房地产开发经营与管理分类模拟题11文档格式.docx
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6.投资者进行房地产投资的主要目的是为了______。
A.实现其财富价值的最大化
B.获取房地产当前收益
C.抵御通货膨胀的影响
D.降低其投资组合的总体风险
7.房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于______。
A.适于进行长期投资
B.变现性差
C.易受政策影响
D.存在效益外溢和转移
D
8.实物投资可分为______。
A.固定资产投资、流动资产投资等
C.直接投资和间接投资
D.短期投资和长期投资
9.随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的______形式越来越得到普遍应用。
A.长期投资、实物投资和直接投资
B.长期投资、间接投资和实物投资
C.短期投资、实物投资和金融投资
D.短期投资、间接投资和金融投资
10.某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的______。
A.易受政策影响
B.依赖专业管理
C.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
11.2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的______。
A.需要适时的更新改造投资
B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
12.由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是______。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
13.房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于______。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.土地一级开发
14.下列属于房地产开发直接投资的是______。
A.购买房地产开发企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托基金
C.购买住房抵押支持证券
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
15.所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的______债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
B
16.房地产投资的______特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
17.______，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.投资于房地产投资信托基金
B.住房抵押贷款证券化
C.间接投资于房地产企业债券
D.房地产抵押担保
18.开发投资的投资者主要是______。
A.赚取开发利润
B.保值增值
C.获得收益
D.消费
19.深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于______。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.投资于房地产投资信托基金
20.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的______。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
21.______是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.市场供求风险
B.通货膨胀风险
C.利率风险
D.或然损失风险
22.进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于______。
B.土地开发投资
C.其他投资
D.生产性投资
23.高尔夫球场属于______。
B.酒店和休闲娱乐设施投资
D.特殊物业
[解答]高尔夫球既属于酒店和休闲娱乐设施投资物业，也属于商业物业投资。
24.公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
这是房地产投资的______特性。
A.区位选择异常重要
C.需要适时更新改造投资
25.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这里指的是房地产投资的______特性。
26.按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的______。
A.存在效益外溢和转移
B.需要适时更新改造投资
C.不一样性
D.保值性与增值性
27.房地产的经济寿命是指物业开始使用至______的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
28.房地产最重要的一个特性是______。
A.位置固定性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
29.下列不属于投资特性的是______。
A.投资是一种经济行为
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于获取收益
D.投资具有稳定性
30.房地产的投资对象包括______。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.土地、建成后的物业和在建工程
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
31.我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的______。
A.政治风险
B.政策风险
D.市场供求风险
32.房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。
这主要体现了房地产投资风险的______。
A.变现风险
33.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
34.某投资商欲进行写字楼置业投资。
其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是______。
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
[解答]由公式知：
12%=3.5%+βj（15%-3.5%），故βj=0.74。
35.房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于______。
A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
36.房地产开发投资属于典型的______房地产投资。
A.收益型
B.收益加增值型
C.机会型
D.博弈型
37.租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于______。
C.比较风险
D.未来运营费用风险
38.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是______。
A.比较风险
B.收益现金流风险
C.持有期风险
D.时间风险
39.单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个______。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
40.某写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/（m2·
年），则其面临______。
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
41.我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为______。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%
[解答]运用公式E（rj）=rf+βj[E（rm）-rf]，可得：
9%+0.14×
（18%-9%）=10.26%。
42.房地产的______，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中______的重要性。
A.不可移动性；
区位
B.不可再生性；
C.稀缺性；
环境
D.变现性差；
43.选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的______。
A.投资偏好
B.对未来的预期
C.资金实力
D.承受风险能力
44.一般来说，与长期投资相比，短期投资______。
A.投资回收期较长
B.变现能力较差
C.流动性较好
D.盈利能力强
[解答]短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
45.直接投资的特点是______。
A.资金所有者和资金使用者不能分离
B.资金所有者和资金使用者分离
C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志
46.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有______。
B.需要适时的更新改造投资
C.易产生资本价值风险
D.易受政策影响
二、多项选择题
1.投资的作用______。
A.投资是一个国家经济增长的基本推动力
B.投资与企业发展密切相关
C.投资可以促进人民生活水平提高
D.投资有利于国家的社会稳定和国际交往
E.投资可以抑制通货膨胀
ABCD
2.房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照______分类。
A.经济活动类型
B.投资方式
C.投资主体
D.物业类型
E.投资偏好
ACD
3.房地产具有以下特性______。
A.寿命周期长
B.不可移动性
D.弱流动性
E.适应性
4.房地产置业投资的目的是______。
B.满足自身生活居住的需要
C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D.满足自身生产经营的需要
E.参与房地产间接投资
BCD
5.按资产投资的类型划分，REITs可分为______形式。
A.权益型
B.债务型
C.混合型
D.综合型
E.抵押型
ACE
6.在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有______。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
7.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为______。
A.机会型
B.收益型
C.大中取大型
D.收益加增值型
E.小中取大型
ABD
8.受制于房地产的______等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
A.不可移动性
C.同质性
D.流动性
E.弱流动性
ABE
9.投资可按以下______角度分类。
A.短期投资和长期投资
B.实物投资和金融投资
C.商品房投资和土地开发投资
D.直接投资和间接投资
E.固定资产投资与流动资产投资
[解答]商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。
10.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为______几种类型。
B.收益贬值型
C.收益加增值型
D.机会型
E.保本型
11.长期投资的特点包括______。
A.投资回收期长
B.投资资金周转快
C.短期变现能力较差
D.风险较小
E.长期盈利能力较强
[解答]在收益法计算公式及原理中，分子为净收益，净收益等于有效毛收入减去运营费用，分母为报酬率，得数为房地产价值。
在收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低时，房地产价值升高了，资本价值增值，何来风险?
同理，在收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降时，房地产价值不变，资本价值保值，也没有风险（此种情况是理想状态下的）。
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