苏州市别墅市场研究Word格式.docx
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而调整前二者相差1.71个百分点。
以一万元20年的公积金存款升息后月还款额由62.78元增至63.75元，多支出0.97元，累计利息20年共多交233元。
假定以40万元最高公积金存款额度计算，每月多还38.88元，20年一共多还利息9327元。
异样是40万元的商业存款，调息后20年多还的利息为13249元。
外界反响：
网上调查数据显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，有51.15％的消费者将暂时推延购房方案，68.01％的人以为加息后未来房价仍将下跌。
中原地产三级市场部副总经理宫萍以为，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步动摇房地产价钱，但关于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太清楚，但是心思影响水平较大。
宫萍还预测，为了进一步动摇房价，政府有能够会出台系列配套调控政策。
〔四〕业界呼声：
提高房贷首付款比例到四成。
主要目的使炒房降温，但目前只是一种传声，详细政策的发布还需银监会相关部门确实认。
二：
苏州市的别墅兴起于的上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境是苏州别墅市场撑起的一片睛天，
但是就国度的相关政策措施来看，预售支出所得税的上调、代款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因此未来选择什么样的别墅产品来防止不利要素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。
第三局部：
苏州别墅市场剖析
独立别墅市场
苏州局部在售独立别墅个案状况列表
区域
称号
地址
收盘
均价
主力
面积
总价
去化率
备注
郊区
白莲
别墅
干将西路
西环路
03.1
13000
250-271
325-352
95%
在售12栋别墅皆为木制别墅，带装修
寒舍
〔二期〕
枫桥路南
华盛路东
03.6
8000
320
256
100%
24户独栋别墅
江枫园〔四期〕
西环路西
铁铃关北
03.5
11000
350
385
四期在售独栋别墅21户
博雅苑
宝带西路友新路
05-4
285-300
313-330
共推出11户独立别墅
兰亭苑
〔三期〕
白塔东路
临顿路
16000
280
448
全案总建1.8万
吴中木渎
艺墅家
竹园路
新华路
04-7
5600
280-300
157-168
一期63户独栋，二期50余户独立别墅
天邻景色
竹园路，
天平花园南
04.10
9000
450
405
90%
三期共30栋
绿洲.明月湾
金山路
天平花园
对面
03.7
6000
330
198
共12户独立别墅
随园
〔一期〕
51号
03.9
16000〔带装修〕
365
584
一期19户
吴中城南
雅典世家
盘蠡路
太湖西路
04-4-28
/
园区
金水湾〔二期〕
金鸡湖西北岸
04.3
9500
305-315
290-299
80户独栋别墅
东岸·
绿洲半岛
金鸡湖以东300米
264
独栋12套
相城
丽晶星河
谓塘
04-3
5500
380
209
一期共91户
聆湖丽墅〔一期〕
阳澄湖镇凤阳路东
04-6
6400
260-288
166-184
600%
一期共60余套
静湖国际水岸
阳澄湖东路
8900
365-369
324-328
81户独栋别墅
太湖西山东山区域
碧瀛谷
渔洋山
02.8
18000〔带装修〕
375-383
675-689
75%
58户装修别墅
太湖之星〔三期〕
长沙岛西北
05-4-10
12000
280-340
336-408
60%
三期第一批房源共52套独立别墅
东山景园〔一期〕
启园路将军路
05-5
7000
242
169万
45%
一期52套独立别墅
西山恬园〔一期〕
西山镇金庭路古樟园北侧
05-3
10000
250
一期20余套
太湖翠峰山庄
西山林屋洞
11000〔带装修〕
608
668
70%
总45套
太湖天阕
吴中环太湖小道66号
04-11-26
648-800
1166-1440
65%
总建3.3万，共46套日式作风高档
独立别墅
天一墅
度假区长沙路8号
04.1
14000
400-450
560-630
55%
共65套独立别墅
资料来源：
苏州新明
区域散布
全市在售独立别墅个案数量14个。
其中太湖区域独立别墅个案较为集中，在售项目到达7个，吴中木渎区域3个，郊区和相城区域各2个，而园区市场目前无独立别墅在售，从园区规划及未来推案来看，独立别墅未来推案将集中散布在金鸡湖沿岸。
。
价钱剖析
全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目自身而使得价钱差异较大。
目前郊区独立别墅可接受的价钱带约在11000-13000元/平方米之间，郊区独立别墅主要散布在古城区西部。
吴中木渎区域独立别墅可接受的价钱约在6000元/平方米左右，但不同项目依据产品力、项目周边环境的不同，其价钱差异也较大，如天邻景色较好的周边环境使其市场价钱到达了9000元/平方米左右。
吴中城南区域在售独立别墅项目较少，目前市场可接受的价钱约在8000元/平方米左右。
相城区域别墅主要散布在阳澄湖周边，以优美的湖景作为卖点。
区域独立别墅可接受的价钱带约在5500-6400元/平方米之间，其中阳澄湖周边区域项目由于湖景优势清楚，价钱高出区域平均市场价钱，而相城周边一些镇上的项目那么由于远离城区，价钱相对较低。
太湖区域独立别墅主要围绕太湖、西山及东山共同的自然景观展开。
目前区域独立别墅市场可接受的价钱带约在10000-14000元/平方米。
而园区市场目前无独立别墅项目在售。
从东岸绿洲半岛和金水湾的价钱行情来看，目前市场可接受的价位约在9500元/平方米左右，价钱不算高，主要是产品力不高的缘由。
主力面积剖析
目前郊区独立别墅主力面积散布在280-320平方米之间。
吴中木渎区域独立别墅主力面积约在300-360平方米之间。
吴中城南区域独立别墅主力面积约在350平方米左右。
相城区域独立别墅主力面积散布较为平均，260-380平方米都有。
太湖区域独立别墅主力面积集中在400-600平方米之间，比其他区域相对要大，这是与其以旅游度假型别墅为主有关的。
而园区独立别墅主力面积集中散布在300-330平方米之间。
主力总价剖析
郊区独立别墅主力总价在310-380万左右。
吴中木渎区域独立别墅主力总价在150-200万左右。
吴中城南区域独立别墅主力总价在280万左右。
相城区域独立别墅主力总价在160-200万左右。
太湖区域独立别墅主力总价在400-700万左右。
而园区独立别墅主力总价在260-300万左右。
产品剖析
在售独立别墅多以3F居多；
以单车库设计为主，也有局部项目有双车库；
基本上都附赠花园；
产品作风多为欧式作风，外立面同质化，也有一般项目主打园林式、苏式作风独立别墅。
销售剖析
从各区域来看，郊区在售独立别墅多为尾盘，案量较小，新开个案数量也较少，但由于郊区相对优越的天文位置，区域去化速度和去化率都还是比拟高的。
吴中木渎区域在售个案均为尾盘，未来推案量较少，同时区域独立别墅产品同质化严重，由于销售周期较长，虽然目前销售率较高，但去化速度较慢。
吴中城南区域在售独立别墅案量较小，去化速度和去化率普通。
园区市场独立别墅在售个案少，案量小，目前已无独立别墅在售。
由于金鸡湖较好的自然环境和高终点规划，因此独立别墅去化较好。
加上未来园区别墅推案将集中在金鸡湖区域周边，估量未来该区域独立别墅将有更好的市场接受度和去化效果。
相城区域独立别墅在售个案由于远离城区，去化速度和去化率较低。
太湖区域独立别墅主要以旅游度假型为主，但区域推案量相对较大，且万元以上的均价和较高的总价使得该区域去化速度和去化率较低。
重点个案
江枫园（四期）
所属区域：
苏州城西寒山寺东侧。
周边环境：
本案地处南环路以西，铁铃关以北，
小区北面为京杭大运河，南面是苏州
著名旅游景点铁铃关和寒山寺，人文
气氛浓郁，出行也较方便，到苏州新
区、上高速或到石路市中心都较为方便。
小区为纯园林式别墅。
左近有寒舍为竞争个案。
产品类别：
独栋别墅
树立目的：
占地1.4万，总建7300平方米，
收盘时间：
03-5
销售面积：
7300平方米，21户独栋别墅
销售率：
主力房型：
独栋约350平方米
均价：
11000元/平方米
主力总价：
约385万元
主打诉求：
修建作风及景观
项目优势：
1、各项生活配套设备较完全
2、高档住宅小区，且项目开发已久有一定的口碑
劣势：
1、单总价高。
2、小区实行先买后建。
时间不太容易常掌握，前期入住的客户回受前期客
户的施工影响。
吴中木渎金山路，天平大酒店西面。
占空中积：
约8.6万平方米，
修建面积：
约2.4万平方米，计65户独栋别墅。
容积率：
0.28
在建进度：
局部外装修
03-7
在售户数：
16户
16000元/平方米〔带装修〕
主力面积：
365平方米,
584万元。
园林水景，天平山景和四星级尊贵效劳。
1、有山景和规划设计的苏州私家园林景观，水景规划出色。
2、是整个市场独一的全双汽车库设计的独栋别墅小区，具有抢先优势和唯
一性。
3、是市场上第一个带装修的苏州私家园林修建作风的纯独栋别墅小区。
4、有天平大酒店为其提供会所配套效劳功用，为项目增值不少。
1、单价高，主力面积大，总价很高，影响去化。
太湖渔洋山
约7万平方米，
约1.8万平方米，计59户
独栋别墅。
0.25，
内装修
02-8
59户
面积配比：
房型
面积〔M2〕
户数〔户〕
户数比例
292-310
19
32%
30
51%
427
10
17%
18000元/平方米〔带装修〕
375-383平方米，占51%,
总价：
675-689万元。
太湖湖景和半山装修别墅。
1、建在山坡上，临太湖，景观好。
1、别墅规模不大，生活配套差。
2、修建单体外立面过于复杂，不耐看。
3、单价高，且别墅带装修，主力面积又大，总价很高，影响去化。
4、修建天际线处置较差。
苏州相城区阳澄湖东
路，中兴高尔夫南侧。
产品类型：
纯独栋别墅
约10万平方米，
约2.6万平方米，81户。
0.26
近封顶
03-9
81户
286-293
35
43%
45
600
1
2%
8900元/平方米。
365-369平方米，占55%,
324-328万元。
湖景，水景。
1、项目规划较好，产品力强，外立面美观、新颖。
2、纯别墅小区，规模适中。
3、紧靠中兴高尔夫球场，为本案一大卖点。
4、项目临镜丽湖，两面环水，自然环境佳。
1、项目所在的相城区，在市民意中低于郊区，园区和新区。
2、项目受高速公路噪音影响
3、周边生活配套较差，项目自身配套设备较缺乏。
双拼联体及叠加别墅市场
苏州局部在售双拼联体及叠加别墅个案状况列表
案名
位置
产品
类型
均价〔元/m2〕
主力面积〔m2〕
主力总价
〔万元〕
双拼
5000
288
144
二期共68套
石上清泉
朝阳路
香江路
5800
266
146
38户
山雨墅
03.10
245
147
56户
04-4
联排
230-270
85%
75户
南丰花园
永生路
04-1
7200
260-284
187-220
约90多户
泰盛澜庭
石湖东路
05-1
6500
244.75
159
14户
宝带西路
友新路
联体
7100
251-271
178-192
80%
联体别墅18套
盘门诚品
南环路
04-11
7300
260
190
联体别墅26套
虹桥世家
桐泾路
金途径
8500
240
204
西江花园
吴趋坊
专诸巷
7500
230-280
173-210
聆湖丽墅
203-214
114-120
渭塘
4500
113
苏州知音
春申湖东路采莲路
200
100
286
185
108户
枫情水岸
钟园路
星湖街
04-12
叠加
共92套叠加别墅
高尔夫
花园
机场路
星港街
220
50%
共88套叠加别墅
263
192
20户
132
96%
24户
太湖西山东山
太湖缘
东山太湖灵嘴湖公园
毛坯5000
装修5800
毛坯133万
装修154万
一期40套
启园路
将军路
114
40%
一期共30套
全市在售及预推双拼别墅个案数量5个，其中吴中木渎区域1个，相城区域2个，太湖区域2个。
全市在售及预推联体别墅个案数量5个，其中吴中城南2个，郊区3个。
全市在售及预推叠加别墅个案数量3个，均散布在园区湖东。
双拼别墅
吴中木渎区域双拼别墅价钱带约在5500-5800元/平方米之间。
相城区域双拼别墅价钱带约在4500-5500元/平方米之间。
太湖区域双拼别墅价钱带约在5000-6000元/平方米之间。
此外，从已售项目及目前市场来看
吴中城南区域双拼别墅约在6500元/平方米左右。
园区中档项目的双拼别墅可接受价钱约在7300元/平方米左右。
联体别墅
吴中城南区域联体别墅价钱带在6000-6500元/平方米之间。
郊区联体别墅价钱带在7500-8500元/平方米之间
相城区域联体别墅可接受的价钱约在5000元/平方米左右。
园区中档项目的联体别墅可接受的价钱约在6500元/平方米以上。
叠加别墅
目前市场上的叠加别墅都集中在园区。
从市场来看，中档项目的叠加别墅价钱约6000元/平方米左右。
高档项目的叠加别墅均价约为8500元/平方米，比区域内普通双拼别墅价钱还要高。
目前市场上双拼别墅主力面积集中在245-266平方米之间。
联体别墅主力面积约在240-280平方米之间。
叠加别墅主力面积在220-240平方米之间。
吴中木渎双拼别墅主力总价约在140-150万之间。
吴中城南双拼别墅主力总价约在160万左右左右。
园区中档双拼别墅约在200万左右。
相城区域由于离城区较远，双拼主力总价在110-120万之间。
太湖区域别墅是以独立别墅为主的区域，双拼别墅相对位置都较差，主力总价在120-130万之间。
吴中城南区域联体别墅由于面积跨度较大，因此主力面积散布在220-280万之间。
郊区联体别墅主力总价约在180-200万之间。
相城区域联体别墅主力总价在100万左右。
园区中档项目的联体别墅主力总价在185万左右。
从在售及已售市场状况来看，中高档叠加别墅主力总价约在130万左右，高档叠加别墅主力总价约在200万左右。
剖析汇总
我们依据以上剖析，可以失掉如下汇总表
产品类别/区域
均价〔元/平方米〕
主力面积〔平方米〕
主力总价〔万元〕
5500-5800
245-266
140-150
160
4500-5500
110-120
太湖
5000-6000
120-130
6000-6500
240-280
220-280
7500-8500
180-200
6000〔中高档〕
8500〔高档〕
220-240
130〔中高档〕
200〔高档〕
在售双拼别墅和联体别墅以2F和3F为主；
单车库设计为主；
夹层计入总面积，车库不计；
产品作风多为欧式作风；
产品竞争力不强。
在售叠加别墅均散布在园区，除金水湾产品力普通外，枫情水岸和高尔夫花园的产品力都较强，
吴中木渎区域多为尾盘，未来推案
升级会员 