房地产企业税务疑难问答汇编.docx
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房地产企业税务疑难问答汇编
房地产企业税务疑难问答汇编
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第一部分 房地产业咨询问答汇编
1、外商投资的房地产开发企业预提小区配套建设费如何进行税务处理？
问：
我们管辖了一家房地产开发企业，该房地产开发企业下辖一家房产物业管理公司，两家企业均为外商合资企业，各自有不同的法人代表，独立核算。
2001年房地产开发公司在税前预提了2000万的小区配套设施建设费（该笔预提费用在当年所得税汇算中做了调增利润处理）。
并通过往来款划入物业管理公司用于修建小区的后期建设。
但该笔款项至今未到物业管理公司帐上，对物业管理公司来说只是一笔债权，物业管理公司一直挂在其他应收款中，同时物业管理公司也相应增加一笔其他应付款（因为牧业管理公司认为该笔款项迟早会用于小区配套设施修建）。
现在，物业管理公司被另一家内资企业合并。
从帐面上看，整个支付的小区配套设施修建费仅用了15万元，其他应收款和其他应付款均有余额1985万元。
我们认为这应当属于企业收，并入应税所得额中计算缴纳所得税，但企业认为这是一项专项费用，不应并入应税所得额外负担中。
请问谁的理解正确呢？
答：
《关于外商投资房地产开发企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）文件规定：
“企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。
配套设施建设全部结束后，应进行汇算。
售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
”根据上述规定，外商投资的房地产开发企业发生的售后公共配套设施费，应将配套设施的设计、预算等资料报主管税务机关审核批准预提的金额或比例，借记“主营业务成本”，贷记“应付帐款”，此开发成本允许在税前扣除，不作调整。
若预提金额未用完，应将“应付帐款”余额转至“主营业务成本”或“以前年度损益调整”（跨年度）科目当中，并入当期所得征税。
该公司没有履行预提配套设施费的报批手续，申报所得税时将预提数2000万元作纳税调整的做法是正确的。
此后发生的金额应当据实扣除。
该公司委托物业管理公司代理负责公共配套设施的后续建设管理工作是可以的，物业管理公司取得的拔款不属于物业管理公司的收入，不应作为物业管理公司的所得，物业管理公司应就其受托取得的手续费收入缴纳营业税和企业所得税。
物业管理公司的帐务处理是正确的，但绝不能认为该公司的手续费是1985万元。
税务机关应要求物业管理公司提供委托合同，按照权责发生制原则对合同约定的物业管理公司应得的手续费收入计征营业税和企业所得税。
此后，物业管理公司和房地产开发企业应将所有往来帐目结平，房地产开发企业借记“应付帐款2000万元”，贷记“银行存款15万元”、“以前年度损益调整1985万元”。
由于此前预提金额已作为纳税调整处理，在申报所得税时需要调减应纳税所得额1985万元，否则会导致重复征税。
2、整体收购中的土地增值税问题。
问：
A公司整体收购B公司，B公司专家答：
拥有一块土地，此次收购中B公司是否应交土地增值税？
答：
收购公司涉及股权变更，但不涉及土地使用权变更，不交土地增值税。
3、投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损？
问：
预收帐款在按照预计利润率预征所得税时到底能否弥补以前年度亏损？
答：
预征与预缴是一个问题的两个方面，对税务机关来说是预征，相对于纳税人来说则为预缴。
预收帐款在按照预计利润率预征所得税时应当允许弥补以前年度经过税务机关审核确认的亏损（所得额）。
理由如下：
（1）预缴税款法律依据。
A、《外商投资企业和外国企业所得税法》规定，外商投资企业分季预缴所得税时，应当按季度的实际利润额预缴；按季度实际利润额预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的1/4或者经当地税务机关认可的其他方法分季预缴所得税。
B、国税发[1995]153号文件规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收帐款的，当地主管税务机关可以按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
（2）缴税款方法。
根据以上两项规定可以得到结论：
外商投资企业预缴的税款包括当期预收帐款增加额按预计利润计算的所得税。
（3）弥补亏损的法律。
国税发[2000]152号《关于外商投资企业和外国企业所得税法若干执行问题的通知》第二条规定：
外商投资企业和外国企业按照税法规定预缴季度企业所得税时，首先应弥补企业以前年度所发生的亏损，弥补亏损后有余额的，再按其所适用的税率预缴季度企业所得税。
（4）在弥补亏损的前提下预缴税款办法。
按预缴所得税额（含与预收款相关的所得税额）弥补亏损后的金额预缴。
应当注意，税法明确允许先弥补再预缴只是为了简化手续，即尽量减少日后退税的麻烦。
（5）预缴税款计算公式：
各季度预缴所得税额=原预缴所得税额+（季末预收帐款-季初预收帐款）×预计利润率×所得税税率
其中：
原预缴所得税额=（会计利润-弥补亏损）×所得税税率
（6）年终汇算清缴：
全年应纳税所得额=会计利润+纳税调整+（期末预收帐款-期初预收帐款）×预计利润率
全年应纳所得税额=全年应纳税所得额×所得税税率
应被退所得税额=全年应纳所得税额-已预缴所得税额
4、销售房屋印花税问题。
问：
房地产企业销售房屋在什么时间确定印花税的缴纳时间呢？
每月一交行不行，销售房屋的印花税率是万分之五吧，如果有退房子的，可以在当月扣除么？
答：
根据印花税暂行条例实施细则第二十二条规定：
“同一种类应纳税凭证，需频繁贴花的，应向当地税务机关申请按期汇总缴纳印花税。
税务机关对核准汇总缴纳印花税的单位，应发给汇缴许可证。
汇总缴纳的限期限额由当地税务机关确定，但最长期限不得超过一个月。
”因此，贵单位经申请后，应该可以按月贴花。
合同未生效有退房的可以扣除。
房屋产权转移合同，买卖双方印花税按合同所载金额万分之五贴花。
5、房地产开发的土地使用税必须交吗？
答：
房地产开发企业使用的土地在城市、建制镇以外的，可以免交土地使用税。
否则自取土地使用证之日至房产销售出去期间，应当申报交纳土地使用税。
具体申报数额和标准参见当地规定。
6、以房产投资联营如何征收房产税？
以房产投资联营，投资者参与分红、共担风险，请问：
这种方式如何征税？
其纳税人是投资方还是被投资方？
答：
国税函[1993]368号文件规定，对于以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房地产税。
《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。
企业以房产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。
从会计处理的角度来看，投资方将固定资产投出后，帐面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。
因此，企业以房产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
7、关于住房专项维修基金。
问：
房地产公司收取的住房专项维修基金是凭什么标准收取的，是否有具体文件？
答：
根据建住房[1998]第213号规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款式2%─3%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
具体比例还应参见当地规定。
相关文件：
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日起施行）。
8、签订电梯安装协议，包含设备价款，应索取什么样的票据？
答：
“以从事货物的生产，批发零售为主，并兼营非应税劳务的企业，企业性单位及个体经营者”的混销售行为，应视为销售货物征收增值税。
”此条规定所说的“以从事货物的生产，批发或零售为主，并兼营非应税劳务”，是指纳税人的年货物销售额与非增值税应税劳务营业额的合计数中，年货物销售额超过50%，非增值税应税劳务营业额不到50%。
电梯销售公司如果以销售电梯为主，则上述情况应按总价款开增值税销售发票。
属混合销售行为，应按总价款开具普通销售发票。
9、房地产商将待出售的商品房装修自用如何处理？
问：
房地产开发公司将待出售的商品房装修作办公室用，商品房是否转入固定资产，发生的装修费是记入固定资产还是记入待摊费用？
答：
根据国税发[2003]83号，将开发产品用于本企业自用等视同销售，确认销售收入，并且将商品房转入固定资产。
根据国税发[2000]84号文规定，纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除或分期摊销，但不得预提。
企业以经营租赁方式租入的房屋，其发生的装修工程支出，作为递延费用在租赁合同的剩余期限内平均摊销。
如一次性装修费用数额较大，可一次性进行审批，分期在税前扣除，企业以后年度在每年度分摊时，报主管税务机关审核确认。
同时，如果你公司的装修符合下列条件之一的，应视为固定资产改良支出：
（1） 发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；
（2） 经过修理后有关资产的经济作用寿命延长二年以上；
（3） 经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值，并适当延长折旧年限，计提折旧：
如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均返销。
因此，根据您提供的信息进行判断，您公司自用房应转入固定资产作销售处理，另装修费用金额较少时，可在发生当期直接扣除或分期摊销。
10、开发期较长的管理费用能否跨年度待摊挂帐？
问：
由于开发期较长发生的管理费用能否跨年度待摊挂帐？
土地成本可否按收入来配比到各项目成本？
答：
管理费用属期间费用，不能跨年度分摊。
11、土地成本应按每单位销售成本分摊。
无偿使用的房产如何征收房产税？
问：
甲公司是一家外商投资房地产开发企业。
甲公司开发建设了A房地产，公司老板又组建了乙公司（属内资公司），乙公司与甲公司将A房地产二楼（1300平方米）的1000平方米以每平方米30元订立了租赁合同，乙公司又将该1000平方米以每平方米40元价格租给了B公司。
多余的那300平方米是老板的亲友以乙公司子公司的名义（即乙公司下的分支机构）开了个咖啡馆，是甲公司无偿给咖啡馆用的，该咖啡馆是定额包税的，已经开了3年，且年年亏损。
现地税局要甲公司缴纳给咖啡馆用了3年的租金收入的营业税（按B公司租金价格计算）。
请问：
（1）这3年的租金非缴不可吗？
（2）该如何筹划？
用何种办法能更节税？
（如果以甲公司和乙公司共同投资该咖啡馆是否可行？
）
答：
（1）甲、乙两企业是独立的法人，独立的纳税主体。
甲、乙两企业签订租赁合同，应按规定缴纳印花税，双方按照租赁金额的1‰计算；甲公司取得的租金应按规定缴纳5%的营业税和18%的城市房地产税。
（2）公司将房产再转租给B公司，则乙公司需按取得的租金收入缴纳5%的营业税。
如果取得的租金超过了支付给甲公司的租金，则超过部分还要缴纳12%的房产税。
（3）甲公司老板的亲友以乙公司的名义设立咖啡馆。
在这笔业务当中，虽然甲公司无偿给咖啡馆使用，但由于甲、乙公司存在关联关系（乙公司是甲公司老板投资组建），因此，按照《税收征收管理法》第三十六条的规定，应视同租赁，由税务机关核定同行业、同类型租赁金额，由甲公司缴纳城市房地产税和营业税。
《税收征收管理法》第三十六条规定，关联企业之间的业务往来，必须按照独立企业之间的业务往来，收取或者支付价款费用，而影响应税收入或应纳税所得额的，税务机关有权合理调整。
这里的关联业务包括购销、租赁、提供劳务、借贷款业务等等。
因此，当地税务机关要求甲公司按照B公司的租金价格计算缴纳3年的租金收入是完全有依据
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