房地产评估报告模板集体工业类200Word文档下载推荐.docx

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XXXX

XXXXX

构筑（附属）物

室内自行装修装饰

合计

--

—

---

备注：

本报告中建筑物、构筑（附属）属评估价值是重置价；

室内自行装修装饰（二次装修）的评估价值为重置成新价。

《评估结果汇总表》2

估价

对象

测绘

编号

建筑物

评估总

值（元）

构筑物

附属物

室内自

行装修

装饰费（元）

搬迁

补助费（元）

临时安

置补助

费（元）

停产停

业损失

擅改商业使用价值损失费（元）

奖励金（元）

货币补

偿总额（元）

….

二次

装修

总计

其他补偿补助费根据委托方的委托均依据本项目所确定的相关政策及标准进行计算。

法定代表人：

深圳市XXX估价有限公司

二○○九年X月X日

《评估结果汇总表》3

评估补偿总额（元）

小计

室内自行装饰装修

搬迁补助费

临时安置补助费

停产停业损失费

擅改商业使用价值适当补偿费

奖励金

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

非我司职责确认的事项所造成的任何异议或后果，我司不承担任何责任。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》、《***项目补偿安置办法》及《拆迁评估委托合同》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5、我司估价人员XXX、XXX已对估价对象进行了实地查勘。

6、本报告为本公司独立完成，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

中国注册房地产估价师：

估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

我们的估价结果是现时公开市场重置价格，即该房地产于估价时点在公开市场可以实现的合理重置价格。

我们基于以下假设得出估价结果：

1、估价对象所使用的土地为原集体已批非农建设工业用地；

2、建筑材料、人工成本费用等将在一段时间内保持稳定；

3、所评估的重置（成新）价值是随行就市的公开价格,不考虑个别情况下明显偏离市场行情的特殊情形。

4、该房地产权益未附带抵押、担保、查封等可能影响其价值的他项权利及限制；

5、于现场勘察之日，估价对象与估价时点状况与保持一致。

二、估价的限制条件

1、估价对象权利人以委托方提供的确权资料或相关权利人签字确认的现场查勘表为依据进行确认；

估价对象对应的权益性质以委托方提供的确权资料为准；

本公司未对其归属进行认定，不对由此引起的任何后果承担责任。

2、估价对象有关土地面积、建筑面积等工程量数据，以委托方提供的《****测绘报告》（以下简称为《测绘报告》）查丈数据为依据进行确认。

《测绘报告》中未涉及的有关构筑（附属）物或二次装修等工程量数据以经相关权利人签字确认的现场查勘表为准进行确认。

3、我们仅对房地产进行一般性察看，并未接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此，不能确定房地产内部结构有无缺损。

4、必须说明，我们仅就本报告中所载估价目的对被拆迁房地产的价值做出评估，不对其它用途负责。

5、本报告各附件为本报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等效力，不可分割对待。

6、本报告全部数据采用电子化表格进行计算，其累加结果可能因小数位的取舍而与报告中合计结果略有出入，但最终以合计结果为准。

2、以下第7点说明是否保留？

7、附件之《拆迁补偿方案表》是根据评估报告评估结果，结合《*****项目拆迁补偿安置办法》所制定，主要体现估价对象的补偿方式、标准及其对应的应补偿项目的补偿费用，仅为拆迁谈判及确定最终补偿方案提供参考依据。

（单一货币补偿方式时可删除）

8、本估价报告的有效期为一年（自***年*月*日至***年*月*日）。

估价结果报告

一、委托方

单位名称：

二、估价方

：

单位地址：

法定代表人（或代表人）：

估价资格等级：

联系电话：

三、估价对象概况

1、估价对象

测绘编号为XXX的房屋及室内自行装修装饰（二次装修）；

测绘编号为XXX的构筑（附属）物；

2、产权权属

根据深圳市***提供的《房屋产权确认审查表》显示，估价对象权利人为***，房屋现状用途为住宅。

室内自行装修装饰、构筑（附属）物归属：

（略）应详细说明构筑（附属）物名称和归属状况，

如有必要可列表说明。

3、估价对象基本情况描述

（自行描述）以上对估价对象的描述应包括：

名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况等。

四、估价目的

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

五、估价时点

（拆迁许可证颁布之日或委托方确定的时点）

六、价值定义

本次评估价值是估价对象于估价时点满足估价假设和限制条件时的价值。

即：

1、房屋建筑物、构筑（附属）物的评估价值是均为重置价，重置价是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用全新状态下的构筑（附属）物正常价格；

2、二次装修的评估价值是指房屋室内自行装修装饰的重置成新价值，重置成新价值是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并处于同等成新状态下的正常价格。

七、估价依据

1、国务院、建设部、国家国有资产管理局及广东省和深圳市有关法规和政策；

2、《城市房屋拆迁管理条例》；

3、《房地产估价规范》；

4、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）；

5、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令161号）；

6、《****项目补偿安置办法》

7、《深圳建设工程价格信息》；

8、《深圳市建、构筑物测绘报告》；

9、估价对象产权资料及相关证明资料（复印件）；

10、《拆迁评估委托合同》

11、估价人员实地勘察调查获得的实况和资料；

12、本公司掌握的其他有关信息资料。

八、估价原则

本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：

1、合法原则，即以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提估价。

2、估价时点原则，房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值

3、最高最佳使用原则，按照在法律上许可，技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用为前提估价。

4、替代原则，要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

九、估价测算方法

（一）工业厂房（宿舍）

本次估价根据《****拆迁安置补偿办法》的相关规定，仅需对建筑物进行评估，故，拟采用成本法作为基本估价方法，即在公开市场价值标准的前提下，估算求取估价对象建筑物的重置价格。

（二）室内二次装修

拟采用成本法作为对室内二次装修的基本估价方法，评估其重置成新价格。

（三）构筑（附属）物

拟采用成本法作为构筑（附属）物的基本估价方法，评估其重置价格。

（四）其他补偿补助

根据本项目所确定的相应政策及标准，结合估价对象对应的实际情况进行测算。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘查与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验、对影响项目价值的因素分析及本项目所确定的相应政策及标准，确定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估结果汇总表》:

《评估结果汇总表》

货币补偿总额（元）

十一、估价人员

勘查人：

签名：

估价人员：

复审人员：

　　　　　　　　签名：

审定人员：

十二、估价作业日期

二○○九年XX月XX日至二○○九年YY月YY日

十三、估价报告应用的有效期

本次估价报告应用有效期限为壹年（2009年YY月YY日至2010年YY月YY-1日）。

估价技术报告

一、个别因素分析

委托评估对象为XXX拥有的测绘编号为XXX的房屋、构筑（附属）物。

房屋位于深圳市***区XXX街道XXX社区，东靠XXX路，南近XXX路，周边以XXX为主，交通方便,并有XXX、XXX等多路公交车经过附近。

（仅供参考，各公司可根据习惯自行调整）

测绘编号为XXX的房屋建筑物工程质量较好，（追加说明房地产现状，如使用状况、实际用途等）成新率为***成新。

具体情况如下，

结构：

XXX

楼层：

层高：

一层为XXX米，二至四层均为XXX米，五层为XXX米，六层XXX米；

建筑面积：

XXX平方米；

本次评估范围：

整栋；

现实用途：

住宅；

水电设施：

齐全

消防设施：

装修情况：

外墙：

条形砖、玻璃幕墙

内墙：

刷乳胶漆

天花：

部分刷乳胶漆、部分吊顶

地面：

普通地砖

门：

木门、不锈钢防盗门、塑料门

窗：

铝合金窗、玻璃幕墙

楼梯：

螺旋楼梯、地砖地面、方钢栏杆扶手

以上对估价对象的描述应包括：

估价对象之构筑（附着）物

室内自行装修装饰及构筑（附着）物列表说明。

二、区域因素分析

（略）

三、市场背景分析

（略，各评估公司自行对评估对象所在片区的房地产市场情况作大概描述）

四、最高最佳使用分析

（解释最高最佳使用原则）

估价对象位于深圳市龙岗区XXX街道XXX社区，东靠XXX路，南近XXX，周边以XXX为主，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘查后，根据估价目的以及估价对象的现状用途等，确定估价对象最高最佳使用为现状（工业厂房、宿舍）用途。

五、估价测算方法的选用

本次估价根据《****拆迁安置补偿办法》的相关规定，土地采取置换的方式补偿，故，对建筑物采用成本法作为基本估价方法，即在公开市场价值标准的前提下，估算求取估价对象建筑物的重置价格。

六、估价测算过程

以测绘编号：

MXXXX为例进行测算：

1、确定建筑工程造价时应根据估价对象的实际情况以及《深圳市建筑工程价格信息》（建安工程）、《深圳市房地产年鉴》、《深圳市工程造价定额》等资料确定，列表说明。

估算估价对象建筑物的工程建造成本如下表：

项目名称

单价

单位

备注

主体成本

730

元/平方米

桩基础

55

基础土方

15

一般水电安装

由承租人安装

电梯

30

按建筑面积分摊

空调

元/冷吨

消防

通讯

10

煤气管道

玻璃幕墙（明框）

玻璃幕墙（隐框）

对讲机系统

电视天线

前期及其他费用

70

工程建安成本合计

1、由承租人安装的项目另行计算；

2、前期及其他费用包括质检费、安检费、工程设计费、工程勘察费、工程监理费、工程保险费、施工图审查费、白蚁防治工程、工程建设预备费等费用。

2、管理费

管理费用主要包括工程建设过程中发生的各项管理费用，一般取工程建安成本的3%，即

管理费用＝1,020×

3%

　　　　=31元/平方米（取整至个位）

3、投资利息

利率取中国人民银行2006年4月28日公布的一年期贷款年利率5.85%，类似项目的正常建设期为1年，假设项目建设时的资金在整个开发期内均匀投入，则计息周期为项目建设期的1/2，投资利息以上述工程建安成本、管理费用之和为计息基数，按复利计算，则：

利息＝（1,020+31）×

[（1+5.85%）1／2－1]

　　＝30元/平方米　（取整至个位）

4、销售税费

根据目前现行税费政策，销售税金为5.2%，销售费用为2%.设定估价对象厂房建造完成后的销售的价格为V，则有：

销售税金＝0.052V　　销售费用＝0.02V

销售税费＝销售税金＋销售费用＝0.052V＋0.02V＝0.072V

5、投资利润

估价对象地处关外，按同类工程开发建造的平均利润水平结合估价对象的实际情况，取其开发利润率为10%，则有：

开发利润＝（1,020＋31＋30＋0.02V）×

10%≈108＋0.002V

6、计算估价对象建筑物的重置成本

建筑物的重置成本为上述1-5项之和，则：

建筑物的重置成本＝1＋2＋3＋4＋5

V＝1,020＋31+30+0.072V+108+0.002V

V＝1,284元/平方米

同理，可得其它测绘编号为***的重置价格为****

（二）构筑（附属）物、室内自行装饰装修评估测算过程

举例说明

（三）搬迁补助费测算过程

（四）临时安置补助费

根据深圳市人民政府令第161号文《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准》，实行货币补偿的，给于3个月市场租金的临时安置补助费补偿。

补助建筑面积

（m2）

临时安置期

（月）

补偿标准

（元/m2·

月）

补偿总值

（元）

3

市场租金

——

（五）因拆迁引起的停产、停业补偿费

补偿建筑面积

补偿期限

（六）擅改商业适当补偿费

擅改建筑面积

**

36

擅改用途指导租金-住宅指导租金

八、估价结果