代建管理规划.docx

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代建管理规划

圣湖上城房屋建筑工程项目管理规划

项目经理部

2012年9月

第一章项目概述

一、项目概况

二、代建项目管理目标

第二章总体项目管理原则

2.1代建项目部组织机构框图

2.2项目管理岗位职责

2.2.5财务管理部主要职责

2.3项目的责任分配

第三章项目管理目标

一、项目管理目标分解的原则

二、项目管理目标分解的方法

三、项目管理目标分解

第四章项目管理内容

4.1实施期代建

第五章项目管理程序和控制要点

5.1项目代建管理总程序

5.2前期手续办理程序和控制要点

5.3设计管理程序和控制要点

5.4招标程序和控制要点

5.5质量控制程序和控制要点组织措施经济措施技术措施

5.6进度控制程序与控制要点

5.7投资控制程序和控制要点设计阶段投资控制工程投资风险分析及其防范措施

5.8合同管理程序和控制要点项目实施合同结构图合同管理体制构架管理体制运行网络各类合同专用管理模式合同管理的主要措施合同管理中应该注意的问题

5.9安全控制程序和控制要点组织措施管理措施经济措施技术措施

第六章项目经理部与公司接口管理

6.1项目经理部与公司接口

6.2职责分工

前言

本项目代建为实施期代建，即根据批准的初步设计概算，对项目设计、招标、监理、施工直至竣工验收实行代建管理。

委托管理的范围和内容包括但不限于：

1）为加强项目前期和后期工作的衔接，根据项目目前进展情况，代建人应当尽早接手完成项目委托单位已经进行但未完成的工作，迅速推进项目建设；

2）按照批准的初步设计确定的建设规模（建筑面积）、建设（装修）标准和概算总投资，组织施工图设计；

3）办理规划、土地、环保、施工等许可手续；

4）组织施工、监理、设备材料供应等招标活动；

5）负责工程建设过程中有关合同、协议、洽商等的洽谈与签订；

6）组织、协调处理总包、分包等参与工程建设各方的关系；

7）负责全过程的项目管理，负责竣工验收工作；

8）审核施工方提交的竣工结算书，编制决算报告；

9）整理工程档案资料，向项目委托单位移交资料和相应资产等；

10）对工程质量终身负责。

项目概述

一、项目概况

项目名称：

圣湖上城房屋建筑工程

项目总投资：

人民币两亿叁仟万元

建设地点：

万州区沙河街道办事处

建设规模：

总建筑面积78400m2

竣工日期：

2014年6月15日

资金来源：

财政拨款与自有资金

代建工程性质：

新建

使用单位：

重庆万瑞地产发展有限公司

审计单位：

重庆茂源会计师事务所

勘察单位：

四川煤田地质137总公司万州分公司

代理单位：

重庆市万州三峡移民建筑工程有限公司

监理单位：

重庆市鼎运工程咨询有限公司

总包单位：

重庆市建工第二建设有限公司

二、代建项目管理目标

投资控制金额：

人民币两亿叁仟万元内

工程质量标准：

代建管理期限：

从签订合同开始至2014年6月15日工程竣工验收完毕，达到入住条件。

竣工备案、移交完成。

三、代建管理依据

1、国家及地方代建管理的法律、法规；

2、委托代建合同及其他合同文件：

包括设计、监理、施工、供货、竣工验收；

3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；

4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；

5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。

总体项目管理原则

一、实行施工总承包制

实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。

此举可以有效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。

二、建立项目的管理架构，形成合同网络图

在项目管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避免出现管理关系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执行过程中产生大量冲突，使项目很快进入正常、有序的管理状态。

合同网络图的建立以对工程项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程在合同责任的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能达到必要的生产规模。

2.1代建项目部组织机构框图

图2-1

编号工作内容项目

经理前期部工程

管理部造价

合约部财务

管理部资料

管理部招标

采购部工程

设计部

1前期阶段

1.1可研报告的编制与审核★◆▲▲

1.2各项报批手续★◆▲

1.3勘察、设计招标★▲▲▲◆▲

1.4初步设计★▲▲◆

1.5施工图设计★▲▲◆

1.5办理规划许可证★◆▲▲

2准备阶段

2.1施工图审核★◆▲▲▲

2.2监理招标★▲▲▲▲◆

2.3材料设备招标★▲▲▲▲◆

2.4施工招标★▲▲▲▲◆

2.5项目报装★◆▲▲▲

2.6办理开工证★◆▲▲▲

3施工阶段

3.1地基与基础★◆▲▲▲▲▲

3.2主体结构★◆▲▲▲▲▲

3.3二次结构★◆▲▲▲▲▲

3.4室内外装修★◆▲▲▲▲▲

3.5市政工程★◆▲▲▲▲▲

3.6设备安装★◆▲▲▲▲▲

3.7调试★◆▲▲▲

4竣工及移交阶段

4.1竣工预验收★◆▲▲

4.2竣工验收★◆▲▲▲

4.3竣工备案★◆▲▲▲

4.4移交★◆▲▲▲▲

★-组织或管理；◆-负责或执行；▲-协助或配合

图2-2项目实施合同结构

3、建立“目标管理是项目管理核心”的管理理念

4、根据项目管理目标建立起科学、细化、可控的目标分解体系，使各参建单位的目标形成一个界面明确、相互衔接、原则统一的目标体系，使各参建单位目标明确、责任清晰、相互协作、相互制约，确保项目总体目标的实现。

各参建单位以项目目标为基点，详细列出各项管理工作的内容，并找出其中的重点，制订相应的工作方法和措施，将实现目标融入到每一项管理工作的方法和措施中。

5、四、建立科学合理的计划管理体系

6、此计划体系包括两个方面：

7、一是由项目参与各方共同建立的三级计划体系；

8、一级计划：

参建各方共同确认的项目进度总控制计划；内容涵盖项目开发整个过程所有影响进度的工作。

9、二级计划：

由各专业分包编制，并由总承包汇总，管理、监理核定的专业工程施工

10、网络计划，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。

11、三级计划：

即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制的涵盖各专业

12、

13、施工内容的短周期施工计划。

14、二是公司内部控制的计划体系。

15、公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出实现的进度要求。

16、通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。

17、五、建立完整的项目管理报告体系

18、通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证项目的顺利进行。

建立的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。

其中项目管理工作月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。

19、六、建立完善的项目管理评价体系

20、此项目管理评价体系包含两方面的内容:

一是外部评价体系；二是自身评价体系。

通过以上项目管理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客观的评价，从而督促各参建单位共同努力实现项目的各项管理目标。

同时内部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、自我提高和自我总结，由此达到不断提高项目管理水平的目的，从而保证项目能够达到各项管理目标。

21、七、项目建设必须坚持以下管理方法

22、A.凡事有章可循

23、策划每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执行者依据管理职责、规定与程序，来完成既定的工作，以减少工作的随意性。

24、B.凡事有据可查

25、做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录，对待各种事件要有可追溯性。

26、C.凡事有人负责

27、做每件工作，只有安排责任人，需要落实的工作才能有人去执行,明确了责任人,工作上才能有责任心,工作才能得到真正的落实。

28、D.凡事有人监督

29、对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正工作目标。

30、项目管理目标

31、项目管理的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标。

32、根据设定的各种目标，进行目标分解,并落实到部门和人员。

33、一、项目管理目标分解的原则

34、

（1）项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行；

35、

（2）项目管

36、理的分目标应该能保证总目标；

37、（3）目标分解应该落实到人，责任到人；

（4）目标分解应该尽可能量化。

二、项目管理目标分解的方法

（1）项目结构图法；

（2）组织结构图法；

（3）项目管理任务分工表法；

（4）项目管理职能分工表法。

三、项目管理目标分解

根据代建项目管理的内容，质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标一般可按照以下方式进行分解：

序号创优分部创优子分部创优分项备注

1地基与

基础工程有支护土方土方开挖

土方回填

地下防水防水砼工程

卷材防水工程

混凝土基础钢筋工程

混凝土工程

2主体结构

工程混凝土结构钢筋工程

混凝土工程

砌体结构砌筑工程

钢结构钢结构制作、安装

3建筑装饰

装修工程地面地面基层工程

整体楼、地面工程

门窗木门窗安装工程

铝合金门窗工程

塑料门窗安装工程

吊顶暗龙骨吊顶

轻质隔墙骨架隔墙

幕墙玻璃幕墙、石材幕墙

抹灰装饰抹灰工程

涂饰水性涂料涂饰

饰面板（砖）饰面砖安装

细部门窗套制作、护栏和扶手制作安装

4建筑屋面

工程卷材防水屋面屋面保温层工程

屋面卷材防水层工程

屋面防水保护层工程

5建筑给水、排水及采暖室内给水系统给水管道安装工程

给水管道附件及配件安装

室内排水系统排水管道及配件安装工程

室内采暖系统采暖管道安装工程

采暖附属设备安装工程

卫生器具安装卫生器具安装工程

室外给水管网给水管道安装

室外排水管网排水管道安装

供热锅炉及辅助设备安装锅炉安装

6建筑电气

工程变配电室成套配电柜、控制柜安装

供电干线电缆沟内和竖井内电缆敷设

电气动力成套配电柜、控制柜安装

电气照明安装专业灯具安装

备用和不间断电源安装成套配电柜、照明配电箱安装

防雷及接地安装避雷针及接地装置安装工程

7智能建筑通讯网络系统通讯系统

办公自动化系统计算机网络系统

建筑设备监控系统变配电系统、照明系统、电梯和自动扶梯系统等

火灾报警及消防联动系统火灾和可可燃气体探测系统、火灾报警及消防联动系统

安全防范系统电视监控、停车管理系统等

综合布线系统线缆敷设、机柜、机架、配线架安装等

电源与接地智能建筑电源、防雷接地

环境空间环境、视觉照明环境

住宅智能化系统各分项工程

8通风与

空调工程送排风系统风管制作安装、风机安装调试等

防排烟系统风管制作安装、风机安装调试等

除尘系统风管制作安装、风机安装调试等

9电梯安装

工程电力驱动的曳引式或

强制式电梯安装曳引装置组装工程

导轨组装、轿箱、层门

电器装置安装工程

安全保护装置

试运转

图5-1

图5-4

图5-5施工许可证办理程序设计质量控制的主要环节

序号工作阶段项目管理控制要点备注

一设计准备1、根据项目建设要求，拟定规划设计大纲

2、组织方案竞选或设计招标、择优选择设计单位

3、拟定《设计纲要