二手房买卖完美攻略Word下载.docx

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检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。

如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

　　不看电梯看楼梯

　　市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。

看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

　　不看地上看天上

　　除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。

如果有，表示有可能漏水。

可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

　　不看屋主看警卫

　　可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

二手房选购要考虑哪些因素?

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？

购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。

下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；

身份证件是指身份证、工作证和户口簿；

资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

例如：

商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；

代理人要查验代理委托书是否有效；

共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。

其它证件是指：

出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；

共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；

中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。

查验的具体方式是：

查验产权记录。

包括：

１、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；

３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；

５、其它内容，如房屋平面图等。

　　第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。

至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。

抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。

另外，购房者还需了解的内容有：

所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

　　最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。

因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；

５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。

如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

二手房产权应这样确定

如何查询二手房产权状况

买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。

而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。

购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：

共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。

其他证件是指：

共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；

　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。

抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。

所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

二手房买卖下定金四步骤　确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。

在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

　　二、与中介公司签订书面的中介协议。

该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

　　三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

　　四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。

该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

　　遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

购买二手房议价巧作准备

购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。

下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局？

　　首先，确定自己所能承受的最高房价。

上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。

因此，挂牌价往往高于上家的心理价。

如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

　　其次，摸清上家的底细和心态。

了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。

如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。

在此时议价，将对下家杀价非常有利。

否则，价格很难谈拢。

　　最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。

下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。

等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。

此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

标准二手房按揭贷款服务流程

第一步

　　贷款方案咨询

　　第二步

　　抵押物评估

　　第三步

　　预审贷款资料通过签署贷款合同（下家）

　　第四步

　　贷款资料进银行，银行审核通过

　　第五步

　　房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）

　　第六步

　　领取新产证、他项权利抵押证明

　　第七步

　　银行发放贷款

　　第八步

　　结案

二手房按揭贷款知识汇总

评估个人购房财力的七大步骤

　　第一步：

看现金等价物

　　此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

　　现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

　　第二步：

算资金周转

　　还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转

　　资金周转留存=平均月开支×

3~5

　　第三步：

计算筹款能力

　　筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）

　　第四步：

计算月收入

　　月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

　　第五步：

每月合理还款能力

　　合理还款能力=月收入×

40%~50%

　　第六步：

估算银行可借款额

　　根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡，计算可得

　　第七步：

估算最大房款

　　最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

　　其中筹款能力/最大房款>

20%~30%

　　20%为购新房，30%为二手房

　　申请购房组合贷款应注意以下几点

　　1：

所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围；

　　2：

在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件；

　　3：

申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为30万元。

　　4：

申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；

个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

　　二手房贷款所需资料

申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份。

申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

原产权证1份；

现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

　　5：

房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

　　6：

借款申请表1份：

个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

　　7：

借款合同、抵押合同1套：

公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；

担保合同1份；

　　8：

借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

　　9：

借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

　　10：

申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。

（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；

私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；

银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

　　11：

如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

　　12：

已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）

　　13：

企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不）

　　一般银行会让您递交下列材料，身份证明，婚姻证明，户籍材料，收入证明及有效的交易证明材料。

然后进行审批，签定借款合同，放款。

　　先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。

但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。

未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。

　　婚姻证明；

指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明（户口簿上已注明丧偶也可）及丧偶未再婚证明。

这些证明可到工作单位或街道政局开具。

　　再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。

　　另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。

　　再来说说贷款涉及的费用，由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。

另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。

　　大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。

将在交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。

　　最后还要提醒大家，要注意平时各种日常费用的准时支付，如水电煤气，电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。

　　冲还款掌握两个时段两种方式

　　许多市民在还贷模式上选择公积金贷款和商业性贷款共同还贷，借款人可根据自己公积金缴纳情况到银行测算可以获得的贷款金额和每月还款数。

假设每月公积金贷款还款1200元，商业贷款还款1000，若提取公积金为1万元，选择“余额冲贷法”，提取的公积金应先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息，剩余金额7800元（10000-1200-1000）可一次性冲还住房公积金贷款本金，还清住房公积金贷款后，尚有余额时，可冲还商业性住房贷款本金。

冲贷后，借款人可选择月还款额不变，缩短原还款期限方式，或还款期限不变，减少月还款额方式进行还贷。

上例如果选择”逐月还款法”，每月等额还贷金额保持2200不变，提取公积金1万元按照先扣公积金贷款再扣商业性个人住房贷款的顺序每月连续扣除，余额不足时，借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。

两种还贷法市民可依据自身实际情况来选择。

　　提取还贷时间两时段要掌握：

借款人9月至第二年3月底签订授权书的，第二年4月-6月份办理提取还贷划款；

4月至8月底签订授权书的，9月-10月份办理提取还贷划款。

申请提取还贷的地点为个人住房贷款原贷款银行；

提取还贷的资金储备方式有特别要求，根据上海市公积金管理中心提取还贷的规定，提取还贷资金一律不得提现和消费，只能用于归还个人住房贷款，借款人在办理个人住房贷款的同时需申办一张金穗借记卡，签署《委托银行提取住房公积金归还个人住房贷款授权书》，委托银行每年提取住房公积金划入借款人帐户，用于归还个人住房贷款本息。

另外，借款人欲变更提到还贷内容，应在规定的提取还贷时间之前向贷款银行提出申请，重新签订《授权书》。

　　购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程

　　一、确定按揭服务公司和贷款方案

　　借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。

　　二、查询公积金（如需公积金贷款）

　　与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。

　　三、签定房屋买卖合同

　　借款人与卖方签定房屋买卖合同。

由于交易中心要求不同，杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

　　四、准备贷款资料，审核贷款资质

　　按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；

并且由按揭服务公司进行初步审核。

　　五、签贷款协议，公证，保险

　　按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

　　六、办理房屋过户和抵押手续

　　借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。

　　七、办理房产证和抵押证明

　　贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

　　八、银行放款

　　银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。

业主卖房一定要注意五大事项最好签居间合同

一、房产产权证是整个房产交易的核心，业主必须清楚自己的房产证信息。

例如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。

如果业主对自己物业的情况不熟悉，在交易过程中会造成不必要的麻烦。

　　二、业主办理过户时风险还是很大的。

有些买家需要向银行贷款，而业主急于把房子卖掉，在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。

买家的申请贷款程序还没有走完，物业的产权转换就已经发生了变化，也就是说，业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了。

这样业主很有可能损失惨重。

　　三、是否把钥匙放在中介公司，是让许多业主头痛的事情。

如果不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。

如果留下钥匙，又可能因看房人次多而导致房屋有某些损害，若有家电或其它物件的话，更存在被盗风险。

所以，业主如果留下钥匙的话，一定要清点屋内物件数量，并与中介达成协议，使房屋受损的程度降到最低。

　　四、找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。

在达成协议后，业主、买家和中介最好签订三方协议，也就是居间合同，这也可防止不良中介公司人员从中压价。

　　五、留电话号码一定要小心谨慎。

最好不要留家庭电话，以防受到不必要的骚扰。

专家提供“土法子”算算你的二手房价值多少

二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来评估。

但没有专业人员在场怎么办？

有关专家在此为你提供一个“土法子”，能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。

　　1.房屋的折旧费。

房子一旦盖好便进入折旧期。

一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%；

　　2.户型因素。

旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10%；

　　3.房子所在的楼层不同，价格不一样。

例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3%，七层减5%，三、四层则加3%，顶楼减5%；

　　4.朝向因素。

假如房子没有朝南的门窗，则减5%；

　　5.小区环境对房价的影响。

没有物业管理扣减5%，小区没有单独封闭，也减5%；

属于重点中小学区域的房子要加15%；

　　6.习惯性心理因素。

该因素也会使人们对买旧房心存压力。

花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%。

　　最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60%~70%，约是当前周边房屋租金的100倍。

当然这只能作为一个参考，而房屋真正的价值还需专业人士来评估。

购买二手房如何申请贷款

问：

购买二手房可以申请哪几种贷款

　　答：

可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。

　　问：

什么是住房公积金贷款？

公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证，而向银行申请的贷款。

申