强烈推荐三亚市镇老年之家项目的可行性研究报告Word格式.docx
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这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。
为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？
据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。
人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：
2：
4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。
因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。
随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。
养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。
目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；
乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。
老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。
加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；
对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
为加快三亚市社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，*镇*拟建老年之家项目。
本报告就该项目建设的可行性作深入研究。
术语
1、老年公寓ApartmentfortheAged
专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
2、老龄阶段TheAgedPhase
60周岁及以上人口年龄段。
3、自理老人Self-×
l.50m的轮椅回旋面积。
2）标志鲜明，易于辨认。
3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。
4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于112。
台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。
5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。
6）出入口顶部设雨篷；
出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。
（3）过厅和走道
设计原则：
老年之家过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。
通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。
扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。
设计规范：
l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。
2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。
3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。
4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。
5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。
6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；
走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。
（4）楼梯、坡道和电梯
体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。
楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。
因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。
这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。
由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。
采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。
1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。
2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：
公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；
踏面高度：
公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。
踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。
3）由于轮椅老人所居楼层可调性较大，坡道宽度按双排轮椅并行确定。
坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于112。
坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）的有关规定。
4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。
扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
（5）居室
1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。
室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。
应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。
2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。
双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。
老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。
据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，否则会使老人如居斗室生活不快。
老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。
3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。
根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。
4、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。
老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。
老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过二人，每人使用面积不小于6㎡。
居室内老年人基础设施参数：
（1）老年人用床尺寸：
单人床：
长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；
双人床：
长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。
（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。
（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。
（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。
（6）厨房
1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；
2、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00㎡，其最小短边净尺寸不小于2.1O㎡。
3、厨房操作台面高不小于0.75～O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。
4、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；
轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。
吊柜深度比案台应退进0.25m。
（7）卫生间
老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。
公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。
公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。
卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。
白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。
1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。
2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。
坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。
浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。
3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×
2.00m，内设0.40m高的坐便器。
4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。
贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。
5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。
冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。
6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
（8）阳台
1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。
2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。
3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。
阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。
4、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；
出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。
（9）门窗
1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。
2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。
3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。
4、窗扇镶用无色透明玻璃。
开启窗口设防蚊蝇纱窗。
（
10）室内装修
1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。
2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。
3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。
黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。
一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。
另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。
黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。
因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：
①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。
②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。
③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。
每人有1.00m³
以上的贮藏空间。
（11）建筑设备与室内设施
1、公寓楼与活动中心均安装降温设备，并设置热水供应设备。
2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；
而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。
多人同居会相互影响、有碍健康。
因此，老年公寓以单人居室为主，少量安排二人居室。
老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。
允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。
2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。
阳台设灯光照明。
3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。
4、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；
厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。
5、起居室、卧室设闭路电视插孔。
6、厨房设燃气泄漏报警装置。
7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。
8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。
9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。
5.5建筑结构设计
5.5.1主要依据
1）《岩土工程详细勘察报告》；
8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；
9）《城市居住区规划设计规范》；
10）《住宅设计规范》；
11）《高层民用建筑设计防火规范》；
12）《住宅建筑设计标准》；
13）现行有关专业设计规范、规定等。
5.5.2结构材料
1、地震设计及荷载取值
抗震设防烈度：
6度
抗震等级：
二级
楼面均布活荷载：
1.5KN㎡
挑出阳台：
2.5KN㎡
设备用户及附属用房按需要取值。
2、结构材料
砼强度等级：
基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。
钢筋：
Ⅰ级钢fy=210KNm2。
Ⅱ级钢fy=310KNm2。
Ⅲ级钢fy=400KNm2
墙体：
砖混结构±
0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。
框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。
结构：
框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。
基础：
采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。
第六章公用配套设施
6.1给排水
6.1.1给水设计
1、设计依据
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）。
《室内给水设计规范》（GBJ13—86）。
2、设计原则
根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。
确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。
3、水源和供水设施
项目区供水使用自备井和无塔供水增压器供应。
给水管管材选用铝塑复合管。
4、消防给水系统
根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。
消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15LS，室外消火栓30LS。
6.1.2排水系统
1、设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—881997年版）；
《污水综合排放标准》（GB8798—1996）；
2、排水方式
采用分流制系统，污、雨水分系统排出。
污水排放：
生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。
雨水排放：
建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。
项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。
6.2供电
6.2.1设计依据
（1）《供配电系统设计规范》（GB50052—96）；
（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；
（3）《民用建筑电气设计规范》（GBJT16—92）；
（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
6.2.2电源、电源设施和外部条件
供电电源线路由城市昆水高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。
用电负荷为二级负荷。
6.2.3低压配电
配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。
6.2.4照明
室内使用节能照明灯具。
公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。
6.2.5防雷与接地
该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。
每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。
避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。
用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。
接地电阻不大于1Ω。
6.3弱电系统设计
6.3.1设计依据
（1）《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198—94）；
（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；
（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GBT50311—2000）；
（4）《综合布线设计技术规定》；
（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
6.3.2火灾报警与消防
火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。
报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。
6.3.3电话通讯与计算机网络系统
在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。
小区内分区设匹线架及HUB。
计算机网络系统同步引入。
每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。
6.3.4闭路电视监控系统
项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。
6.3.5有线电视系统
老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。
有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。
6.3.6紧急呼叫系统
公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。
第七章环境保护
7.1现状
项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。
7.2设计依据
7.3建设期环保措施
按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。
①项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。
②建筑垃圾，应集中及时清运。
③施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。
7.4运营期环保措施
本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便、噪声及生活垃圾。
7.4.1生活污水排放
在项目区设50m³
化粪池一个，活污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。
7.4.2噪声控制
噪声：
建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；
运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。
对于市区主干道的机动车噪声，用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。
7.4.3垃圾处理
生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至*镇垃圾中转站集中处理。
第八章消防安全、劳动保护及安全卫生
8.1消防
8.1.1设计依据
《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令；
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）；
8.1.2消防措施
拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。
并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。
院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。
楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。
该项目按国家消防防火设置的要求实施。
在项目区内设4个消防栓，消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。
楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。
8.2劳动保护与安全卫生
8.2.1设计依据
《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；
《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；
8.2.2劳动安全和卫生防护措施
1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。
2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积。
院内规划道路、广场地势平坦、通畅。
道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。
3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。
4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。
5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。
第九章劳动组织与人员组成
本项目运营后，需聘用相关管理人员、医疗保健人员、后勤工作人员和生活服务管理人员。
一般情况下，三亚市*镇*老年之家入住老年人按常年150人计算，入住的自理老人、介助老人与介护老人各按13计算，需要的生活服务人员，与介助老人按1:
2.5计算、与介护老人按1:
1.5计算，就需要按入住人数的13左右确定。
有的老人需要一对一甚至二对一照料，而且这三类老人入住后，随着年龄的增长、身体状况的改变，又存在着一个渐变甚至突变的过程，需要的生活服务人员就更多。
因此，养老服务是个劳动力密集行业，需要大量的人力物力。
所有工作人员全部聘用下岗失业职工或就业困难家庭人员，并进行严格的岗前培训。
需用人员规划见人员组成表（9-1）。
三亚市*镇*老年之家服务人员组成（9-1）
序号
人员组织
管理人员
医务人员
工作人员
其它
合计
1
主任、副主任
2
办公室、后勤
4
3
医疗保健
餐厅
5
7
门卫、保安
9
20
注：
按常年入住150人计算。
第十章投资估算与资金筹措
10.1投资估算范围
三亚市*镇*老年之家项目，总建设面积6300m2，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构和砖混结构两类，总建筑面积6300m2，室外配套建筑及附属设施建设4500m2。
本项目投资估算范围包括：
1、土建工程；
2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；
3、安装工程（其中含给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、电梯安装工程）；
4附属工程（其中含室外道路、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；
5、设备购置；
6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。
10.2投资估算额与相关数据取定
10.2.1建设投资（见投资估算表10-1）
本项目投资1500万元，将于2011年3月完工。
本报告仅对建安工程以及整个项目的设备配套费用进行估算。
本项目建设投资1500万元，包括：
1、建安工程费用1377万元，占建设投资的91.8%；
2、设备购置费用77万元，占建设投资的5.13%；
3、规划、设计、招标、监理等其他费用26万元，占建设投资的1.73%；
4、基本预备费20万元，占建设投资的1.34%；
10.2.2相关数据取定（最高限额）
①建设单位管理费1.5%；
②勘察设计费3%；
③工程监理费2.5%；
④质量监督费0.5%；
⑤招标服务费0.7%；
⑥预备费费率为5%。
10.3编制依据
本项目投资估算编制依据国家和省市现行的计费标准和计算办法包括：
①国家发改委建设部颁
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