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由于政府的规划政策，以及去年的土地政策和银行利率的调整，区域房地产开发力度保持大幅增长，未来2年内新建及拆迁面积有望达到500万平方米。
随着区域开发力度的不断加大以及大量高素质人群的入住，原有的商业和生活配套已远远不能满足市场需求，新型高档商业及生活配套项目将成为新的开发和市场需求热点。
2.4区域交通环境分析
随着朝阳北路的贯通,北京东部的交通瓶颈被打破，朝阳北路与规划中的地铁6号线、朝阳路、青年路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了CBD东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个很大的提升。
待几条主干道的建设与改造彻底完成后，CBD以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。
2.4.1道路系统
从东西向的城市主干道看，区域内有四条城市主干道：
朝阳路（西起东大桥贯通东部）、朝阳北路（西起东大桥贯通东部）、京通快速、姚家园路（西起东三环贯通东部）。
朝阳北路新近加宽，工程现已完工，朝阳路拓宽工程预计将于2005年10月份动工，而姚家园路拓宽工程也正在实施。
从区域南北向的主干道看，则相对显得有些逊色：
只有青年路和星火路。
这两条路都是连接姚家园路和朝阳路，且拓宽工程均在实施中。
再加上东四、五环，区域交通可以说四通八达。
京包铁路将区域分为东西两部分，对居民日常出行造成一定影响。
表2.4.1项目所在区域道路列表
街道名称
属性
区域内长度（米）
姚家园路
主干道
4500
朝阳北路
朝阳路
京通快速路
城市快速
西四环
3800
星火路
3500
青年路
东五环
4000
高碑店路
1000
黄杉木路
未来主干道
3000
距项目所在地最近的三条主干道：
朝阳路西起东大桥，东向在邻近通州区处与京通快速相连，现为双向四车道，市政规划今年10月份进行改造拓展工程，完工后路宽将达到60米，为双向6车道，两侧辅路各宽6米，北侧还有50米的绿化带，届时，连接通州区与市中心的城市主干道地位更加明显。
朝阳北路西起东大桥，东向直达温榆河，路宽40米，为双向六车道，两侧辅路各宽6米，自2004年10月份拓宽通车以来，一直是区域东西交通的主干道，是连接通州与市中心的一条纽带。
计划2010年建成的地铁6号线与朝阳路并行，且将在路上设站，届时，朝阳北路的交通地位将进一步提升。
青年路南起朝阳路，北与东坝路相接，全长约5500米，目前正在进行改造拓展工程，将成为紧邻本项目地块的城市主干道。
该路段改造后的基础状况为：
道路断面为双车道，两侧主路各宽5米，外侧人行步道各宽2米，将成为连接区域南北方向的主干道，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。
图2.4.2区域道路系统图
资料来源：
汉博投资顾问
2.4.2公共交通设施
区域有四惠总站、青年路、黄杉木店等几十个公交车站牌，距离本项目最近的青年路站，到本项目只有步行2—5分钟的路程。
区域内112、115、1、4、306、364、120支、350、718、950等10多路公交途经，但辐射区域主要集中于城市中东部，对西部的辐射程度较低。
通过地铁八号线和一号线的换乘站——四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射范围极广。
值得注意的是，规划中2010年建成的地铁6号线将在朝阳北路设站，大大增强区域人流的营运能力。
表2.4.3项目地块周边部分公交线路统计表
公交线路
始发站
终点站
306
沙窝
小庄
1
马官营
四惠
120支
前门
青年路小区
4
靛厂新村
350
东大桥
乡政府
718
康家沟
颐和山庄
950
东直门
太师屯
112
亮果厂
十里堡
611
石佛营
119
地坛
芍药居
731
康城南站
顺新百货城
628
东北旺中路
区域公交系统相当发达，线路密集纵横交错，10多条的各类公交线路运营范围遍及北京东部，保证了区域内部与其他地区的公共交通互动联系性。
同时，随着区域的不断发展和局部规划的逐渐成型，商务、居住人口将逐渐增加，与之相对应的各种配套设施将更加全面和完善，公交线路、公共交通系统状况也将更加合理、选择性更强、范围更加延伸，将成为本项目商业板块目标消费人群重要的交通方式。
2.4.3通行状况
东西向的四条交通干道相对来说压力较大，但东部的人口密度远低于市中心，所以堵车情况并不很多，朝阳路与朝阳北路的堵车路段主要是在三环以内路段。
南北方向由于有东四、五环的分压，交通压力不大，随着星火路和青年路的拓宽，交通将会更加顺畅。
2.5区域人文环境分析
2.5.1区域人口规模分析
随着区域内经济、环境等因素的逐步提升及各项技术指标趋于良好，本项目周边地区人口总量一直保持较快的增长速度。
现阶段地块周边区域内人口总量约为20万人，人口密度约为1.1万人/平方公里。
区域内九十年代建设的小区和原有村民，如青年路小区、十里堡东里等就有46000户居民，约15万人，再加上周边相对固定的流动人群，使区域现阶段常住人口总量达到20万人以上。
2.5.1.1现有户数
小区
甘露二期
甘露晴苑
叠彩园
炫特区
远洋天地
日月东华
石佛营西里
户数
7600
500
200
600
3900
550
3450
朝阳园
朝阳无限
八里庄南里
十里堡西里
十里堡北里
通惠家园
康家园
合计
1500
1570
8500
1800
6000
45970
本项目地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。
现阶段本项目地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、北京星河湾等，随着未来2—3年内这些项目的陆续入住，区域内还将增加20万人的高消费群体。
2.5.1.2未来2—3年户数
青年汇
华纺易城
国美第一城
珠江罗马
特区808
朝阳捷座
财经中心
2930
5794
2600
300
400
450
北京星河湾
酷特区
东岸
东恒时代
白领家园
中水金海佳苑
CASA
都会华庭II
485
1450
766
364
兴隆家园III
朝阳雅筑
首创十里堡项目
幸福123公寓
朝阳园II
和黄逸翠园
伊顿社区
2500
960
3300
46000
2.5.2区域人口构成细分
性别比例
性别比例对区域内物业特别是商业物业的潜在运营能力有一定的影响，因此，我们把它单独作为一点加以分析。
本区域内男女比例为：
男性占总人口53.2%，女性占总人口46.8%。
这一比例符合整个朝阳区的人口性别比例，也即：
女性所占比重略低于男性。
图2.5.2.1性别比例
年龄结构
从整个朝阳区的人口比例来看：
0-14岁的人口为24.9万人，占总人口10.9%，15-64岁的人口为186.0万人，占总人口81.2%，65岁以上的人口为18.1万人，占总人口7.9%。
也就是说处于中年和青年阶段的人口占绝大多数。
1）具体到本项目所在区域，区域内新建社区虽然多，但大多社区尚未入住，区域内现有居民仍以九十年代社区居民和国企职工为主：
0-14岁的人口为3万人，约占总人口的15％，15-60岁的人口为13万人，约占总人口的65％，60岁以上的人口为4万人，约占总人口的20％。
图2.5.2.2年龄结构
职业组成
2）区域就业人口数中，国有职工占38.3％，集体职工、其他分别占1.4％、8.4％，离退休人员、学生又分别占7.3％、12.67％。
3）其中，从事高收入的专业技术、管理等职业的人员占48.4％，低于全市平均水平6.9％，从事低收入的制造、运输、服务等职业的人员占35.4％，高于全市平均水平7.4％。
表2.5.2.3区域内居住人口职业统计表
国有企业
私营企业经营者
个体经营者
三资企业人员
事业单位负责人
社会中介人员
娱乐服务人员
工程技术人员
演员及其他
银行业务人员
文艺创作人员
其他
图2.5.2.4职业组成
教育程度
朝阳区统计局资料显示：
朝阳区全区接受大学及中等专业以上教育的人口占到48.5%；
接受初中教育的占34.1%，接受小学教育的占14.1%。
图2.5.2.5教育程度
1）上述数据资料说明：
现阶段本区域内接受过中等专业以上教育的人群占整个区域人群的一半。
2）教育程度与财富创造力及消费能力成正比，因此，从区域人口的教育程度逐年提升趋势来看，本区域的商业商务类物业也具有很大的市场增长空间。
2.5.3区域消费力分析
2.5.3.1现有消费力分析
消费者年龄分析
本次调查收回有效问卷108份，年龄在20—30、30—40、40—50、50—60和60岁以上的人数分别占总数的63.8％、22.9％、7.6％、4.8％、1.0％，其中男士占45.6％，女士占54.4％。
表2.5.3.1消费者年龄
20—30
30—40
40—50
50—60
60以上
比例
63.8％
22.9％
7.6％
4.8％
1.0％
1）总体而言，现阶段区域消费者主要以25-40岁的中青年为主，随着区域发展，年龄结构将更加年轻。
2）此种年龄结构决定了未来区域的消费构成。
消费者学历分析
在被调查对象当中，接受过中等和中等以上教育者占总数的95.3％。
其中以高中或中专、大专、本科比例为高，分别占总数的32.2％、35.8％、25.5％。
表2.5.3.2消费者学历
初中以下
高中、中专
大专
本科
研究生
4.7％
32.2％
35.8％
25.5％
2.8％
1）现阶段，学历已经成为影响个人收入的最主要因素，高学历者和低学历者的年收入差距达到了2.3倍。
2）学历的高低直接影响消费者的生活习惯，因此是影响其消费倾向、消费能力的主要因素。
消费者职业分析
表2.5.3.3消费者职业
教师
工人
公务员
军警
私营业主
公司职员
管理者
医生
离退休
自由职业
1.9％
8.6％
2.9％
13.3％
35.2％
11.4％
10.5％
1）在被调查对象当中，以私营业者、公司职员和公司管理者、自由职业者为主，分别占总数的13.3％、35.2％、11.4％、10.5％，四者占全部人数的70％以上。
2）由于行业报酬相差很大，因此职业直接决定消费者的收入水平，从数据来看，区域业户的职业水平略高于全市平均水平，即消费能力略高于全市平均水平。
消费者家庭月收入分析
在被调查对象当中，家庭月收入还是集中于8000元以下，占到总数的85％，其中2000元以下、2000—5000、5000—8000元的分别占14.6％、53.4％、17.5％。
表2.5.3.4消费者家庭月收入
2000以下
2000—5000
5000—8000
8000—10000
1万—2万
2万以上
14.6％
53.4％
17.5％
8.7％
4.9％
1）收入直接决定消费能力，月收入在5000元以下的家庭约占总数的70％，这部分人群满足基本生活需求无忧，但对中高层次的市场消费能力有限。
2）数据显示，区域内月收入在2000—5000元的家庭占总数的一半以上，属中等水平，这和区域内就业者大多是公司职员和中低管理者的现况十分吻合。
3）另一方面，区域内现有就业者很大一部分从事的是制造、服务等收入水平较低的职业，这决定了这部分人的收入水平不是很高。
消费者闲暇时间安排分析
消费者闲暇时间的安排，在家的占53.7％、购物57.4％、运动26.9％、外出就餐30.6％、看电影14.8％、美容8.3％、喝咖啡（茶）8.3％、去公园32.4％。
表2.5.3.5消费者闲暇时间安排
在家
购物
运动
外出就餐
看电影
美容
喝咖啡（茶）
去公园
53.7％
57.4％
26.9％
30.6％
14.8％
8.3％
32.4％
1）闲暇时间的安排在很大程度上反映了消费者的消费心理。
2）数据显示，消费者平时以在家、运动、去公园等无消费或低消费活动为主，外出消费也是以购物、就餐等必需的方式为主。
3）以中高档消费为代表的喝茶、健身等消费很低，一方面是消费水平和喜好，另一方面是区域这方面的配套匮乏。
消费者常去的购物场所
消费者常去的购物场所，区域内比例较大，华堂、易初莲花、美廉美、家乐福分别有50.52％、17.53％、16.49％、17.53％的比例。
区域外的中友、华联、西单、王府井、燕莎、国贸、赛特占了52.56％。
表2.5.3.6消费者常去的购物场所
华堂
易初莲花
美廉美
家乐福
中友
华联
西单
王府井
燕莎
国贸
赛特
50.52％
17.53％
16.49％
12.37％
11.34％
5.15％
4.12％
3.09％
1）总体来看，区域内消费占大多数，这是由于基本生活需求就近消费原则所致。
2）从消费档次来看，很大比例的消费者选择了西单、燕莎、王府井等传统的高档消费区，区域内没有同档次的消费场所也是原因之一。
3）中高档消费群体外流情况严重。
2.5.3.2未来2—3年消费者预测
未来在区域置业的客户很大程度上是CBD白领和私营业主，他们的学历、收入未来2—3年随着当前在建项目的陆续入住，区域消费层次将有很大的提高。
未来区域置业客户的平均年龄将呈低龄化，和区域内原有消费者基本属两代人，消费观念差异很大，倾向于时尚消费。
未来区域置业者大多有良好的教育背景，所从事职业也多属收入较高的技术、管理等职业，有能力追求更高层次的消费，中高层次的时尚消费市场迅速扩大。
由于区域的发展，将使区域内存在相对现在更多的中高端消费者，因此区域具备发展一定比例高端商业的基础。
2.6周边配套及产业状况
区域商业主要是一些生活配套：
超市、便利店、百货店、餐馆及市政配套等。
表2.6.1区域配套分类表
银行金融
1农业银行英家坟分理处
2农业银行石佛营储蓄所
3农业银行青年路储蓄所
4工行八里庄北里储蓄所
5工商银行十里堡储蓄所
6工商银行甘露园储蓄所
7工商银行八里庄储蓄所
8广东发展银行十里堡支行
9建设银行十里堡储蓄所
10八里庄城市信用社
11高碑店信用社
12市农村信用社兴隆分社
13北京市农村信用社姚家园分社
14北京市农村信用社平房乡分社
15民生银行朝阳路易初莲花支行
16华夏银行朝阳路易初莲花支行
企事业单位
1国家税务局第八税务所
2朝阳区乡镇企业局
电信
1中国移动通信北京通万宝白云合作厅
2中国移动通信苏宁朝阳路营业厅
3中国联通十里堡营业厅
4联通迪信通十里堡合作厅
5高碑店电话局
医疗卫生
1万杰医院
2京棉一厂医院
3京棉二厂医院
4京棉三厂医院
5伯尔康中医口腔门诊
6石佛营医院
7民航总医院
8京华医院
9二龙路医院分院
10平房医院
11武警黄金指挥部中医门诊部
12朝阳医院住院部
13罗有明中医骨伤科医院
14东区医院
15佳美口腔医院
商业
1华堂商场
2易初莲花超市
3北京华联超市
4同升和超市
5法宝超市
商务
1都会国际
2住邦2000（新）
3远洋商务
4金泰国益（新）
5国际创展中心（新）
6财满街（新）
邮政
1甘露园邮电所
2慈云寺邮电局
3石佛营邮政所
4住邦邮电所
5中国邮政八里庄分理处
6城市大厦邮电所
以上资料来源：
分析：
周边配套数量、种类虽然不少，但大多是针对普通消费者的基本生活配套。
未来2—3年内，入住区域的客户绝大部分是企业白领和私营业主，他们需要的是有一定层次的购物、休闲、娱乐场所，纵观全区域，目前尚无一家商业配套能满足这部分人群日益增长的消费需求，致使区域内的庞大消费群外流。
区域内在建大型住宅项目有十几家，区域居住氛围日渐成熟，建一个集购物、休闲、娱乐于一体的综合性购物中心是大势所趋。
区域需要有核心商业吸引周边消费群体、截止消费外流，以达到提升区域品质。
核心商业是成熟居住区的需要。
2.7小结
城市规划东部居住核心，市政配套日臻完善，区域价值日益提升。
区域居住氛围优异，未来大型社区云集。
大量中高收入的年轻人群涌入，极大提升区域消费力和消费层次。
现有商业配套功能单一，远远不能满足区域内的购物、休闲等需求。
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