住宅商品房的消费市场调研1.docx

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住宅商品房的消费市场调研1

住宅商品房的消费市场调研

（1）

一、关于本次长春市房地产市场进行抽样调查的说明

本次从项目动身的市场抽样调查，要紧目的是查找与项目目标客户可形成类比的群体特点及其他们对项目的需求点、同意信息渠道等，以便以后营销策划的确定和实施能得到准确有效的市场支持。

依据我们对长春市场的调查和了解，长春市场所有的高消费、娱乐场所及高档住宅区都集中在朝阳区、南关区两个区域内。

依照长春市民的区域文化和消费心理，针对我们项目的市场定位及本项目的目标客户群，因此我们将市场采样调查的区域要紧集中在朝阳区、南关区及二道区靠近伊通河的部份地区。

由于本项目单套房总价平均在五十万元左右，其要紧购买者是市场金字塔尖的部分，因此本项目的潜在置业客户群将以二次置业者和高收入者为主，综合本项目的市场定位和消费群体的定位，因此我们将这次市场采样调查的对象、样本投放比例以及访问方式要紧分为以下几类：

1、私营业主

要紧针对经营各种品牌服装、品牌皮具、家用电器、电脑行、通讯器材、汽车销售及修理等的业主。

调查方式为入店，直截了当访问业主。

样本投放数量初步确定为200份；

2、企事业单位的治理人员

要紧是对繁华路段的办公楼。

采纳上下班时刻的观看，对有车一族的守候访问。

样本的投放数量初步确定为100份；

3、商场周围

采纳对在商场购买高档黄金饰物、高档服装、高档电器等的人群

观看，确定目标，跟踪到商场外进行访问。

样本的投放数量为100份；

4、医院的医师

采纳在上班时刻，对有一定职称的专家、教授，在没有病人时进

行访问。

样本的投放数量初步确定为100份。

5、入户调查

对中高档住宅小区进行入户调查，调查的对象住宅区有〝富豪花园、富苑花园、维多利亚、吉港、长春明珠、长春豪苑、亚泰花园、威尼斯花园〞等中高档住宅小区。

投放样本数量初步确定为200份；

6、对有8—10年楼龄的建筑，在当时有一定规模、档次的居民区内进行入户访问，查找有二次置业打算的消费群体。

样本的投放数量初步确定为200份；

7、学校的教师

要紧是对在高等学府任职，有一定职称的教职工、教授，直截了当在校进行访问。

样本的投放数量初步确定为100份；

8、政府机关

在上下班时刻，对进出办公楼的人群中查找采访对象，进行守候访问。

样本的投放数量初步确定为50份；

9、高新技术开发区内的高技术人员

对本区域内企业单位的治理人员，技术人员进行跟踪访问。

样本的投放数量初步确定为50份；

10、对周边乡镇的企业家进行访问

样本的投放数量初步确定为10份；

11、对高消费娱乐场所进出的人群访问

在停车场内进行，鉴于本项采访的可操作性不高，访问成功的难度专门大，因此投放样本的数量初步确定为50份。

12、长春飞机场的侯机室

由于长春市并非经济活跃市，其飞机场的要紧出入人员以长春本地人为主，因此，他们也是我们的调研对象，打算投入样本50份。

13、媒体人员：

打算投入样本50份。

14、其它：

打算投入样本100份

以上共合计：

投放样本量为1360份。

二、市场消费需求调研

2-1、消费需求基础调研

1、消费者对本项目地认知度

从消费者对项目地的评判来看，只有15%的人对本项目地认可,认为项目地是长春市的高档住宅区。

消费者对本项目的认识度%

2、家庭收入

从调查显示，个人年收入在五万元以下者，占整个调查对象的86%。

由于受访者对自己收入的保守，调查对高收入家庭的成功率不大，因此受访问者的实际收入应超出此次的调查数据，长春市一般消费者家庭收入较低，个体工商户、政府公务员、企业主、企业高级治理人员和高级技术人员等收入相对较高。

3、动机调研

潜在消费者购买住宅的要紧目的为：

自用购买占86.7%，投资性购买仅占8%，这将会给处于环境配套好、物业素养良好的项目带来市场机会。

4、面积

统计说明：

消费者中，打算购买的面积要紧集中于80-150平方米的，占总调查对象的92%,〔其中又以80-100平方米及100-120平方米为最多，分别为48%及28%〕。

这说明长春市民对大户型同意度不高。

5、建筑风格

统计说明，目前长春市民比较同意欧陆风格、美式风格、中式风格、现代风格，这说明长春市民同意外来事物的能力专门强。

这将对新开发的、建筑外观漂亮的新项目带来市场机会。

6、对项目区域环境的认可度

统计说明，消费者对本项目区域环境的评判来看，只有23%的人对本项目区域环境认可，认为一样的占33%，不中意占44%。

7、基础需求特点总结

通过对以上数据的分析和整理，我司确定购买市场对本项目需求的基础特点如下：

〔1〕、消费者结构

多集中在企业治理者和技术人员、政府公务员、私营业主及另外一部份高收入者，他们购买物业的目的要紧是〝住房享受〞的二次置业者。

另一方面，他们有一定的经济基础、文化层次，对购买物业有一定的知识和体会，因此才真正明白所要购买物业的价值。

由此，能够判定，在本物业营销推广中，最直截了当的传播和宣传对象将是收入较高的群体。

〔2〕、动机调研

据调查统计，自用型购买占86.7%，投资性购买仅占8%，这同样说明市场中，〝享受型〞的二次以上置业者给本物业的价值阻碍。

〔3〕、面积

据调查统计，购买面积要紧集中在80-120平方米〔其中又以80-100平方米为最多〕120-150平方米的仅占市场的8%份额。

然而本项目的单套建筑面积的主力户型多为150平方米左右，市场对本项目的压力专门大。

〔4〕、建筑风格

从建筑风格来看，目前长春市民最易同意的建筑风格以欧陆风格、中式、美式及现代风格为主。

在购买过程中对现代、流畅、明快的建筑立面和造型较为感爱好。

2-2、消费者对个体产品的要求

购买者市场对个体物业的要求，直截了当反映出他们对所购买物业的理想素养，因此，我司们将它独立放入一个小节来研究。

1、户型

从购买者理想的购买物业来看，近8成选择两房两厅、三房两厅的住宅物业。

2、景观

购买者对小区环境设施要求较高，除新颖、精巧外，还必须有深刻的文化内涵。

3、装修

从购房者所理想的交楼装修标准，以毛坯房和简单装修为主，占总比例的76%。

4、户型结构及面积比例

A、两房单位〔二房二厅一卫〕

（1）卫生间：

一个，面积为5平方米左右

（2）卧室：

两间，面积各为12-20平方米左右

（3）客厅：

20-30平方米左右

（4）餐厅：

面积10平方米左右

（5）一至两个阳台

B、三房单位：

（1）卫生间：

两个，单位面积为3.5-7平方米左右

（2）卧室：

三间，面积各为10-25平方米左右

（3）客厅：

面积为25-35平方米左右

（4）餐厅：

面积为10平方米左右

（5）二个阳台：

C、四房单位：

（1）卫生间：

两个，面积为3.5-7平方米左右

（2）卧房：

四间〔含一个工人房〕，面积各为7-25平方米左右

（3）客厅：

面积为30-40平方米左右

（4）餐厅：

面积为10平方米左右

（5）二个阳台：

D、错层单位

（1）卧房：

房间数为4-5个〔含一个工人房〕，面积各为7-25平方米左右

（2）卫生间：

两个，面积各为3.5-7平方米左右

（3）客厅：

面积为30-40平方米左右

（4）餐厅：

面积为15平方米左右

（5）二个阳台

总结：

受访问者对小区内部环境设施要求完善，外部景观明畅，生活配套设施完善。

从交楼装修标准来看，毛坏房和一般装修是受访问者认为开发商交楼标准的理想标准。

从户型结构来看，受访问者喜爱的房屋结构在二房二厅、三房二厅、四房二厅，面积在100-150平方米之间，占近市场的五成。

1-3、对项目的综合素养调研

1、物业治理

调查显示，大多数受访者对物治理的认识相对较浅，期望本地有名的物业公司来治理。

此外，目前外地闻名品牌物业治理公司在长春还没有相应的知名度，使受访者缺少对物业公司的了解，也是导致受访者偏向开发公司自己治理和本地其他治理公司的缘故。

2、项目居住环境

从潜在购买者对项目地区域的居住环境评判来看，感到一样和不中意的有五成，感到中意及专门中意的只有近二成左右。

3、区域进展前景

从市场调查研究显示，对本项目区域的进展前景感到中意和一样的有五成，感到不中意的近一成，这说明潜在消费者对本项目区域的进展前景看好。

4、周边生活配套

从市场调查研究显示，受访者对本项目地区域内的生活配套设施感到中意和一样的仅占三成，不中意和专门不中意的占五成。

5、市政配套

市场调查研究显示，受访问者对本项目区域的市政配套设施感到不中意的占二成，感到中意和一样的仅占五成。

6、区域环境

从市场调查研究显示，受访问者对本项目地的区域环境感到不中意的占二成，感到中意和一样的占将近五成。

总结：

综合上述统计，消费市场对本项目地的认可程度为一样占总比例的35%，对本项目的综合环境中意的占15%，对本项目的综合素养不中意的达34%，通过对上述的市场调查研究，本项目将面对市场的严肃压力，那么本项目在营销推广中应积极改善小区环境及外部环境，还要积极与政府协商，尽量改善本项目地市政配套设施。

2-4、消费能力调研

1、资金来源

从购买资金要紧来源来看，所调研的购买群体以储蓄资金、投资收益为主〔所占的比例均在三成左右〕，可见其购买资金的趋向。

2、总价承担能力

潜在消费对象对所购物业的承担能力差不多上在20万以下，占调研对象〔长春较高收入阶层〕的69%，20-55万之间的占市场的29%，55万以上的占2%。

3、付款方式

此次调研的对象为私营业主、企业高级治理、高技术人员以及政府公务员，这些对象差不多上是长春市的高收入者，付款方式也因人而异，所选择的付款方式的比例也相近。

从一次性付款占27%的比例看来，假如能改变此类消费者的消费观点，其将是我们的潜在客户。

这将是我们营销和广告推广的重心。

4、按揭付款的首付

从潜在消费对象的购买资金预算来看，有五成以上的潜在目标客户群体选择的首期款在5-10万之间。

5、月供款

此次调研的对象为有固定收入的政府公务员、企事业单位的高层治理人员和高技术人员，还有一定比例的个体业主。

从调查数据统计显示，月供款差不多操纵在2000元以下。

6、总结

购买者对其可能的购买行为持如下看法：

〔1〕、物业的购买资金将要紧来源于投资收益和家庭储蓄，它们为购买者要紧的资金来源；

〔2〕、受访者有三成左右的客户选择按揭购房，我们项目的单套房款总额较大，单套房贷款额度也相对较大，其总价承担能力将在35万至100万元之间，首期款那么在6-20万元之间，这就界定了项目在上市销售时，应尽量提供八成左右的银行按揭贷款和其它灵活的付款方式。

〔3〕、从按揭年限来考虑。

本项目普遍户型按揭款达50万左右，尽管购买者大多数为有固定高收入者和私营业主，但为减少购买者的压力，应尽可能提供较长时刻的贷款年限。

2-5、消费者的差不多情形

〔1〕、职业

从职业分布上分析，购买群体为具有较高收入的私营业主、政府公务员、企事业单位的高级治理人员和技术人员，由此分析可知，对高价位的本项目有一定的市场支持。

2、年级〔年龄段〕

从年龄上分析，潜在消费群要紧以中青年为主，集中在25-45岁那个年龄段，占了调查对象的九成以上，其中25-35岁年龄段的最多，占近总体调查对象的七成。

3、家庭人口

从潜在消费群体目前现有的家庭成员数量上分析，三口之家占了调查对象的五成〔51%〕，因此，产品设计应重点考虑此类家庭对购买居住物业决策的阻碍。

例如外观、传播口号、消费品设置等。

4、文化程度

从文化程度上分析，中专至本科的购买群体是主力，由此可见，购买群体的文化教