，你做什么生意可以赶上这个速度，你要是按照货币增值的速度是绝对比不上的。
这是我们原来走过的路，现在最害怕听的就是经济专家叫说五年之内工资要翻番，从经济上来讲这100%是坏事，听到这个话很得民心，但是出来一定不得了了。
我希望下面可以进行一下交流，这样大家理解会更深刻，我们出来做投资都是被逼的，没办法的，你要是没有这种投资概念，没有理财方式，恐怕你到最后会一场空。
商铺有相对的特性，首先一铺可以养三代，再就是购买商铺的技巧以及如何建立正确的价值判断体系。
现在大家最起码的投资理念都有了，但是具体如何做还不是太了解。
会员：
您刚才谈到大家的消费习惯大概是15分钟到半个小时，那我们是否可以关注金银湖片区的小区商铺呢?
小区商铺有一个特性，那属于你自己，就是跟开发商一刀两断，产权完全属于你，现在不光有商业运营公司，还有物业管理公司，你今后还会付出其他的费用，街铺和小区底商很干脆，我们今后要把片区进行宏观的评估，还要实地去考察，要进行推算。
我告诉大家一个利好的消息，现在很多小区的底商的容积率都提升了，这对一个相对的抵消，原来的整个小区的容积率是1.5，现在一般都变成3了，增加了一倍，小区底商长远估计最怕的问题就是入住率，到底什么时候可以达到一个理想的饱和状态，这肯定要通过详细的调查，大量的守候，同时结合市场调查的方法，这样会看得更清楚一些。
现在汉口北是一个商圈，以及张家界的旅游商铺，这些地方哪个好一些?
这个我不能轻易的回答，判断一个地方的升值潜力要经过很多数据的汇总。
这些地方属于异地投资，这要根据你个人情况，如果你的资金量大就可以到外地投一下，如果投资不大，在100万之内就不划算。
我主张还是应该在武汉投资，我对现在武汉的商铺市场确实有很多不好的看法，但是我们记住一个问题，我们生活在武汉，毕竟我们对这个城市还是很了解，到外地就不好判断和了解了，所以还是主张应该在本地进行投资。
一铺养三代我不是很明白，商铺的产权不就是40年，40年之后就不属于你了，还怎么养三代呢?
现在基本上没有强调产权的问题，原来在历史上遗留下来的商铺也有产权问题，像江汉路那边的商铺都有产权，那里的历史过年百年了。
关于土地税的问题，前几年我国出台了物权法，但是在产权这块讲得很模糊，只是说就是70年产权之后自动逾期。
当时出台物权法的时候很多专家追问这个问题，但是我们的领导人很聪明，就说这个问题留给以后的领导去解决。
所以产权问题大可不必担心，这两年把房产税的消息压下来了，根据现在的情况武汉房产税早晚会出现，武汉市说要搞一个出租管理，把小区里的房产信息摸清楚之后，只要你出租就会收你的税，住宅是影响民生的产品，始终是受政策影响，政策出台之后第一个打压住宅，商铺一直是国家鼓励的，商铺现在已经有税了，我国88年的时候就出台过这个法律，但是一直没有延用，现在很多买过商铺的人遇到这个问题，有税务局的人要收税，但是小区底商找不到房东。
根据现在的税务法规定，假如你是自己的营业执照你可以避税，我以前也遇到这个问题，当时我租给银行，银行要税务开专用发票，我没有办法就跑到税务局去了，后来又去了七里庙的一个分局，原来88年规定还很高，文件规定是征收出租金额的12%，现在社会上基本是协商解决，一般收取3%—6%。
我在大武汉家装也遇到这个情况，当时是硚口税务局找到运营管理公司，强烈扣我们的税，后来协商了，大武汉家装给我们做相对的投资回报，同时签订阶梯型协议，分层的这块缴纳一个所得税，一套商铺大概在一百块钱左右。
在商业地产这块大家大可不必担心，因为有很多办法可以避税，因为中间有租户的影响。
住宅这块很容易了，上海、重庆已经有很成功的经验，但是上海、重庆的商铺无法进行过多的咨询，税务专员在这块还不是很耐心，因为商铺的经营户本身也在交税，作为地税从来都是扶植本地经济的，要放水养鱼的，所以对房东收取出租税不会太关注，因为会让房东直接转嫁给租户，会带来市场的连锁反应，政府会掂量掂量再出手。
一、如何看出开发商资金链出现问题 易伟文：
财经背景方面我只重点说了货币投放的背景，整个流程和其他的情况，我小结一下，目前我国的经济和其他发展中国家的经济只有三驾马车：
投资、消费和出口。
现在哪一个跑得快也不清楚，比较模模糊糊，我们不得不接受这个时代给我们的现实，有牢骚没用。
目前最能代表的中国经济的是三家公司，是哪三家呢?
一是为苹果做零件富士康，二是靠腐败经济赚钱的茅台，三是靠垄断赚钱的中石油，这是我们目前实体经济的背景，这就是中国奇迹的残酷现实。
上半场的财经背景大家了解比较清楚了，下面我们谈一下第二期的主题—如何利用自己决定投资时机。
我在黑板上写了两个标题，第一、如何看出开发商资金链出现问题。
第二、开发商哪种情形下别出手。
大家是否记得头几年有一些经济学家说过开发商做房地产行业是300%的暴利，有的开发商就不服气，要拿数据来说，有些专家就说，第一，你是用少量的资金做了大项目的生意。
根据目前我国的整个开发流程国家是允许开发商用少量的资金做整个项目的拉动，只要把土地取得了就可以进行施工贷款了，之后让建筑公司进行建筑，完了之后销售给消费者，最后就回款了。
比如做一个亿的项目你们往往只拿出了一千万，你本来赚300万，但是你最后做的是一个亿的项目，其实就是300%，这就是房地产的特性。
特别是在2008年经济危机的时候政府领导直接出来说得更清楚了，当时还是总理级说的，说房地产开发企业遇到金融危机，允许他们把30%的准备金率下调为20%。
回到我们目前的现实情况来看，我还是不谈住宅，我一般不太愿意谈住宅，前端时间跟一些老总做了一些交流也得到一些信息，今年武汉市上半年房价有了一些盘点，特别是天气热了之后，房价确实是下调了，我说数据上看怎么没有下调，但是实际是下调了，因为现在很多是悄悄进行，怕前期买房的人扯皮，折扣完了之后折扣，比如97折之后再一个97者，另外给你一个奖，最后实际成交的价格与去年同期相比低略微低一点。
现在为了提高成交率还送面积，这是直接给你的实惠，很多楼盘采用这种情况。
目前的经济是在动态的过程中，我们都知道通胀，通胀的反义词叫做通缩，现在我们光是靠投资进行拉动，那时候恐怕有一个名词会出现
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