中体奥园地块产品装修标准建议报告Word文档下载推荐.docx

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210㎡

无

110万元/套

5500元/㎡

万象新天

朝阳区东五环定福庄常营乡

370㎡

有

350万/套

11000元/㎡

世爵源墅

通州区京沈高速台湖出口东北

320㎡

含60㎡

180万/套

PeKingHous

朝阳区西大望路21号

600万元/套起

亲亲我家

大兴区亦庄凉水河西侧

180㎡

含30㎡

150万/套

7800元/㎡

原生墅

大兴区黄村康庄路27号

220㎡

7000元/㎡

大溪地

丰台区西南四环世界公园南

160万元/套

水郡长安

双桥出口，通惠河南路向西

200㎡

240万元/套

莫奈花园

顺义区后沙峪镇裕民大街

140万/套

中央公馆

大兴区亦庄经济开发区

未开盘

菓岭绿墅

昌平区昌平水库路东

260㎡

160万元/套

6300元/㎡

北一街8号

昌平区沙河南丰路1号

5400元/㎡

主语城

海淀区首体南路9号

290㎡

13000元/㎡

加州水郡

房山区长阳镇哑叭河村

含80㎡

6000元/㎡

提香草堂

房山区京石高速边

150万元/套

靠山居艺墅

京石高速赵辛店出口路南

6500㎡

优山美地

顺义区后沙峪镇榆阳路4号

306-420㎡

含100㎡

京城雅居

京沈高速与东五环交汇处

300-380㎡

220万元/套

宽HOUSE

昌平区西三旗环岛向东一公里

170万元/套

统计说明：

Ø

此次调查共选取样本20个，其中联排产品样本19个，经济型联排产品样本16个，正在销售样本14个，具体详情见下；

此次调查中，总价在140—160万/套的联排别墅占总体调查量的近半成，具体见右上位饼图。

2、本项目客户调查

对项目客户调查分为两部分进行，其一为项目一期联排别墅成交分析，其二为项目二期积累客户意向分析。

项目一期联排别墅成交分析

此次调查以发放问卷的方式对本项目联排别墅成交客户进行随机抽样，共选取了95名成交客户，实收回问卷76份，占样本总量80%，其客户对产品精装修喜好程度如下图（数据表已随成交客户分析附上）：

项目二期别墅积累客户意向分析

序号

客户

面积区间

获知途径

联系次数

意向等级ABC

价格区间

付款方式

客户对二期产品意见

1

170

京石路牌

2

B

6500

按揭

价格不要比一期太高

朋友介绍

6300

一次性

户型设计要好一些

3

200

网络

6700

4

路过

价格低一点

5

能否做地下车库

6

270

6800

尽量做三居，四层太高

7

230

对户型满意，无意见

8

9

6600

对样板间满意，能否带地库

10

11

200-300

6000-6500

价格不要太贵

12

对本期户型较满意

13

180（叠拼）

120万以下

总房款120以下

14

240

价格低一些

15

200（叠拼）

客厅大一些

16

认可一期户型

17

200以下

展会

就是关心价格

18

要中间的

19

C

6200

要东端，喜欢餐厅大

20

180

关心面积，要端户

21

A，B

复式，叠拼

22

路牌

别墅（面宽大些）

23

A

别墅（一层有卧室）

24

6400

25

B，C

6000

楼梯缓些

26

27

260

别墅（要车库）

28

29

30

--

31

报广

面宽6米，花园大一些

32

一层带卧室

33

220

挺满意的

34

楼梯陡，有老人

35

5600

面积小要300㎡

36

广告

面宽窄

37

高压线

38

车位少

39

没什么意见

40

路广

6100

面宽大一些，一层朝南有卧室，希望价格别太高

41

面宽大一些，楼梯做宽一些

项目一期别墅成交客户统计表明，43%的客户希望我们能提供带厨卫装修的产品，28%的客户希望我们提供的毛坯房，只有18%的客户希望我们提供精装修产品；

从精装修产品成本和施工难度出发，厨卫精装修是制作工艺要求较高，利润较薄的部分；

项目二期别墅积累客户意向分析表明，项目的价格（单价、总价）的关注度仍非常高，同时对于二期产品的价格预期多在6000-6500元/平方米之间。

二、产品精装修优劣势分析

根据上述整体市场及本项目目标客户的统计分析，我司对项目二期产品精装修方案进行综合评判，具体如下：

优势分析

1、市场空白点，增加产品竞争力

市场分析中所抽取的项目中无论处于售完阶段、销售中阶段或是未开盘阶段，其交房标准均为毛坯交房。

从一方面表明，本项目产品改为精装修出售将增加产品的附加值，形成吸引市场新的亮点，由此提高产品的市场竞争力。

2、利润空间的再次提升

由于采用精装修产品，开发商将可以大批量、集中采购装修、装饰产品，其采购成本也将比客户单体购置经济和实惠，因此可以再次提高项目的整体利润；

对于厨卫精装修方式，其装饰、装修的部分较有限，同时从精装修产品成本和施工难度出发，厨卫精装修是制作工艺要求较高，因此对于项目整体利润的提高较为有限。

3、为客户带来方便，政策的支持及楼市的发展趋势

北京市建委、市规委、市国土房管局联合制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》，已于2001年11月1日起实施。

其中就人们关注的“毛坯房”何去何从问题给出说法———提倡房地产开发企业开发销售装修房或提供菜单式装修，这意味着“毛坯房”将淡出房地产市场。

与毛坯房相比，能够为业主节省大量的时间，减少了精力和财力的浪费，同时部分投资型业主方便及时出租；

预计在市场制定成熟的精装修标准后，楼市将逐步取消毛坯房，真正改为精装修成品房交房。

劣势分析

1、总价增高带来的价格抗性

联排别墅主要以经济的优势和别墅的生活感受占领市场，因此市场中绝大部分项目选择毛坯交房标准以保证其开发成本，从而突现其经济优势的特性；

从整体市场调查中统计，各项目主力户型总价在140—160万/套的联排产品占调查总量的44%，而项目一期别墅部分成交均价约5800元/平方米（赠送地下室），主力户型总价基本在130万/套左右,因此相对整体市场有很高的性价比优势；

目前，二期产品的主力户型地上在200--220平米之间，价格预期在7000元/平方米，加上地下室部分总价预计在160万/套左右进入经济型别墅主力供需层；

而随着产品增加精装修，主力产品总价将达180万/套（精装修按1000元/平方米计）左右，将超过经济型别墅主力供需层，其经济优势的特性将大大降低，同时项目市场压力激增。

2、产品竞争力的有限性和市场未知风险

从成交客户统计，有43%的客群希望项目提供厨卫装修，而由于仅提供厨卫精装修的方式，其装饰、装修的部分较有限，同时从精装修产品成本和施工难度出发，厨卫精装修是制作工艺要求较高，因此对于项目市场竞争力的提升和项目整体利润的提高较为有限；

而目标客群的装修喜好亦成多样化发展，统一装修的方式，因其产品千篇一律、无个体特性而渐被市场淘汰；

因此目前市场中新推出项目的产品多为菜单式装修，如融域……，同时对于项目提供精装修交房有兴趣的客户仅占总量的18%。

另市场中同类型产品尚无成功案例，因此精装修交房实施风险较大。

3、暂无成熟的交房标准及日后的使用维护困难

目前精装修房仍无具体的验收标准，其检测方法还停留在“目测”、“手摸”等感觉上，没有一个量化的标准。

因此在后期交房阶段将增加开发公司客户服务等方面的工作难度；

带装修交房后，物业将对装修材料日后的使用状况进行维护，而维护工作亦较难展开，除施工工艺问题外，材质的问题需在购房者入住半年至一年之后才能发现（如地板起翘变形、拼接缝隙明显、甲醛超标而导致居住者头晕患病等）。

而物业公司若处理不当或不甚及时，也将影响开发商和项目品牌。

4、成交周期的拉长和部分客户的流失

目标客户购买原因主要以提高和改善生活方式为主，自然的带装修交房方案将减轻其收房后装修的难度，因此在选择时多以感性角度出发；

而目标客户购买和收房时将从实际出发，对价格的提升、装修材料的品质和使用性等问题非常敏感，将延长了客户成交周期；

如项目仅采用部分精装修交房（可由客户选择），则有可能对不选精装修要客户造成影响，如交房入住后精装修产品发生品质变化，因厨卫漏水而渗湿隔壁未选购精装修产品用户……

若整体均采用精装修标准交房，由于精装修交房会延长项目的交房时间，因此仍造成部分欲购买现房、准现房，着急入住客户的流失。

综合以上优劣势评定，我司认为采用精装修标准交房虽有吸引市场关注的亮点，部分提升产品竞争力和创造更高利润；

但整体风险过大，同时利润和产品竞争力提升回报有限；

因此仍建议本项目地块的联排别墅产品以毛坯房作为交房标准。

地产服务机构