商业地产项目策划书Word下载.docx
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与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；
而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。
由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
二、区域市场分析
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；
小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；
小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。
区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。
区域配套完善，地铁2号线XX年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
篇二：
商业地产项目策划思路
商业地产项目策划思路
FIP宏策划模式
5F商业项目前期策划
商业项目前期策划
一、市场调研分析
1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析
5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析
二、定位分析
1、战略性总体定位2、商业定位
三、规划设计建议
1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象
4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计
四、业态组合规划
五、经济分析
1、指标预算2、分析评估
FIP宏策划第一步
商业项目市场研究分析
一、宏观市场分析
1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境
1、本市商业环境2、区域商业环境
3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
三、客户分析
1、经营范围分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析
四、消费者分析
1、消费结构研究2、消费水平研究
五、竞争对手分析
1、竞争对手情况2、竞争项目情况
六、未来商业预测分析
略
七、SWOT分析
热，像火一般的热。
中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，中国商业地产大盘时代已经来临。
然而，相对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。
需要发展商具有高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。
此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具有更重析作用。
大型综合商业中产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。
FIP就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。
影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。
因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡
工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；
再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。
并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避风险进行策略提示，同时对项目开发节奏
提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
主要内容：
1、项目定向市场调查研究工作
2、项目整体开发战略的制定工作
3、项目产品开发总体策略报告
工作目的：
1、深度把握项目所在区域的环球产业，洞悉项目商业机会；
2、以未来界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，
与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同
行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
工作内容：
工作一：
市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
工作二：
项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。
从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：
1、项目整体开发目标
2、项目整体开发战略
3、项目开发节奏的控制：
分阶段开发战略
4、项目目标商家总体分析
5、项目总体战略定位分析
6、项目整体竞争策略考虑
7、项目核心竞争优势的构筑
8、项目年度发展策略
【调研分析策略】
（一）FIP“宏策划”市场调研策略研究
1、市场调研步骤
第一步：
界定问题第二步：
寻求解决问题的方法
第三步：
制定调研方案第四步：
进入现场或收集数据
第五步：
整理和分析数据第六步：
准备及呈送调研报告
2、市场调研分类研究
市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；
⑴以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；
①市场潜力――攀升、下降；
②市场分额――扩大、缩小；
③企业形象④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测
⑵以解决问题为目的的调研步骤
①市场细分的依据②确定细分的依据
③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场
3、市场调研各类
4、确定市场调研的方法
市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。
一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：
①直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。
通过这种方法取得的信息往往比较可信。
②间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
③直接征询
这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。
使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。
咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。
这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
④现场“踩点”调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。
不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。
尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
【调研分析执行】
一、商业项目宏观经济环境分析
1、人口因素分析2、经济水平、全国GDP状况分析3、政策法规
4、市政规划和建设5、社会环境及文化分析6、交通状况
二、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调
篇三：
地产项目商业计划书范本
目录
一、项目概况1
1、项目现状1
2、蓝溪集团概况1
二、项目周边市场情况介绍10
三、项目主要设计指标15
四、项目成本估算16
五、项目销售预测16
六、项目合作方式17
七、项目财务分析17
1、项目盈利预测17
2、项目现金流预测18
八、项目风险与对策分析18
九、项目结论19
一、项目概况
（一）项目现状
本项目位于西安高新技术产业开发区核心腹地——高新四路中段，占地面积亩，净用地亩。
该用地权属清晰，蓝溪集团拥有合法有效的土地使用证（土地使用证号：
西高科技国用（XX）第77102号，地号：
GXI-
（1）-
22），土地使用权类型为有偿出让（附件一）。
该用地土地用途原为“工业用地”，经蓝溪集团申请，西安高新区（文件号：
西安高新区管委会主任办公会会议纪要【XX】001号）已同意将该项目用地性质由工业用地变更为商业设施用地（商业、办公），西安高新区规划建设局也已下发《建设用地规划变更通知书》（【XX】004号）（附件二）。
根据西安市国土资源局高新技术产业开发区分局（XX）19号协议，土地出让金已缴纳完毕，正式变更为商业用地。
蓝溪集团已取得三级开发资质（附件三）。
（二）蓝溪集团概况
本项目为西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司所有。
西安
蓝溪科技企业（集团）有限责任公司创立于1989年；
企业法定代表人：
王武；
注册地址：
西安高新技术开发区科技二路65号；
公司营业执照注册号：
610131100023818；
公司注册资本：
人民币15000万元；
公司组织机构代码证号：
22090025-4。
西安蓝溪科技企业（集团）有限责任公司从几万元起家发展成为资产10亿元，员工逾千人，由核心层、紧密层、半紧密层及松散层20余家企业组成的民营科技企业集团。
主要经营业务包括：
房地产开发建设、科技园区建设、物业管理服务、投资管理及文化教育、医疗器械制造、再生能源利用、生物农药生产等方面业务。
蓝溪集团1995年起一直跻身于西安高新开发区百强企业：
XX年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号；
XX年荣获“陕西省诚信企业、西安市守合同、重信用企
业”等称号；
XX年荣获“西安市著名商标企业、陕西省银行同业协会
诚信企业、陕西省重合同守信用企业”荣誉；
XX年荣获“CCTVXX中国最佳雇主上榜企业暨陕西省最
佳企业管理者”称号；
XX年远程移动监护项目被列入陕西省国际科技合作计
划；
XX年可视听诊器获得“西安市科技进步二等奖”；
XX年当选为西安高新技术企业协会常务理事单位；
XX年被陕西省委省政府授予“优秀民营企业”称号；
XX年为灾区捐献两辆救护车价值180万元。
1、蓝溪集团房地产开发理念
蓝溪集团自从1998年开始从事房地产开发，坚持以“创建高科技、生态化的生活空间”为发展宗旨，秉持“人品决定楼品、位置决定身价、眼光决定未来”的开发理念，已经在项目选定、工程建设管理、质量保证、成本核算、营销策划及市场拓展等各方面建立了科学、完善的房地产开发管理体系。
“高科技、生态化”是蓝溪集团在十多年房地产项目开发中孜孜追求的发展目标，蓝溪集团房地产开发团队一直坚持：
在向客户提供房地产产品的同时，更应使客户拥有一种崭新的生活方式。
所以，蓝溪集团在每个项目开发中都力求深谙其文化定位，充分挖掘
每个项目的文化内涵，努力向客户做最好的产品。
2、蓝溪集团房地产开发能力介绍
蓝溪集团除本身具有开发资质外，旗下还有房地产开发企业2家，分别为陕西启迪科技园发展有限公司（注册资金16000万元）、陕西自在国际俱乐部房地产开发有限责任公司（注册资金1000万元）。
蓝溪集团拥有房地产项目类专业技术人员80余人，其中高级职称技术人员8名、中级职称技术人员37名，具有较强的房地产项目开发建设能力。
同时，清华大学、清华科技园等全面战略合作伙伴，能够为蓝溪集团在项目开发过程中提供强大的人才、技术、资金等支持和支撑，清华大学、清华科技园曾设计开发了北京滑雪场、清华科技园北京总园等著名项目。
蓝溪集团先后成功开发了5A级智能办公大楼、纯住宅小区、综合性住宅区、四星级酒店、学校、工业别墅以及千亩科技产业园等多种类型房地产项目，累计开发完成建筑面积近五十万平方米，具有较丰富的房地产项目开发经验。
篇四：
XX房地产项目投资计划书
XXXX项目实施计划书
XX县位于豫西伏牛山区，洛阳市西南部，总面积2147平方公里，辖14个乡（镇），全县总人口32余万人，一直有“洛阳后花园”美称。
XX县矿产资源丰富，其中钼的储量206万吨，居世界第三、亚洲第一。
钨储量68万吨，居全国第二。
黄金储量吨，是全国30个重点产金县之一。
XX县旅游资源丰富，目前，已拥有老君山鸡冠洞“5A”景区和重渡沟、龙峪湾、养子沟、伏牛山滑雪场等4家“4A”级景区。
近年来，XX县先后被授予中国旅游强县、全国卫生县城、全国文明县城、全国生态建设示范县、全国造林绿化百佳县、全国最佳人居环境范例奖、全国社会治安综合治理先进县等荣誉称号。
XX县XX年全县完成生产总值164亿元，同比增长21%；
社会消费品零售总额实现38亿元，同比增长19%。
旅游产业和矿业产业的飞速发展，促使XX经济迅速崛起，催生大批财富人群，奠定了此项目的可行性基础。
第一项：
基本经济数据
我们和xx营销筹划、设计院三家公司根据地形地貌、产品定位、以及XX乡政府的还建要求，经过实地考察，反复磋商，形成目前的开发方案，其主要经济数据如表
（一）：
开发基本数据表
（一）
2此方案是严格按照洛阳市规划对日照间距要求，设计容积率只能达到，同时，在方皮路上少退让红线3米（要求15米）。
另外，在还建区设计上增加两个连排楼，人防和架空车库方面，后边详叙。
第二项：
投资概算
根据上述方案数据和本项目的特点，本项目总投资个亿，其具体投资内容如表
（二）所述：
投资概算表
（二）
一、前期费用330万元说明：
（一）项目所在地办公、销售、生活用房租金、装修等，围墙、临时建筑等共150万元；
1、公司租用办公和销售点精装修和办公用具空调等：
⑴公司租用350㎡办公销售一体，县闹市地段130㎡（先交两年租金30万元）和两套生活用房年租金25万元（40万元）；
精装修、空调、办公用具和生活用品等约60万元；
计100万元。
⑵工地临时办公用房：
拟建设165平方米，为能满足工程部开展日常工作，本次考虑有办公家具、电器；
测量用经纬仪、水准仪、尺子；
标准图集、施工预算定额、规范标准等。
以上费用约10万元。
2、1300米围墙：
人工费、材料费约需300元/米，需要资金约为40万元。
（二）现场场地三通一平、场地平整共35万元：
1、场地平整：
40000平方米（一期考虑40000平方米）约5万元。
2、临时施工道路：
3000平方米，每平方米100元，需要资金约需30万元。
（三）临时用电、用水等15万元：
1、临时电入小区：
一期考虑使用两台512变压器，约需12万元。
2、给水：
本项目内有一处水井，前期可作为使用水源，只需要购置一些取水器械如水泵、无塔供水、管件、安装费用等，约3万元。
（四）工程地质勘察设计费30万元：
工程地质勘查设计：
前期先按10栋楼计算费用，每栋楼需200米勘探孔，收费为150元/米，约为30万元。
（五）购买商务车和小汽车各一辆共60万元。
（六）支付赛搏公司前期筹划费用20万元。
（七）前期人员工资、生活费、汽油、新公司开办费、往来人员接待和招待费用以及不可预见等20万元。
二、报批缴纳地方政府各种规费万元，具体内容如下：
工程前期报批报建相关规费（三）
篇五：
房地产项目策划案例（全程）
目录
第1章项目概况及市场研究分析.................................................................................................3
项目概况............................................................................................................................3
项目提出背景....................................................................................................................4
项目具备的基本条件........................................................................................................5
项目性质与特点........................................................................................................5
在城市规划中的作用........................................................................................................6
开发规模............................................................................................................................6
沈丘县房地产市场走势分析............................................................................................6
本项目临近地段房地产市场走势分析............................................................................8
第2章项目环境分析...............................................................................................................10
地块环境条件分析........................................................................................................10
交通状况...............................................................................................................10
项目地块优劣分析........................................................................................................11
项目优势分析.......................................................................................................11
项目劣势分析.......................................................................................................12
项目机会分析.......................................................................................................12
结论................................................................................................................................12
项目建设条件................................................................................................................1
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