论物权法中关于小区车库归属及相关法律问题第二部分.docx

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论物权法中关于小区车库归属及相关法律问题第二部分

引言

近十年中国的经济有了飞速的发展，使城市居民的收入有了很大的增长，中国的汽车工业和房地产业取得了长足的进步，使有越来越多的人拥有了自己的车子和房子。

但居民拥有私家车的数量急剧增长的，带来的并不都是好事，其中影响比较大，各方关注比较集中的问题就是小区车库的归属问题。

一方面，开发商在兴建商品房的时候，都会建造一定数量的车库和车位，这在一定程度上缓解了业主停车难的问题，但也未能从根本上解决问题。

因为，第一，开发商建造车库和车位的数量远远不能满足所有业主停车的需求，第二，开发商握有车库和车位实际上的控制权，在如何支配车库和车位归谁所有的问题上，开发商处于绝对的强势地位。

另一方面，购房者在买商品房的时候，在支付购房款后，认为拥有房屋所有权的同时，车库和车位做作为配套设施，理所应当得到车库和车位的所有权。

而开发商往往不会这么仁慈大方，这就造成了车库和车位究竟归谁所有？

谁拥有车库和车位的所有权？

为此业主和开发商出现对簿公堂的现象也就屡见不鲜了。

而这些纠纷产生的根本原因在于中国城市居民私家车的拥有量及增长量远远超过了小区停车位的供应量和增长量。

2007年3月16日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》，其中第六章业主的建筑物区分所有权对小区车库归属问题做出了法律规定，但是有很多法学专家对此提出了质疑，认为此规定不够全面，过于笼统。

所以对物权法中车库的归属及相关法律问题的讨论和分析有着极为重要的理论价值和现实意义。

一、小区车库、车位的类型及其法律属性

（一）小区车库、车位的类型

目前，小区内供业主停车的地方有两种：

一种是封闭的车库，以地下车库居多，所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物[1]。

这种地下车库多存在于高档小区中。

另一种是地面非封闭型停车场，这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易蓬顶的[2]。

虽然车库也要划分为一个个的车位来使用，但其不同于地面的停车场，两者的主要区别是：

第一，车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特性，停车位不具备建筑物的特性；第二，地面停车位的开发几乎不需要成本，而地下车库的开发成本相对较高。

这是简单的从车库车位的形态进行的分类。

如果从车库车位的性质功能上分析，可以借鉴我国台湾地区关于停车位的做法,在我国台湾地区按是否依法强制规定为标准,将区分建筑物附属的停车场划分为:

法定停车场,自行增设停车场,奖励增设停车场三种[3]。

法定停车位是一种属法律强制必须设置的停车位,它是法定停车空间及紧急避难空间,性质上属于大厦区分所有人的共同所有财产,不得单独转让,属于建筑物的共同所有部分,附属于建筑物,不得单独转让[4]。

这样可以在一定程度上减少车库归属的争议,并以此提高小区业主的生活质量。

作为区分所有建筑物配套设施的法定停车位,仅能供区分所有权人共用,不得转让给非区分所有权人,但可以对外出租或为第三人设定专用权,以提高停车场的利用率[5]。

我认为,台湾地区将停车位区分为法定与约定两种,的确具有一定的合理性。

如果法律上规定了法定停车位,开发商将具有法定的义务来设立一定数量的停车位,确实可以减少各种纠纷。

就我国现行的《物权法》第七十四的相关规定，可以把车位车库划分为两种，一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库，二是建筑区划内非规划用于停放汽车的车位和车库，也就是占用业主共有道路车位和车库，这多指是地面上的停车位。

（二）小区车库、车位的法律属性

由于车库和停车位是两个不同的概念，两者有着本质的不同，所以对两者的法律属性，必须区别对待。

1.车库的法律属性。

车库往往修建在地下，周围有墙壁和屋顶，可以认定为独立的建筑物。

这和房屋的产权应该是并列的，不是附属于房屋。

所以，业主购买房屋拥有房屋产权的同时，不应该理所当然拥有车库的所有权。

除非购房款中包括了购置车库的价款或者业主单独购买，那么业主可以拥有车库的所有权。

如果是租用，那么业主仅拥有使用权。

2.停车位的法律属性。

根据我国《物权法》的规定，停车位被划分为建筑区划内规划用于停放汽车的停车位和建筑区划内非规划用于停放汽车的停车位，所以虽然同样是停车位，但其法律属性却截然不同。

对于建筑区划内规划用于停放汽车的停车位，由于是开发商投资兴建，所以开发商拥有对停车位的所有权，开发商有权将其出售、出租或赠与。

对于建筑区划内非规划用于停放汽车的停车位，也就是占用业主共有道路兴建的停车位。

由于在业主的购房款中，除了房屋本身的价款外，通常还包括了公共道路面积的价款，开发商对此类停车位开发的成本已经被业主吸收，所以其所有权应该归业主所有。

对于这点我国《物权法》第74条第三款已有明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

正是车库与停车位的法律属性存在本质的区别，所以导致两者在权利使用时要区别对待。

这主要涉及车库和停车位的出租、流转和抵押问题，特别是停车位的出租、流转和抵押的问题比较复杂。

这一点我将在后文中有详细地阐述。

二、我国物权法对于车库、车位归属的规定

（一）关于小区车位、车库权属问题的争论及我国物权法规定的合理性

在《物权法》颁布之前，就围绕着小区车库如何归属的问题上，主要流行五种法学观点分别是业主所有说、开发商所有说、国家所有说、公摊面积说、约定归属说[5]。

其中前三种法学观点分别从业主、开发商、政府的角度出发，代表着各个不同阶层团体的想法和利益。

公摊面积说是司法实践总结出来的法学观点。

而约定归属说是从民法最基本的私法自治原则推理而得。

我认为前四种法学观点有一定的弊端和不足，如果在实际解决小区车库归属这个问题上，应用起来会存在一些局限性。

《物权法》颁布之后，是采取了约定归属说，我认为采用此说的合理性有：

第一,充分体现私法自治原则。

私法领域中奉行的基本原理是自治。

物权法作为私法的重要组成部分,作为财产归属与利用的基本法,其也应遵循自治的内在要求。

由于财产归属利用的多元化,通过私法自治,才能够很好地协调各方利益,实现各种利益归属的最大化。

因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者,法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。

我国《物权法》作出了对车库的归属应当根据约定来进行确定,正是体现了私法自治的要求。

这有利于买房人和开发商通过平等协商来充分地体现自身的意志和利益,也最有利于争议的解决。

法律上没有明确规定的话,表明法律上没有作出预先的判断,实际上留给双方自己去解决。

第二,符合市场经济的内在要求。

通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。

在市场经济条件下,将此问题交给市场来解决,通过交易,在车库的归属上实现各方利益的最大化。

当然这里也存在着一种风险。

如果是一个完整的竞争市场,通过市场机制可以实现资源的优化配置。

但是如果房屋市场是一个卖方市场,房屋仍然是供不应求,在此情况下,开发商有可能通过格式合同保留车库的所有权,这有可能对业主不利。

开发商都是精明的商人,他们订立合同都是请了律师进行了反复推敲的,所以,在合同里面肯定要规定有关车库的归属归开发商所有；而且合同都是格式合同,业主都只能被迫接受。

解决这个问题,有待于市场经济进一步发展和完善。

在实践中,这个问题很大程度上是由房屋买卖市场决定的,如果房屋处于卖方市场,车位价值就会升高,即使将车库作为共有财产,也不一定可以降低业主使用车库的成本,因为开发商有可能将车库纳入房屋的价格。

如果房屋处于买方市场,如果开发商开发的房子根本卖不出去,他就不可能把车位的价格抬得过高,为了卖掉房子,他可能会把车位进行搭售,这是完全可能的。

所以,在市场竞争的情况下,对于买受人来说,要获得较好的居住配套环境,就要付出合理的成本和对价[6]。

第三,有利于对车库有效利用和管理。

车库是一个整体,如果再区分各个车位,简单地归业主所有,也无法找到一个合适的标准,将各个车位公平地划分给每个业主。

在实践中,有些车库的价值非常大,而且车库的位置、大小不同,相应地价值也不同。

有的人有车,有的人没有车；有的人车大,有的人车小。

如果要归业主共同管理,怎么协调是一个大问题。

在业主人数众多的情况下,即使通过业主委员会来分配,在使用管理方面的效率也会大大降低,这势必也会引发诸多纠纷。

第四,有利于鼓励开发商修建车库。

多年来,我国城市建设忽略了车位的建设,造成了目前城市车位紧张的状况,停车难的问题非常突出,当然,这也与我们汽车市场发展太快有关系。

我们已经成为世界第二大市场消费国家,将来还会进一步发展。

这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位,来缓解目前这种紧张的局面。

车库具有独立的使用价值与交换价值,其是一种独立的财产,可以进行转让。

在停车难的问题越来越突出的情况下,车库的价值也会增长。

正如美国学者HenryHansmann认为,如果某些财产成为共有物,需要采取一种对开发商形成强有力的刺激的机制,使其提供高质量的房屋产品[7]。

这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位。

但如果将车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足够的动力来解决建筑车库。

最后,因为车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。

第五，提供约定解决纠纷是对实践中的经验的总结,从现实来看,一些地方性的法规规定以及实践中的做法基本上是通过当事人的约定来确定其归属。

从我国的实践情况来看,大都是按照协议进行转让,才能进行登记。

如2003年北京市政府颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定:

“房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明；没有载明的,视为一并转让。

”这个规定将车库、车位定位为建筑物的附属设施,依据主物与从物的原理,主物转让的,其从物一并转让,但当事人有约定的除外,所以,“没有载明的,视为一并转让。

”此种做法既协调了开发商的利益,也在一定程度上维护了业主的利益。

因为如果没有通过协商就难以考虑到业主的利益,所以物权法正是基于这些经验的基础上,作出了“已约定,按约定；没有约定,按法定”的规定。

所以,正是基于以上五点理由，我国《物权法》采用约定归属说是比较合理的，但存在一些不足，我在下文中有详细地阐述。

（二）我国物权法有关车库、车位归属的相关规定的缺陷

2007年3月16日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》，其中第六章第74条业主的建筑物区分所有权对小区车库归属问题做出了如下法律规定。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《物权法》虽然规定了小区车库的如何归属，但是很遗憾的是，《物权法》的相关规定只有三条，关键的是除了第三条之外，前两条存在很大的缺陷和不足。

其理由：

1.《物权法》第74条第1款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。

实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。

如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。

这极大地损害了业主的权益，业主们对此却又无能为力。

2.《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，留下了“隐患”。

物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。

最终出台的《物权法》选择了由当时人约定，但是只要有约定的情况就有可能存在约定不明或没有约定的情况，现实生活中存在大量的约定不明或没有约定的情况，但是《物权法》却回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。

（三）我国物权法有关车库、车位归属的相关规定的完善

正是基于以上两点法律规定的缺陷和不足