关于经营城市的调研报告Word格式文档下载.docx

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在传统经济条件下，城市建设基本上是政府包揽包办、单一投资，财政压力和资金缺口很大，并且形成了许多弊端。

随着城市发展步伐加快，城市建设资金需求越来越大，财政已无法满足这种需求。

那么，发展城市急需的资金从何而来?

只有靠城市经营，通过经营城市最大限度地盘活存量，吸引增量，走出一条以城建城、以城兴城的城建市场化之路。

第三，城市经营是一种创新结构和功能的方式。

城市经营是一种特殊的管理活动，要求我们通过对城市自然资源的垄断经营，实现不可再生资源的收益最大化和可持续利用；

通过对城市经济资源的直接投资经营或间接调控管理，实现城市产业结构不断优化升级；

通过对城市社会资源的深度开发，满足城市发展对人力资源日益扩大的需求；

通过对城市文化资源的挖掘和充分利用，为城市发展注入强大的精神动力；

通过对城市制度资源的创新性开发，为城市发展提供一个交易成本低、服务优良、便捷高效的制度环境；

通过对城市形象资源的包装经营，塑造出城市的独特风格和个性魅力。

城市的这些资源得到高效经营，城市综合功能就自然得到提升，城市的竞争力就会显著增强。

从国内情况看，城市经营主要经历四个发展阶段：

第一个阶段是建设城市。

这一阶段是改革开放初期，主要是从“点”的方面发展城市，衡量一个城市好坏的标准也很单一，就是看一个城市盖了几座桥、建了几幢楼、修了几条路等等，现在，这种观念早已不能适应城市的发展。

第二阶段是管理城市，就是大搞绿地工程、花园工程、广场工程、亮灯工程等等，包括城市沿江沿海的治理、旧城改造等等。

这种方法目前许多城市还在进行之中。

第三是城市运营阶段，即我们所说的“以地生财”阶段，这个阶段只是单纯的对土地等进行拍卖，以获取足够的城市建设资金，没有注意到城市无形资产的培育与经营。

第四是城市经营阶段，这个阶段从本世纪初开始，是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，更加重视城市品味和品牌的打造，塑造城市形象，从而获得高效益。

近几年，我市经济社会进入快速发展时期，城市建设取得很大成就，拉开了城市发展框架，基础设施逐步完善。

特别是“十二五”期间，我们把城市经营纳入了城市发展规划，取得了一定实效。

主要表现在：

（1）城市定位明晰。

经过反复论证，我们将我市定位为现代化生态宜居城市，进行了系统规划和设计，赋予了独特的城市内涵，为进一步搞好城市经营打下了坚实基础。

（2）城市运营初见成效。

经过改革开放以来三十多年的发展，我市形成了一笔巨大的城市资产，这笔资产既包括土地等有形资产，也包括城市的知名度、自然人文景观、历史文化遗产等无形资产。

各级认识到土地等有形资产的价值，在实际运营中取得了成果。

（3）城市品牌和形象进一步提升。

这是城市所有资产中不可估量的部分，其所带来的价值是无法用金钱来衡量的。

在城市经营管理方面，尽管取得一定成绩，但存在较大差距：

一是认识层次低。

有相当一部分同志头脑中还没有城市经营的理念，没有认识到城市这个巨大国有资产的价值。

城市经营还仅仅局限在拍卖土地的初级阶段，没有认识到城市品牌、城市形象、生态环境等无形资产的价值。

二是经营水平低。

由于我们对城市无形资产的经营重视不够，致使有形资产的经营领域不宽，效益较低，城市的效益没有实现最大化。

三是策划严重缺位。

现在，我们的城市定位非常明晰，城市规划也比较明确，但对城市经营的策划不够，缺少整体包装、整体推介的措施。

由于策划和宣传跟不上，直接影响到城市经营的层次和水平。

二、充分认识搞好城市经营的重要性

城市经营作为一种新的理念、新的思路、新的模式，渗透、贯穿于城市规划、建设和管理的全过程，可以为一个城市的发展带来巨大的刺激作用。

各级要充分认识城市经营的重要性，坚持以经营的思想规划城市，以经营的手段建设城市，以经营的方式管理城市，进一步推动城市的良性发展。

首先，搞好城市经营，是加快经济发展的客观要求。

当前，随着工业化、城市化、民主化以及经济全球化的加速推进，我们已进入了工业化转型期、市场化完善期、国际化提升期和城市化加速期。

在这个阶段，人民生活水平快速提升，大量人口向城市聚集，城镇化进程加快。

尤其是随着消费结构的升级，人们开始进入追求生活质量的新阶段，形成了以汽车、住宅、度假旅游为主体的新消费热点，对城市的发展、功能的完善提出了更高要求。

人们对城市的要求已经不仅仅满足于修几条路、上几盏灯、清理清理垃圾等初级水平，而是更加注重居住环境、房地产、旅游、文化、医疗、体育、休闲等城市功能。

可以说，搞好城市经营，提升城市发展水平，是经济社会发展到新阶段的必然要求。

反过来讲，城市经营好了，功能完善了，就可以形成大量人流、物流、资金流和信息流，对经济发展起到更好的支撑作用，从而带动经济和社会发展。

当前，各地已经开始把城市经营作为区域发展的重要战略，在招商引资、城市建设、经济增长乃至制度变革等方面引入城市经营理念，有效地推进区域经济发展。

可以说，城市经营这篇文章做活了，就能拉动市场需求，带动产业升级换代，推动经济和社会的发展。

当前，我市正值加快发展的关键时期，对城市的承载能力提出了更高要求。

如果我们的城市经营不好，要形象没形象、要功能没功能，居住条件差、档次低，缺乏吸引力，那么发展所急需的人才在我市就引不来、留不下，满足不了各类企业对高质量劳动力的需求，就会影响经济的长远发展。

其次，搞好城市经营，是推进城市化进程的重要举措。

世界经验表明，当一个国家的城市化水平达到30%以后，城市化进程将加快，一直到70%左右才平稳下来。

目前，随着城化化步伐的加快，城市间的竞争也日益加剧，不管你这个城市愿不愿意，商业化社会的进程必然将城市带入一个开放的市场交易平台之中，如果这座城市不想被淘汰，就必须像经营企业一样来经营这座城市。

可以说，一个城市的品位越高，其发展空间就越大，城市经营水平就越高，城市竞争能力就越强。

就我市而言，去年我们城市化水平达到50％，已经进入城市化加速推进的阶段，在这个阶段，城市的面貌、城市的形象将发生翻天覆地的变化。

能否主动适应这一形势变化，扎实做好“城市经营”这篇文章，意义尤为重要。

第三，搞好城市经营，是增强城市综合竞争力的重要途径。

新一轮经济发展的竞争，主要是城市的竞争。

城市的竞争力既包括布局合理的城市空间、良好的城市基础设施和社会设施等“硬实力”，也包括城市品牌、城市形象、人文精神、政策环境等“软实力”，二者互相依存、缺一不可。

城市经营的一个重要内容是为进入城市的各类投资者提供最有吸引力的投资环境，为进入城市的各类消费者提供最有吸引力的消费和服务环境，包括硬件环境和软件环境。

近年来，以基础设施为重点的“硬件”得到很大改善，但商贸物流、旅游度假、文化娱乐、生活居住等“软件”还有很大差距，这直接影响了我市的城市竞争力。

而要完善这些“软件”，关键在于城市经营做得好坏。

各级必须牢固树立“以城市经营促城市发展，以城市发展促经济跨越”的理念，把城市经营工作摆在更加突出的位置来抓，尤其要重视城市品牌的打造和城市形象的提升，以此来提高城市综合竞争力。

这是经营城市的最高境界。

城市形象反映了城市独有的文化、城市精神、城市性质、城市的区位特点和城市底蕴等等，是城市价值的组成部分。

可以说，城市个性、知名度和美誉度是衡量城市价值的重要指标，这些指标价值的实现，关键要靠城市经营来实现。

城市经营好，城市的品牌、知名度和美誉度就提高了，城市大了、美了，城市自身的价值和投资价值就会进一步提升，对城市的发展将产生巨大的作用。

第四，搞好城市经营，是增加税收、增强地方财力的重要途径。

当前，我市正值“爬坡”时期，用钱的地方很多，而我们培植的一些大的税源正在成长过程中，现在还不能一下子顶上来，这就要求我们不断拓展增收渠道，努力增加政府收益。

其中很关键的一点，就在于城市经营。

实践证明，城市经营的新理念已经为各级财政和城市建设带来了亿万“财富”——经营城市为财政带来了巨大的收益，财政有了钱又反过来投入到城市建设的新项目中去，变存量资本为财政收益，由财政收益变为投资资本，再由投资资本形成优良的城市财源的良性循环。

过去我们的城市基础设施建设项目，都是由政府制定规划，政府出资，政府职能部门执行等行政手段实施的。

建设过程中所产生的大部分社会成本和交易成本也由政府承担。

由于政府财力有限，其结果政府不堪重负，制约了城市建设和发展。

城市经营理念的推出和实施，由政府导向转变为市场导向，可以极大地改变城市建设滞后的局面。

比如，土地是城市的重要资源，早些年，我们没有城市经营这个概念，土地一般都是划拨，政府没有收益；

后来，有的地方把经营城市扭曲为政府通过出售城市资源而获取资金收入，一讲城市经营就以为是出售城市土地。

甚至有的地方为了追求眼前的经济利益，单纯为了卖地而卖地，把一些具有文物价值或潜在旅游价值的用地卖掉，导致对旅游资源和文化资源造成难以挽回的破坏；

再后来，大家逐步认识到，城市经营不仅仅是出让土地，还包括很多方面。

即使是出让土地，如何操作也很关键，同一地块“生地”和“熟地”价值差异很大。

近年来，我们不断加大城市基础设施建设力度，对城区土地进行适度开发，水、电、气等基础设施全部完善，“几通一平”基本到位，城区环境进一步绿化、美化，使大量的“生地”变成“熟地”，城区土地得到极大升值。

同样，我们还肯于“留白”，克服重重困难，抵制住各种诱惑，控制住一些旅游用地，为今后发展留下足够的空间。

三、如何经营城市

借鉴先进地区经验，结合我市实际，下步城市经营工作的思路是：

在继续经营好有形资产的同时，重点运用市场经济手段，对我市的资源禀赋、基础设施、优势产业、人文资源等进行优化整合，实现资源的合理配置和高效使用，树立城市的美好形象，提升我市的知名度、美誉度和对外吸引力。

主要是做好四个方面工作：

一是塑造和推销城市品牌。

企业需要品牌，没有品牌，企业就没有灵魂，就没有核心生命力。

城市同样需要品牌，需要通过品牌的塑造，树立城市形象。

城市形象是城市历史文化积淀的客观反映。

中国上千个城市，一个城市有了脍炙人口的良好形象，才能够聚集更多的资源，从而在众多城市中脱颖而出。

塑造城市品牌，首先要进行品牌定位，也就是确定有别于其他城市的个性和特色。

我们提出要打造休闲名城，如何吸引人们前来休闲呢？

首先就要人家一听到我市这个名字，就有一种向往、一种想去的冲动。

城市品牌定位后，关键在于搞好策划包装整体向外推介，通过连续不断的“轰炸”，使人们提到我市，就能感觉到吃有吃的形象，游有游的形象，购有购的形象，娱有娱的形象，住有住的形象，使这些美好的视觉形象变成人们心目中的感觉形象。

那样，我们的城市就有了吸引力和美誉度。

关于城市形象推介工作，要成立专门班子，分管书记牵头，有关部门参与，利用各种新闻媒体和推介活动，大力宣传和推销我市，把城市品牌打出去。

二是挖掘和提升城市品位。

城市是物化的文化。

经营城市形象性资源，就是要坚持“全面发展”与“独树一帜”相统一，张扬城市个性魅力，进行城市文化形象设计，优化识别系统，彰显城市特色，提升城市文化品位。

一个城市的品位在于其丰富的文化内涵。

城市的内涵不仅仅在于物质，更重要的是它的文脉。

下步，有关部门要抓紧把我市历史遗存普查、控制、保护好，每个乡镇、部门和社区都要积极行动起来，围绕历史遗存的恢复和古树古屋的保护等工作，加大恢复、保护力度。

文化保存好了，城市才有竞争力、知名度和可持续发展能力。

如果我们这些深厚的文化积淀和遗产得不到充分发掘并弘扬开来，我市也就没有核心竞争力了。

三是打造城市生态环境。

我们提出“生态立市”的战略。

工业化、城市化发展程度越高，人们对蓝天、碧水、绿地的向往程度就越高。

我们要打造人居城市，就必须要有最适合人类居住的优美环境。

城市环境的优化，有共识的几个方面就是绿化、美化、净化、亮化。

城市绿化是治理现代城市病（城市污染、拥挤、脏乱差）的一个重要途径。

城市绿化是人的本性的要求，人都有亲山亲水的要求，必须建设有树木、花草，适宜人居住的城市。

绿化我们这几年做得不错，在财力紧张的情况下，各级挤出大量资金，花大量精力来搞绿化，大幅度提升了城区绿化和大地绿化的档次和水平，取得明显成效，一个碧海蓝天、青山绿水、鸟语花香的绿色我市正逐步凸现。

下步要继续按照总体规划，逐个山头、逐条河流、逐条道路、逐个区域的搞好绿化。

美化城市非常重要。

城市怎么能叫美？

曾经有这样的提法：

城市是凝固的音乐，是立体的画，是流动的风景线。

一个优美的城市必须要有可以展现自身优美形象的标志性建筑和区域。

整体上讲，我们的标志性区域还很少，标志性建筑就更少了。

这也是我们今后努力的方向。

净化对一个城市也很重要。

各级要按照市里的统一部署，进一步搞好环境卫生整治。

亮化对一个城市是点睛之笔。

每个到我市来的客人，无不为夜色下的**心折，这就是亮化的作用。

对城市亮化，过去我们只是安了许多灯，缺少整体规划。

下步，要学习**等亮化搞得好的城市，聘请专业人员搞好整体规划，使我市亮出特色。

四是整合城市产业。

没有产业，城市发展不起来。

发展产业，必须有产业支柱。

经营城市产业性资本，就是要把握世界产业结构调整的大趋势，发挥比较优势，整合经济资源，不断调整经济结构，增强城市竞争力。

下步，各级要围绕这个目标进行研究和策划，开展招商引资。

只有我们的产业基础夯实了，城市经营工作才能做起来，才能取得更大成效。