某房地产项目经济评价可行性研究报告.docx

某房地产项目经济评价可行性研究报告.docx

《某房地产项目经济评价可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目经济评价可行性研究报告.docx（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

某房地产项目经济评价可行性研究报告

某房地产项目经济评价可行性研究报告

此文档为WORD版可编辑修改

某房地产项目经济评价可行性研究报告

目录

一、项目概况·······························

二、市场调研分析···························

三、项目综合定位··························

五、项目发展计划··························

六、项目总投资与融资方案··················

七、项目经济效益和财务评价················

八、风险分析与对策························

九、附表··································

十、报告小结······························

第一章项目概况

1项目开发背景

根据党的科学发展观的依据、贯彻落实X省的经济发展、推动X市的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。

X市拟对人民居住环境进行建设改造，使其为X市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。

2项目名称：

“X”

3建设地点：

X公园

4规划用途：

居住、商业

5建设单位：

X一建

6资金来源：

本项目建设资金由X房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

7工程概况：

“X”项目占地面积总计50000m2，住宅为总建筑面积的70%，非住宅为总建筑面积的30%，其中90平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%。

建筑密度30%。

住宅部分为高层和多层两种类型。

8项目位置及用地现状

该地位于X小区以北，X路以西，X公园以南。

该地周边环境状况：

该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。

该地块处于西峰城区中心地段。

本地段周边道路发达，交通便利，商业、生活配套完善。

9项目规划用地设计条件

根据X市国土局资源局和X市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下：

规划设计条件

1.用地性质：

居住、商业、办公（兼容旅游业）容积率<=2.5

2.建筑密度：

<=30%

3.绿地率：

>=28%

4.车位：

住宅2泊|3户，公建1泊位|150m2建筑面积

5.中心标高：

主出入口方位X路以西

6.间距：

多层1：

1.1H,高层1：

0.8H，具体按《庆阳市规划管理技术规定》

7.户型设计：

90m2的480套，150m2的480套，250m2的480套，

8.设施：

按《城市居住区规划设计规范》配置

9.商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制。

第二章市场调研分析

一房地产市场分析

1X房地产现状：

房地产市场是区域性市场，经济、社会、投资环境、人文等因素都会影响房地产市场的发展。

X市的房地产开发虽然起步晚，但发展较快，商品房已成为居民改善住房条件唯一渠道，西峰是全市的核心区（下文的X市专指市区），开发力度强劲、开发场面红火，市场价格一路走高，即是在今年的调控政策下，房价也未出现停涨回稳的迹象。

20XX年,X市共安排住宅与房地产开发项目45项，计划投资8.5亿元；开工52项，85.6万平方米，完成投资9.28亿元。

房地产开发竣工量与销售量大幅增长。

20XX年以来，X市房地产开发进入快速发展期，开工量节节攀升，销售量也相当可观。

在投资、销售较大幅度增长的同时，商品房价格依然呈现上升态势，X市房价依旧不断攀升，20XX年年底，世纪大道两侧几个楼盘的房价已达到每平米4500元以上，部分高层已经突破5000元/㎡大关（如X小区顶层5000元/㎡、X城个别5100元/㎡）。

近年来，X市国民经济发展快速，居民收入有了较大幅度增长，因此居民住房需求大，再加外地在X人员对住房的需求，拉动了房地产开发。

在需求增大的刺激下，商品房价格从20XX年以后一路上扬，截止20XX平均价格涨幅已超过50%，部分商品房价格涨幅更是接近60%。

商业地产是一个持续发展、永久性的产业，与住宅开发完全不同。

商业地产不仅对房地产，对城市经济的发展、市民消费品位的提升以及带动其他行业发展都具有非常重大的作用。

X市商业地产起步比较晚，大多是以商住结合的形式建设。

所以其建设面积以及销售量比较有限。

20XX年X市商业均价在4000元/㎡左右。

X市最大商业街圣鼎国际步行街整体为商业步行街、四星级酒店和小高层住宅在内的大型综合性地产项目，其商业价格在6000元/㎡以上。

以下是关于20XX年-20XX年X市房地产住宅及商业市场开发情况的一些图表：

20XX年-20XX年X市房地产（住宅）市场概况

竣工量（㎡）

销售量（㎡）

销售均价（元/㎡）

20XX年

550600

202500

2100

20XX年

694900

237600

2424

20XX年

856000（开工量）

319739

3560（上半年数据）

20XX年-20XX年X市房地产（商业）市场概况

竣工量（㎡）

销售量（㎡）

销售均价（元/㎡）

20XX年

178100

49300

3624

20XX年

380000

20000

4000

20XX年

567000

35900

5400

3供应发展分析：

房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：

（1）设计—概念设计、建筑设计、环境设计

（2）设计—概念设计、建筑设计、环境设计

（2）建筑—原材料采购、项目管理、施工、项目验收（3）营销—广告策划、营销计划、销售、客户管理（4）装潢—装潢设计、材料采购、装潢施工（5）物业管理—物业管理、房屋维修

二、政策法律环境分析

20XX年X月X日，X省政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对全省房地产市场发展从土地供应、住房结构、房贷、税收、市场监管等多方面出台“新政”。

对此6月X市政府发放《X市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的通知》，以下是对以上两个文件政策整理搜集。

土地政策：

对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的房地产开发用地，依法征收土地闲置费，已满两年未动工开发的房地产用地，无偿收回。

对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满一年的，严格按闲置土地依法进行处理。

庆阳市严格执行国家、省上土地政策，对经营性商业用地和普通住宅用地一律实行招拍挂出让。

严厉打击囤地、炒地皮等违法违规行为，旨在增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不予发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

税收政策：

房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：

企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。

庆阳市严格按照国家要求执行税收政策。

X市对营业税的征收在于遏制投机分子炒房行为。

对个人住房转让的营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

X市发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

金融政策：

金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行房地产开发项目资本金比例的规定，除保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%外，其他房地产开发项目的最低资本金比例一律为30%。

X市严格房地产准入制度，切实做好了防止某些企业招摇晃骗的行为；明确金融监管部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，防范信贷资金违规进入房地产市场。

其他政策：

1、合理引导住房消费。

X市坚决抑制不合理住房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设的信贷支持，从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投

放。

在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。

自通知下达之日起，暂定同一购房家庭只能在本市（包括县区）新购买一套商品住房；对购买两套及两套以上商品住房的，房屋登记机构暂不予办理权属登记手续。

2、调整住房结构体系。

庆阳市严格调整住房结构，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供给。

原则上应将面积60平方米以下的住房控制在20%左右；将面积60平方米-90平方米的住房控制在50%左右；将面积90平方米-120平方米的住房控制在20%左右；将面积120平方米以上的住房控制在10%左右。

3、商品房预售行为专项整治活动。

庆阳市规范房地产市场秩序，开展坚决取缔房地产开发企业在未动工甚至未办理有关工程建设手续的情况下，就开始公开预售商品房和“炒楼花”的行为。

加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。

4、实行严格的差别化住房信贷政策。

庆阳市对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的县（区），各商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

第三章项目综合定位

1形象定位

为推动庆阳市的文化事业发展、城市风貌美化、楼宇经济建设，依托西峰区中心传统商圈的商业辐射能力，本项目定位为引领西峰区发展方向的情景式、体验式时尚文化中心，创造性的提供一个集文化休闲、时尚购物、SOHO商务、置业居住于一体的复合型区域中心。

3产品定位

根据市场分析和项目发展战略，本项目采取多产品组合方式。

从而可避免单

一产品模式可能面临的市场容量有限和销售周期长的风险。

依产品用途来分，

本项目包含高质素住宅、商业、办公用地，酒店式公寓等产品形式。

初步规划设计思路：

产品定位：

面向社会中上层人士的住宅小区。

设计概念：

住宅为总建筑面积的30%（15000平方米），非住宅为总建筑面积的70%（35000平方米），。

建筑密度44%（建筑基层占地面积为22000平方米）。

产品设计：

非住宅部分：

总建筑面积为35000平方米。

小区绿化率为35%（17500m2）。

商业部分建成商场、酒店和写字楼，具有休闲娱乐、餐饮与办公多种功能。

、商场：

总建筑面积：

3000平方米。

楼层：

地下一层，地上5层。

配套功能：

餐饮，娱乐，店铺。

、酒店：

总建筑面积：

3000平方米。

楼层：

10层

户型面积：

50m2~~150m2。

户数：

约300户。

配套功能：

会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴按摩等。

C、写字楼：

总建筑面积：

1000平方米。

楼层：

20层

D、小区基础配套设施：

幼儿园、公共厕所、游泳池等。

面积3000平方米。

E、道路：

4500平方米

F、其他：

3000平方米

住宅部分：

总建筑面积为15000m2。

有以下三种类型：

、90平方米住宅均为高层：

户型结构为一房一厅一卫、两房一厅一卫或两房两厅两卫，共2栋，各15层。

一梯2户，每栋八单元，共约480户。

43200m2（1#~2#）

      、150平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四室一厅，共2栋，各15层一梯两户，每栋八单元，共约480户。

72000m2（3#~4#）

、面积为250平方米的复式豪华多层住宅：

户型结构为四室两厅。

共2栋，各15层。

一梯两户