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个车位
4项目及市场定位
4.1项目定位
结合外部高科技区域文化特征,强化“大教育”概念及“片区商业中心”概念,在内部为客户营造一种大型高档多层、低密度、休闲生活文化的精品社区的居住氛围。
4.2市场定位
4.3商业项目的主题建议:
5产品比例(建筑面积):
TOWNHOUSE+花园洋房:
多层+小高层=50%:
50%这个原则不能变
TOWNHOUSE:
花园洋房=5%:
45%可以小幅度调整
多层:
小高层=30%:
20%可以小幅度调整
5住宅设计细则
6.1住宅产品调整原则:
Ø
原则一:
不管方案如何调整,应保证与《产品建议书》中的住宅类型比例变化幅度不超过5%;
原则二:
保证花园洋房比例为50%不变,根据容积率对小高层和多层比例进行调整。
因为小高层成本比多层高150—200元,而售价也高100元,因此不论小高层、多层比例如何变化,对利润影响不大,决定调整比例的应该是市场对两种产品的接受程度,因此应在容积率许可的前提下,尽可能多的保留多层住宅;
原则三:
若多层比例增加,则增加的单位户型套数比比例应为2B:
3A:
3C=1:
4:
5,《产品建议书》中套数比为2:
3:
5;
原则四:
若小高层比例增加,则最后户型套数比比例应为2A:
3B:
4A=3:
4.5:
2.5,《产品建议书》中为3.5:
2.5,增加的三房、四房单位尽可能沿湖布置,保证良好的景观视野,两房单位布置在底商上面或尽可能离配套设施近;
原则五:
小高层比例不超过25%,即面积不超过99470平方米,总套数不超过1000套,其中2A户型300套左右(+5%),3B户型450套左右(+5%),4A户型250套左右(+5%),总建筑面积93840平方米。
(《产品建议书》中分别为296、338、212套;
)
6.2住宅产品基础指标:
6.2.1建筑高度或层数:
⏹TOWHOUSE(2—3层)、
⏹情景洋房(4-5层,其中平地为4层,坡地可设计成4-5层)、
⏹多层(5—6层)
⏹小高层(9-12层)
6.2.2层高
6.2.2.1多层、小高层住宅层高均为2.9米;
6.2.2.2情景洋房和TOWNHOUSE层高均为3米;
6.2.2.3如有以下情况的层高按实际情况确定:
⏹底层地坪局部降低的;
⏹厅或卧室跨层设置的;
⏹顶层利用了坡屋顶空间的。
6.2.3停车方式:
地面停车位总数不超过总户数的50%。
⏹商业以地下停车为主,少量地面停车。
⏹地势比较平坦——以地面停车、半地下室停车为主,架空层停车、人防地下
室停车为辅;
⏹地形起伏较大——利用山坡地形半地下室停车、架空层停车为主,人防地下
室停车、地面停车为辅。
6.2.3总体各住宅类型建筑面积比例:
小高层:
情景洋房:
TOWHOUSE=20%:
30%:
45%:
5%
6.2.4总体户型套数比为:
两房:
三房:
四房:
五房及五房以上=21%:
42%:
21%:
16%
6.2.5户型设计要求如下(可根据设计需要适当调整):
类型
户型
面积(M2)
套数估计
套数比例
备注
小高层
二房二厅
三房二厅
四房二厅
多层
情景洋房
(1)
(平地)
复式
情景洋房
(2)
(坡/平地)
情景洋房(3)
情景洋房(4)
(坡地)
TOWHOUSE
套数合计
6.3各户型功能房间面积、开间和必配家具
6.3.1“两房一卫”户型
功能
构成
最小使用面积
(平方米)
最小开间
净尺寸
(米)
必配家具
起居室
餐厅
主卧室
次卧室
厨房
卫生间
储藏室
6.3.2“三房一卫”户型:
最小使用
面积
最小开间净尺寸
次卧室1
次卧室2
6.3.3“三房两卫”户型:
主卫生间
共用
6.3.4“四房两卫”户型
书房
共用卫生间
说明:
1)开间净尺寸:
结构面到结构面的净尺寸,不考虑内墙面装饰厚度和装修做法;
2)净使用面积:
开间净尺寸×
进深净尺寸,因考虑起居厅与餐厅多采用连通的方式组合布置,因此本标准中对餐厅、起居厅的净使用面积不做具体规定;
3)两分离式卫生间,是指将洗面洗衣、座便洗浴这两个功能区域进行完全分离的空间设计的卫生间。
6.4居住空间设备布置
6.4.1各房间主要设备配置表
房间名称
空调机
电话接口
网络接口
壁挂机
柜机
“两房一卫”
起居厅
●
客餐厅合一时设壁挂空调一台
“三房一卫”
“三房两卫”
客餐厅合一时设柜机空调一台
“四房两卫”
6.4.2厨房
6.4.2.1设计原则
一.厨房中主要设备应按洗、切、炒的顺序流程布置,台面净长总和不小于2.7米,其中操作台面的实际长度不小于1.2米。
二.户型套内的冰箱设置于厨房内。
三.厨房按厨柜布置方式不同的最窄宽度(开间净尺寸)为:
单面布置时,不应小于1.6米;
L形布置时,不应小于1.8米,双排布置时,不应小于2.1米。
四.厨房必须设置排烟道,油烟不可直接对室外排放。
五.厨房内除煤气管要求外露以外,其它管线皆应埋墙设置或封闭于管道井内。
六.两房和三房户型的厨房处可不设服务阳台;
若考虑设置时,服务阳台不得影响厨房内L型操作台面的必要长度和使用方便。
七.同时所有厨房均需有自然采光。
6.4.2.2厨房设备配置表
星盆
操作台面净长度
设备预留位
炉灶
排油烟机
消毒柜
微波炉
冰箱W×
S
单盆
≥700mm
≥700mm×
650mm
双盆
≥900mm
≥900mm×
700mm
≥1200mm
6.4.3卫生间
6.4.3.1设计原则:
一.卫生间内竖向排水管线设计应考虑集中布置,并设置相应的封闭管道井;
横向给水管线应考虑暗敷。
二.卫生间应设置吸顶式排气扇。
三.洗衣机位不可设置于阳台,户型中洗衣机可考虑设置于卫生间、厨房或者单独的洗衣空间中。
四.除“两房一厅”户型以外,所有户型套内的洗衣机应设置于卫生间中,并要求必须按两分离式卫生间的原则进行设计,或者设置单独的洗衣空间。
五.所有卫生间均需有自然采光。
6.4.3.2洁具设备配置表
代码
柱盆
台盆
座便器
淋浴间
浴缸
洗衣机
热水器
S≥600mm
S≥900mm
-
≥800mm×
1200mm
≥1000mm×
1000mm
S≥1500mm
650mm×
W1
W2
W3
6.4.3.3卫生间选型表
户型分类
卫生间代码
6.4.4其它套内空间
6.4.4.1门厅、过道、储藏空间
一.入户门厅应设计鞋柜的位置,鞋柜长度不小于0.6米。
二.入户门设计应避免正对套内走道。
三.套内过道面积不超过使用面积的1/20。
四.壁柜型储藏空间的净深不小于0.5米,最小门洞宽度为1.2米,应采用双扇外开门。
五.净深超过0.9米的储藏空间,应设计成步入式储藏室,可无直接采光,但必须设置人工照明。
6.4.4.2其他功能空间
一.书房成为独立的居住空间时,应至少考虑面宽1.5米电脑书桌1张、墙面长度不小于2米的书架和休闲沙发椅1个的家具配置组合。
二.工人房成为独立的居住空间时,应具备直接采光,至少应考虑0.9米宽单人床1张、0.5米宽床头柜1个的家具配置组合。
三.阳光房成为独立的居住空间时,其使用面积不小于10m2,至少应能布置1桌4椅的家具组合,桌面尺寸应不小于800×
800mm。
四.衣帽间成为独立的功能空间时,其使用面积应不小于6m2。
6.4.5公共空间——楼梯间
6.4.5.1楼梯间开间净尺寸:
2.40m
6.4.5.2楼梯梯段净宽:
1.10m。
注:
楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。
6.4.5.3楼梯踏步设计参数:
踏步宽270mm(层高2.80米分18步);
6.4.5.4入户平台:
净宽1.40m(无电梯);
6.4.5.5休息平台:
净宽≥1.20m。
6.5住宅户型特色探讨
6.5.1多层:
主要考虑性价比因素,提高使用率。
可适当考虑将部分多层沿湖布置,争取较好景观,从而提高售价,创造更高利润值;
2B两房两厅70m2——户型方正实用
3A三房一厅85m2——
●户型方正实用、
●卫生间干湿分区或者双阳台
4A四房两厅110m2——
●户型方正实用
●储藏间
6.5.2小高层:
主要考虑良好的景观视野以及户型的周正实用,小户型还要考虑交通(步行为主)和生活配套的便利性;
2A两房两厅63m2——户型方正实用
3B三房两厅105m2——厨卫全面升级
●中、西双厨房
●主卧卫生间宽松,布三件套
●设洗衣间
4A四房两厅120m2——双主卧、厨卫全面升级
6.5.3花园洋房:
花园洋房别墅化,用别墅的立面形式和处理手法包装花园洋房,立面上加强变化;
考虑每层有不同入口,户型上增加附加值,使之拥有别墅的感受,以便与较高的定位和价格相符;
双主卧、厨卫全面升级
●主卧卫生间宽松,布四件套
●花园、或露台、或地下室
6.5.4Townhouse:
本案Townhouse数量较少,因此可以大力发挥想象,尽可能做得更高
档,加入一些独特的设计元素,比如回廊、私家泳池等。
同时,Townhouse独立成区,区内公共绿化尽可能简单,以绿地和茂密乔本植物为主,增强Townhouse私密性。
Townhouse私家花园面积要尽量大,一方面增加附加值,提高售价,另一方面,减小公共绿地的园建成本;
储藏间
6.5.5老人公寓:
在部分多层住宅适当考虑老人公寓概念,建筑形式上有以下建议:
多层带电梯、无障碍设计、共享中厅、娱乐室、医疗保健室、小型厨房、户外活动硬地以及自助花园等个性化设计。
6.6产品分区要求
6.6.1情景洋房应分别相对单独成区,空间感觉上分而不离,使情景洋房业主既能体会尊贵享受,又不游离于小区浓郁的人文氛围;
6.6.2按照资源分级的级配原则,档次高的住宅分配较好的资源,依此为TOWHOUSE、
情景洋房、多层、小高层,且尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型。
7商业设计要求
7.1商业具体面积详见下表:
商家种类
家数
面积(米2)
基本单位面积
面积比例
超市
品牌专卖店
餐饮
品牌快餐类
特色餐厅、咖啡、酒吧、
酒楼
美容SPA健身中心
配套综合类单店
总计
7.2商业业态描述:
7.2.1主力店---超市:
8000m2左右的社区店,商家进驻时机应在项目大部分人口入住后开业。
考虑前期做销售展场用。
7.2.2次主力店--书屋(含书吧类)
次主力店的选择是可以是书屋(含书吧类),随着深圳市民对文化生活的日益关注,节假日逛书市正逐渐成为大家休闲娱乐的一种方式。
大约300m2。
7.2.3品牌专卖店:
作为超市的补充,可与超市放在一起,时装、化妆品、鞋、皮具运动休闲等品牌专卖也是消费者非常愿意光顾的地方。
沿街面可以做临街小店面,内部可以柜台划分。
7.2.4餐饮:
餐饮设施可以延长消费者在商业中心购物的时间,提升商业项目整体的营业额。
餐饮设施中的咖啡及麦当劳类的商家安排在超市附近,可以作为购物的“休憩处”,延长顾客逗留的时间。
重点营造餐饮部分,可增强商业项目的作为区域商业中心的特色和竞争力。
●酒楼:
1500m2,需要在地下停车场有直达的通路到达。
●品牌快餐:
麦当劳:
350m2,1-2层。
肯德基:
其余:
150m2/间,1-2层。
●特色餐饮:
各地的特色美食、咖啡酒吧等可集中作成美食区,布局上
展开多层次、多方位的休闲空间,如花园平台、门前的休闲露天吧、特色木窗、宽大的玻璃橱窗等。
营造与环境结合的特色餐饮区,扩大商业项目的辐射能力,吸引更多较远的客户过来。
7.2.5美容健身:
与会所的运动设施一起可以构成运动休闲的组合,可以在2-3层。
7.2.6综合配套类单店:
银行、药店、美发、便利店、网吧、音像店、冲印、干洗等。
7.3商业布局参考建议:
7.3.1购物休闲区:
集中商业13000平方米,不高于3层,每层面宽和进深都不能小于50米。
位置在广场附近。
品牌专卖放置在集中商业一层,每间商铺的基本单位为30平方米。
品牌快餐类商铺放置在集中商业一层,每间商铺的基本单位为150平方米。
美容SPA健身、超市放置在集中商业2—3层。
7.3.2综合配套区:
配套类单店的商铺每间建筑面积在30-50平方米,面宽4-5米,进深不超过10米(综合配套区统一配置公共卫生间)。
7.3.3餐饮区:
餐饮区前面设休闲广场及园林景观设计,商铺前面及楼顶平台预留大量的空间给商家设置露天台用。
特色餐饮的每间商铺基本面积在50平方米、70平方米,相互间可以打通合并。
7.4商业细节
7.4.1商业与住宅分开,独立管理。
7.4.2配套类商业可设置在住宅底层,餐饮和超市上面不能布置住宅。
7.4.3统一设计遮阳蓬。
增加商业气氛、解决商业西晒问题。
7.4.4统一考虑商家的招牌位置。
7.4.5商业部分车位要求250-400个。
8排洪系统设计要求:
根据城市规划要求,用地内主沟(目前功能为城市排洪沟)将改建为全埋地式的城市钢筋混凝土排洪渠,截面尺寸为3mX3m,其接入点为X=30567.08Y=116308.86,接出点为X=31054.99Y=115795.30。
要求钢筋混凝土排洪渠上方不得设有建筑物,但钢筋混凝土排洪渠在宗地内的具体位置可根据规划设计确定。
9物业管理要求
10成本控制
要求在文本中对设计方案的成本控制进行专项的分析说明,山体改造、挡土墙方案、土方平衡方案进行成本估算。