与销售相关的物业管理案例Word下载.docx

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（4）场地。

指开发待建或露天堆放物资之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。

物业可大可小，能够是群体建筑物，如住宅小区；

也能够是单体建筑物，如高层住宅、写字楼等。

物业还能够分割，如大物业能够划分为小物业，住宅小区物业能够划分为几个小的单体住宅楼物业等。

国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。

在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即要紧指进入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所讲的生产、流通、消费的整个过程中的房地产。

从那个角度上看，物业与房地产是有区别的。

完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：

第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。

如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业，至少不能称其为物业治理中的物业。

第二，物业治理中的物业（适用于住宅小区）要紧是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。

其中，建筑物共同部位要紧包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。

房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。

物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：

道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。

规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。

业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业治理的范畴，除非通过单独的托付，才能进入物业治理的范畴。

所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台等。

关于住宅，确实是住宅的内部（不含公共部分）；

关于写字间，确实是写字间的内部（不含公共部分）。

了解物业的概念和组成，关于搞好物业治理，处理物业治理的有关咨询题，以及参与物业治理市场等都具有重要的意义。

第一，对物业公司而言，弄清物业的概念及组成，就能全面地衡量自己将要或刚要治理的物业的情形，从而作出治理或不治理的决定。

另外，物业公司也能正确地行使自己的治理权益和义务，既不漏掉该管的部分，如停车场、庭院等；

又不去治理不属于自己治理的部分，如业主自用房屋内部（除非业主特约）。

同时，又可按照目前我国物业的治理情形，适时扩大自己的治理业务范畴，增强自身竞争力，开拓自己的视野。

目前，许多物业公司在没有弄清自己所管物业范畴的情形下，盲目地去进行治理。

如有些业主并没有托付给物业公司，如房屋装修，物业公司却把它作为一件治理的重点和难点来抓，到头来不但没有收到业主为此支付的治理费用，而且还因管不行、管不了而引起业主的不满，惹了专门多苦恼，甚至导致物业公司自身信誉的下降，实在是得不偿失的。

其次，对业主或使用人而言，了解物业的概念和组成，就能正确地看待物业公司的治理，舍弃那种认为自己的物业只是建筑物本身（实际上，共用部分并非单个人所有），公共部分治理与己无关的错误观念，主动参与到物业的民主治理中来。

同时，业主还能按照物业的组成情形，严格监督物业公司的治理活动。

如此，就会减少物业治理的纠纷，如收费纠纷等，提升自己应该享受的物业治理服务的质量与效用水平。

案例36开发商对物业治理情形的承诺与物业治理公司的讲法谁的算数?

情形一：

一位业主购买了一套高档公寓同时差不多入住。

按照该公寓物业治理收费标准，那个业主购买的这套房屋每月要交纳物业治理费500多元，而且每半年结算一次。

在与开发商签订购房合同时，该业主表示难以同意如此高的物业治理费用。

售楼小姐讲，考虑到该小区已售出80％，能够为他减免三分之一的费用。

但是这位业主人住后，小区物业治理公司仍旧要按全价收取物业治理费。

因此业主与物业治理公司之间爆发了一场收费大冲突。

情形二：

家住广州某花园的王先生，在购房时开发商承诺物业治理费为6角钞票每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同中。

但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业治理费反而涨到了8角钞票每平方米，王先生找物业治理公司提出质咨询，物业治理公司回答讲自己是依据国家标准收费的，进展商讲的不算数。

找进展商询咨询，进展商则专门遗憾地称，现在物业治理工作交给了专业的物业治理公司，自己也没有方法约束。

咨询题：

（1）开发商能不能对物业治理咨询题做出承诺?

能否把其承诺写进合同?

（2）开发商的承诺对物业治理公司有没有约束力?

（3）开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?

现在有些开发商动不动就一通承诺，什么价格降至最低，服务提到最高，治理商久负盛名等等，其目的专门明确，确实是只要客户跟它签了合同就行。

然而物业治理如何讲不是房地产开发，开发商卖了房子卷了钞票就走，物业治理公司怎么讲如何以及物业治理公司对其承诺是否认同就不闻不咨询了。

我们相信，随着人们的法律意识的逐步增强，这方面的咨询题将会在最近的几年里越来越多。

那个咨询题上我们和北京世联律师事务所郭玉涛律师的观点是一致的。

郭玉涛律师认为，物业治理与房屋买卖是两种独立的法律关系。

房屋买卖当事人一方是进展商，另一方是购房客户，两者间是买卖合同关系。

物业治理当事人一方是物业治理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。

这两种合同关系尽管在主体方面有些重合，例如购房客户往往确实是住户，而卖房的进展商也可能又承担了物业治理者的角色，但不管如何，这两种合同是独立的、有区别的。

而物业治理费用、标准、服务内容等，实际上确实是物业治理法律关系中的种种权益、义务、责任，只能由物业治理公司予以确立。

在房屋预售前，进展商能够与物业治理公司谈定前期物业治理协议，确定物业治理服务内容、方式、收费等事项。

然后，进展商在售楼时，能够对有关物业治理咨询题作出必要的讲明、讲明，以便增加该物业的卖点，同时方便宽敞购房者进行综合的比较、选择、决定。

然而进展商不能将有关物业治理具体内容的条款直截了当规定在售楼合同中，如此做确实是越俎代庖，确实是不当处分他人的权益。

进展商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业治理公司直截了当与购房客户签订协议。

如果开发商仅仅是为了促销而就物业治理服务内容、方式、收费等事项对业主所做的口头承诺，那么对物业治理公司就没有约束力。

上面差不多讲过，对物业治理做出种种承诺是物业治理公司的权益，开发商没有擅自处分他人权益的权益。

所以，如果开发商向购房者出示了物业治理公司授权其做出承诺的授权托付书，那开发商在其授权范畴内所做的承诺确实是物业治理公司的承诺，对物业治理公司具有约束力。

这种情形下，物业治理公司必须在其治理的有效期内兑现其承诺。

如果开发商的书面承诺并不涉及物业治理公司的权益与义务，如开发商承诺补贴业主三分之一的物业治理费，应该也是合法有效的。

这时，业主能够要求开发商按照其承诺，为自己补贴这部分的费用。

最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干咨询题的意见》第七十一条规定：

“行为人因对行为的性质、对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大缺失的，能够认定为重大误解。

”

依据《民法通则》的规定，关于重大误解情形，一方有权要求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销，被撤销的民事行为从行为开始起无效。

同时，我国《合同法》第五十八条规定：

“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的缺失……”这确实是讲，如果进展商在购房合同中承诺了物业治理条款、内容，而开发商对这些承诺并没有预备或以后全然没有能力兑现，而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济缺失，则该客户能够要求撤销该购房合同，双方退房退款；

如果客户因此遭受缺失，还能够提出索赔要求。

附：

不要轻易承诺

一位有名且有钞票的业主，偏偏不肯缴纳区区几十元的物业治理费，而对社会公益事业却动辄挥金如土，让人实在难以懂得。

但认真想想，咨询题是出在开发商的轻易承诺上。

某先生在浦东一高档小区购买了房子，对房型、环境都专门中意，专门对开发商承诺的每幢楼前24小时设置保安岗感到称心，觉得安全有了可靠的保证。

陆家嘴物业治理公司进入小区之后，全然不明白开发商有过这种不切实际的承诺，只是按常规配备了足够的保安在小区内巡逻。

对此，业主们将怨气撒在了物业治理公司身上，认为自己被愚弄了。

通过物业治理公司的反复讲明，大多数业主心平气和地认为全然没有必要在每幢楼前设置24小时的保安岗位，人力、财力差不多上白费。

可偏偏这位业主以物业治理公司没有践诺为由拒付物业治理费。

他讲，楼前设保安，便能够不装电子防盗门。

这则故事尽管小，却发人深思。

物业企业理应竭尽全力为业主服务，然而，业主却不能将开发商留下的咨询题简单地算到物业治理公司的头上，而开发商更不能只顾自己的销售利益，轻易做出不切实际的承诺，如果，你讲每天能够摘下太阳放在你的小区内，物业治理公司一定要去夸父逐日吗?

（摘自上海《解放日报》）

案例61物业治理一定要签订托付治理合同吗?

我们是偏远都市旧小区的房管部门，最近我们单位正按政府主管部门的要求进行内部整改，预备到市场上去接新的业务，但是我们对市场化的物业治理差不多不了解。

听讲接业务必须签订托付治理合同，是吗?

另外，在签订托付合同时，应该注意什么?

物业治理托付合同是房地产开发商、物业所有人或者物业治理委员会与物业治理公司，围绕有关物业治理与经营服务方面的事项，签订的明确各方权益与义务关系的协议。

市场化的物业治理业务获得，必须签订托付治理合同。

市场经济条件下签订托付治理合同的必要性要紧体现在如下方面。

第一，物业治理托付合同是物业治理公司进行治理服务的依据。

物业治理公司是受合同的托付而开展工作的，这与长期打算经济时期下的房产治理方式——行政手段是截然不同的，物业治理公司应按照托付治理合同的内容和要求，认真组织实施治理。

同时，物业治理公司的一切治理行为都必须符合合同所约定的职责，不能超出合同所约定的权限，这也是业主委员会监督、考核物业治理公司的依据，因此物业治理托付合同对物业治理公司是专门重要的，一定要签订。

第二，托付治理合同是解决物业治理纠纷的依据。

一些物业治理公司对物业治理一定要签订托付合同懂得不深，甚至认为只要承诺干活，签与不签托付合同无所谓。

正因为如此目前有相当数量的物业治理公司没有签订托付合同，因此当在物业治理和服务中显现矛盾时。

常因没有依据而使矛盾无法解决。

案例116机动车进出小区到底应不应该收费?

我是一名出租车司机。

前几天，我载一位乘客去他的居住小区。

车开到小区大门口，被一位门卫同志挡住。

门卫同志要求付2元钞票才能将车开进小区。

乘客不愿付钞票，讲他差不多付过物业治理费。

但他执意要求我将车开到他家门口，并讲：

“您不载我到我家门口，我向有关方面投诉，讲您拒载!

面对这位怒气冲冲的乘客，我只能将车开进小区，并送他到家门口。

返回途中通过保卫处，门卫同志要我停车付钞票。

讲这是上级规定，他也没有方法。

为了尽快再去做生意，我只好先付了2元钞票，然后向他要了一张收据。

关于某小区的做法，我想请咨询几个咨询题：

出租车司机载客能否进入小区?

门卫同志凭什么理要我们付“买路钞票”?

物价部门有否规定?

出租车进入小区到底该不该收费?

如此的收费是否属于“乱收费”。

（摘自上海《房地产报》，有改动）

这一案例中涉及的咨询题，目前有几种不同的观点。

然而，外来车辆进入小区是否收费，目前国家没有规定。

一样来讲，为全体居民服务的车辆不应该收费，而为少数或个别业主服务的车辆，从道理上讲，具有交费的义务。

在回答本案例中的咨询题之前，请先参考上海《房地产报》1999年4月2日第8版上的文章，该文章有三种观点。

观点之一：

出租车进入小区不应收费。

门卫要出租车司机付费纯属乱收费。

出租车司机完全不该付这钞票，尽管只有2元钞票。

门卫收取出租车司机的钞票，我觉得司机被收的是“冤枉钞票”。

事实上，大门口设门卫，是让他们爱护小区的，他们的要紧责任是做好保安工作，不能放进一个坏人进小区，而不是要他设下“路障”，借这块“地盘”来收取额外的钞票财，更况且是业主自己回家。

所以，他收的钞票不是放进自己的腰包，但收得不合理。

哪怕确实是不放进自己的腰包，也应该追究追究，为何要收这笔钞票，钞票到底又用到了何处。

这是明显的一种不合理的收费。

他的这种做法，明显是违抗业主意愿的。

让业主感到出门不便，出入不自由。

乘出租车不能乘到自家门口，还有什么方便可言呢?

再讲，业主们都已付过物业治理费了，也确实是讲，其中也包含了保洁费、保安费，门卫再收取这2元钞票算什么名堂?

!

他是否通过物价局的核准?

是不是通过业主委员会的一致同意?

仅靠着上级的规定，那个上级就应该查查清晰。

业主们都不情愿再付钞票给门卫，而反而让出租车司机出钞票，更是收得没道理!

不是政府部门，仅凭一张收据，就能够收费，属明显的乱收费。

我觉得，这家物业治理公司应该好好反省一下，不要专门想着如何在业主身上“搞钞票”，越是如此，越是激起业主的反感，路也越走越窄。

他们应该认真想一想，如何更好地为业主服务，满足业主的要求。

相信只有周到的服务，才会让业主心甘情愿地拿出钞票来。

因此，这家物业治理公司应该向这位司机退回这2元钞票，并向他赔礼道歉。

观点之二：

收2元钞票，为必小题大做。

为了爱护小区的安静和安全，门卫同志对出租车进人小区收2元钞票，区区小钞票收得不多，不必小题大做。

①门卫同志收取的进人小区的费用不是落进自己的腰包，而是遵照上级的规定，上级规定要收2元钞票，他代收一下，没有什么错，他是在尽自己的职责。

②收门卫费，也是为了小区的安全的安全和宁静。

如果任何车子都随随便便开进小区，那么小区里就会“乌烟瘴气”，杂乱无章。

③物业治理公司治理小区，也有个职责范畴咨询题。

小区里停放汽车、助动车、自行车，按照物价局的标准，都有不同的收费标准。

那么，小区内临时开进汽车，收2元钞票也不算过分。

如何讲只有2元钞票呀!

④车子进人小区，对路面也有阻碍和不同程度的磨损，收取2元钞票尽管微不足道，然而能够积少成多，以后可做养路修理费，也未尝不可。

⑤业主付物业治理费，是不是差不多包含了自己能够临时用车进人小区?

如果物业治理公司与业主签订的合同中没有明确制定。

的话，这就表明此一项差不多疏漏了，应该补上，不能讲物业治理公司在“乱收费”。

⑥作为业主，也应主动与物业治理公司配合，如何讲小区是自己的家，爱护小区的清洁，要靠大伙儿一起来。

事实上，车子进入小区，门口收费，确实是一种限制，为的是不让更多的车子进入小区。

业主；

完全能够下车步行，爱护小区的环境清洁。

观点之三：

要收费也应由业主委员会讲了算。

我认为要对这一做法的合理性作出判定，是不能简单地归结为对与不对，而应当站在更高的法律高度进行具体的分析。

第一要确信的是，如果撇开这一做法的合理性不谈，而从都市治理体制改革和进展的角度进行考察的话，这一现象的显现，有其必定性。

众所周知，随着都市建设的飞速进展，大量危旧房和老城区的持续拆迁改造，以小区物业治理为核心的社区治理已日益成为整个都市治理的差不多形式和要紧内容。

按照有关法律，业主治理委员会是小区治理的最高权益机构。

同时，《上海居住小区物业治理条例》也明确规定：

除执行任务的治安、消防、抢险、抢救、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业治理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。

因此，业主委员会在对出租车进入小区是否收费的咨询题上也应有权按照宽敞业主的意见，从有利于小区治理的角度动身作出决定。

明白了上述道理，对出租车进入小区是否收费的咨询题也就能够作答了。

我不明白司机遇到的那个物业治理人员所讲的上面的规定中的上面是指何人。

如果指的是业主委员会，我认为该费就得收，如果仅指物业治理公司，那就应该归于乱收费了。

但不管何种情形，出租车司机是没有义务来承担该项费用的。

看完上面的文章，我们再讲我们的观点。

我们认为，出租车进入小区应该收费，缘故有几条：

第一，限制外来车辆进入小区，保证小区交通、人员、财产的安全。

如果外来车辆，包括出租车能够随便进出，这就意味着小区内存在着诸多不安全隐患。

第二，减少噪音、污染，保证小区的环境清洁，减少小区业主生活受到干扰的程度；

第三，减少道路磨损和相应的修理费用，外来车辆带来的不利阻碍，应由外来车辆通过交费予以排除；

第四，本小区车辆在小区停放尚且交费，外来车辆到小区如不交费，对小区内的有车业主来讲，是不公平的。

但出租车进入小区实行收费必须有几个前提：

第一，通过业主治理委员会批准；

第二，通过物价部门核准；

第三，费用应由受益人，即乘坐出租车的业主承担（如过桥费应由乘车人承担一样），业主往常交纳的治理服务费里不包括该项费用；

第四，费用应切有用到补充物业治理经费上来，除部分代收费用外，物业治理公司无权把该费用作为自己公司的收入。

需要讲明的是：

第一，外来车辆进入小区是否收费，目前国家没有规定；

第二，外来车辆进入小区收取的费用是一种补偿费用，不是停车费、保管费或保险费，车辆受到缺失，物业治理公司和业主治理委员会不承担责任；

第三，正在执行公务的政府公务车（如警车）、抢救车、抢险车、消防车、环卫车等特种车辆进出小区，一样不应该收费，因为它们是为全体居民服务的，而为少数或个别业主服务的车辆，从道理上讲，具有交费的义务。

案例117已买了私家车位还交纳治理费吗?

某业主在购房时买了一个私家车位，等入住后就把车停在了私家车位里。

一日，物业治理公司的一名收费治理员找到该业主，要求他支付私家车位的治理费。

该业主专门惊奇，车位是自己的，物业治理公司的人有什么理由过来收费?

从观念上来讲，人们不太容易同意私家车位还要缴纳治理费，然而咨询题的关键是车位是否同意了物业治理公司的服务。

如果私家车位同意物业治理公司的治理与爱护，那么，车主就应该向物业治理公司交纳治理费，如果是自己进行各种治理和爱护工作，就能够不交费了。

本案例中的咨询题确实是已买了私家车位还交不交治理费?

我们认为，一样来讲，不应该一概而论，而要具体咨询题，具体分析。

第一，如果私家车位同意物业治理公司的治理与爱护，那么，车主就应该向物业治理公司交纳治理费。

车位买了，并不意味着永久能够不再交钞票。

车位是私家的了，可车位和房子、汽车一样，也需要保洁、保安、爱护和治理，以制造安全和良好的存放环境。

车位的爱护和治理成本一样由车场有关设施设备（如收费系统、监控系统、消防系统、照明系统、交通标志系统）的运行爱护费用、设备及照明电费、保洁费用及有关人工成本等构成，有些停车场还会发生采暖费的成本。

车主买下的只是车位的所有权，而并不是买下了车位几十年的治理与服务。

卖车位的是开发商，卖治理服务的是物业治理公司。

因此，一样小区对私家车位每月也要收取一定的治理费。

第二，如果私家车位不同意物业治理公司的治理与爱护，而是自行治理与爱护，那么，车主就不应该向物业治理公司交纳治理费。

现在，尽管没有向物业治理公司交纳费用，但不等于车主就没有花费，可能车主需要花更多的时刻、精力以及财力来对车位进行治理与爱护。

现在，人们已对买车、养车的关系有了一致认识，并已开始同意买房要交物业治理费的做法，但花钞票买服务的意识仍不够深入人心，对私家车位还要交治理费或还要有所支出的不解确实是一种表现。

案例129开发商赠送的阁楼是否交纳物业治理费?

北京的一位业主反映，起初购买别墅与开发商签约时，开发商没有把阁楼部分计入销售面积，仅将首层与二层的建筑面积之和写进合同书，合同书上标明的建筑面积为370多平方米，而物业治理公司在收取物业治理费时，却要求按此面积加上阁楼的100多平方米面积收取。

物业治理公司认为，开发商与业主之间在售楼时期达成的关于销售面积的让步不能阻碍到物业治理公司按实际面积收取物业治理费，业主则认为，阁楼属于开发商赠送的，不应该收取物业治理费。

那么，开发商赠送的阁楼是否应该交纳物业治理费呢?

这一咨询题是比较普遍的，开发商为了促销等目的赠送的房屋面积或其他的优待，物业治理公司应该如何进行收费?

在处理这些咨询题的时候怎么讲以什么证明作为依据?

如何样爱护三方的利益?

实际上，这些咨询题有关政策法律已有原则规定。

通常情形下，物业治理的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准，那个建筑面积包括两个部分：

一部分是套内建筑面积，另一部分是公用部分分摊的面积。

如果开发商在为买房人办理产权时没有对所送面积进行专门的讲明，那么在收取物业治理费的时候，应该按照未送面积之前的面积运算。

或者讲，如果产权证上的面积没有将赠送的面积运算在内，买房人就不用交纳附赠阁楼的物业治理费用。

那个地点可能有一种情形，即如果收取物业治理费时，产权证还没有办理下来，应该如何收费呢?

一样来讲，这时候，应该临时以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准；

最后以房屋测量部门实测的面积并写入房产证的建筑面积为准。

所以，如果产权证上把阁楼的面积运算在内，别墅的业主就应该补交阁楼部分的物业治理费用。

实际中，可能一部分业主购买顶楼后，通过改造，把顶楼上面加上了阁楼。

前面讲过，如此做的后果是侵犯了其他业主的合法权益，但尽管如此，如果没有人追究，也能够连续存在。

关于这部分阁楼，收不收取物业治理费用呢?

同样是不应该收取。

因为，产权证上绝对没有这部分阁楼的面积，因此业主自然会拒绝交纳。

当前，在一些都市，为了幸免商品房销售中的面积纠纷，规定按套内建筑面积或使用面积来销售住宅，即通过提升单价、总价款不变，消费者明明白白买房，所买面积更加清晰明了。

如此的住宅，物业治理计费面积确实是以销售时规定的面积（套内建筑面积或使用面积）为准，所以，物业治理收费标准要比按套内建筑面积加公摊面积计费相对要高一些，但总费用应该是一样的。

顶层业要紧求搭建阳光棚如何办

　　阳光水岸小区面对公园、紧贴河畔，与周边相映生辉，是石家庄市为数不多的明星楼盘之一。

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