物业管理实务第五章Word文档下载推荐.docx
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它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。
物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。
（前一章的早期介入和前期物业管理，说的是不同的工作阶段，而从本章开始，就是具体的业务操作实务，虽然从理论上来说并不复杂，但是，需要关注细节问题，而且要注意符合国家的有关规定和要求）原先称之为接管验收，本次统一称为承接查验
第一节新建物业承接查验
在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。
在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。
物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。
物业的承接、查验工作流程如图5—1所示。
物业建成通过竣工综合验收
↓
物业管理企业组织人员进行承接查验
对查验中发现的问题进行处理
物业移交
图5—1物业的承接、查验工作流程图
一、准备工作（四准备，了解）
（一）人员准备
物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。
物业管理企业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。
（注意：
要求技术人员的专业水平较高，尤其是工程技术和设备设施的专业能力）
（二）计划准备
物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
（1）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；
（2）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料；
（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。
（三）资料准备
在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。
（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；
（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。
（四）设备、工具准备
在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。
（例如：
尺、量具、电工用具等）
二、物业查验的主要内容与方式（掌握）
（一）物业查验的主要内容（5个方面）
1．物业资料
在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
2．物业共用部位
按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位（有哪些）进行查验。
主要内容包括：
（1）主体结构及外墙、屋面；
（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；
（3）公共卫生间、阳台；
（举例）
（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3．共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：
低压配电设施，柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。
4．园林绿化工程
园林绿化分为园林植物和园林建筑。
物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。
这些均是园林绿化的查验内容。
5．其他公共配套设施
物业其他公共配套设施查验的主要内容有：
物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
（二）物业查验的方式
承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。
承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应督促建设单位及时解决发现的问题。
查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。
物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。
建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷而影响物业正常使用的，物业管理企业可以拒绝承接物业，物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
1．观感查验
观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。
2．使用查验
使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
3.检测查验
检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。
4.试验查验
试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。
三、承接查验所发现问题的处理（熟悉）
发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：
设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；
施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；
验收检查不细、把关不严；
建材质量不合格；
建设单位管理不善，气候、环境、自然灾害等其他原因。
对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。
（一）收集整理存在问题
（1）收集所有的《物业查验记录表》；
（2）对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；
（3）将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。
（二）处理方法
工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。
在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。
从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：
第一类是由施工单位引起的质量问题。
若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。
第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。
这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。
（三）跟踪验证
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。
物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。
对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。
例题：
按照物业管理条例的规定，物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位进行查验，主要内容包括（）
（A）主体结构及外墙、屋面；
（B）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；
（C）公共卫生间、阳台；
（D）建筑物的基础及其它隐蔽工程
（E）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
第二节物业管理机构更迭时的承接查验
物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。
（掌握）
一、准备工作（了解）
（一）符合承接查验条件
在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：
（1）物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；
（区别1）
（2）物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。
（二）成立物业承接查验小组
在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。
查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。
小组成员人数可根据接管物业的规模而定。
（三）准备资料和工具
物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。
二、物业查验的内容（掌握）
为了使物业的移交能够顺利进行，接管单位必须对原物业的状况及存在问题进行查验和分析，为物业移交和日后管理提供依据，对发现需要整改的内容需及时与移交单位协调处理。
物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面。
（一）物业资料情况
物业资料情况除检查本章第一节所列的涉及承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。
（区别）
（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状（区别，因为这部分物业已经使用一定时期，包括管理现状）
查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：
（1）建筑结构及装饰装修工程的状况；
（2）供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；
（3）保安监控、对讲门禁设施；
（4）清洁卫生设施；
（5）绿化及设施；
（6）停车场、门岗、道闸设施；
（7）室外道路、雨污水井等排水设施；
（8）公共活动场所及娱乐设施；
（9）其他需了解查验的设施、设备。
（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况（区别）
各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。
（四）其他内容
（1）物业管理用房；
（2）产权属全体业主所有的设备、工具、材料；
（3）与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。
在本项目管理期间所购买的用具，应当随着项目走）
物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验的内容、重点都有一定的区别。
下列不属于物业管理机构更迭时的物业管理承接查验的准备工作是（）
A分析是否符合承接查验条件
B成立物业承接查验小组
C与建设单位共同开展查验工作
D准备资料和工具
E建立新的物业档案
第三节物业管理工作的移交
物业管理工作的移交既涉及国家政策法规，又涉及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常进行，因此，物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。
物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。
移交工作分为三种情况：
一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；
二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业；
三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。
（区分：
物业管理企业属于哪一方，接收还是交出）
一、新建物业的移交
（一）移交双方
在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。
双方应签订前期物业服务合同。
建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；
物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。
（二）移交内容（熟悉）
移交的物业资料包括：
产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。
物业保修和物业使用说明资料，业主资料。
移交的对象包括：
物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。
建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。
二、物业管理机构更迭时管理工作的移交
物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：
—原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；
业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。
前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；
后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。
1，物业资料
（1）物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。
（2）业主资料包括：
1）业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；
2）房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。
（3）管理资料包括：
各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。
（4）财务资料包括：
固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。
（5）合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。
（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。
（7）其他需要移交的资料。
资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。
2．物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接
（1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等；
（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）；
（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。
停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。
3．人、财、物的移交或交接
（1）人员。
在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。
（2）财务。
移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。
移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。
（3）物资财产。
物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。
（三）办理交接手续
同新建物业的物业管理移交一样，原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。
交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。
在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：
（1）对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；
（2）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式；
（3）确认原有物业管理企业退出或留下的人员名单；
（4）提出遗留问题的处理方案。
（四）注意事项（了解）
（1）明确交接主体和次序。
此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。
虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。
（2）各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。
（3）如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
（4）在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。
课后练习
一、单项选择题
1．物业的承接查验是指物业管理企业对的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
A．新建项目B．原有项目C．在管项目D．新接管项目
2．在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和同步进行。
A．业主入住B．业主购房C．建设工程的竣工验收D．建设工程的竣工
3．物业查验的主要内容包括以下哪一项？
（）
A．公共卫生间B．业主专有区域C．业主个人所有庭院D．业主车辆
4．物业管理的承接查验主要以（）的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
A．检查B．监督C．审批D．核对
5．物业管理机构更迭时管理工作的移交有一种情况是原有物业管理机构向业主大会或（）移交；
A．业主委员会B．物业产权单位C．业主委员会主任D．大业主
6．如承接的原有物业的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与（）签订移交协议；
A．建设单位B．移交单位C．施工单位D．建设单位和移交单位
二、多项选择题
1．物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的（）进行承接查验。
A．物业共用部位B．整体C．院落D．物业范围E．共用设施设备
2．物业的承接查验的准备工作主要包括（）。
A．人员准备B．计划准备C．资料准备D．资金准备
E．设备、工具准备
3．物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用（）等具体方法进行检查。
A．观感查验B．检测查验C．使用查验D．破坏查验E．试验查验
4．在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验，条件包括（）。
A．物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同B．物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同
C．物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业正在协商时
D．物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构已发生不可调解的纠纷
E．原有物业管理企业已经撤离
5．移交工作分为三种情况：
包括（）。
A．原物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业
B．由施工单位将物业移交给建设单位
C．业主大会或物业产权单位将物业移交给新物业管理企业
D．原物业管理企业将物业移交给新的物业管理企业
E．由建设单位将新建物业移交给物业管理企业
6．在办理新建物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验的资料有（）。
A．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
B．设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
C．物业质量保修文件和物业使用说明文件；
D．本物业的业主资料
E．物业管理所必需的其他资料。
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