土地估价知识：成本逼近法中土地取得费的测算1.doc
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2016年土地估价知识：
成本逼近法中土地取得费的测算
（1）
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。
根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为年。
A：
30
B：
40
C：
50
D：
70
E：
合法性
2、就狭义来说，土地财产制度首先包括。
A：
土地经济制度
B：
土地所有制
C：
土地使用制
D：
土地国家管理制度
E：
35％～50％
3、是指土地的基础设施建设和开发状况。
A：
土地建设状况
B：
基础和公用设施条件
C：
环境质量
D：
土地开发程度
E：
时间因素
4、征用土地主要涉及的费用不包括。
A：
土地补偿费
B：
安置补助费
C：
青苗补偿费
D：
拆迁补助费
E：
35％～50％
5、（）是反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表。
A．资产负债表
B．利润表
C．现金流量表
D．利润分配表
6、若情况修正系数协议为0．50，招标为0．73，拍卖为0．9，1996年,1997年、1998年的地价指数分别为1．12、1．15、1．20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元／㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为元／㎡。
A：
1029．18
B：
1380．00
C：
1440．00
D：
1502．61
E：
合法性
7、土地利用年度计划以每年__为考核年度。
A．1月1日至12月31日
B．2月1日至次年1月31日
C．3月1日至次年2月28日
D．4月1日至3月31日
8、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元．若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为万元。
【2006年考试真题】
A：
4000
B：
3768
C：
2682
D：
2847
E：
时间因素
9、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。
A：
区域容积率
B：
小区容积率
C：
楼房容积率
D：
城市容积率
E：
国家实行土地估价师资格认证制度
10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65％，单位可出租面积的年租金1800元／㎡，则该写字楼单位建筑面积的年租金为元／㎡。
A：
2769
B：
2570
C：
1080
D：
1170
E：
时间因素
11、估价师要根据来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。
A：
适宜性
B：
经验
C：
案例
D：
最佳使用方式
E：
合法性
12、土地估价中，替代原则实际上与有较深的渊源关系。
A：
剩余法
B：
收益还原法
C：
成本逼近法
D：
市场比较法
E：
合法性
13、土地管理的龙头和基本依据是。
A：
土地利用总体规划
B：
土地开发总体规划
C：
土地利用详细规划
D：
土地利用专项规划
E：
35％～50％
14、城市自然环境条件主要包括地貌、、水文和气候等方面。
A：
地质
B：
地势
C：
地形
D：
地震
E：
时间因素
15、根据我国有关规定，省辖市、自治区首府及人口在城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批．【2002年考试真题】
A：
20万以上
B：
30万以上
C：
50万以上
D：
100万以上
E：
土地
16、土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。
根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为（）年。
A．30
B．40
C．50
D．70
17、长期股票投资在取得时应按实际成本人账，下列项目中，不应包括在长期股票投资成本中的项目有。
A：
经纪人佣金
B：
购买股票前已宣告发放的股利
C：
税金
D：
手续费
E：
土地
18、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。
根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益还原法
D．剩余法
19、不动产受多种因素的影响，决定不动产需求的因素有__。
A．人口数量
B．收入水平
C．消费结构
D．相关政策
E．供求状况
20、新古典主义城市地租理论的主要特征是将应用于传统地租理论中。
A：
供需分析
B：
效用分析
C：
价值分析
D：
边际分析
E：
时间因素
21、下列关于行政许可的设定权，表述不正确的是__。
A．法律可以设定行政许可
B．行政法规可以设定行政许可
C．必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许呵
D．省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定长期性的行政许可
22、从经济学看，土地需求是一种__需求。
A．自然
B．潜在
C．有效
D．引致
23、企业建造办公大楼领用生产用原材料时，相关的增值税应借记的会计科目是__。
A．管理费用
B．生产成本
C．在建工程
D．其他业务支出
24、甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中，抵押人是（）。
A．甲
B．乙
C．丙
D．甲和丙
25、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为士15％、±5％、±10％．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。
A：
甲=乙＜丙
B：
甲＞乙＞丙
C：
乙＞甲＞丙
D：
丙最大，乙次之，甲最小
E：
时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括__。
A．土地租金
B．房地出租的租金
C．房屋折旧费
D．利息
2、某市在某年的土地出让总面积为2万平方米，土地平均出让纯收益标准为100元/平方米，则该年应从出让金中划出的农业开发资金最低为__万元。
A．18
B．20
C．30
D．50
3、关于市场比较法，下列说法正确的是。
【2002年考试真题】
A：
具有较强的现实性和说服力
B：
以替代关系为基础
C：
计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低
D：
正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键
E：
对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一
4、某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中是错误的。
A：
接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格
B：
与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50％提供评估服务
C：
倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15％范围内浮动收费的机制
D：
接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方
E：
与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30％予以返还
5、会计记录运用的会计方法有。
A：
填制审核凭证
B：
设置账户
C：
复式记账
D：
数据处理
E：
登记账簿
6、已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元／平方米，则该区段地价水平可利用求得．【2006年考试真题】
A：
中位数
B：
算术平均数
C：
众数
D：
几何平均数
E：
加权平均数
7、商业繁华程度的内容包括。
A：
区域在城镇中的位置
B：
交通体系
C：
客流的数量与质量
D：
距商业中心的距离
E：
经营类别
8、按照现行土地分类，“商服用地”包括。
A：
批发零售用地
B：
住宿餐饮用地
C：
商务金融用地
D：
其他商服用地
E：
公共设施用地
9、《耕地占补平衡考核办法》规定其制定的法律、法规依据为__。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《城乡规划法》
D．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
E．《农业法》
10、地区经济分析的内容分为__。
A．地区经济的发展速度
B．房地产业的增长速度
C．地区经济的基本趋势
D．房地产业的发展趋势
E．地区经济政策制度的趋势
11、对居民个人的储蓄存款，国家实行的政策是__。
A．强制
B．付息
C．鼓励
D．保护
E．择优
12、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当在本行政区域内予以公告。
公告内容应当包括__。
A．规划目标
B．规划期限与规划范围
C．地块用途
D．批准机关和批准日期
E．规划编制单位
13、替代原则可以在估价方法中得以应用．（2002年真题）
A：
路线地价法
B：
市场比较法
C：
基准地价系数修正法
D：
收益还原法
E：
土地收益高低直接决定了地价的高低，是基准地价评估的基础，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映
14、计算建筑物重置价格的方法有。
A：
净计法
B：
平方法
C：
叠加法
D：
开方法
E：
立方法
15、在城市规划的（）阶段要进行竖向规划设计，估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
A．总体规划
B．分区规划
C．控制性详细规划
D．修建性详细规划
16、下列属于《土地管理法》确立的基本制度的是。
A：
国家实行土地登记制度
B：
国家实行土地无偿无限期使用制度
C：
国家实行保护耕地的制度
D：
国家实行基本农田保护制度
E：
国家实行房地产价格评估制度
17、地籍管理的核心是__。
A．土地行政管理
B．土地权属管理
C．土地规范管理
D．土地法制管理
18、属于可确指的无形资产是。
A：
商标
B：
商誉
C：
专利权
D：
非专利技术
E：
土地
19、城市规划中，在地震烈度为的地震区内可以进行城市建设，但要考虑防震措施，避免地震对城市造成破坏．【2004年考试真题】
A：
六度
B：
七度
C：
八度
D：
九度以上
E：
市政代征用地比例
20、保险市场的模式包括__。
A．完全垄断型
B．多数垄断型
C．寡头垄断型
D．垄断竞争型
E．平衡竞争型
21、无形资产的特点不包括__。
A．非实体性
B．确定性
C．专有性
D．收益的持续性
22、《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）》规定，征地统一年产值标准测算的基本原则包括__。
A．主导性原则
B．适当从高原则
C．适当从低原则
D．协调平衡原则
E．公开听证原则
23、下列土地分等定级与估价的技术标准中，（）属于国家标准。
A．《城镇土地估价规程》
B．《农用地分等规程》
C．《城镇土地分等定级规程》
D．《农用地估价规程》
E．《农用地定级规程》
24、基础按其构造特点可分为（）等。
A．条形基础
B．单独基础
C．联台基础和箱形基础
D．桩基础
E．平面基础
25、完备的房地产中介服务体系应包括等。
A：
房地产金融中介
B：
房地产市场中介
C：
房地产法律中介
D：
房地产服务中介
E：
取得开工许可证
升级会员 