商业网点规划资料Word文档格式.docx
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1、土地资源是有限的
2、市场容量有一个相对饱和度
3、要根据GDP总量和增幅计算显在市场和潜在市场
4、商业经营者有一个保本销售额和盈亏临界点
（二）规划增量，完善结构
增量是客观的，但增量要适度，要与本市居民的经济收入水平相适应；
增量的目的：
一是保证需要，二是完善结构，三是科学布局。
（三）调整存量，科学发展
存量是历史的产物，合理的要保存、要完善、要优化；
随着城市的发展，要改造、调整、搬迁不合理的商业形态和网点；
要贯彻科学发展观，为商业可持续发展创造条件。
（四）优化质量，提高素质
提高管理水平，增强运营素质，改善软环境也是城市网点规划的重要内容。
三、商业网点规划重点
（一）做美市级商业中心，美化窗口，树立形象
（二）做全社区商业，功能配套，完善服务
（三）做特商业街，发扬传统，突出现代
（四）做大市场，服务产业，服务生活
（五）完善两个体系，构建一个平台
即完善生活服务体系、物流配送体系，构建一个信息展示平台。
四、城市商业网规划中应处理好的几个关系
（一）城与市的关系
依城建市，以市兴城；
市以城在，城以市兴。
（二）商与业的关系
有商有业，以业兴商；
有商无业，商走市衰。
（三）规模与效益的关系
没有规模，没有效益；
适度规模，适度效益；
最佳规模，最佳效益；
过度规模可能产生负效益或零效益。
（四）商业业态与商业形态关系
业态的选择是企业的行为，是市场的需要；
形态的决策取决于政府的行为，要服从城市发展的思路和规划。
（五）规划与设计的关系
科学规划，精心设计；
外求形象，内求实用。
县级城市商业网点规划编制方法与内容
一、县级城市商业网点规划的特点
（一）县级市概述及特点
县级市，顾名思义就是指相当于县一级的城市。
县级市在我国城市体系中属于初级城市，在城市地方政权体系中属法定的基层政权。
县级市多由县镇演变而来，因而与县镇在政治、经济、文化、科技等方面有许多相似之处，但它与县镇或较大的集镇相比，又具有明显的特点：
1、非农业人口居住比较集中，且达到了一定规模，一般在10万人左右；
2、工农商并存兼蓄，工业总产值一般都超过了农业总产值，而且大多占70％以上；
3、有一些地方性大中型骨干企业和拳头产品；
4、城市基础设施及城市功能已初具规模；
5、逐步向城乡一体化方向发展；
6、其经济、政治、文化地位在本地区有一定的影响。
（二）县级市商业网点规划要求
1、县级城市商业网点规划成为商业网点规划工作逐步深入的重点；
2、县级城市商业网点规划要与城市规模、形态、产业等问题研究结合；
3、县级城市商业网点规划要考虑消费特征的变化性。
（三）县级城市与地级城市商业网点规划的区别
表1县级城市与地级城市商业网点规划的区别
级别
序号
县级市
地级市
1
从县域考虑，加强县域商业体系的建设，引导向开放型商业转变
从市域角度考虑，发展全方位、开放的商业
2
以城区商业规划为重点，兼顾农村；
突出中心城区商业规划外，还突出县域商业体系规划，提出发展方向
以主城区规划为主，对农村规划内容较宏观，市域商业体系规划相对较弱
3
突出商业功能区规划
突出商业级次规划
4
加强重点（特色）产业相关商业网点规划
突出流通商贸业服务类网点规划
（四）县级城市商业网点规划的主要方面
1、抓重点——重点规划县域城镇商业体系，实现城乡协调发展；
重点扶持龙头企业，发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用；
重点建设城市商业核心区，展现城市风貌。
2、突特色——突出研究消费特征与商业发展的关系、支柱产业与商业发展的关系、地方文化与商业发展的关系，科学编制体现地方特色、符合经济发展实际的商业网点规划。
3、引方向——引导传统商业向现代商业转变；
引导商业网点区域分布；
引导商业网点合理建设规模；
引导社区商业符合相关标准规范。
4、重实施——重视科学编制规划的必要性；
重视科学管理制度的建立；
重视产业政策的引导。
（五）规划目标
1、目标体系
形成“2×
3”的规划目标体系。
“2”指将规划目标分为总体目标和具体目标两个层面，“3”指经济类、商业类、布局类三类指标，要结合城市的实际情况，按照近期与远期提出。
概括起来，即形成“两大层次、三类指标、近远结合”的目标结构体系。
2、确定目标的原则和方法
总体目标是对商贸流通业未来发展蓝图的定性描述，它的确定要考虑城市定位、产业特点、历史人文资源等要素，进行综合分析。
具体目标由经济类、商业类和布局类三类指标构成的，每一类指标分别按近、远期提出。
指标的确定有以下三种基本方法。
直接获取法、经验借鉴法、计量经济学法。
（六）规划形式
一般分为文本、图则、说明、基础资料四部分，文本和规划图则具有同等法律效力，规划说明是对规划文本的解释和补充。
三、规划编制主要过程
（一）规划流程图
（二）调查研究
1、调查目的：
研究商业发展现状，为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。
2、调查的特性：
一是去感受（城市特点、城市商业、城市文化）；
二是去评估（问题、成就）；
三是去寻找（商业的特色、动力和机遇）；
四是去准备（目标、战略、布局方案）。
3、调查的范围与内容（A为县域商业网点规划；
B为县城商业网点规划）
调查范围：
A-县域重点镇；
B-县城主城区
调查内容：
A-重点镇主要商业功能区、县域主要批发市场、物流、会展、旅游等其他重要商贸流通服务功能区；
B-各类零售商业网点、商品交易市场、商业中心区、商业街、宾馆、大型餐饮娱乐网点、生活服务网点。
3、调查类型和方式
调查类型：
重点抽样或普查（可采用经济普查数据）。
调查方式：
现场踏勘、调查问卷、座谈会。
4、资料收集
规划类——城市总体规划及必要的专项规划、十一五规划、第三产业/服务业规划。
统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目。
资料类——政府工作报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等。
5、数据整理
图纸标绘主要商业网点；
excel表格或信息系统录入基础数据；
分析编写调研报告。
（三）规划分析
规划分析应包括以下几个方面：
1、主要社会经济指标分析
对人口结构、地区生产总值、三次产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析。
2、商业产出及效率分析
对批发零售销售额、消费拉动及拉动率、三产贡献率、三产就业贡献率等分析。
3、商业网点现状分析
对商业网点总量及分类分析、商业网点区域分布分析、零售业态结构分析、行业结构分析、规模结构分析等。
4、消费者消费倾向调查分析
对居民收入情况、消费结构、消费倾向、生活支出占收入的比例分析。
5、区位分析
地理区位——自然条件、区域位置、交通环境等情况分析。
经济区位——通过区域城市的对比分析，确定城市在区域中的地位，制定发展目标与发展战略。
产业优势——分析产业发展特点，研究主要产业（特色）产业与商业网点建设的关联性。
四、规划的主要内容
（一）县域商业体系规划
1、确定城镇商业体系结构
商业体系结构可分三级：
县城、重点镇、一般镇。
县城——县域经济中心，综合商业功能聚集区，商业文化与城市形象展示区。
重点镇——县域主要经济节点，商业发展较快或特色、特种商业发展突出区。
一般镇——初级商业集中区，具有简单生活消费服务功能，县域城镇商业体系有机补充。
2、县域商业中心功能定位、服务对象、发展导引
在县域商业网点体系中处于主导地位，应面向城市居民和外来人口，发展综合购物、休闲、娱乐等消费服务设施。
3、镇级商业中心功能定位、服务对象、发展导引
在县域商业网点体系中处于次级地位，以服务镇域居民为主，重点配套完善商业服务功能，提高商业发展水平，引导发展特色市场。
4、发展现代流通方式的主要任务
在镇域商业发展分析基础上，结合商业发展规律，挖掘县域商业发展潜力，确定现代流通方式发展的出路。
5、大型商业设施县域规划与配置
在县域范围内进行商品交易市场、特色市场、大型连锁网点的统筹规划布局。
（二）县城商业体系规划
1、商业中心规划
（1）商业中心类型：
一般可分为城市商业中心、区域商业中心和社区商业中心。
（2）商业中心规划影响因素：
城市的商业中心规划的两种情况，一是历史形成的商业集聚地，加以改造和优化提升；
另一种是新培育的商业中心。
商业中心规划与形成受城市形态、人口分布、交通可达性、城市规划、城市景观等因素影响。
（3）商业中心规划主要素
A、功能定位——对该功能区将具有的主要商业服务功能、在商业体系结构中所处的地位及将面向的主要服务对象的简单概述。
B、区位——对商业功能区进行地理区位描述。
描述方法主要有“四至”情况，或以某某为中心，半径多大的地理区域。
C、规模——依据用地规模、人口（包括常住人口及外来流动人口）现状规模及分布、商业发展现状（商业网点存量）、人口发展规模及分布、城市规划中对商业服务面积的规定、国家零售业态标准（《零售业态分类》GB/T18106-2004）中业态商圈辐射范围及规模、居住区商业服务设施规划设计规范等确定。
D、发展与控制导引——从业态结构、调整优化、设施配套等方面对商业功能区做出规划导引。
业态结构：
根据商业功能区的定位，确定商业网点的主要组成。
商业中心一般由购物中心、百货店和专业店、专买店以及相配套多种服务设施所构成。
调整优化：
设施形态、经营档次、经营方式、服务技术手段等方面的创新优化。
设施配套：
主要包括服务性设施和景观性设施的配套要求。
服务性的公用设施包括过街通道、停车场、座椅、废物桶、电话亭及书报亭等；
景观设施包括景观小品、绿化、水体及广场等。
E、大型商业网点设置原则——购物中心、百货店、大型超市、专业店、专卖店设置要求。
F、大型商业网点规划布局模式——单核或放射性单核结构、双核结构、凝聚式结构、多核结构等规划布局模式。
G、商业中心公共设施配套——相关的服务性的公用设施和景观设施规划等。
H、文化活动——营造商业氛围、宣传商业文化所策划的各种文化活动。
2、商业街规划
（1）概念：
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
（2）商业街分类：
可分为综合性商业街和专业性商业街两类。
（3）综合性商业街规划
A、功能定位——集时尚购物、商务办公、餐饮娱乐、文化休闲、都市观光等功能于一体，体现城市产业和生活功能的综合性、丰富性和多样化；
不仅满足本市市民的综合消费需求，也满足各类商务人员和海内外观光游客的消费需求。
B、区位——一般位于城市商业中心或区域商业中心，是商业中心的核心载体；
有立体化、网络化的便捷交通相配套。
C、规模——长度一般为500米至800米，较长为1000米至1500米。
步行街更应该注意考虑长度问题，最好不超过1000米；
宽度宜在20米至30米；
营业面积不宜过大，一条商业街有20万平米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值。
商业建筑不宜过高。
D、业态结构——业态结构和业种结构，通常业态结构是“1＋2＋Ｎ”，“1”代表购物中心或百货店，“2”代表专业店，“Ｎ”则代表不同种类的品牌店；
而业种结构里通常是商业零售业占30％～35％，餐饮业占20％～25％，休闲、娱乐、酒店、服务等占30％～40％。
E、景观规划——综合考虑街区服务性设施、景观环境、文化环境的建设。
（4）专业性商业街规划
A、功能定位——集专业性商业街区建设的功能定位及行业特色应根据所处区域的人流、消费能力以及当地文化特色来确定，专业性商业街能提供专门商品或专业服务，专业性行业经营明显，具有较高知名度，拥有独特的商业魅力，即文化魅力、环境魅力、商品魅力、功能魅力等。
B、区位——一般是历史形成的商业街区。
有些专业商业街位于城市商业中心区或周边区域，成为商业中心多元化特色的有机组成部分；
有些商业街位于商业中心外，往往以其特色成为吸引广域范围内人口的重要商业集聚区；
周边有便捷交通相配套。
C、业态结构——商业街建设要讲究商业规划，由于商业街是众多独立产权式商铺组成，因此，在商业街的建设和经营上，要加强前期整体规划和统一招商，要邀请经济、商业专家对商业街的功能布局、业态结构、经营结构进行充分的研讨和论证，树立和强化商业街的特色。
3、商品交易市场规划
商品交易市场是指有固定场所、设施，有若干经营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责经营管理，实行集中、公开商品交易的场所。
主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。
（2）分类：
按营业面积与营业额划分可分为大型批发市场、中型批发市场、小型批发市场；
按集聚形态划分可分为单体批发市场、批发市场群、批发市场园区；
按经营商品划分可分为农产品市场、生产资料批发市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场。
（3）商品交易市场规划分析
A、影响因素分析——对产业、交通、物流、城市规划建设等分析。
B、市场现状分析——对市场空间分布、形成原因、市场规模、交易额、行业结构、建设水平等分析。
C、区域分析——分析其在区域经济中的地位和作用，以及与周边城市商品市场体系的互补与互动分析。
D、商品流向分析——确定商品流向特点，为地产地销、外产地销、地产外销、外产外销或过境贸易等。
（4）商品交易市场规划：
农产品批发市场、生产资料市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场的规划要求。
5、社区商业规划
社区商业在城市商业网点体系中处于基础地位，以满足社区居民日常生活消费为主，社区商业规划要充分体现以人为本、便民利民原则。
社区商业要具备以下基本服务功能：
一是购物功能；
二是餐饮服务功能；
三是综合服务功能；
四是家政服务功能；
五是维修服务功能；
六是现代服务功能。
（1）社区商业规模
表2社区商业服务设施规模控制指标
单位：
M2/千人
大型社区（3-5万人）
中型社区（1.0-1.5万人）
小型社区（1000-3000人）
建筑面积
用地面积
总指标
1668-3293（2228-4213）
2172-5559（2762-6329）
968-2397（1338-2977）
1091-3835（1491-4585）
362-856（703-1356）
488-1058（868-1578）
商业服务
700-910
600-940
450-570
100-600
150-370
100-400
注：
该资料根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002修改版）整理。
表3社区商业网点配置要求
人口规模
商业网点配置要求
2000人
设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点
5000人
增设综合超市、服务类店铺
2万人
增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店
5万人
增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所
10万人
增设大型综合超市等。
（2）发展导引
根据居民的消费水平和生活需要，合理配置社区商业必备性业态和选择性业态。
必备性业态——指满足基本生活消费需求的业态，基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。
选择性业态——指满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。
主要包括社区购物（邻里）中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。
在商务部商业改革司的全国级示范社区商业评价规范中，对在建社区的业态结构比例指标为，购物：
餐饮：
其他服务约为4：
3：
3。
结合不同居住区消费特征设置商业业态。
在消费水平较高的居民区，可以适当设置休闲娱乐、健身和文化网点，比如广东东莞的高尚社区配套商业发展模式。
在特殊的居住区，如具有涉外、旅游观光等特征的居住区，要针对特定的生活人群，提升社区商业服务的功能内涵。
（3）控制导引
限制发展大型百货店、仓储商场和集贸市场；
限制在封闭型社区内部发展扰民商业网点；
严格控制新建与住宅简单同构的底商网点；
在少数民族等特殊群体聚居区要开办符合其生活习惯和生活特点的商业服务网点。
（4）规划布局
社区商业应尽可能使商业设施与居住区分离。
按照建设社区商业的空间形态，社区商业布局可分为沿街式、组团式、多点式等建设形式。
6、其他商业类规划
结合县级城市的特点，对于与产业相关的，诸如物流、会展、旅游服务、重点（特色）产业相关的商业网点等进行规划，使得县级城市商业网点的规划更完整、更具有前瞻性和科学性。
（1）物流业：
一般包括物流园区体系、物流园区、物流（配送）中心等的规划，在相关的规划原则的基础上，进行选址分析，对物流园区、物流（配送）中心的模型进行数量和规模预测，从而确定规划要素和具体的规划内容。
（2）会展业：
首先分析当地会展业发展现状、发展机遇、发展条件等，然后在此基础上提出会展业发展规划导引。
（3）地方特色与重点（特色）产业：
地方特色及重点（特色）产业一般在周边地区能表现出良好的基础条件和发展优势，针对其突出性来研究其与商业设施建设的相关性，从而规划特定的商业设施服务产业发展，形成产业与流通业发展的互补与互动。
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