全国房屋登记官考试辅导材料2房地产登记制度与政策.docx

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全国房屋登记官考试辅导材料2房地产登记制度与政策

房地产管理基本制度与政策

（一）房地产概述

1、房地产业概念和历史沿革

掌握：

房地产业的基本概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

熟悉：

房地产业的作用

1、为国民经济发展提供重要的物质条件；

2、关联度高，可以带动相关产业发展；

3、改善人民的住房条件和居住环境；

4、加快旧城改造和基础设施建设；

5、有利于优化产业结构，吸引外资；

6、可以扩大就业，特别是房地产经纪、物业管理行业；

7、可以增加政府财政收入。

了解：

房地产业的细分

房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

其中，房地产中介服务和物业管理合称为房地产服务业；房地产中介服务又分房地产咨询、估价和经纪。

房地产业的历史沿革

2、住房制度概述

掌握：

现行城镇住房政策

住房政策：

1、住房供应政策：

以商品房供应为主体；

对低收入住房困难家庭实行住房保障（廉租住房-40㎡左右，人均13㎡左右、经济适用住房-60㎡以内，有限产权，满5年可转让）；

对中等偏低收入家庭给予适当支持（限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房-1998年停止）。

2、住房分配政策：

省部级领导干部住房仍然房改，限制交易；局级以下干部停止实物分配，实行住房分配货币化（住房公积金-不低于职工上一年度月平均工资的5%、住房补贴）：

3、配套政策：

财政、金融、土地政策

熟悉：

城镇住房制度改革，分三阶段：

1、试点探索阶段（1980—1991年）

1980年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，允许私人建房、买房和拥有自己的住房；

1982年，试行公有住房补贴出售；

1988年，国务院第一次全国住房制度改革工作会议，启动“提租补贴”试点；

1991年6月《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30）采取分步提租、积极组织集资合作建房、新房新制度、发展住房金融业等多项措施，推进城镇住房制度改革。

2、全面推进阶段（1992—2002）

1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43），明确建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；

1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23），城镇住房制度改革发生根本性改变。

停止实物分房，实行住房分配货币化。

3、深化改革阶段（2003年以来）

2003年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18）

3、房地产法律体系

掌握：

房地产法的概念与调整对象

熟悉：

（1）房地产法律体系

（2）军事房地产法律政策规定

房地产法的概念与调整对象P164

《房地产法》“345”

3个备案：

房地产开发企业资质备案、商品房预售备案、房屋租赁备案。

4个合同：

土地使用权出让合同、房地产转让合同、抵押合同、租赁合同

5项基本制度：

（1）、国有土地有偿、有限期使用制度；

（2）、房地产价格评估制度；（3）、房地产成交价格申报制度；（4）、国家实行土地使用权登记发证制度；（5）、房屋所有权登记发证制度。

军事房地产法律政策规定

2000年中央军事委员会颁布《中国人民解放军房地产管理条例》

（二）建设用地制度与政策

1、中国现行土地制度概述

熟悉：

土地所有制P168（国有土地和集体土地）“国有”≠“公有”，公有的概念大。

了解：

土地管理基本制度P170（登记、有偿有限期、用途管制、耕地保护）；

土地用途分：

农用地、建设用地、未利用地

用途管制核心是：

不能随意改变农用地的用途

2、集体土地征收

熟悉：

征收集体土地的政策规定P173

征收集体土地补偿的范围和标准P177

了解：

征收集体土地的工作程序P176（注意：

颁发土地证是用地单位向土地部门申请，由人民政府颁发土地证）

征收集体土地的政策规定P174

征收土地批准权限的规定

1、征收土地实行两级审批制度，国务院和省级人民政府

国务院审批：

（1）基本农田、

（2）、基本农田以外的耕地超35公顷；其他土地超70公顷（1公顷=1万平方米，1标准亩=666.66666平方米，1公顷=15亩）

省级人民政府：

其他用地

2、征收农地，应先办理农地转用手续

征收集体土地补偿的范围和标准P177

征收集体土地补偿：

土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费（省级人民政府制定标准）

（1）、土地补偿费：

耕地：

被征收前3年平均年产值的6—10倍

其他用地：

省级人民政府制定标准

（2）、安置补助费：

按需安置的农业人口数计算，不是按实际人口计算。

需安置的农业人口数=征收耕地数／该地人均耕地占有量

耕地：

每个人的标准：

被征收前3年平均年产值的4—6倍，

上限：

每公顷不超被征收前3年平均年产值的15倍

其他用地：

省级人民政府制定标准

土地补偿费+安置补助费≤被征收前3年平均年产值的30倍

（3）、地上附着物和青苗补偿费：

省级人民政府制定标准

3、国有建设用地

（1）建设用地审查报批程序P178--180

（2）临时用地的报批和使用

建设用地审查报批程序：

P178--180

用地预审、申请用地、上报审批、组织实施、颁发《建设用地批准书》（划拨土地是《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》）

注意：

（1）、颁发的不是土地证，《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》颁发部门：

市、县人民政府土地管理部门

（2）、上报审批的时限

临时用地的报批和使用P180-181

临时用地的使用期限：

不超过2年，2年重新办理。

抢险救灾：

6个月内补办

4、集体建设用地

掌握：

集体所有建设用地使用情形

了解：

集体所有建设用地使用原则P181

集体所有建设用地使用情形P181

1、乡镇企业用地

2、村民建造住房

3、乡（镇）、村公共设施、公益事业建设使用

5、国有土地使用权出让

掌握：

国有土地使用权出让政策P183--188

熟悉：

国有土地使用权出让的概念及特征P183

了解：

（1）国有土地使用权出让合同P189

（2）国有土地使用权出让管理P189

（3）国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股P190

国有土地使用权出让的概念及特征P183

1、土地出让金是土地整个使用期的地租

2、土地使用权出让是土地一级市场，由国家垄断。

3、、集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让

4、地下埋藏物归国家所有。

5、国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与使用人之间关于权利义务的经济关系。

具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

国有土地使用权出让政策P183

1、国有土地使用权出让方式；协议、招标、拍卖

《物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

2、国有土地使用权出让年限；P187

土地使用权出让年限的始起日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。

对国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复

　　【颁布单位】国家土地管理局

　　【颁布日期】19960605

　　【实施日期】19960605

　　【章名】全文

　　海南省土地管理局：

　　你局《关于国有土地使用权出让年限的始起日期问题的请示》（琼土

用〔１９９６〕３８号）收悉。

经研究，现批复如下：

　　一、关于土地使用权出让年限的始起日期问题。

根据《城镇国有土地

使用权出让和转让暂行条例》第十六条“土地使用者在支付全部土地使用

权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权

”和１９９４年１月１８日国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的

《国有土地使用权出让合同示范文本》（宗地出让合同）第四条“本合同

项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年，自领取该宗地的《中华人民共

和国国有土地使用证》之日起算”的规定以及１９９５年１２月２７日最

高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题

的解答》中“出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，

一般应当认定合同无效”的意见，土地使用权出让年限的始起日期应当确

定为自领取或者颁发土地使用证之日起计算。

　　二、关于出让合同生效与颁发或者领取土地使用证存在时间差的问题

。

根据１９９５年１２月２８日国家土地管理局发布的《土地登记规则》

第二十六条“以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合

同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和

土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

”的规定，受

让方申请办理土地使用权登记的必备要件是按出让合同约定支付全部土地

使用权出让金后三十日内，因此，出让合同生效与颁发或者领取土地使用

证在客观上存在一定的时间差。

如果土地使用者（受让方）在规定时间内

不办理土地登记，应视为违法占地行为，按照《土地登记规则》第六十九

条“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法

占地的处理办法论处”的规定处理；如果在出让合同生效后，受让方未实

际占用或者使用土地，也未在规定时间内办理土地使用权登记手续的，按

照最高人民法院有关规定，应认定已生效的出让合同为无效合同，不再对

出让合同双方当事人具有约束力。

　　三、关于闲置土地处理问题。

对在清理非农业建设闲置土地中清理出

的闲置土地，请按照《城市房地产管理法》和国家土地管理局下发的有关

文件规定处理。

　　一九九六年六月五日

土地使用权的收回：

P188

1、土地使用期限届满

2、因公共利益提前收回

3、使用者不履行土地使用权出让合同.

4、司法强制收回

建设用地使用权终止：

P188

1、土地灭失终止（如地震、水患）

2、土地使用者抛弃而终止

国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

国有土地使用权出让管理P189

国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，签订后60日内交付全部土地出让金。

6、国有土地使用权划拨

熟悉：

（1）土地使用权划拨的概念P191

（2）划拨土地使用权的范围P192

（3）划拨土地的管理P192—193

国家无偿收回划拨土地使用权的原因：

P193

　1、无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

2、市、县人民政府无偿收回其划拨土地使用权的七种原因：

1、因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，

2、根据城市建设发展需要和城市规划的要求，

3、司法部门没收

4、土地使用者抛弃使用权

5、位经原批准机关同意，连续2年未使用

6、不按批准用途使用土地

7、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

7、闲置土地的处理

熟悉：

闲置土地的范围及处理规定P193--194

1999年4月《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）

中华人民共和国国土资源部令

　　第5号