武汉项目可研报告Word文档格式.docx
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第八章、投资估算与效益分析
1、投资估算与收益分析
2、分析结论
附表:
第一章、结论与建议
1、主要结论
1.1、武汉市武昌小户型住房存在市场商机。
1.1.1、需求群体支持深厚。
截至2002年底武昌常住人口2036084中22—40岁691873人。
其中主要目标区域洪山区该年龄段人口比率为37％（总人口676451，22—40岁250422），远高于武昌区的34％（总人口909319，22—40岁309342）和青山区的29.3％（总人口450314，22—40岁132109），且其良好成长性更将随着武汉市政府在光谷5年增加10万青年技术人才的规划而得以大幅提高。
1.1.2、需求趋势有力向好。
市调表格显示，武昌22—40岁群体中1—3年内有明确购房计划的21.6％。
但同时明确表示不会购买的仅占6.4％，不确定的8.8％，仍需考虑的高达40.4％，综合对应后充分显现出巨大的现实市场能量。
1.1.3、产品具备市场优势
据对武昌现有小户型楼盘的调查显示，一室一厅类住房无论是在市场一类需求（本次市调自住需要占70％）中还是投资需求（武昌唯一纯小户型楼盘投资类占60％）中，均表现活跃，广为看好，表明该产品具备良好的细分市场优势，且正处发展阶段，消化释放刚刚启动，潜在能量深厚。
1.2、排除南湖片区作为投放PARTY产品的重点区域的设想。
1.2.1、南湖片区适宜建设中高档住宅
南湖片区水光山色，环境优美，适宜居住。
丘陵地貌与广阔湖面辉映，使得住宅环境的均好性得到了充分的满足。
四周高校环绕，营造了该区域的人文环境。
而其便利性较差的交通、生活、娱乐等基础配套，对事业成功者和有稳定高收入者选购住宅的影响有限，对经济基础相对薄弱的年青白领则产生了较大的影响。
1.2.2、小户客户的厚度有限
本次市调的分析结果显示，武昌市民愿意在南湖片区购房者占7.6％，其中％的目标客户选择了㎡以上的住宅。
这个片区小户型住宅的主要使用者是高校学生，这会引来投资者的进入，这是社会游资，在6000亩南湖周边的广阔区域内，以他们为主要目标客户，其风险是可想而知的。
2、建议
2.1、由于土地成本的显著分界，由于当地多层、小高层建安成本的差价在1500元/㎡左右，考虑小高层的市民接受度为34.6％（多层的接受度为49.4％，两者所占份额为80％），为综合提高产品竞争力，建议本次投放产品的建筑形式为：
多层和小高层并举。
2.2、为尽量消除“河南”在武汉人意识中的不利影响，适应商品房销售趋势要求，树立良好形象，以利销售，以及尽量消除市场同类产品迅速跟进对项目后续投放的影响，建议首次产品投放以现房或准现房形式推出。
2.3、根据武昌住房市场特性趋向，结合深圳、上海、北京小户型产品发展趋势，建议本项目的PARTY产品进行一次升级进化，可尝试“错层”的概念，“错”出别样风采，“错”出市场冲击力。
2.4、本次调查中，愿在水果湖一带购房的意愿度最高，占16％，其中有23.75％的被访者愿意购买小户型住宅，虽然地价高，但3000元/㎡以上的均价是市民认可的。
因此，建议把水果湖一带作为一个重点整合土地资源的区域。
1、可行性研究的依据
1.1、公司的经营战略目标和领导的工作指令
1.2、研究室年度工作计划和批准的《武昌市调策划》
1.3、武昌房地产市场的调查数据和统计分析结果
1.4、《武汉市统计年鉴》
1.5、《武汉市房地产年鉴》
1.6、媒体公布的数据信息
2、可行性研究的目的
通过对武昌房地产市场的调研，分析、判断在武昌投放PARTY产品的可行性。
进一步明确目标客户的需求、厚度和收入状况，判断项目投放区位、规模，为联盟决策提供支持。
3、拟建项目区域概况
据统计，2002年武汉市新开盘项目84个，新开项目销售率55%。
其中武昌区新开盘项目18个，平均销售率54％，洪山区新开盘项目16个，平均销售率48％。
2002年7月10日以后，武汉市正式实施土地储备制度，使得城市用地更加稀缺，迫使开发商向天空要地。
可以看出，2002年武汉市房地产市场小高层数量明显增多，截止10月份，小高层占到总供应量的43%。
同时小高层固有的优势如楼盘带电梯，高层房屋的采光、通风、视野均比多层住宅好等，普遍得到市场的认可。
武昌区有小高层楼盘48个，占同期市场总量的49％，洪山区有小高层楼盘21个，占同期市场总量的35％。
从2002年热点版块的分布来看，除了传统的热点地区以外，涌现出一批新的热点，如：
中北路、东湖、汤逊湖、杨叉湖等。
我们综合比较这些新的热点区域可以看出，这些区域实际上是传统热点区域的延伸。
一是徐东路向中北路和东湖两个方向延伸；
二是光谷版块则向珞狮南路、汤逊湖、关山路方向扩张。
各新生版块项目数量列表：
徐东路段原有楼盘数量
中北路方向新推楼盘
东湖方向新推楼盘
数量
与原有楼盘比例
11
6
55%
4
36%
光谷版块原有楼盘数量
珞狮南路楼盘
汤逊湖楼盘
关山路楼盘
比例
13
5
38%
10
77%
2
15%
通过市场调查了解，南湖区域房地产开发高潮已经过去，该区域围绕南湖在建在售楼盘项目有14个，基本为大众化住宅，价格一般较低，也有如丽岛花园、狮城名居等高档楼盘，是武汉人公认的几个最适合居住的地方之一，但该区域不适合开发小户型，因为该区域总体环境较安静，没有大型商业娱乐设施，在该区域的租房者多为周围的在校学生，对年轻白领的吸引力较低。
而光谷区域由于存在大量的高科技企业，所以在该区域聚集了大量的年轻时尚一族，并且该区域的大型市政、商业配套正在不断完善，未来的发展前景也深深地吸引者大量的年轻白领们。
水果湖区域因距省委较近，市政配套很完善，周边餐饮、娱乐设施较多，极大的便利了时尚青年业余休闲的需要。
所以光谷区域大量年轻白领群体的存在和水果湖周围完善的配套都具备了在该区域营造小户型社区的重要条件，建议这两区域为公司在武昌投资小户型社区的选址考虑。
4、项目拟建规模
根据目前武昌房地产市场格局，市民的购买意向分布在11个片区中，大多数片区的意愿度在10％左右，意愿度最高的是“其他”选项，所占份额是17.6％。
由此可见，武昌市区地域广阔，虽有进260万人口，但可选择的余地较大，没有像中小城市一样存在一、两个意愿度集中的片区。
较大的量体被分成了多个相近的小群体，根据量体估算，一个片区项目占用土地100亩左右为宜。
5、对有关问题的说明
5.1、本调研报告的基础数据具有区域代表性，对于区域内的具体项目有指导和参考作用，但直接引用用以分析可能会产生偏差，而对具体项目所覆盖区域进行相关数据调查以修正本报告的分析数据，将会获得较准确的分析结果。
5.2、武昌是一个高校云集的地方，PARTY产品会吸引众多的在校生和毕业生的租住，会引来大量的社会游资，他们对产品的快速消化有利，而对产品售价空间的成长有弊，这部分客户资源的适度运用，将对产品的投放过程产生影响。
5.3、投资估算与收益分析是在一定的前提下测算的，他具有准确性，但不具备代表性，对光谷的具体项目有参考价值。
第三章、建设条件
1、项目建设的必要性
武汉市2002年国民经济稳定增长，产业结构继续调整。
初步统计，全年国内生产总值1493.09亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%。
其中第一产业增加值89.53亿元，增长3.8%；
第二产业增加值660.49亿元，增长12.2%；
第三产业增加值743.07亿元，增长12.5%。
人均国内生产总值19611元，按可比价格计算比上年增长10.7%。
一、二、三产业增加值占国内生产总值中的构成比例由上年的6.3：
44.1：
49.6变化为6.0：
44.2：
49.8。
财政收入快速增长。
全年完成财政收入196.54亿元，比上年同口径增长15.5%，其中地方财政收入85.83亿元，增长27%。
全市共有建筑企业532家，完成建筑业增加值126.5亿元，比上年增长13.8%。
建筑企业全员劳动生产率9万元/人，比上年增长6.4%；
建筑企业施工项目12505个，竣工项目7703个；
施工面积3020.65万平方米，竣工面积1403.74万平方米；
施工工程优良品率95.8%。
房地产市场产销两旺。
全年房地产开发投资完成132.5亿元，增长14.9%。
其中住宅投资98.82亿元，增长14.8%。
房地产开发竣工面积633.17万平方米，增长3.1%，其中住宅竣工面积522.73万平方米，增长4.6%；
全年销售商品房450.27万平方米，增长10.1%，其中销售给个人393.01万平方米，增长4.6%。
实现商品房销售额86.81亿元，增长17.1%。
2、市政配套条件
武汉市2002年城市基础建设速度加快，公用设施继续完善。
年末全市建成区面积221.76平方公里。
全年改扩建等级公路203.65 公里，增长15.8%。
年末拥有公交线路247条，公交客车1277辆，专线车4363辆，出租车12137辆。
城区自来水普及率100%。
全年新增燃气用户3.5万户，年末气化率88.6%，比上年提高2.07个百分点。
环境创新步伐加快。
园林绿化建设和环境整治力度加大，建成了府河桥、湖北剧院等20余处城市游园，新、改、扩建了金银湖、堤角公园等11个城市公园。
全年中心城区植树107.5万株，市区垂直绿化10.05万米。
全市拥有公园27个，公园面积544.5公顷。
城区新增公共绿地面积136万平方米，人均公共绿地面积8.3平方米，建成区绿化覆盖率34.04%。
3、水文地质条件
武汉市地质结构以新华厦门构造体系为主，几乎控制全市地质构造的轮廓。
地貌属东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、岗垄环抱，北部低山林立。
水资源丰富，湖泊众多，武昌就拥有景色秀丽，水面浩淼的东湖、南湖、汤逊湖等著名的湖泊。
4、自然气候条件
武汉地处北回归线北侧，属于亚热带季风气候，夏热冬冷，四季分明，是长江流域有名的三大“火炉城”之一。
武汉年平均气温为16.3C，极端最高气温41.3°
C，极端最低气温为-18.1°
C。
这里雨量充沛，开霜期长；
年平均降水量约为1200毫米，年平均无霜期约为240天，
1、商品房供应分析
据武汉市房管局公布的“武房指数”称，第二季度武汉市住宅价格小幅攀升。
其中，洪山区涨的最快。
上季度武汉住宅价格平均为2251.48元/平方米，每平方米比第一季度上涨24.96元，涨幅为1.12％。
目前，武昌区住宅均价已高达2476.8元/平方米，比上季度上涨83.2元/平方米，涨幅高达3.5％；
洪山区住宅均价也达2430.18元/平方米，涨幅3.2％。
相比之下，汉口住宅均价上涨不大，江汉区住宅均价为2660.40元/平方米。
上述数据表明，武昌与汉口房价差距缩小，昔日二者房价高低悬殊的格局已被打破。
业内人士分析，武昌房价大涨，与楼盘开发逐渐向武昌倾斜有关。
如在武昌武珞路-珞瑜路、中南路-洪山广场及雄楚大街等地带，二季度就有十余个楼盘崛起；
同时，光谷、东湖一带成为高档楼盘聚集地，使武昌房价整体得以提升。
附表：
二季度各城区及东西湖新开发住房价格情况（单位：
元/平方米）
区域
平均价格
比上季度上涨
比去年同期上涨
武昌区
2476.8
83.2
206.03
洪山区
2430.18
75.38
356.73
青山区
1851.72
4.54
365.11
江汉区
2660.40
34.89
74.08
江岸区
2482.60
14.05
161.93
桥口区
2001.43
-31.59
76.07
东西湖区
1991.64
5.91
199.09
汉阳区
2117.20
13.47
243.78
1.2、拟建目标区域商品房供应状况分析
光谷广场与南湖区域周围在建在售楼盘有25个。
在该区域小高层楼盘居多，有12个。
各楼盘占地规模在20亩到1000亩之间。
本期开发规模在2万至5万多平方米之间，销售均价在2200元左右，该区域最低价为当代曙光嘉园，最低价1610元，最高价为丽岛花园，最高价3390元，户型面积从50平方米的一室一厅到600平方米的别墅，120-150平方米居多。
该区域有小户型投放的楼盘有华城新都，面积为56平方米，共有66套。
南波湾高尚小区，面积为60平方米共有60套；
开元枫景花园，面积为50平方米，共有30户。
在这两区域外武昌区内在建在售的小户型还有弘业俊园，面积为37平方米，共132套。
鹏程时代面积从29.66-70.21平方米，共有650套，这两个楼盘所处商业中心区，均价为3500元/平方米，最低价为2500元/平方米，最高价为4240元/平方米。
2、二手房市场分析
武汉市二季度二手房住宅平均价格为1077.32元/平方米，交易套数为7105套。
全市二手房平均交易价格最高区域，为汉口青年路、建设大街、解放公园和解放大道包围的地区，每平方米价格为1352.94元。
二季度汉口的交易量为3331套，武昌为2835套，汉阳仅为939套。
武昌区各区域二手房交易均价一览表（单位：
区域
均价
临江大道、中山路合围圈
1345.60
中山路西、珞狮路东、雄楚大街南
1233.30
中山路南、余家头西、沙湖南的地区
1188.54
珞狮路以南、鲁巷一线
1117.93
东湖开发区
1296.08
武昌（武昌区和洪山区）二手房租赁较为活跃，特别是高校集中的武昌区一室一厅的市场周供应量为29套，面积范围在12-80平方米之间，主流面积为40-50平方米，月均租金400元。
最高月租金达到1000元。
武昌区一室一厅的市场周需求量为77套，面积范围在15-80平方米之间，主流面积为30-50平方米，月均租金为300元，最高月租金为450元。
通过对武昌区二手房一室一厅租赁供需状况分析可以看出:
在武昌区域小户型租赁市场需求空间较大，面积在30-50平方米之间的一室一厅，消费者可以承受的月租金最高为450元，并且由于该区域小户型供应不足，相应会进一步提升租金市场价格，这将刺激一部分人进入该区域小户型投资市场。
武昌区一室一厅租赁市场状况分析表
数据来源：
武汉市亿房网、2003年7/14-7/20
2、3、项目区域内城中村租赁状况分析
通过实地调查了解到从民院到珞狮路之间，雄楚大以南，东湖高新区域内李家村、刘家咀、钱家咀、龙家湾房源较为充足，每户大约有20-30套房子供出租，最多可以达到60-70套房子，租赁情况较好，空房较少，单间价格在140-160元/月，一室一厅价格在160-350元，二室一厅在200-600之间，单间面积约12平方米左右，一室一厅面积在30-50平方米之间，二室一厅面积在60-110之间，户型结构不太合理，橱卫面积太小。
从民院路到珞狮路房价逐渐升高，由于该区域自建六层楼房，所以房源很多，大概每村外来租房户500-1500之间。
关山工业园区域内，关山新村、竹林熊、五角塘、黄继夏房源较少，每户大约有10套可供出租，单间价格70-160元之间，单间没有橱卫。
一室一厅在140-180元之间，二室一厅在260-480元之间。
由于村民规划房屋为3层，所以房源相对并不多，固每村外来租房户有200-300。
项目周边村庄房屋租赁情况一览表：
村名
房型
月租金（元）
备注
李家村
单间
140-160
带厨卫
一室一厅
160-180
二室一厅
200-300
关山新村
140-150
300
刘家咀
100-140
400-600
钱家咀
250-300
360-400
龙家湾
220
350
480
竹林熊
100-160
260-300
五角塘
70-130
260
黄继夏
95-100
第五章、市场需求分析与预测
1、项目的市场定位分析
地便宜、房价低、户型大，这是一些外地人对武汉房地产市场现状的基本印象。
据统计，武汉50%以上商品房的每套住房面积超过120平方米，而90平方米以下的房型则少之又少。
本次调查中，武昌市39.4％的购房需求者倾向三室二厅，19.6%的需求者则中意二室二厅。
目前武汉房地产市场中的三室二厅户型多半在130平方米以上，但从市场接受程度来看，100至120平方米的三室二厅和70至90平方米的二室二厅户型更能引起大多数人的兴趣。
目前在武昌区域的小户型供应量比较少，90平方米以下投放量占武昌区总的投放量的20％，而且销售情况和市场反映相当好，市场已经向小房型回归，市场存在着比较大的空间。
小户型开发面临着比较难得的商机。
本次武昌区域调查年龄在26-35岁之间的，家庭年收入在2-4万元占30.8％，小户型总价在10-15万之间还是可以接受的，可见武汉市市民的收入还是可观的。
本公司的Party产品在武昌有一定的市场空间。
家庭年收入曲线：
2、目标客户分布及其需求特点分析
2.1、目标客户分布
在武昌居住的人群，大多数在武昌工作占87.2％，但也有少量在汉口和汉阳工作的。
在居住方面洪山区人口比较密集，占54.4％的比例，武昌区占40.6％，青山区占5％。
在武昌区我们的目标客户职业人群主要由教师、律师、医生行业、自由职业、个体业主组成，年龄在26-35岁之间的，家庭年收入在2-4万元，大专文化程度占10.8％，属调查中综合分析占的比例最多的。
年龄分部图：
在调查中购房选择区域来看，比较分散。
水果湖一带占的相对来说比较多16％，其次是光谷附近占14.8％，洪山广场12％，东湖开发区11.4％，徐东路一带8.8％，南湖片区占7.6％。
购房区域选择分布图：
从本公司拟定的目标区域，光谷附近区域要比南湖片区要有优势。
在光谷地区交通相对来说更便利，在这里大量聚集高科技光电子人员和一些企业的年轻白领一族，年收入在5-8万年，收入比较可观具有很强的购买力。
但目标客户比较局限，只针对附近上班的人群，因为居本次调查，武昌市民日常出行的方式71％的是坐公交车，骑自己车占11.2％，从承受住宅到公司上班的距离30分钟以内占50.6％，15以分以内占27.6％，距离远了在这购买房子的可能性不太大。
南湖只是居住环境相对好，交通是一个很大的弱势，在这里居住的人必须有私家车，小户型投资有一定的风险，如果说小户型有市场，主要针对学生公寓的投资者。
日常出行方式分布图：
承受从住宅到公司上班时间分布图：
2.2、需求特点分析：
一类需求：
有丰厚的经济基础和稳定的收入，以投资为主的人群
二类需求：
月收入较高，经济基础薄弱，现以居住为主的年轻白领（月光一族就在他们中间）。
在现在这个市场中，小户型之所以热销，主要是两种市场需求在支撑：
一是投资市场，许多投资客发现，投资小户型比投资高档物业回报更高，未来租赁市场更广阔，而且投资门槛更低；
二是庞大的年轻白领的市场需求。
新一代的白领完全改变传统的财富概念和人生概念，把握当下、享受人生成为时尚白领、小资们的人生口号，个性化、独立化生活理念支持这种过渡性置业，使一大批年轻人成为置业新军。
在武昌市场中，小户型也存这种现象。
武汉是一个全国高校集中地，武昌区域高校占到整个武汉市的95％以上。
一些刚走出校门，刚刚就业的年轻人还没有经济实力去购买大住宅，而且他们追求、独立时尚同时，收入可观，因此，低总价的小户型是他们购房的首选。
目前，武汉外来人口日增，他们流动性较大，购房时也倾向于花钱不多，出售快捷的“小家”。
在武昌消费者中，拿资金做房产投资占比重较大。
小户型总价相对较低，有一定的利润空间，买房就成了他们储蓄投资的重要手段。
许多中低收入者也没有能力承担大户型的高房价，因此眼下小户型产品在一定的时间内还会保存一定的市场份额。
对于小户型来说，它是一种过渡产品。
刚刚踏入社会不久的年轻人，向往都市的繁华与便利，不该定居郊野。
今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。
年轻白领有比较稳定而且不菲的收入，购买小型只是他们目前在追求时尚独立的需要，几年以后有了一定的资金积累，大房子便是他们最终的需求，小户型可以出租、买掉成为另一笔收入。
投资者更看重房子有没有升值空间。
所以说通常小户型地段的发展空间和交通便利就显得很重要，这也是武汉市市民购买小户型产品最看重的一点，因为它关系到投资回报。
武汉消费者在购房地段选择城区的最多，占51.6％，城郊结合处占28.8％，其次是城区边缘13％，老城区和郊区选择的最少分别占到3.8％和2.8％。
地段选择分布图
在本次调查中，消费者关于物业类型更看重的是多层、小高层，这样考虑主要是因为多层、小高层更适合他们这个年龄阶段，有时候爬楼梯也是一种锻炼，而且总价相对来说也不会太高。
在房屋结构上37.6％的消费者选择了复式，平层、错层分别占31.6％和29.8％，可见复式结构的房子更有吸引力。
他们对房屋的装修要求并不高，47.6％的人选择了毛坯房，提供装修套餐服务、价格标准化占到23.6％，橱卫精修占19％，精装修占10％，说明武汉人更喜欢自己装饰房子，只要达到简装修搬进去能住就行。
在付款方式上，48％的人群选择了分期付款，银行按揭23.6％，一次性付款占17％，公积金货款11％。
可见武汉人还是比较有钱的，不太愿意负债。
购房物业类型分布：
房屋结构分布：
付款方式分布图：
月还款金额分布图：
在购买小户型，完善的配套必不可少。
购买小户型的多是先锋、时尚一族、追求高品质的生活质量，对服务要求很高，因为他们有点小资。
在小区配套方面，超市和健身房是他们选择最多的。
开办游泳池、健身房、球类室之类，来丰富业余生活。
餐饮、服务也是一方面。
应该推出各种特约式服务项目，如订餐服务、洗衣服务、保持服务以及电器租赁服务等，来满足这些中端阶层白领对新潮、前卫和流行的需求，他们属于感性消费。
在汉口，小户型之所以销
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