深圳市园岭区项目市场分析及收益测算报告Word格式.docx
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1.3.2
临街商铺租金
9
1.4
社区居住人口
第二部分
项目招商业态分析
10
2.1周边商区临街业态透视
2.2
适合本项目的经营业态分析
12
第三部分
项目租金定位及收益测算
13
3.1项目租金定位
3.2项目收益测算
项目周边市场略述
1.1项目区位及周边配套
1.1.1
项目区位
项目地处深圳市福田区。
1.1.2周边1公里项目
学校众多，有深圳市红岭中学、红岭小学、福田区园岭实验小学、荔园小学、百花小学、深圳外国语学校；
松园路家乐福项目；
都会中心项目；
深圳市青少年活动中心改造项目；
园东花园底商旧改项目（园岭第一街）；
荔枝公园；
1.1.3周边商业属性
园岭地处深圳老城区最核心位置，是特区最早一批高尚住宅小区，荔枝公园、地王大厦、京基100、市委、青少年活动中心、深圳市体育中心等，拥有城市最精华的配套。
园岭街道办事处管辖范围：
东至红岭路，西至华强北路、泥岗西路，南至红荔路，北至泥岗西路。
辖区面积3平方公里。
是深圳福田区的最早的成熟社区。
1.1.4项目周边交通
项目北为笋岗西路。
东为红岭中路，西为上步中路，南为红荔路。
【交通路线】
1、自驾：
导航到“新一佳园岭店”
2、公交：
园岭新村站（102路、107、111、11、212、213、59、79、7、8、9等）；
八卦岭站（414路、212路、N6路、320路、322路、323路、333路、357路、375路、379路、385路..）
3、地铁：
红岭站（地铁3号龙岗线），向西再向北行走500米。
通新岭站（地铁3号龙岗线）向北再向东行走400米。
燕南站（地铁2号蛇口线）向东再向北行走1.5公里。
大剧院站（地铁1号罗宝线）向北步行10余分钟
项目地停车收费标准：
临时停车：
小车第一个小时５元，第二个小时起每小时１元。
每天１０元封顶。
小车月卡露天停车每月１１０元。
小车月卡室内停车每月２５０元。
1.2项目周边大型商业项目
1.2.1松园路家乐福项目
位于深圳罗湖区红岭中路松园路68号的鸿翔花园一楼和负一楼。
一楼是百货区，负一楼是生鲜食品区。
人流、车流明显比新一佳门前多两倍以上。
200个免费车位
沿松园北街向北，有鸿祥花园７区Ｂ栋的底层商铺招商，平均月租金１８０元／Ｍ２。
松园北街有一家名为：
“好想你枣”的商铺转让，转让费８万，约４０平米，月租每平米２５０元。
1.2.2都汇中心项目
该项目为写字楼（酒店式公寓）底商。
共二层，单层面积约为6000平米。
暂元招商期和开业期。
1.2.3深圳市青少年活动中心改造项目
深圳市青少年活动中心升级改造工程，总建筑面积暂按65000㎡控制，其中新建建筑面积51000㎡，其中地上面积31000m2,地下面积20000m2。
回购改造建筑面积14000㎡（天象馆），由政府全额投资，总投资暂定价3.18亿元，是市政府重点工程。
1.2.4园岭第一街
项目为园东花园底商旧改项目，商业部分共有两层，塔楼为三栋30层住宅，一楼建筑面积4,190M2，二楼是5,887M2，层高均为4.5米。
目前项目外立面正在装修进行中，预计4月份竣工，实际上6月份竣工。
计划8月份正式开业。
目前招商已完成80%以上。
招商用时为两个月。
项目地址：
深圳市福田区园岭东路园岭八街交汇处。
向西距新一佳项目不到100米。
该项目总体定位1+6主城商业街区
园岭第1街，定位1+6主城商业街区，为城市核心区居民提供高品质生活配套。
一、教育培训
【定位】园岭第1街周边有众多名校，园岭实验学校、红岭中学、园岭外国语学校、园岭小学本部、荔园小学、实验学校等环伺四周，项目二楼定位教育培训主题，诚邀各教育培训机构进驻。
【业态】儿童游乐、幼儿早教、琴棋书画、青少年培训等。
二、餐饮美食
【定位】营造休闲、特色、便捷的餐饮消费环境，为社区居民、学生及1+6学生家长提供优质品牌饮食就餐场所。
【业态】面包糕点、中西餐厅、小吃零食、饮品甜点、咖啡、快餐、特色小吃等。
三、生活配套
【定位】满足社区居民、学生及家长基本生活要素，形成完整的社区配套概念，提升居住质量，改善生活品质。
【业态】美发美甲、连锁药店、便利店、个人护理、瘦身纤体、美容SPA、健身会所、银行、通讯营业厅、地产中介、旅行社、婚纱摄影、烟酒茶专卖、水果店、数码冲印、干洗店等。
四、零售百货
【定位】依托新一佳主力店，满足周边居民、学生及家长工作、生活及休闲消费为基础的百货消费，并以线上线下相结合的经营模式提供最大商机。
【业态】家居用品、床上用品、生活用品、服装鞋帽、首饰配件、休闲运动品、文具玩具、学生用品、儿童用品等。
1.3商区物业租赁价格水平
1.3.1园岭一街底商租金
图中黄色区域为零售百货类商铺，约占底层商铺的70%。
最高租金为每平米900元/月（A08、A09转角商铺由房产中介承），最底租金为每平米257元/月。
入场费为10万元至8万元不等。
免租期最多为一个月。
管理费10.5元。
电价为每度1.1元。
水费为浮动计价，起价为每吨3.8元，最高价为每吨6元。
项目二层主要招商教育培训机构。
平均租金约为180元/M2/月。
临街商铺租金
１、红岭中路：
烟酒店6平米，租金3400元/月，转让费3.8万元，即每平米每月租金566元。
相邻的蛋糕店每月1.6万元，20平米，开间7米，即每平米每月800元租金。
2、红岭地铁站出口处一临街商铺已经转让，实际租金为每平米每月1070元。
14平米，开间3米。
另一小食店转让费20万元。
面积35平米，每月租金1万元。
即每平米每月租金约285元。
另需要每年交1000元管理费。
3、红荔路与园岭三街交叉口向西第三个门店转让费18万元，18米进深，面积100平米，月租1.9万元。
即每平米每月190元。
4、园岭八街的家家顺房产中介店铺为住房改造的商铺，每平米每月200元租金。
5、新一佳对面，茗轩商行（烟酒）租金每月１.2万元。
面积30平米，3.5的开间，进场费20万。
即每平米每月400元租金。
6、新一佳对面的惠民街市有两个摊位，面积10平米左右，月租3600，即每平米每月租金360元。
7、新一佳一层大堂一珠宝专柜，租金每平米每月约600元。
合丹医药每平米折算租金每月约为800--1000元。
社区居住人口
据园岭街道办事处工作人员讲述，项目周边居住人口约6万人（含外来暂住人员）。
人口密度相对于其它社区较低，但教育、培训类机构较多。
项目招商业态分析
2.1周边商区临街业态透视
福田区新一佳园岭店项目周边市调汇总
区域路线
松园路
红岭中路
园岭三街
园岭中路
各路段
备注
经营类别
数量
占比%
合计
总占比
餐饮
17
34%
4
9%
20%
3
19%
28
21%
银行
2
4%
0%
3%
休闲会所
1
2%
1%
烟酒行
15%
6%
8
培训机构
五金店
8%
5%
书坊
玉器珠宝
外贸公司
文具店
健康保健
便利店
13%
茶叶店
地产中介
服装
7
16%
道具服装
5
11%
午蹈服
钢琴专卖
理发店
美容美甲
医疗诊所
7%
通信
百果园
干洗
眼睛店
药房
动物医院
体育用品
花店
小学
宾馆酒店
大型超市
依次为：
家乐福、天虹、人人乐
美容养生馆
文化中心
福彩
综合农贸
总计
50
100%
45
20
16
131
适合本项目的经营业态分析
由于本项目地处教育培训核心区，在考虑经营业态时，应重点考虑教育培训类业态。
如文化用品、教学用具、体育用品等。
因新一佳是十多年的老店，在周边仍然有较强影响力，起到较强的消费群聚集作用。
所以经营业态又应与新一佳超市类的社区配套类产品紧密相关。
或者完全展现为社区型配套服务类业态。
如果将项目一层做成文教用品专业店，其辐射范围可增加两至三倍。
但这要承担放弃餐饮业态的风险。
因为从上表中我们可以看到，餐饮业态在整个商业圈中所占比例最高，为21%，远远高出占比排位第二的五金店、烟酒店和便利店，这三类店加在一起才18%。
另外，从上表中也能看出，作为专业的礼品店是空白，小饰品店稀有，眼镜店较少。
在一对一的访谈中获悉，新一佳场内经营服装的利润较高。
这可能与整条园岭中路都没有服装店有关。
但是，如果重点经营百货类、服装类市场，必然受到各互联网购物竞争的影响，租金水平难以提高。
风险较大。
在园岭第一街的招商广告中，对这一方面的问题作了一概念上的规避，他们只是作为广告口号提出了：
线上线下统一经营，辅助经营。
但在实际操作上并没有具体的举措。
到目前为止，还没有关于园岭第一街的主站网页。
结论：
1、发展文教用品及体育用品专业大店。
形成有影响力的、辐射范围更广的专业市场。
2、经营餐饮、百货类市场。
但可侧重于文教用品。
项目租金定位及收益测算
3.1项目租金定位
园岭第一街的租金参照度最高，一是距离近，二是物业类型相似，三是互为竞争项目。
因此项目一层商业建议采用每平米每月含公摊最低租金为230元，最高租金不超过1000元。
含公摊平均每平米每月600元左右。
并采用每年5%的递增幅度。
3.2项目收益测算
深圳市新一佳园岭店项目投资、收益测算
租期
年投资回报
年收益
月收益
平均月租
总面积
预计租赁成本
年租赁成本
免租、改造、招商期成本（1+2+3月）
招商工资及奖励成本
改造投入（元）
6,806
120
9,800,640
4,900,320
2,041,800
10,000,000
500,000
6
9
10
68,060
1,200
98,006,400
6,541,800
说明
入场费每户10万元没计入以上测算。
租金每年递增5%。
资金投资额的利息也未计入以上测算，因为该商区多采用押二付一的方式执行合同。
协议为3年一签。
免租期按一个月计算。
改造期按2个月计算。
招商期成本构成：
3个月的招商期，1个月的工资及奖励（按平均月租计）
深圳市新一佳园岭店一层（万联）预计项目投资、收益测算表
年租金收益
月租金收益
财务成本
预计承租成本
1,353,912
130
10,617,360
5,308,680
1,905,680
5,000,000
400,000
150
12,250,800
154.50
12,618,324
159.14
12,996,874
163.91
13,386,780
168.83
13,788,383
173.89
14,202,035
##########
1,510
123,346,076
5,505,680
租赁成本前三年按原承租成本计算，第三年递增了1%。
为130.73元。
一层的承租成本从第四年起每月每平150元起（含管理费），每两年递增3%。
一层的对外出租平均月租以每月每平280元起计。
每年递增5%计，也包括了管理费的递增。
总硬件投入资金6,769,560元，按年利率20%计财务成本。
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