合同范本之合同违约法律意见书Word格式.docx

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61132989fax:

（8621）61132913

关于解除合同的法律意见书

尊敬的房总：

您好！

本所律师根据贵司的基本陈述和提供的文件以及贵司与我所律师的沟通交流，对贵司的解除租赁合同事宜提供以下初步法律意见，供贵司参考运用。

一、泰宇公司提供材料

1、租赁合同复印件。

2、物业移交标准复印件。

3、电力配套资金的借款协议复印件。

4、上海市青浦区徐泾镇高光路215弄99号的房地产权证复印件。

5、公司人员口述。

二、本案的基本事实

根据上海泰宇实业有限公司（以下简称“泰宇公司”）的基本陈述，贵司提供的租赁合同、物业移交标准以及借款协议的内容以及与我所律师的初步沟通，本案的基本事实如下：

泰宇公司与美怡物业管理（上海）有限公司（以下简称“美怡公司”）于2011年3月12日签署了租赁合同，泰宇公司将其所有的位于上海市青浦区徐泾镇高光路215弄99号的房产（以下简称“该物业”）出租给美怡公司，租期为20年。

双方合同约定，租赁期限为2011

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（8621）61132913年6月1日至2031年5月31日，该物业交付美怡公司的最后期限为2011年5月31日，实际起租日从交付验收结束的次日计算。

目前，泰宇公司因施工进度原因尚未将该物业交付美怡公司。

美怡公司已向泰宇公司支付该合同履行前期的风险保障定金人民币2，000，000元。

另外，泰宇公司与美怡公司约定了该物业的移交标准以及双方还约定了电力配套资金的借款协议。

另据贵司反映，美怡公司的招商工作已进行了一段时间，经常带客户前往该物业商谈转租事宜，为此也花费了一定的八人力、物力和财力，并可能已与租户达成了转租协议。

美怡公司可能也已对该物业的二次装修做好了准备工作。

三、委托人的诉求以及可能的法律后果

泰宇公司因经营计划的调整，避免租赁关系带来的不确定性，初步决定解除与美怡公司签署的租赁合同，提前终止该物业租赁。

如果泰宇公司选择提前终止租赁合同，则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；

收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返

（8621）61132913还定金；

租赁合同第四条第1点约定泰宇公司已收取美怡公司合同履行前期的风险性保障金人民币2，000，000元以及租赁合同第九条第1点约定，在本合同签订后泰宇公司未按约定交付租赁标的，经美怡公司书面催告后30日内仍未交付的，美怡公司有权单方面解除本合同并要求违约方赔偿全部损失。

另外，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。

根据交易的性质、合同的目的等因素，可得

利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。

生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。

承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。

先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。

人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。

根据上述法律规定来看，泰宇公司的提前终止行为在法律上可能被认定为合同违约行为，如果认定为合同违约行为，泰宇公司将可能面临以下⑴或⑵的法律后果：

（8621）61132913⑴双倍退还美怡公司支付的履约定金人民币2，000，000元。

⑵如果双倍退还定金仍不能弥补美怡公司的直接损失和经营利润损失，则需在双倍退还定金的基础上另补足因违约给美怡公司造成的直接损失和经营利润损失。

当然，在司法实践中非违约方若要举证经营利润损失比较困难，通常需要与非违约方签约的第三方向非违约方提起诉讼，在得到法院生效判决后才能确定非违约方的经营利润损失的大小，然后非违约方才能向违约方追索和主张，这是个漫长而艰巨的过程，对非违约方难度很大。

但我们不能排除本案中美怡公司可能怂恿第三方提起虚假诉讼，在得到司法判决后转而向泰宇公司一并主张，这样泰宇公司的损失将会进一步扩大。

四、解决方案

根据本案情况及上述分析，本所律师提供以下两种解决方案，供贵公司参考：

方案1、利用电力配套施工合同，给对方设置履约障碍，迫其作出让步。

理由：

根据租赁合同第六条约定，物业配套设施在交接时未达到上述约定标准时，需进行相关增容与改造，费用由泰宇公司承担，但其中，用电增容费用由美怡公司垫付；

根据借款协议第二条规定该物业用电增容费用（包括但不限于设备、工程施工等）根据甲方与电力部门即施工单位签约时约定的付款进度由美怡公司及时负责支付。

从中我们可以得知，该物业用电增容工程由泰宇公司负责，对外的电力工程合同也由泰宇公司负责签署，而美怡公司

（8621）61132913负责根据合同要求付款，这就说明泰宇公司在电力工程方面拥有主导权，可以与施工单位商定大大高于市场价的合同价款以及较紧的付款进度，造成美怡公司无力承担从而构成违约，工程暂停施工及延期交付的责任则可转移至美怡公司。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行以及第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的规定，泰宇公司可以以此为理由解除本合同没收预收定金并要求美怡公司赔偿全部损失。

注意点：

泰宇公司与电力施工单位商定合同内容时需要与通常的施工合同别无二致，合同价款上的约定可以在市场价的基础上提高数倍，但也不能高的没有边际；

在付款进度上则可设置障碍采用从紧原则，提高付款时间的频率和额度。

方案2、泰宇公司主动与美怡公司协商解除本租赁合同，退还美怡公司已支付的定金并协商适当赔偿美怡公司的损失。

如果美怡公司对解除合同的赔偿要求适度，不积极寻求继续租赁，泰宇公司则可采用主动与美怡公司协商解除本租赁合同，在退还美怡公司已支付的定金的基础上，考虑美怡公司在双方签订合同后招商准备工作的实际损失，双方协商适当的补偿数额，从而提前解除合同。

主要视美怡公司的态度和要求，因项目尚未正式开始运作泰宇公司可不理会美怡公司可能提出的经营利润损失要求。

【篇三：

法律意见书（违约金约定过高怎么办）】

法律意见书

——钢材购销合同纠纷

一、本案基本事实

1、合同对价款的约定

2、合同对违约责任的约定

《钢材购销合同》第三条第二款：

?

依据销货单上日期付款时间最长不超过60天，否则甲方有权停止供货。

钢材钢材购销合同第三条第5款：

从销货单上日期起超过60天未付款的，从超期第61天起乙方按所欠货款金额的每天千分之零点七累计计算向甲方支付违约金，以此类推，直至货款付清为止?

；

《钢材补充合同》第一条及第二条：

从2012年5月9日送货起根据销货单上日期7日内未付款的，从第7日起按所欠货款金额的每天千分之壹计算向甲方支付违约金，直至货款及违约金付清为止；

2012年5月前所供货物未结清货款的按原合同结算方式结算货款及违约金。

结算后为结清货款及违约金的从2012年5月9

日起乙方按所欠货款金额的每天千分之壹计算向甲方支付违约金，直至货款及违约金付清为止?

。

二、法律分析

依据现行法律法规，并结合本案事实及相关司法案例进行调研后，法院对本案的处理极有可能存在以下结果：

1、合同无效，双方的权利义务关系恢复到原来的状态，无法恢复的部分可折价偿还。

2、合同有效，贵司依法应当承担相应的违约责任，若违约金过高则可向法院申请调低。

司法实务界存在第二种意见认为，法人项目部对外签订的合同代表了法人的行为，如产生民事责任，应由企业法人承担。

如果其超越权限订立合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效，即工程项目部签订的合同有效。

理由：

企业法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务的组织。

法人项目部是由工程承包人委派，专为某一项建设工程而设臵的，属于施工组织设计的主体单位，具体履行工程项目承包合同的部门，其不具有独立的法人地位。

因此，其对外签订的合同如产生民事责任，由企业法人承担。

三、法律意见

万元）利息的130%左右的违约金为底线进行和解；

也可考虑以此底线在应诉过程中持调解结案的态度请求法院协调；

若无法达成和解或调解，则申请法院下调违约金额。

四、声明与承诺

1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前贵司的陈述和贵司提交的相关材料。

贵司应保证已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需材料均真实、合法、有效、完整，且所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。

若在本法律意见书出具后，贵司发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新出具《法律意见书》。

2、本法律意见书中对有关合同条款、对账单、财务报告中某些内容的引述，并不表明本所律师对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。

3、本法律意见书仅根据本法律意见书出具之日前公布并生效的相关法律、法规、规章并参类似司法判例出具。

本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响（当然，我们可以根据立法动态作出预测）。

4、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，由于本意见书的出具涉及到对法官自由裁量权的评价，而法官依据自由裁量权最终作出何种判决并非律师所能掌控。

对此，特提示贵司对本意见持审慎采信态度。

5、本文件仅应贵司要求，供贵司参考，切勿外传。

贵州典正律师事务所

律师：

孙某某

附：

本所律师出具本法律意见书的主要事实依据

注：

该法律意见书由笔者在某国企做全职法务过程中所经历的一个真实案例改编而成，同时?

声明与承诺?

部分借鉴了某前辈的文章。

若有不妥之处，欢迎

拍砖指正。

事实上，当时笔者系以法律分析报告的形式出具的，但并没有受到公司上层的重视。

最终，该公司以向对方支付约200万元的违约金达成了和解。

然而，就算按照同期同类贷款利息的四倍计算，违约金也不超过70万元。

后记：

在与法人的内部机构，如项目部、售楼部、经营部等进行交易时，一定要对主体资格持审慎态度，一定要求盖公司公章，或公司合同专用章，或法人的内部机构必须经过法人授权（授权文件必须加盖公司公章、法人私章及法定代表人签字，且授权的范围须明确、具体）。