国际物流商城建设项目可行性研究报告经典版.docx

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国际物流商城建设项目可行性研究报告经典版

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第一章总论

1.1项目简要

1.1.1项目名称:

“国际物流商城”建设项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3建设单位：

xx投资有限公司

1.1.4建设地点：

xx区北京路南段

1.2项目建设单位概况

xx投资有限公司是20xx年7月成立的有限责任公司，公司注册资本一亿元人民币，注册地址为xx区，法定代表人为xx先生。

公司经营范围为：

商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售，房地产策划、咨询服务，金属材料，五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零售，产业投资，普通货物仓储。

1.3研究的依据和范围

1.3.1研究的依据

a.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

b.《国务院关于促进流通业发展的若干意见》；

c.《中华人民共和国城乡规划法》；

d.国务院《物流业调整与振兴规划》；

e.商务部《国内贸易发展“十一五”规划》；

f.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》；

g.《xx省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

h.《xx省“十一五”现代物流业发展规划》；

i.《xx省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》；

j.《xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

k.《xx市城市总体规划》；

l.建设单位提供的基础资料。

1.3.2项目研究的主要内容

a.总论

b.拟建项目背景及必要性

c.项目需求分析

d.总体规划方案

e.项目区域地理位置及建设条件

f.建筑方案及设备方案

g.总图布置及经济技术指标

h.公用工程

i.节能措施

j.环境影响分析

k.劳动安全、卫生与消防

l.组织机构、运营与管理

m.实施进度及工程招投标

n.投资估算及资金来源分析

o.经济效益评价

p不确定性分析

1.4研究结论概要

1.4.1建设目标

贯彻国家《物流业调整与振兴规划》、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》和《xx省物流业调整与振兴实施方案（2009--2011年）》精神，建设具有现代化意义的“国际物流商城”。

1.4.2项目功能定位

“国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。

为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。

1.4.3规划用地范围及用地规模

本项目拟建于xx市xx区北京路南段，316国道以北，老环河以西，根据xx市xx区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha（折合500亩），拟用地块位于xx区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。

第二期占地面积33.33ha（折合500亩），拟用地块位于xx区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。

1.4.4拟建规模

a.建筑物

本项目规划总建筑面积1078781m2，其中：

专业市场建筑面积420672m2（占总建筑面积的39%）；大型卖场建筑面积251335m2（占总建筑面积的23.30%）；仓储设施建筑面积39401m2（占总建筑面积的3.65%）；会展中心建筑面积20361m2（占总建筑面积的1.89%）；写字楼建筑面积170500m2（占总建筑面积的15.80%）；配建商业网点建筑面积31852m2（占总建筑面积的2.95%）；配建住宅楼建筑面积144660m2（占总建筑面积的13.41%）。

b.道路及停车场：

拟建道路及停车场占地面积：

206096m2（折合约309.14亩）。

c.绿化率：

20%（绿化占地面积133333m2，折合约200亩）。

1.4.5公用配套设施

a.供配电：

拟建供配电设施，电力增容40000KVA。

b.给排水：

拟建给排水设施，水增容1800m3/d。

c.电信：

拟建电话、电视、宽带网络等工程。

1.4.6项目建设期

本项目规划建设工期3年（36个月），从2011年1月动工至2013年12月竣工。

1.4.7项目总投资及资金来源

a.项目总投资

本项目总投资231743万元，其中：

建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元。

总投资构成见表1-2。

表1-2总投资构成表

1

建设投资

220225

95.03

1.1

设备购置

9124.51

1.2

建筑工程

123056.57

1.3

公用工程

25531.45

1.4

总图、运输

5612.97

1.5

环境保护、消防、安全卫生

11199.20

1.6

其他费用

35213.17

1.7

基本预备费

10487.13

2

建设期利息

9824

4.24

3

流动资金

1694

0.73

4

总投资合计

231743

100

b.资金来源

项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。

建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。

项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。

1.4.8主要经济效益指标预测

a.收入预测

达到经营目标年份：

营业收入：

26188万元

利税总额：

12861万元

其中：

营业税：

1309万元

附加税：

157万元

房产税2919万元

利润总额：

8476万元

b.财务效益评价指标：

总投资收益率（ROI）：

6.11%；

项目资本金净利润率（ROE）：

7.62%；

项目投资回收期：

3.91年（融资前税前,含建设期3年）；

财务内部收益率：

22.57%（融资前税前所）；

项目财务净现值（i=10%）：

53900万元（融资前税前）。

1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。

表1-3主要技术经济指标汇总表

序

号

指标名称

单位

数据

备注

1

建设规模

1.1

大型卖场

m2

251335

1.2

专业市场

m2

420672

1.3

仓储设施

m2

39401

1.4

会展中心

m2

20361

1.5

写字楼

m2

170500

1.6

商业网点

m2

31852

1.7

住宅楼

m2

144660

2

项目总投资

万元

231743

2.1

建设投资

万元

220225

2.2

建设期贷款利息

万元

9824

2.3

流动资金

万元

1694

3

建设投资资金来源

万元

220225

3.1

申请银行贷款

万元

100000

3.2

企业自筹资金

万元

120225

4

建设期贷款利息来源

万元

9824

4.1

企业自有资金

万元

9824

5

流动资金来源

万元

1694

续表1-3主要技术经济指标汇总表

序

号

指标名称

单位

数据

备注

5.1

申请银行短期借款

万元

5.2

企业自有资金

万元

1694

6

劳动定员

人

180

7

建设期

年

3

8

租赁营业收入

万元

26188

达到经营目标年份

9

租赁利税总额

万元

12861

正常经营年份

9.1

营业税

万元

1309

9.2

附加税

万元

157

9.3

房产税

万元

2919

9.4

利润总额

万元

8476

10

租赁所得税

万元

2119

正常经营年份

11

租赁所得税后净利润

万元

6357

正常经营年份

12

房产销售部分效益

按全部效益计算

12.1

房产销售营业收入

万元

216314

12.2

房产销售营业税金及附加

万元

12114

12.3

房产销售利润总额

万元

70507

12.4

房产销售应纳所得税

万元

17627

12.5

房产所得税后净利润

万元

52881

13

评价指标

所得

税前

所得

税后

13.1

总投资收益率（ROI）

%

6.11

按平均数据计算

13.2

项目资本金净利润率（ROE）

%

7.62

按平均数据计算

13.3

项目投资回收期

年

3.91

5.26

含建设期3年

13.4

项目内部收益率

%

22.57

16.66

13.5

项目财务净现值

万元

53900

29775

i=10%

13.6

资本金内部收益率

%

21.10

14

盈亏平衡点

%

47.36

15

贷款偿还期

年

8.65

含建设期3年

第二章项目建设的背景及必要性

2.1xx市简介

2.1.1综述

xx省xx市位于xx省东北部，长江以北、汉水之东，南邻武汉市，北与河南省信阳交界，西接随州、荆门、天门、仙桃等市，东连黄冈。

xx市是xx省管辖的地级市之一，现辖xx区和云梦、大悟、孝昌3县，代管汉川、应城、安陆3个县级市。

现有国土总面积8910平方公里，总人口528万人（2009年）。

随着中部地区崛起和武汉城市圈建设战略的纵深推进，xx市加速汉孝一体化经济建设以及承接大武汉产业转移的步伐加快，xx地区的物资交换量相应增大，承东接西的作用将充分发挥。

xx市农业较为发达，农副产品资源丰富；工业基础较好，工业产品流通量大；交通通畅便捷，发展物流市场广阔；物流设施完备，第三方物流已显雏形。

xx市已具备建设物流区域中心的区位优势及交通优势条件。

2.1.2地理环境

xx市地处中国经济地理中心，是武汉“１＋８”城市圈中距离武汉最近的中等城市【距武汉市中心城区（武汉广场）1小时车程】。

京广、汉渝、武荆、汉丹４条铁路，京珠、汉十、沪蓉３条高速公路，107、316两条国道贯穿全境。

汉孝城际铁路、孝汉大道三期、硚孝高速公路等路网工程竣工开通后，xx与武汉全方位对接的大交通格局，将使xx的综合交通枢纽地位更加凸显。

2.2项目提出的背景

2.2.1物流行业的发展情况

物流是供应链流程的一部分，是为了满足客户需求而对商品、服务及相关信息从原产地到消费地的高效率、高效益的正向和反向流动及储存而进行的计划、实施与控制过程。

物流是国民经济中的基础产业，是现代服务业的重要组成部分。

短短几十年间，物流行业在全球迅速成长为具有无限潜力和发展空间的新型服务产业，并已进入现代物流的发展阶段。

现代物流是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供更为全面、多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。

现代物流业历经近30年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业，但在国民经济中已起着相当重要的作用。

目前，现代物流业已成为推动发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之一，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体，从某种意义上，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。