汇总房地产业的发展历程.docx

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汇总房地产业的发展历程

房地产业的开展历程

　　近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。

下面是我为大家分享房地产发张历程回忆，欢迎大阅读。

　　一、中国地产开展30年回忆

　　从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。

　　2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越严密，国内房地产市场的开展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中开展和成熟。

　　1、房地产开展的四个阶段

　　1978～1991年的理论突破与起步阶段

　　土地法、规划法的制定与实施，为房地产的开展提供了法律依据;

　　深圳罗湖区房地产开发经历的示范作用，开场逐渐向全国推广。

　　1991～1995年非理性炒作与调整阶段

　　以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆〞，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

　　1995～2003年相对稳定的协调开展阶段

　　整体说来，这一阶段是中国房地产市场开展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。

　　1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。

随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。

处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的开展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。

　　2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步开展，这同时也直接刺激了商品房市场的开展。

　　2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段

　　2003年中后期，国内局部地区的房地产市场开场出现过热的现象，政府为了稳定市场开展，开场进展全面的宏观调控，而2005～2006年那么是政策出台最为密集的阶段。

　　在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品构造，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业开展。

由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。

　　2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开场出现爆发式的增长，政府随即开场不断紧缩信贷，以期为“高热〞的楼市降温。

　　2007年～2021年，房地产行业全面调整的阶段

　　2007年第四季度开场，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开场快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

　　2021年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业开展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

　　从近期的经济与行业开展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2021年下半年开场出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2021年及更远的未来。

　　2、中国房地产行业开展特点

　　从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和开展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制构造，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。

　　2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业开展中的种种弊端，修正其开展的轨道，市场向着标准化开展的道路前进。

　　现阶段国内房地产市场开展和运行的主要特点和变化：

　　房地产资金来源构造单一

　　整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。

　　随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源构造正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。

　　圈地的可能性依然存在

　　由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进展城市根底设施建立，因此，即使中央不断收紧和标准土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进展政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地〞的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进展“圈地〞的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。

　　住宅供应缺乏，构造不尽合理

　　宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品构造的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供应更是缺乏，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。

　　住房保障制度尚不健全

　　国内的住房保障制度尚处在建立的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。

随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建立力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经历的积累，其操作性逐渐得到改善。

　　房地产企业数量众多、负债率较高

　　到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率那么高达80%。

　　随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。

　　另一方面，房企融资构造的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。

　　房地产交易体系不够完善

　　在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介效劳机构等，存在较多的不标准行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产效劳业开展急待突破的瓶颈。

　　随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于标准，之前存在的问题将逐步得到解决。

现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场标准化开展的进程。

　　拆迁安置环节存在诸多问题

　　国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市开展受到一定的限制。

　　随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。

　　二、房地产宏观调控回忆

　　房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政府必须发挥干预、管理和调控的职能来进展调控，以保证行业运行在正确的轨道之上，否那么将对国民经济、金融体系，以及普通百姓的生活产生极大的影响。

　　1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的开展正式拉开大幕，而伴随着行业开展的，那么是一个持续了10年的宏观调控历程。

　　宏观经济与宏观调控对房价走势的影响

　　总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业开展，以及标准和调整行业运行这两大阶段。

　　【1998～2003年标准开展期】

　　政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业开展，并根据行业开展的需要，出台配套的措施，以标准土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以各类的支持。

　　这一时期出台政策中较为重要的有：

　　1998年7月3日，国发199823号?

国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建立的通知?

;

　　2000年，国家计委、建立部联合发出的?

关于房地产中介效劳收费的通知?

;?

房产测量标准?

;

　　2001年，建立部、国家工商行政管理局的新版?

商品房买卖合同示范文本?

;财政部、国家税务总局?

关于调整住房租赁市场税收政策的通知?

;财政部、国家税务总局?

关于对消化空置商品房有关税费政策的通知?

;

　　2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件?

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?

。

　　【2003～2007年的强化调控期】

　　随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，而之后的2004～2006年，那么被业界成为房地产行业的政策年，其出台政策之多、涉及范围之广，都是其他行业所无法比拟的。

　　最初的调控从房地产业的源头开场，即标准和整治土地市场，这与当时的“开发区圈地热〞密切相关。

　　2003年7月，国务院办公厅先后发出?

关于暂停审批各类开发区的紧急通知?

、?

关于清理整顿各类开发区加强建立用地管理的通知?

。

　　11月3日，国务院又发出?

关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知?

，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和标准，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

　　2004年3月31日，国土资源部71号令，?

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知?

;这也就是“8.31大限〞的由来。

　　5月13日，建立部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合公布的?

经济适用住房管理方法?

正式施行。

　　7月底，国家发改委、建立部下发?

物业效劳收费明码标价规定?

的通知，提出物业效劳收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。

　　9月2日，中国银监会公布了?

商业银行房地产贷款风险指引?

，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发工程自有资金不低于工程总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

　　10月29日，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

这是九年来的首次加息。

　　2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。

　　3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了?

国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知?

，共有八条内容，简称“国八条〞即旧?

国八条?

。

　　政策内容：

　　1、高度重视稳定住房价格;

　　2、切实负起稳定住房价格的责任：

房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任;

　　3、大力调整住房供应构造，调整用地供应构造，增加普通商品房和经济住房土地供应，并催促建立;

　　4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量;

　　5、正确引导居民合理消费需求;

　　6、全面监测房地产市场运行;

　　7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;

　　8、认真组织对稳定住房价格工作的催促检查。

　　4月27日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见即新?

国八条?

：

　　1、强化规划调控，改善商品房构造;

　　2、加大土地供应调控力度，严格土地管理