安徽省上半房地产估价师制度与政策地上附着物和青苗补偿费等模拟试题.docx
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安徽省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：
地上附着物和青苗补偿费等模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
2、不属于引起房地产价格上升的原因是（）。
A．外部经济
B．需求增加导致稀缺性增加
C．生活水平的提高
D．通货膨胀
3、__是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
4、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
5、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。
A．有效毛租金收入
B．净经营收入
C．潜在毛租金收入
D．税后现金流
6、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。
A．续期注册
B．初始注册
C．撤销注册
D．变更注册
7、下列不属于划拨土地使用权范围的是。
A：
政府大楼建设用地
B：
商品房建设用地
C：
经济适用住房建设用地
D：
国家重点扶持的水利项目用地
E：
房地产估价机构必须加盖公章
8、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。
A．40.9%
B．54.7%
C．56.7%
D．61%
9、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。
A：
成交价格
B：
平均水平价格
C：
最高价格
D：
最低价格
E：
工业用地的监测点评估价格
10、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括__。
A．资金使用
B．资金筹措
C．资金运营
D．资金需求
11、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。
假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。
A：
3439
B：
3473
C：
3508
D：
3608
E：
工业用地的监测点评估价格
12、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15％。
若月报酬率为0.5％，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。
A：
5000
B：
12574
C：
12650
D：
13911
E：
工业用地的监测点评估价格
13、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、__和其他房地产信贷资金。
A．商品房预售款
B．住房公积金
C．自营性房地产信贷资金
D．开发企业存款
14、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。
确需变更的，必须经__批准。
A．政府
B．城市规划行政主管部门
C．城市建设行政主管部门
D．城市土地主管部门
15、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：
拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：
房屋拆迁许可证颁发之日
D：
房屋拆迁结束之日
E：
房地产估价机构必须加盖公章
16、建筑总高度超过nl的，不论是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，均为超高层建筑。
A：
60
B：
80
C：
90
D：
100
E：
执行层的组织协调
17、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资的特性。
A：
区位选择异常重要
B：
变现性差
C：
需要适时的更新改造投资
D：
存在效益外溢和转移
E：
借款合同
18、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
19、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元．建筑物重置价格为100万元，成新率为80％．已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％．假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为．【2004年考题】
A：
43万元
B：
112．5万元
C：
123．3万元
D：
150万元
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
21、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。
A：
4
B：
8
C：
12
D：
15
E：
执行层的组织协调
22、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。
A．行业平均收益率
B．资金成本
C．项目风险
D．资金成本和项目风险
23、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。
A：
3816
B：
3899
C：
4087
D：
4920
E：
工业用地的监测点评估价格
24、凡综合风险度超过__的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
25、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产金融按其融通方式可划分为__。
A．政策性金融和直接金融
B．短期金融和长期金融
C．直接金融和间接金融
D．政策性金融和自营性金融
2、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。
A：
单项工程竣工验收
B：
综合验收
C：
单位工程验收
D：
竣工验收备案
E：
分部工程验收
3、根据所有权的结构，房地产企业可以分为__。
A．独资企业
B．房地产投资信托公司
C．有限责任合伙企业
D．有限责任公司
E．股份有限公司
4、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。
A．征收相当于出让金20%的土地闲置费
B．征收相当于出让金30%的土地闲置费
C．征收相当于出让金40%的土地闲置费
D．无偿收回
5、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：
房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B：
物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C：
物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D：
物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E：
政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
6、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了__。
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
7、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。
A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
8、测定长期趋势值的方法主要有。
A：
扩大时距法
B：
缩小时距法
C：
移动平均法
D：
最大二乘法
E：
最小二乘法
9、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。
A．概算设计
B．限额设计
C．设计概算
D．限额概算
10、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。
A．30
B．90
C．50
D．60
11、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有__。
A．村办企业的厂房可以抵押
B．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C．公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D．抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E．同一房地产不得设定2个以上抵押权
12、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
13、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。
A．可能面积的组合
B．寻租者经营业务的性质
C．寻租者将来扩展办公室面积的计划
D．每平方米的租金
E．室内的装修
14、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。
某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。
若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
15、资产负债表中应在资产方反映的项目是。
（2007年试题）
A：
预收账款
B：
应付账款
C：
应收票据
D：
预提费用
E：
执行层的组织协调
16、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：
某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B：
某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助
C：
某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D：
估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E：
某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
17、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
18、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。
A：
建设地区的土地使用性质的控制指标
B：
建设地区的土地使用强度的控制指标
C：
道路和工程管线控制性位置
D：
空间环境控制的规划要求
E：
指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
19、由开发项目全部投资的内部收益率表明的是。
A：
项目投资所能支付的最高贷款利率
B：
将未来收益或收入转换成现值的收益率
C：
投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D：
项目年净收益与项目投资的资本价值之比
E：
借款合同
20、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指__。
A．本票
B．银行卡
C．支票
D．汇票
21、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。
A．市场需求容量调查
B．市场营销因素调查
C．竞争情况调查
D．消费者调查
22、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
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