物业项目前期介入注意事项文档格式.docx
《物业项目前期介入注意事项文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业项目前期介入注意事项文档格式.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
三、对已接管项目及企业实际情况考察：
在物业管理招投标中，评委一般采取以下的措施对投标企业进行考察：
1、采取突击访问的方式，通过直观感受进行判断。
2、采取上门访问业主的方式，通过业主的评价来评估。
有条件的，可采取抽样调查的方式让较多的业主填写意见表然后汇总综合评估。
3、走访政府主管部门，行业协会以及其他专业人士，进行行业口碑和投标企业所获得的各种荣誉来判断。
四、投标企业现场答辩（应注意的问题）：
1、对于专家评委的发问，回答的内容必须明确，能回答的问题力求作到，清晰、条理、言简意骇，对于回答不上来的问题，要明确的回答不知道。
2、对于专家评委提出的问题，回答时要有针对性，干脆利落，该长的长，该短的短，对与提问无关的内容不要回答。
3、在回答专家评委提出时对于理论性问题，做到紧扣主题，言之有理，避免夸夸其谈，言之无物，对于具体问题，回答时特别注意可操作性，同时尽量体现自家服务理念和管理特色。
一、物业公司如何说服开发商站在物业角度上看问题？
首先，要有敬业的工作态度，让开发商感觉你是在真正为他考虑问题。
其次，要有专业的工作水准，让开发商意识到你真正为他解决了不少物业设计和施工问题。
物业公司前期入住某小区时的合理化建议有：
（一）绿化水质的处理；
绿地中开设人行道；
绿化带增加喷淋龙头；
电梯门坎没有高度、斜坡；
地下室的采光井光线不够；
室外空调冷凝水管未作统一部署；
无残疾人通道。
（二）对材料的选用、供配电系统的科学设计、电梯的安装与维保、建筑材料的选用、公用照明的设置、停车场车位标识提出了很好的建议。
（三）对售楼处提出了很多实用的方案意见和培训，对促进楼盘销售起了很大作用。
二、如何收取前期物业开办费？
有关物业管理前期开办费，有的地方也叫前期物业管理启动经费，现摘录有关国家法规：
1、（北京）第十四条居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。
居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。
2、初期物业管理费缴交。
开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。
3、辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。
三、前期物业管理中有哪些技术细节需要物业管理企业注意？
1、派出的前期物业管理项目经理必须有比较好的沟通协调能力，对于现场一些涉及到房地产开发的一些问题有比较好的专业知识去应对。
2、我们前期派出的驻项目物业管理的工作人员必须要有非常好的专业经验与专业知识。
因为前期物业管理当中，不是说我们每一个问题都能发现的，也不是说我们发现的问题都能够得到很快的解决。
这就需要我们物业前期人员利用专业知识和经验去说服我们的开发、设计、施工、监理等单位。
必要时我们还需要多方位角度论证，得到他们的认可。
所以说，前期物业管理做好了，会收到事半功倍的效果。
四．项目负责人在前期物业管理注意的问题？
1、要注意密切跟进工程的施工进度。
比如核对图纸、施工图纸要与实物一致，施工当中有没有变更以及变更了以后是怎样处理的。
2、要清楚物业功能的分布及设施设备的分布情况。
了解工程进度，保证跟进的每项工程特别是隐蔽工程的施工，有很清楚的监管，这样有利于我们日后工作的顺利开展。
3、要对每项设备设施的安装过程要密切跟进，要了解各项设施设备的品牌、性能、操作、使用管理方法，尤其在这个过程中要注意设施设备安装当中存在的问题怎样解决，保持与设备安装公司的合作，很清楚的掌握设备设施，同时保持边安装边学习的态势。
五、做好前期介入工作应处理好的几个关系
物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。
从过去的经验和教训、从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。
做好前期介入工作应处理好以下几个关系。
1.明确介入角色和盯着主要环节。
前期介入工作主要有：
初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。
（1）初期介入要当好顾问。
所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的规范要求，又照顾了使用者日后的实际需要。
这一阶段的主要工作内容有①审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。
②审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。
③提出日后管理和维修的建议和要求。
④提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。
霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。
（2）中期介入要加强监理。
中期介入是指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。
每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。
因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。
（3）后期介入要准备接管。
所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理”职责。
物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。
此时物业公司将全面启动，组织机构的建立，人员的招聘与培训，各种管理制度的制订。
根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。
接管验收，认真负责。
接管验收是指物业公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建物业时，从物业主体结构安全和满足使用功能：
符合建设和使用文件要求为内容的再检验，物业经过竣工验收后，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。
物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。
每个部位、每项内容的检验都应作好记录。
对一些需返修的工程要求开发商落实整改的时间，并且认真做好产权资料、技术资料的接收工作。
2.投资单位重视和物管队伍建设。
物业建设单位的重视是做好前期介入的基础。
物业的建设是以发展商作为承载体，前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等，发展商起着主导作用。
该项工作是否实施和有效，发展商的重视程度是关键因素。
物业管理人员应以高度的责任感，选派富有经验和责任心强的专业人员参与前期工作。
现代的城市规划设计和建筑施工都具有较高的水平。
物业管理公司应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上，对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。
按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本。
物业的建设少则一年，多则四五年或更长，因此根据项目的建设进度适时做好计划和工作安排就显得更加重要。
3.当前物管利益和长远物管发展。
向发展商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的建议。
有的发展商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上，以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。
4.完成物业接管和开展物业营销。
在中后期要协助发展商做好物业销售、出租的推广营销工作。
由于物业管理的前期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角度起到宣传推广的作用。
在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。
如沿海物业集团在“聚龙大厦”的建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权。
工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。
六、物业前期介入接管验收流程
1．接管验收
接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。
在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。
（1）接管验收的作用
物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。
物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理公司共同组织验收小组进行。
接管验收的作用主要体现在：
①．明确交接双方责、权、利关系
在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。
②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益
通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。
同时能够弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
③．为日后管理创造条件
通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；
另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
④．提高物业的综合效益
接管验收可以提高物业的综合效益。
例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。
通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。
⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验
接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。
同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。
（2）接管验收的方式
由于接管验收与竣工验收的验收主体、性质和目的不同，决定了它们验收的方式的不同。
竣工验收需要由政府机构组织专家小组对工程的各个项目从结构、建筑、设施设备安装运行、消防安全等方面做具体、专业的验证，只以被验方提供的数据为参考，自行取样、测试、分析，然后得出独立的结果；
而接管验收对于结构、桩基、建材标号等隐蔽性较强的项目只需要另一方提供竣工验收合格证明，不再作专项验收，重点对表面可见项目是否符合发展商与给业主的购销合同承诺及通常使用用途作仔细验收。
因此，接管验收的方法有观感验收法和使用验收法。
观感验收法是根据验收经验，站在业主的角度上，对物业的主体、门窗、水电、公共设施设备等表面可见项目进行验收。
使用验收法是根据房屋的使用功能和建设部的《房屋接管验收标准》等标准，对物业进行验收。
当然也可以结合以上两种方法，站在便于以后管理、维修和业主使用习惯的角度对物业进行验收。
物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。
①．分期验收
分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件，且需要提前使用时所进行的验收。
例如住宅区，每当一批房屋建成并经过竣工验收后，开发商为了加快资金的周转，急于交付业主使用，即可提前进行接管验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。
②．单项工程验收
工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求，经过竣工验收，开发商可向业主发出交房通知。
开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等，然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。
③．全部工程验收
全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。
（3）接管验收的原则
接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。
为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：
①．原则性与灵活性相结合。
所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。
物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。
返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。
所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。
对于大规模物业，难免会出现一些不如人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。
不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理地、圆满地解决接管验收中存在的问题。
②．细致入微与整体把握相结合。
工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。
整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目决定该物业的档次和发展潜力。
对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。
写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。
（4）接管验收的内容
物业的接管验收是件繁杂的工作，验收时应按标准和程序进行。
其工作程序如下图：
公司领导下达接管验收指令
↓
公司组建接管验收小组
作好接管验收准备
进行资料验收移交
↗
要求正确、真实补齐资料
（否）↖
验收是否合格
（是）↓
进行硬件设施、设备验收
要求开发商限时整改↓
（否）
↖
是否合格
记录归档
接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。
①．接管验收的准备工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
在接到公司领导的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。
接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。
②．资料的接管验收
开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。
相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。
详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。
③．硬件设施、设备的接管验收
a）.楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：
主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。
b）.公共配套设施接管验收的主要内容包括：
天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。
c）.机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。
④．接管验收遗留问题的处理
a）.遗留问题的登记确认：
对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认。
b）.对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。
c）.对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；
重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。
必要时公司领导应当协助进行。
d）.对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。
⑤.《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。
（5）接管验收应注意的问题
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项：
①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题
竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。
如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等，这些问题一般不影响竣工验收的通过。
但物业管理公司准备接管时，却要将类似这样的细小问题逐一列明，要建设单位承诺在一定期限内整改。
这表明，在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。
②．现实的接管验收少有整个物业同时移交
虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用，但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。
特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又接管空调系统，至于消防系统的移交可能更迟。
因此，物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。
未经调试合格验收的不能签字接管，不然就要背着责任走。
③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线
物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质其内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。
若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管，使物业管理公司接管后的设备保持期缩短，物业管理公司应将开发商提出，争取补回原来保质期。
2．验收资料的收集整理
（1）、资料收集整理的程序
物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。
为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行：
①．制订收集整理计划。
资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。
由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广，如果没有制订一个计划，难免会有一些资料漏掉。
走好这一步，具体工作就可以按这个框架来一步步完成。
一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。
接管验收小组制订好计划，应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。
②．深入现场，实地收集。
物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，使物业管理公司做到自己心里有数，以便于在资料移交时，考察资料的准确性、真实性。
③．资料的移交。
接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。
如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。
④．资料的整理。
资料移交接管完以后，应对资料进行整理。
整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。
对每一类的资料进行命名，并在每一类首页注明简要内容，以便于随时调用。
⑤．资料的存档。
移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。
（2）、资料收集整理的形式
资料的表现的形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。
如小区分布图，可用彩色图片加以美化；
小区内的户型可用户型结构图加以表达；
小区内不同户型的数量，可用柱状图、砌饼图等图表表示；
机电设备的调试报告数据，可用柱状图、曲线图等加以表现；
还有一些设备设施无法用文字描述，可直接用照片进行描述。
在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式，这种形式的资料更显的真实、有说服力。
至于这些丰富的表现形式要怎样去运用，则要视各公司的特点及具体情况而论。
（3）、资料收集整理的内容
在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料：
①．物业产权资料：
包括项目开发批准报告；
规划许可证；
投资许可证；
土地使用合同；
建筑施工许可证；
用地红线图。
②．综合竣工验收资料：
主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
建设工程竣工验收证书；
建设消防验收合格证；
公共配套设施综合验收合格书；
供水合同；
供电协议书、许可证；
有线电视合格证；
通信设施合格证；
电梯准用证。
③．施工设计资料：
地质报告书；
全套设计图纸；
图纸会审记录；
设计变更通知单；
工程预决算报告书；
重要的施工会议纪要；
隐蔽工程验收记录；
沉降观测记录；
其他可能会影响将来管理的原始记录。
④．机电设备资料：
机电设备出厂合格证；
机电设备使用说明书（要求中文）；
机电设备安装、调试报告；
设备保修卡、保修协议。
⑤．业主资料：
已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
已购房业主的付款情况或付款方式。
升级会员 