商业综合体购物中心工程部工作手册Word下载.docx
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工程部质检人员岗位职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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仓管岗位职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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工程部宿舍值班人员职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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二期值班员职责,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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第二节：
规章制度、规定
1、配电房管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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2、发电机房管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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3、水泵房管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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4、电梯机房管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
5、空调机房管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
6、风机房管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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7、工程部交接班制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
8、工程部外委维修制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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9、供水管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
10、电梯安全管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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11、电梯纵使保养规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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12、室内维修管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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13、工程部安全工作制度,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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14、设备编号规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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15、设备分类代码,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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16、值班室钥匙管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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第三节：
工作规程
1、设备管理控制规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
2、供配电设备（设施）维修保养规程
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3、供配电设备（设施）运行管理规程
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4、柴油发电机操作规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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5、机电值班工作规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
6、机电人员安全操作规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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7、机电维修工作规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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8、机电突发事故的应急措施,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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9、临时用电管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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10、电梯安全操作规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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11、电梯故障困人解救程序,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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12、给、排水设备（设施）管理规定,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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13、给、排水设备（设施）检查保养规程,,,,,,,,,,,,,,,,
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14、水泵定期保养规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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15、空调系统设备运行管理规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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16、空调系统设备保养管理规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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17、空调系统设备维修管理规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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18、消防设备维修保养规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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19、火警火灾应急处理规程,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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20、电气线路防火安全规范,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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第四章：
工作表格
1、维修工作单,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
2、有偿服务单,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
3、机油设备合帐,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
4、设备故障/事故报告单,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
5、设备（设施）一览表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
6、工程部运行班（高低压室）交接班表,,,,,,,,,,,,,,,
7、工程部运行班（空调）交接班表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
8、工程部维修班交接班表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
9、低压配电运行记录表
（1）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
10、
低压配电运行记录表
（2）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
11、
高压配电运行记录表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
12、
中央空调运行记录表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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高压设备倒闸操作票,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
14、
柴油发电机组巡检记录表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
15、
设备设施交接验收表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
16、
对外委托维修申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
17、
夜班总值巡检记事表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
18、
二次装修管理流程图,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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装修申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
20、
装修验收表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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装修整改通知书,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
22、
装修承诺书/委托书,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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临时动火申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
24、
装修人员登记表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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装修期间加班申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
26、
装修使用电梯申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
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装修临时用水用电供应申请表,,,,,,,,,,,,,,,,,,
28、施工物品（工具）放行登记表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
29、个人工具领用登记表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
30、公用设备仪器、工具一览表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
31、工具借用登记表,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
组织机构、人员职责（组织架构图）
工程部人员架构图（共58人）
空调主管（1人）
空调运空调维修
行领班领班1人
1人
空调
锅炉
空调
BA
运行
维修
运行
维修
8人
3人
4人
工程部职责范围：
经理（1人）
副经理（1人）
运行主管（1人）
设备运行
领班1人
高压
电梯
维护
6人
2人
维修主管（1
维修领班
装饰领班
弱电领班
1人
水电
装饰
消防
弱电
资料
管理
5人
工程部负责整个购物中心及塔楼的电气、电梯、空调、给排水、采
暖、通讯、消防等设备系统的运行管理及设备维修保养，负责装修、设
施的维修工作，对业主、租户提供维保服务及装修工程的监督管理工作。
工程部管辖范围如下：
1、负责购物中心及塔楼电气系统、电梯、空调系统、给排水系统及采暖系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修。
2、负责购物中心及塔楼设备管理、安管监控设备、通讯网、公共广播设备、消防监控及各种设备和五金构件等的维修保养和故障检修。
3、负责购物中心及塔楼内公共设施、装饰灯具等的维修、保养
工作。
4、负责购物中心及塔楼内各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工。
5、负责购物中心及塔楼土建结构方面例如渗漏水等的修理。
6、对购物中心及塔楼业主、租户二次装修工程负责监督管理工
作。
7、为购物中心及塔楼业主、租户提供有偿服务。
8、配合个部门完成各项临时事故的应急处理。
强电专业职责范围：
1、负责购物中心及塔楼电力系统的运行管理。
2、负责购物中心所有高低压配电柜、变压器、等电气及监视控制设备
的维修保养及故障检修。
3、负责购物中心及塔楼管理设备、安管监控设备、消防监控、车库管
理及水泵、排污设备等电器设备的电源供给及电源故障检修。
4、负责购物中心及塔楼公共区所有照明设备的电源供给和电源故障检修。
5、负责购物中心及塔楼所有电梯及电动扶梯的电源供给及电源故障检修。
6、负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供有关电力设施的有偿服务。
弱电专业职责范围：
1、负责购物中心及塔楼闭路电视、广播、电话、卫星天线、无线通讯
网的监察及故障检修。
2、负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供有关弱电及设备的有偿服务。
空调专业职责范围：
1、负责购物中心空调机组、新风系统、排风系统的运行管理。
2、负责购物中心所有空调、通风设备的维护保养检修。
3、负责购物中心空调机组的维护保养和故障检修。
4、负责向购物中心租户提供有偿服务。
给排水专业职责范围：
1、负责购物中心及塔楼供水系统、排水系统的运行管理及上述系统设
备（包括水泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障检修。
2、负责购物中心及塔楼所有公共区域内卫生洁具的维修保养。
3、负责向购物中心及塔楼业主、租户提供有偿服务。
装修专业职责范围：
1、负责购物中心及塔楼公共区域的基础设施的修复和维护。
2、负责购物中心及塔楼公共区域的墙壁、地面、天花、玻璃等各种装
饰的修复。
3、负责购物中心及塔楼公共区域的金属构件的油漆翻新。
4、负责购物中心及塔楼公共建筑的土建结构方面例如渗漏水等的修理。
5、负责购物中心及塔楼公共区域防火门及木门的修复。
6、负责购物中心及塔楼公共区域玻璃门、地弹簧的维修保养及五金配
件的修理。
7、负责购物中心及塔楼公共区域的建筑设施的监察、保养、维修、更
新及改造。
8、负责向购物中心及塔楼各业主、租户提供装修方面的有偿服务。
电梯专业职责范围：
1、负责购物中心及塔楼所有直升梯及扶梯的日常运行管理。
2、负责购物中心及塔楼电梯机房内各电气柜的清洁保养。
3、负责购物中心及塔楼电梯机房内各机械设备的日常维护、保养及故
障检修。
4、负责购物中心及塔楼所有电梯及电扶梯之附属设备的维修保养和故
5、负责购物中心及塔楼各电梯井道、机房及电扶梯的机头之清理工作。
6、负责购物中心及塔楼各电梯轿箱照明，紧急电话，内、外呼梯按键，
楼层指示器的巡查及故障维修。
7、负责购物中心及塔楼所有电梯年检工作。
消防专业职责范围：
1、负责购物中心及塔楼的消防自动报警系统的维护及检修。
2、负责购物中心及塔楼的消防喷淋系统、消防栓系统的管理及系统设
备（包括消防泵、稳压泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障
检修。
3、负责购物中心及塔楼防排烟风机、正压送风机等设备及附属设备的
维护保养检修。
4、负责购物中心所有消防卷帘门的维护保养。
BA监控职责范围：
1、负责购物中心及塔楼的公共照明的监控执行工作。
2、负责购物中心及塔楼的新风机组的监控执行工作。
3、负责购物中心及塔楼的污水泵运行的监控工作。
4、负责接听客户及前台的报修电话及排修。
5、统计各专业每月维修单元数，及表格的制作。
配电房管理制度
1．配电房是大厦供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班。
未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。
2．值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
3．值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；
严禁变压器、
空气开关超载运行。
4．经常保持配电房地面及设备外表无尘。
5．配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插
手；
严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
6．因故需停某部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。
对于突发性的停电事故应急电话、口头通知或广播向用户解释。
7．经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
8．做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；
严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
9．值班员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。
发电机房管理制度
1．发电机房门平时应上锁，钥匙由低压房值班员管理，未经许可，非工作人员
严禁入内。
2．低压房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作
经常性的巡视检查。
3．平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的
储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。
4．发电机定期空载试运行。
平时应将发电机置于自动起动状态。
5．发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电
机各仪表指示是否正常。
6．严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。
7．定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。
发现漏油、漏水现象应及时处
理。
8．加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。
水泵房管理制度
1．值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。
2．经常检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。
在正常情
况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。
3．生活水泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确保
消防泵在事故状态下正常起动。
4．泵房每星期由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。
5．水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；
透气应用不锈钢网，以防
杂物掉入水池中。
6．按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。
7．保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。
电梯机房管理制度
1．每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通
道内不得住人、堆入杂物。
2．保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过
400C。
3．保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。
4．毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
5．机房门窗应完好并上锁，未经部门经理、允许，禁止外人进入，并注意采取
措施，防止小动物进入。
6．《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。
7．按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。
8．每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。
空调机房管理制度
1．空调机房平时应上锁，钥匙由值班空调工保管，未经许可，禁止非工作人员
入内。
2．保持机房内良好的通风和照明。
3．空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，
如有异常，应及时调整处理，并做好记录。
4．定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。
5．每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。
6．每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。
风机房管理制度
1．风机房必须保持整洁，不得堆放杂物。
2．风机房内任何设备未经允许不得移动位置。
3．风机房平时应上锁，不能让非工作人员进入，如需参观要有工作人员陪同下
才可进入风机房。
4．风机房应保持通风良好，有足够的照明。
5．平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。
6．应定时检测控制线路。
工程部交接班制度
1、接班人员应提前到达岗位，做好接班准备工作。
包括：
①查看上班工作记录，听取上班工作人员工作情况介绍，交接设备运行表。
②检查设备运行是否良好。
③检查仪表工具有否缺失，并在交接班本上签名。
④查看当天公告是否有特别任务或安排。
2、下列情况不得交班离岗：
①接班人未到岗位。
②接班人有醉酒现象或其它神智不清而经领班或工程师同意的接班人尚未到
达。
③设备故障影响运行时，交班人应加班与接班人员全力排除故障后，方可交班
离岗。
④交班人员未清理好值班室卫生。
工程部外委维修管理制度
1、凡需外委施工的工程项目统一由工程部负责发包。
2、外委工程实行招标形式，由两个或两个以上的施工单位报价，经工程部全面考查
后定标。
3、外委工程项目纳入工程部年度检修计划管理范围，经经理室批准后执行。
4、外委工程项目的质量监督由工程部主任负责，由专业工程师和分管班组领班具体
执行，由工程部经理和专业工程师负责质量验收工作。
5、外委工程项目的预、结算由工程部负责审查。
6、外委工程的合同洽谈工作由工程部负责，草拟合同经报物业公司总经理室审查，批准后由物业总经理负责签约。
合同的执行和管理由工程部负责。
供水管理规定
1、目的
加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。
2、内容
1）水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。
2）每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。
3）定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。
4）经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。
5）尽量保障对商户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知商户
停水时间，以便商户作好准备。
遇突发性事故导致停水，应用广播向商户作
出解释。
二次给水管理规定
1．二次供水由指定的给排水维修工负责管理。
2．给排水维修工负责水池（水箱）的管理工作，要求每个水池（水箱），包括地
下和楼顶的都须结构完整，加盖，加锁，水口干净并申办二次供水卫生合格
证。
3．新建、扩建和改建，二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫机构进行
设计和竣工验收。
4．二次供水清洗、消毒机电人员，须持健康证、培训证并经卫生防疫站认可。
水箱管理规定
1．水箱设施由专人负责设备维护保养。
2．水箱间钥匙由专人保管，其他人不得私自使用。
3．每天进行巡视，发现设备、水质问题及时与医务室联系。
4．做好日常巡视记录。
5．水箱每半年与卫生防疫站联系消毒一次。
6．水箱中的水质每年检验两次。
7．负责人及巡视人员每年进行健康体检，合格者准予上岗。
电梯安全管理规定
电梯的功能发挥及故障率的降低，主要依靠平时经常性的维修保
养与管理。
管理是维修保养的监督付予实施的保证，因此为获得电梯高质量的服务，必须设有专门管理电梯的部门，对电梯实行全面管理。
电梯的全面管理包括有关人
员和设备的两方面管理。
对司机、维修保养人员，应负责编制提高技术水平的培训计划并予以付诸实现，定期考评有关人员的应知应会，制定有关人员的岗位责任制并监督实施；
对设备应进行经常性安全检查，负责接受当地政府部门规定的安全检查工作，制定设备修理计划等。
1．接受当地政府规定的定期安全检查。
2．机房必须设锁，经常检查，防止闲人进入。
在明显处放置抢闸板手及盘车手
轮，并记牌标明。
3．凡是停止开关操作装置就是红色，并标明“停止”字样加以识别；
报警开关
按钮应是黄色，并标明以钟形符号加以识别，红、黄两色不应用于其它按钮。
4．在轿厢中应设置安全使用说明铭牌，在通往机房和隔音层门或活地板的外面，应标明“电梯曳引机—危险！
未经许可，禁止入内“，“谨防坠落—重新关好
活地板门”的醒目字句。
5．当同一机房内设有数台曳引机时，各主开关及照明开关，均应设置各开关所
对应的电梯编号。
6．电梯机房内或曳引机旁，应设有
升级会员 