白银物业管理条例实施细则全文最新版doc.docx

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白银物业管理条例实施细则全文最新版doc

2019年白银物业管理条例实施细则全文（最新版）

白银物业管理条例实施细则全文（最新版）

更新：

2018-09-0409:

38:

44

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

那么2018年白银物业管理条例实施细则是什么？

整理了以下相关内容，希望对您有所帮助！

第一章为总则，共７条。

本章主要对该《办法》的实施宗旨、调整对象、适用范围、倡导和扶持物业管理的原则、管理体制等做出了总体的规范性要求。

其中：

本章第四条新增加一款“政府鼓励采用新技术、新方法和智能化、个性化的管理手段，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

”倡导物业服务向更高层次发展；为加大全市物业管理服务的指导和监督力度，第六条的第三款、第四款根据《甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》（甘政办发〔２０１４〕５２号）作了修改，第三款对街道办事处、乡镇人民政府负责指导和监督本辖区内的物业管理活动职责做了更加细化的规定；为及时处理物业纠纷、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题、业主委员会不依法履行职责等问题，建立了社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协调机制，实行物业管理联席会议制度；第四款为了扶持物业服务行业，要求县级以上地方人民政府重视物业服务行业，促进物业服务行业健康发展。

第二章为业主及业主大会，共２１条。

本章主要对业主的权利和义务、共同决定的事项、业主大会及业主委员会的产生、职责和参与物业管理各种活动的具体要求做了详细明确的规定。

其中：

本章第十一条根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十一条的规定新增加一款，就首次业主大会会议筹备组代表的组成做出了明确规定；根据《物业管理条例》第十条的规定，对原《办法》第三款内容作了增加“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

”根据《物业管理条例》第十二条的规定新增一条作为第十四条，对业主大会采用的方式和决定事项所占得比例做出了详细规定；根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条的规定，对第十五条部分内容作了修改，修改为“经专有部分占建筑物总面积２０％以上且占总人数２０％以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。

”；第十七条较原《办法》内容增加了三款，更加细化了业主委员会的职责；第十八条根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定，将“业主委员会组成人数应当是５－１５名的单数”改为５－１１名；第二十条根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的规定，将“业主委员会任期届满２个月前”改为了３个月前；

第三章为物业服务企业，共５条。

本章主要对物业服务企业的资质、人员、享有的权利及履行的义务做了详细的规范性要求。

其中：

本章第三十二条根据《甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》（甘政办发〔２０１４〕５２号）的规定，较原《办法》内容有所增加，主要对我市物业服务企业享有的权力，税收、用水、用电、用气、行政事业和经营服务性收费等方面的优惠政策。

第四章为前期物业管理，共９条。

本章主要针对我市前期物业管理服务不规范的实际现状，对新建物业的前期物业管理服务的招投标规定、服务内容、临时规约、服务协议、物业管理服务用房、承接验收规定及保修责任做出了具体明确的规范性要求。

针对部分开发企业不按要求配置物业管理用房的实际情况，在本章第三十九条中第三款新增一款，对住宅小区物业管理用房的配置标准和包括的类别，应列入建设主管部门验收范围之内，做出了明确的规定；根据《物业管理条例》第二十四条的规定及结合我市房地产市场上开发企业和物业服务企业的实际现状，在本章第四十二条中就开发企业与物业服务企业相互独立、建管分离、独立经营的制度及开发企业的保修责任做出了规范性的要求。

第五章为物业管理服务与收费，共２６条。

本章主要针对物业管理服务出现的有关具体问题及物业管理服务的有关具体收费情况做了比较全面的规定。

其中：

本章的第五十三条较原《办法》新增一款，主要强调了物业服务企业和业主委员会在交接时，平稳过渡，不应给业主、当事人造成损失；第五十四、五十五、五十六条根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［２０１４］２７５５号）和《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第八条的规定，作了部分修改，主要是放开了非保障性住房物业服务收费，第五十八条根据《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第十九条的规定，作了部分修改，将原《办法》“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按不低于收费标准７０％的标准缴纳。

”改为“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的７０％交纳。

”减少了物业矛盾的发生及减轻了业主的负担；根据《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第二十一条的规定，新增第五十九条明确公共照明景观设施等用水、用电按价格政策，据实分摊；第六十五条第四款根据《甘肃省物业服务收费实施管理办法》（甘发改服务〔２０１３〕２１８８号）第二十条的规定，作了修改，主要对供应单位委托物业服务企业代收各项费用的事宜做出具体的规定；

第六章为物业的使用和维护，共１３条。

本章主要对住宅小区公共配套设施管理、供水供电供热等供应单位的维修责任、物业管理服务区域的违规行为、装饰装修管理、房屋的维修责任及专项维修资金的归集等方面做出了规范性要求。

其中：

本章第八十条第四款由原《办法》“住宅用房每月每平方米按０．１－０．２元的标准缴纳归集，非住宅用房每月每平方米按０．２－０．３元的标准缴纳归集。

”修改为房地产行政管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业依据国家、省市的相关规定收取。

第八十一条根据《物业管理条例》第五十五条的规定，作了部分修改，主要明确了利用物业公共配套设施进行经营的，所得收益的用途。

第七章为罚则，共１１条。

为了推动物业管理服务行业又快又好的向前发展，保证该《办法》的顺利实施，逐步加大物业管理方面的处罚力度，进一步规范全市的物业服务行为，本章以国务院的《物业管理条例》为处罚依据，主要针对涉及物业管理方面的各种违法、违规行为，制订各项对应的具有可操作性的具体处罚措施。

新版白银市物业管理办法解读

“十一”过后，新修订的《白银市物业管理办法》（以下简称《办法》）正式实施已满两月。

作为一部与广大市民日常生活密切相关的管理制度，新的物业管理《办法》较之以前有什么不同，在保障居民权益和规范物业准则上又有哪些新举措和亮点呢？

今天，本报为您一一解读。

亮点一：

多数业主不满可罢免物业

记者了解到，新《办法》中“业主大会和业主委员会指导规则”第十一条对原《办法》第三款内容作了增加“只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

”此外，对第十五条部分内容作了修改，修改为“经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。

”本报法律顾问朱爱军律师解释，这样细化的结果是增大了业主维护自身权利的合法性和可操作性。

对于物业服务企业的选聘与解聘，新办法规定只能通过业主大会进行，不得授权业主委员会决定。

《办法》中还阐明业主委员会应及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主，这确定了业主委员会的职责。

值得一提的是，新《办法》还将老办法的“业主委员会组成人数应当是5~15名的单数”改为“5~11名”，那么为什么在新《办法》中将业主委员会的人数减少了呢？

朱律师解释，在实践中，业委会人数过多极易产生内部不同的团体相互对抗，从而导致业委会无法达成统一意见。

除此之外，《办法》还声明如果业主委员会委员与物业公司之间存在利害关系的，委员职务应自行终止，街道办事处（镇人民政府）应指导、监督业主委员会开展活动，建立物业管理联席会议制度协调处理业主委员会不履行职责等重大问题。

朱律师提醒，如果业主存在实际的财产损害，可以主动保存证据，并用正当的法律途径来主张。

业主们如果对物业服务不满意，应尽量与物业公司沟通，沟通不足也可以通过业主委员会协调。

如果多数业主对物业管理都不满意，还可以召开业主大会要求更换物业服务企业。

亮点二：

物业费收多少不能只由物业说了算

《办法》所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

我市物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

保障性住房物业收费实行政府指导价，其他物业收费一律实行市场调节价。

记者注意到，新《办法》还将原《办法》“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按不低于收费标准70%的标准缴纳。

”改为“业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过六个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。

”朱律师表示，新办法中的这一条例的修改，可以说减少了物业矛盾的发生及减轻了业主的经济负担。

此外需注意的是，在物业的使用和维护上，新《办法》将原《办法》“住宅用房每月每平方米按0.1~0.2元的标准缴纳归集，非住宅用房每月每平方米按0.2~0.3元的标准缴纳归集。

”修改为房地产行政管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业依据国家、省市的相关规定收取。

朱律师表示，这也就意味着，物业费收多少不只是物业和政府部门定，而是需要经过业主的同意。

亮点三：

电梯广告等小区收益划分应征得业主同意

目前，我市大部分小区的电梯都张贴着广告，而这些广告经营究竟谁有决定权？

收益怎么分？

都是一笔糊涂账。

根据新《办法》第八十一条规定，物业服务企业利用业主共有的公共配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，但合同另有约定的除外。

亮点四：

物业服务成本项目更加明确

新《办法》进一步明确了物业服务成本项目，包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。

其中，有以下情况不得计入成本项目：

供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入；保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。

物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

白银市物业管理办法全文（2015）

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。