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居民花钱买服务意识差

2.5 

物业管理市场化进程缓慢

3.物业管理的改善意见（对策）

3.1组建规模化、集团化、品牌化物业管理公司，大力发展民营物业管理企业

3.2改造旧小区，推行物业管理

3.3提高物业管理公司经济效益探索

3.4全面提高物业管理从业者的综合素质

3.5 

物业管理各项制度的完善

4.结语

二、内容摘要

物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。

这些问题和矛盾在中小城市表现得尤为突出，如何在房地产快速发展的中小城市尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的问题。

本文依据湖南娄底市的物业发展情况，对该市物业管理存在的问题进行归类整理并提出解决对策，以期引起业界的共鸣并进行更层次的探讨，共同促进我市物业管理行业的发展繁荣。

三、参考文献

[1]《物业管理理论与实务》中国建材工业出版社2002

[2]《国家职业资-物业管理员》劳动和社会保障部编写组 

中国广播电视大学出版社2001

[3]《物业管理基础》劳动和社会保障部编写组中国广播电视大学出版社2004

[4]《中国物业管理理论探索与实践》中国经济出版社2003

四、指导教师意见

指导教师（签名）

年月日

五、答辩资格审查小组意见

答辩资格审查小组组长（签字） 

年 

月 

日

娄底市物业管理现状及改善意见

王凤姣

内容摘要：

物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。

关键词：

物业管理；

娄底市

1.引言：

2.

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成分。

娄市作为一个发展中的城市，物业管理自1997年萌芽以来，2000年开始启动物业管理工作，已经历了十多年的成长历程，物业管理在娄底发展得也相当快，自2002年成立第一家物业管理有限公司——环球物业管理有限公司以来，至今娄底本地有资质的物业管理公司共37家。

其中有在娄底本地成立的有规模较大的物业公司，如娄底华达物业管理有限公司；

也有从外地进驻娄底的高资质的物业管理公司，如娄底雅居乐物业管理公司。

但是，物业管理行业在娄底快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。

物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌推进城市化进程中也起到了中还要的作用。

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十五计划发展纲要》》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。

1.娄底市物业管理现状

改革开放以来，我市住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。

随着大批住宅投入使用，住房制度改革的不断深化和房屋二级市场的开放，住宅出现了产权多元化的格局，过去那种单一的行政福利型房屋管理模式已不能适应市场经济的需要。

物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市经历了从无到有、从小到大的发展过程；

管理体制从谁开发、谁管理到独立于开发商以外成立的物业公司逐步推开；

管理对象从单纯的住宅小区发展到医院、学校后勤服务、干休所物管大厦等各类物业，服务内容从房屋本身维护扩展到房屋装璜、家政服务、社区活动、环境秩序等，形成多层次，全方位服务局面。

通过几年的改革实践，全市初步确立了社会化、专业化、企业化、经营性的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍创造了高溪花园、宏泰花园、高叶小区三个全国优秀住宅小区，到目前为止，全市物业管理单位已发展到56 

家，其中取得物业管理资质等级证书的家，从业人员1500多人，管理的小区有180个，管理面积800万平方米，新建小区管理面积覆盖率达到96%，旧小区推行物业管理率达30%，公有住房申原单位房管所管理，推行物业管理的也有10%左右，商品房、公房、经济适用房、房改房、一栋楼房、多柜楼群，都逐步推行物业管理。

从政府和行政主管部门来说，也逐步重视物业管理，由市房管局起草的《娄底市住宅小区物业管理条例》已经娄底市人大、湖南省人大审议通过，并于2000年7月1日起施行，还制定了《娄底市物业管理投诉受理办法》。

《条例》和《办法》的实施，有力地促进了娄底市物业管理行业健康发展。

房管局物业管理科每年举办一次物业经理、部门经理和管理人员培训，到目前已举办了五期物业管理培训班以有280多人获得经理、部门经理上岗证。

提高了从事物业管理人员的素质。

每年组织优秀物业管理公司经理，到每个小区检查指导、学习交流，并推荐评选出北馨花园、新世纪花园、电建幸福里、铁路高层小区、同泉小区、御苑小区、部队绿园小区为省或建设部优秀住宅小区。

促进了住宅小区管理向高档化智能化方向发展。

在房管局物业管理科的指导下，每次培训班或到小区检查交流学习，都聘请新闻部门参与并及时报道，加大了宣传力度，目的是让市民认识物业、支持物业、理解物业，从而提高全市民接受物业管理的意识。

总体上讲，全市物业管理工作取得了明显成效

2.物业管理存在的问题

我市的物业管理工作，虽然取得很大成绩，但还处于起步阶段，有些关系尚未理顺，不少方面还不尽如人意，全市发展也不够平衡。

主要表现在以下几个方面：

（文中“我市”“全市”等词请改为娄底市，下同）

2.1政府重视不够，指导不够有力

物业管理是一项复杂的社会系统工程，涉及政府管理职能的转变，涉及到部门利益的调整。

政府还没有明确把规范物业管理写进“十五”计划（“十五”计划已经过去，请更新时间），物业管理协会还没有正式成立，物业管理招投标制度没有正式施行，相应的物业管理研究中心和物业管理培训中心没有设立，没有在全市范围内召开有关物业管理会议。

推行物业管理，事关经济社会的快速发展，事关城市的现代水平，事关社会的安定团结，事关党和政府的形象。

因此，我们必须提高认识，解放思想，更新观念，把物业管理工作摆到重要位置，拿出切实可行的措施，真抓实干，抓出成效。

2.2.1利润最大化是开发商追求的目标，为了卖房，成立了自己的物业公司，让物业公司处理不完善的工程，为开发商承担挨骂，出气的义务，并且没有人、财、物处置权，只有干活请示的责任，一切都是开发商说了算，干活能行、花钱不行，体制不活、机制不灵，物业公司是开发商的附属品，物业公司只能维持原状，不能发展，没有动力，服务质量一般。

2.2.2开发商为获取最大利润，把能占的地方全占了，绿地很少，附属物很少，配套不完善，把能卖的全部卖掉，留给物业公司的物业管理用房，商业用房，几乎没有，达不到建设部城市住宅小区竣工验收标准。

2.2.3开发商为追求利润最大化，产权手续不办或不全，工程遗留问题多，出现遮阳光、跑水漏气、下水堵塞、墙皮脱落等，给物业公司留下了天天有活干，谁见谁挨骂，收费就吵架，天天有投诉，电台还爆光，报纸来一段的前期后遗症。

2.2.4开发商最后一道工序不放过，自己成立物业公司，肥水不流外人田，把亲戚安排到物业管理公司，该说不能说，该管的不能管，服务质量差，矛盾突出，平平淡淡，交钥匙时一次性跟住户收费，维持上两叁年，日后逐渐运转困难，这时如开发商不给拨款，断奶的物业公司自动运转不开，只好外推。

此时的小区业主让他们惯坏了，小区也不符合接管条件，谁来接，谁愿意接，只好应付，维持一天算一天，反正房都买了，老百姓叫苦连天，骂爹骂娘。

2.2.5开发商重建设轻管理，还表现在物业公司不能前期介入，业主入住时才让物业公司进入，这时，已经迟了。

应当从规划设计时就让物业公司站在50年管理的角度上介入整个开发的全过程。

2.3.物业管理公司不规范，服务质量比较差

2.3.1谁开发，谁管理，有一个开发公司，就有一个物业管理公司，有一栋楼房就设一个物业管理站，管理面积小，但管理机构齐全，经理、站长、会计、出纳、收费员、保安员、清洁员、水暖电土木维修样样齐全，增大了费用开资。

2.3.2国有企业、行政事业单位的房管所。

翻牌变成了物业管理公司，利用行业优势只懂得收费不懂得服务，或光收费、不服务，多收费，少服务，不是真正的社会化、企业化、专业化、经营性物业公司，而是安排亲戚、多余人，年纪大的慈善养老机构。

把物业公司看成是谁也能去，谁也能干的收收费，看看门，扫扫地，种种花，有事干，没事转的场所。

每月工资一开万事大吉，业主维修的事就拜拜了。

2.3.3独立于开发商之外成立的物业管理公司几乎没有，即使有一两家也是胆大包天，企业运转困难重重。

新建小区，谁开发的谁管理，不可能送给我挣钱，开发商先挣上几年省心钱，等到维修期到了，矛盾堆积如山的时候，再推给市场上的物业公司。

另外物业管理行业是微利行业，没人愿意把资金投在回报时间长、回报少的物业管理公司上，因此没人搞物业管理公司，再加上没有良好的居民素质，没有宽松政策法律环境，市场上的物业管理公司也不会把资源配置到这个物业上来。

2.3.4政府为了稳定社会，核定的物业管理收费标准很低。

名义是指导价，实际是指令价，背离了价值规律，超出部分，政府又不补贴，没有把物业管理当成公益事业看待。

物业公司收费低，就不可能拿出高薪来聘请大中专学生，更不能委托出去培养，请进来培训，因此，物业管理公司从业人员素质偏低，经费不足，这样物业公司怎能良性发展。

2.4居民花钱买服务意识差

人思想观念未能转变，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解产生抵触情绪。

计划经济时期靠国家补贴的思想，还没有彻底转变，寻找各种理由不交费的现象普遍存在。

看来物业管理的舆论宣传，物业管理的法制建设，任重道远。

2.5物业管理市场化进程缓慢在全市物业管理市场，还没有引入竞争机制，没有推行物业管理招投标，主要是开发商没有把自己开发的物业推向市场的意识，政府没有制约的手段，物业管理自由发展。

3.1组建规模化、集团化、品牌化物业管理公司，大力发展民营物业管理企业

我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物，适时地组建物业管理企业集团，对于推动物业管理行业的发展十分必要。

组建起物业管理企业集团，有利于实现规模效益；

改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；

有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；

有利于拓展经营领域实现企业发展的良性循环；

有利于参与市场竞争，在竞争中求生存，求发展。

我市物业管理行业，确实需要集团公司带头，政府和行政主管部门应全力推荐扶持组建集团公司，就是条件差一些，也要创造条件成立。

按照一级资质标准，必须管理相当规模的高层楼宇、别墅小区、工业园区，而我市的实际情况不符合一级资质条件，难道管理相当规模的多层楼宇就不能审报一级吗，要打破条条框框，克服障碍，组建物业集团公司，为娄底的物业管理行业上水平作出贡献。

组建物业集团公司，要与娄底市国民经济和社会发展“十五”计划相结合，与产业结构调整相结合，围绕“三优三地”做好组建物业集团工作。

娄底市位于湖南省中部，涟水中游，有优美的景区和名人故居，绿色环境，给组建物业集团公司提供了机遇，我们必须把握时机，超前思维，开拓创新，真正把物业公司办成游泳城市的窗口单位，并以北京承办第29届奥运会和娄底市成为北京的“西花园”为契机，全面提高物业管理服务质量和规模档次（与本文无关）

民营物业管理企业非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分，在活跃城市经济，满足社会多方面需要，增加就业，促进国民经济发展等方面发挥着重要作用。

在物业管理市场中，民营经济具有广阔的发展前景，潜力巨大。

规模小的住宅分散在不同区域，这种小区，正适合民营物业管理公司管理。

开发商开发的一两栋楼房，建筑面积在一两万平米左右的小区，在推向物业市场，正好由民营物业公司接管。

写字楼、办公楼、大厦、餐饮、商店、工业厂房、学校、医院、车站等不同类型物业，在推行物业管理时，根据不同的物业要求，要求具有不同特长的民营物业公司进住。

民营物业公司，机制新、制体灵活、能适应市场多方需求。

实行物业招标后，需要民营物业公司参与竞争，在全市物业管理覆盖率达到90%时，更需要大量的民营物业公司进入物业市场。

大力发展民营经济是形成多种经济成分并存，推动物业市场发展的必由之路。

在全市物业管理市场，还没有引入竞争机制，没有推行物业管理招投标，主要是开发商没有把自己开发的物业推向市场的意识，政府没有制约的手段，物业管理自由发展。

3.2改造旧小区，推行物业管理

市场上存在着大量的旧小区和危旧房，这也是一笔很大的社会财富。

这笔几亿元的住宅楼群，年久失修，无人管理，造成很大的浪费。

房屋无人修不说，小区配套设施不全，或者没有服务设施、商业网点，满足不了广大人民群众的生活需要，小区没有封闭、卫生差、没绿化、治安差、没保障，堵下水、停电是常有的事，更谈不上社区文化。

因此，小区整改，推行物业管理势在必行。

整改旧小区费用，应当政府出资一部分，产权单位出资一部分，使用人出资一部分，专款专用，整改后，进行招投标，选聘物业公司。

如果那个物业公司投资，可优先考虑进住。

城市土地资源稀缺，不能光重视开发新小区，不重视旧小区改造，要把改造旧小区当成重点，给居民营造一个安全、方便、洁净、绿色的生活和工作环境。

我们党所领导的改革开放和现代化建设事业说到底是为老百姓，群众渴望物业管理，我们就下功夫抓好旧小区的治理改造，然后全面推行物业管理。

3.3物业管理公司是一个企业行为。

企业必须赢利，企业赢利了才能滚动发展。

才能为社会更好服务。

物业管理公司的收费是政府指导价，实际是指令价，是从稳定社会角度和居民随能力出发的，一时提高难以改变。

那么，物业公司必须从其它方面考虑。

第一，充分利用开发商留下的物业用房和商业用房，出租或经营。

第二、代理开发商销售房屋或代理出租和经营。

第三、承揽开发商遗留工程，配套工程，力所能及的工程，来增加收入。

第四、对外承揽自己能干好的活，来增加收入。

第五、成立装璜公司、承揽小区家居装璜，成立家电维修、房屋维修、水暖维修、洗车中心、保健中心、学校、搬家、咨询服务、商务服务中心、用品配送中心等等。

都能创收，薄利多销，积少成多，日积月累，潜力巨大。

物业公司必须有经营思想，开动脑筋，在服务好的基础上对经营多做文章，推动物业公司良性发展。

物业管理从业者的素质偏低，管理服务不到位。

物业管理是一项专业性很强和实践性很强的工作，专业跨度很广，需要各类人才，又需要技术过硬，实践经验丰富的专业技师。

更重要的是公司人员要有兢兢业业，高度负责，任劳任怨的爱岗敬业精神。

物业管理各项工作说到底主要是为业主用户提供各项满意的服务，而这一切需要从各方面提高从业者的综合素质。

3.4.1良好的仪容仪表、服务态度及礼貌用语

（以下小标题要补充完成对应内容，下同）

3.4.2较高的工作效率

3.4.3清醒的头脑及分析判断能力，渊博的知识

3.4.4良好的表达能力及亲和力，包容的心态

3.4.5精通的专业知识严于律己的精神，

3.4.6谦虚谨慎的工作作风

3.4.7乐于助人

提高综合素质在于长期坚持，不能指望一日之内达到目的。

可以采用传统的方法例如：

定期培训、案例分析讨论、员工先进事迹褒奖、宣传企业文化、强调职业道德等等。

重点在于平日注意与员工的沟通，讲明道理，努力创造竞争的环境，充分调动员工的主观能动性，要知道只有做到“服务发自内心”才是最重要的。

4.结语（重点归纳写出文中给出的具体建议的内容）

5.参考文献

[1]《物业管理理论与实务》中国建材工业出版社2002

[3]《物业管理基础》劳动和社会保障部编写组中国广播电视大学出版社2004

[4]《中国物业管理理论探索与实践》中国经济出版社2003

6.谢词：

　　物业管理作为一门新兴行业，从目前来看，尚处在一个非常艰难的境地。

作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望能得到社会的理解与支持。

但愿我的这一点文字能对物业管理行业的健康稳步地发展有一点点的助益

感谢此次我指导老师的悉心指导，没有你的大力帮助，仅靠我的一己之理事很难将这么复杂的问题讨论清楚的。