房地产专业知识百问百答常识.docx

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房地产专业知识百问百答常识

房地产专业知识百问百答常识

1、土地用途包括哪些种类？

答：

土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

2、什么是集体土地？

答：

集体土地是指农村集体所有的土地。

3、有哪些用地属于集体土地？

答：

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4、对集体土地使用权有哪些规定？

答：

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。

《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

5、什么是行政划拨用地？

答：

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

6、什么是合作建房？

答：

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

7、对合作建房有哪些规定？

答：

对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。

在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。

对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。

8、什么是土地使用权出让？

答：

土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

9、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？

答：

根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

10、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？

答：

土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。

11、土地使用权出让合同包括哪些内容？

答：

根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：

（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；

（二）出让土地使用权的宗地号、面积；（三）土地使用年期及起止时间；（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；（五）交付土地的时间；（六）规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市政设施配套建设义务；（九）使用相邻土地和道路的限制；（十）建设附属、附加设施的项目及义务；（十一）违约责任；（十二）当事人认为必要的其他条款。

出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

12、土地使用权的出让方式有哪些？

答：

土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。

13、什么是拍卖出让土地使用权？

答：

拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

14、什么是招标出让土地使用权？

答：

招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

15、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？

答：

凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

16、什么是协议出让土地使用权？

答：

协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

17、哪些土地使用权出让可采取协议方式？

答：

协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：

（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；

（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。

18、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？

答：

根据规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：

（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；

（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

属于前款第

（一）、

（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。

构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

三、规划与设计类

19、如何办理《建设用地规划许可证》？

答：

以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。

以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。

市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。

建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。

20、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？

答：

建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。

获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。

21、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？

答：

《建设工程规划许可证》包括下列内容：

（1）许可证编号；

（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

22、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？

答：

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。

如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。

《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

23、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》？

答：

建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。

未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。

24、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？

答：

根据《深圳市城市规划条例》的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：

（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；

（二）未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。

25、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？

答：

成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。

小区建设分期分批进行时，其配套工程应按计划同步完成。

未完成时，同期的其他项目不予规划验收。

26、什么是套内使用面积系数？

答：

当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。

27、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？

答：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

28、什么是建筑容积率？

答：

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

29、什么是绿地率？

答：

在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

30、什么是绿化覆盖率？

答：

在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

三、开发与建设类

31、设立房地产开发企业须具备哪些条件？

答：

设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其他条件。

增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款

（一）、

（二）、（三）、（五）项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

32、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？

答：

房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。

33、什么是商品房预售？

答：

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

34、《房地产预售许可证》包含哪些内容？

答：

《房地产预售许可证》包括下列内容：

（一）预售许可证编号；

（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。

35、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

答：

七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。