房地产项目开发目标成本管理流程.docx
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房地产项目开发目标成本管理流程
房地产项目开发目标成本管理流程
目标成本管理流程
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一、目的
提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。
二、范围
本实施细则适用于****地产所属各项目公司。
为公司所属各项目公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。
三、职责
（一）*****地产成本合约部与企管部负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，公司成本合约部负责有关具体对接事宜。
（二）*****公司负责贯彻实施。
四、方法与过程控制
（一）目标成本释义
1、目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
2、目标成本文件分为三个部分：
《目标成本测算表》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。
3、《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
4、《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
5、《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
（二）目标成本管理原则
1、市场导向原则：
目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
2、准确严谨原则：
目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
3、事前控制原则：
目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
4、动态管理原则：
建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
（三）目标成本科目的分类：
详附件《目标成本科目分类》
（四）目标成本文件制订的步骤及时间要求
1、项目定位阶段：
在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及开发、营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。
确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销、财务等费用，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
主体建安费以设计部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在十个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
2、实施方案阶段：
实施方案确定后十个工作日内，对《项目成本测算表》进行细化和修订。
根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。
建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。
结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。
3、施工图预算阶段：
施工图完成后三十个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。
并按已完工程的经验和“公司责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
4、各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报公司成本合约部，相关数据录入成本管理表格。
（五）目标成本测算表的编制
1、目标成本测算必须应用公司统一测算表格，并体现量价分离的原则。
2、目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。
3、成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。
施工图预算完成后《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。
4、成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。
5、产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。
在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
6、施工图预算完成后《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。
7、投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。
8、各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。
（六）《目标成本控制责任书》的编制
1、目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。
2、目标成本控制责任书的制定，应按照《公司责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。
3、《目标成本控制责任书》应包含以下内容：
①项目概况：
总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。
②地价成本控制：
目标、责任部门、控制手段和要点。
③开发前期准备费用控制：
目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。
④主体建安、社区管网、配套设施费的控制：
目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。
⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：
目标、责任部门、控制要点。
⑥开发间接费的控制：
目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业费用等的控制。
4、营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。
“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。
“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。
5、《目标成本控制责任书》由成本合约部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目工程部、综合部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。
（七）目标成本的执行
1、在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份《项目动态成本月评估》，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。
2、《项目动态成本月评估》应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为《成本信息月报》的部分内容。
3、成本部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月编制《成本信息月报》。
4、如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本合约部提供相关资料，成本合约部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。
5、在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件（表格）。
6、项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。
7、工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。
8、项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。
（八）目标成本的修订
1、施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。
一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。
2、工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报公司成本合约部备案。
附件：
目标成本科目分类
目标成本科目分类
成本科目
主要包含内容
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等
2
合作款项
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费
4
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
项目报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费
交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
临时道路
施工用的临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
临时办公室
租金、建造及装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
临时围板的设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费
1
基础造价
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
2
结构及粗装修
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
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