祁东县归阳湘江水上乐园项目融资可行性研究报告Word文件下载.docx

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珠江实业集团成立于1979年，资产总额近80亿元，拥有近30家属下二级企业，其中有1家股份制上市公司、1家甲级综合设计院、2家一级房地产开发公司、2家一级施工总承包公司、4家甲级工程监理公司、1家甲级装饰公司、1家享有国家级资质酒店管理公司、1家获中国人民银行批准的境外企业。

珠江实业集团开创国内工程总承包的先河，先后开发、设计、装修、施工和管理了一大批知名楼盘、写字楼、大型场馆，代表项目包括白天鹅宾馆、广州中国大酒店、广州花园酒店、天河体育中心、广州世界贸易中心大厦、好世界广场、广州体育馆、珠江花城、体育花园、三亚珠江花园酒店、三亚南田温泉度假区等，多个项目获得“鲁班奖”、“詹天佑土木工程大奖”和国家、部、省、市优秀设计及科技进步奖，在地产及工程服务业界以信誉卓著、实力雄厚而享有盛名。

三十年来，珠江实业集团发扬"

奋发图强、主动竞争、以人为本、实业报国"

的企业精神，秉承“成就蓝图之美”的品牌理念，以完善的地产开发产业链条，构筑企业长远竞争实力，持续改善人居环境，努力构造精品工程，为社会和客户的愿景成就至美蓝图。

现在，珠江实业集团正按照“抓住新机遇，迎接新挑战，实现新跨越”的战略部署，开拓进取，同心协力，和谐发展，为不断做强做大企业而不懈努力。

公司已具备较强的竞争能力和抵御风险能力。

公司近三年生产经营情况：

2011年完成营业收入12.12亿元，实现利润2.97亿元，上缴税金1.41亿元；

2012年完成营业收入17.97亿元，实现利润4.61亿元，上缴税金3.18亿元；

2013年完成营业收入23.37亿元，实现利润6.00亿元，上缴税金4.00亿元。

珠江实业集团在改革开放的大潮中崛起，在三十年的艰苦创业中发展壮大，在迈向新的发展进程中，将秉承长期铸就的勇于创新、积极奉献的精神，再铸精品，共创美好明天。

（三）项目提出的背景、投资的目的与意义

1.项目提出的背景

归阳镇位于祁东县东南部，是祁东县第三大镇，距离县城33公里，居湘江中游北岸，东邻河洲镇，西南与祁阳县隔江相望，北连鸟江镇。

地理位置为东经112°

12'

17.53"

，北纬26°

31'

48"

，地质稳定，地貌复杂，河流纵横。

全年雨量充沛，气候宜人，年内气温最高37.7℃，最低-1.3℃，年降水量1585.5毫米。

土地肥沃，耕层较厚，光、热、水条件较好。

归阳镇交通发达，现有S210、S317两条省道相携而过，衡昆高速公路贯穿全镇。

衡昆高速公路贯穿全镇并在镇区北面设有高速公路出入口；

洪河公路经过镇区，由此北可去祁东县城，南可达常宁市；

新修建的衡昆高速公路祁东连接线更是将汽车往来于县城与归阳之间的时间缩短到了半小时之内。

此外，由于归阳镇位于湘江中游北岸，历为水陆要冲，素有“金归阳、银白水之称”。

湘江水位平稳，水运四季通航，归阳码头日泊船80艘，现归阳1000吨级货运码头已列入国家“十二.五”发展规划。

归阳镇具有悠久的历史文化，由于其临湘江，与祁阳、常宁隔江相望，两条省道相携而过，故归阳自汉代以来，外地商人相继入境立行，街上商铺林立，人货云集。

镇区风景秀美，距镇政府不足1平方公里的范围内有“三河六桥、三山六祠、三庙一角”等大小景点25处。

归阳的三河六桥早已闻名天下。

归阳因水而有灵气，境内有白河、清河共同汇入湘江的盛景，与奔放不羁的湘江相比，白河就如同一位小家碧玉，妖娆地穿境而过，在白河上横亘着六座或古朴、或现代的桥，其中最为著名的当属建于清朝同治年间的五孔石拱桥——状元桥。

传说当年桥落成之时，刚好有一位新科状元打此经过，状元桥由此而得名。

归阳先后被列为全国、全省“百强文化镇”、国家建设部小城镇建设试点镇、衡阳市小城镇建设样板镇、祁东县小城镇建设中心镇、湖南省农业技术推广示范镇、国家大型商品粮生产基地。

2.投资的目的与意义

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重。

水上乐园项目如今以前所未有的高速度发展，不仅能吸引境内的游客，众多国外游客也都慕名而来，其带来的旅游消费收入在整个旅游收入中占的比重越来越大。

夏季，大多数人喜欢去海边游玩，并且希望有一定的娱乐设施，水上乐园项目能满足人们的需求，并成为大多数人夏季旅游的首选。

此外，水上乐园项目能刺激消费，带动归阳经济的发展。

目前，归阳镇没有大型娱乐场所。

远远无法满足人们在巨大生活压力和工作压力之下寻找刺激放松身心的需要。

有的景区虽然开发了部分低档次的娱乐设施，但设施的质量普遍较差，服务功能仅限于儿童游玩，十分单一且特色不鲜明，未充分利用地方特色资源，本项目的实施具有深远的意义、宽广的市场空间、良好的自然环境、得天独厚的地理位置，符合归阳镇旅游发展的总体规划。

（四）可行性研究报告编制的依据、原则

1.编制依据

（1）相关法律法规

《中华人民共和国城市规划法》

《中华人民共和国环境保护法》

《中华人民共和国水法》

《中华人民共和国水污染防治办法》

《中华人民共和国土地管理法》

（2）有关标准、规范

《中华人民共和国旅游规划通则》（GB/T18971̶2003）

《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775̶2003）

《旅游资源分类、调查与评定》（GB/18972̶2003）

《风景名胜区规划规范》（GB50298̶1999）

（3）相关规划、计划

《衡阳市土地利用总体规划》

《衡阳市旅游总体规划》

《衡阳市“十二五”发展规划》

《衡阳市国民经济和社会发展“十二五”规划》

《衡阳市“十二五”旅游发展规划》

《衡阳市环境保护“十二五发展规划”》

（4）其他相关材料

《建设项目经济评价方法与参数》第二、三版；

新建项目的有关法规法律及政府文件；

网络及其他公共渠道资料。

2.编制原则

（1）贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求；

（2）归阳镇规划要与上级规划相协调，局部服从整体的原则；

（3）合理利用资源，规划建设经济合理；

（4）优化设计、合理布置、节约用地、节省投资；

（5）优化流程，节省人、财、物；

（6）合理配备公共设施，满足项目建设要求。

二、研究范围

本可行研究报告范围包括祁东县归阳（湘江）水上乐园项目建设的可行性和必要性分析、市场分析、风险分析和效益分析，项目建设目标及内容，项目用地规划及地点选择。

环保、消防、安全卫生等措施的可靠性以及投资估算、技术经济分析等，为业主决策提供可靠、公正、独立、可信的依据。

三、研究结论

（一）研究结论

当前，随着旅游业的不断升温，水上旅游业在旅游产业中的地位日趋明显。

一个文化层次高、服务设施好及地方特色浓郁的水上乐园必将成为衡阳市旅游经济的发展起到非常重要的作用。

祁东县归阳（湘江）水上乐园项目借助祁东经济文化区开发；

依托镇内“三河六桥、三山六词、三庙一角”等大小景观；

建设野营、划船、河鲜餐饮、旅游、水上娱乐、歌舞、垂钓为一体的综合性服务项目。

本项目以建设具有当地特色的水上乐园为目标，在建设生态观光旅游产业基地中，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加值，带动相关行业向产业化的经营目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。

通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的。

（二）存在的问题和建议

1.存在的问题

（1）归阳镇所在的祁东县的旅游经济正处于一个零点起步的状况。

全县大部分景点处于放任自流、无人管理状态。

景区建设开发也处在近乎空白状况，还没有一个景区被评为AA级以上。

据行业人士估计，全县旅游经济收入门票收入接近于零，整个产业占GDP不到0.1%,要来自于酒店的经营收入、旅行社的“逆差”提成和数处农家乐的小餐饮收入。

（2）归阳镇所在的祁东县旅游规划水平较低，景区品质尚待提升，旅游配套设施和配套产业尚未到位,这些因素深深制约旅游业的发展。

2.建议

（1）目标定位要“找准”。

本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，需要结合自身的旅游资源、旅游基础、旅游市场等因素进行综合分析，不能自视过高，也不能无所追求，充分利用当地现有资源，避免重复和浪费。

（2）规划设计要“求特”。

在规划设计上要始终突出特色二字，整合、改造和提升归阳镇内的各种旅游资源，打造出别具一格的水上旅游形象；

同时打造以归阳古街、状元桥等为主要内容的湘江文化旅游。

项目实施过程中注意组织协调，注意资金的合理使用，充分发挥现有资金的最大效益。

（3）宣传包装要“升温”。

现在是眼球经济时代，对于以视觉和感觉为主的旅游，更是如此。

近些年来，全国各地都非常注意地方形象的宣传推介，对景区景点的策划包装尤甚。

需结合水上乐园的开发，由冷到热，由内至外，由景到文，进行全方位、多角度地宣传。

特别是旅游形象广告；

要以点带面地逐步树立，在省市新闻媒体、县城主要出口、衡昆高速出口、衡阳站场码头、南岳桂林等风景区内，有针对性地设立一些宣传广告。

第二章项目建设的可行性和必要性

一、项目建设的可行性

尽管归阳镇旅游存在的问题很多，面临的困难很多，但在一个合适的定位和可行的目标前提下，发掘内在潜力，加大工作力度，便可推动归阳镇旅游的破冰起航、后发赶超。

归阳镇旅游的潜力主要有：

1）景点有潜力。

祁东的旅游资源相对于桂林、张家界等知名旅游胜地，可能是有明显差距，但放在大湘南，放在周边县市区这样一个小范围的版图上，其旅游景点还是有着一定的竞争力和吸引力。

归阳镇的状元桥、古街道等都是一些人无我有、人有我特、人特我优的东西。

建成水上乐园后更能吸引一家老小集体游玩。

2）市场有潜力。

旅游业的发展对市场的依赖非常大，像张家界、丽江、桂林等地的市场可以放大到全球，南岳、莽山等地的市场侧重于广东和港澳，对于祁东县归阳镇这样的旅游景点，市场主要来自于短线游。

周边衡阳、永州、邵阳三市总人口近两千万，其中城市人口就达两百多万，祁东离三市市区都不足100公里，正处于短线游、休闲游、双休日游的最佳半径之内。

而在这一半径内，除了南岳外并无特别突出的旅游胜地，旅游市场仍处在一个不饱和的状态。

再放远一点，长沙、省内及两广也是祁东旅游的目标市场。

3）环境有潜力。

祁东正处于一个经济加速发展的时期，各项产业发展较快，基础设施不断完善，交通、住宿、饮食、物流、信息服务等全面提升，势必对旅游经济产生一定的推动作用。

特别是作为未来的矿业大县，祁东的知名度和影响力也将进一步提升，对旅游的拉动、人口的流动、市场的开拓，都会产生积极的影响。

4）文化有潜力。

祁东文化底蕴深厚，更有在全国独树一帜的地方文化，祁东渔鼓、祁剧等文化产品必将为旅游注入丰富的内涵，打上鲜明的文化烙印。

祁东人才辈出，外地祁东籍成功人士较多，也将会对祁东旅游的发展提供深厚的人才资源、智力支持和政策空间，带来一定的宣传效应和公众口碑。

二、项目建设的必要性

随着生活水平的不断提高，人们越来越追求健康的休闲生活方式，到有优美的自然环境中去，赏山玩水，呼吸新鲜空气，舒缓因工作、生活给现代人带来的压力，放松心情，充分享受大自然给人们带来的清爽美好感受，休闲旅游业也因此迅速发展。

湖南省祁东县归阳镇自然风景神奇秀丽，人文景观绚丽多彩,其旅游资源在衡阳及至于湘南各县市区中居中游偏上的位置，山水灵秀，古迹众多。

祁东旅游市场主要来自于短线游，周边衡阳、永州、邵阳三市总人口近两千万，其中城市人口达两百多万，祁东离三市市区都不足100公里，正处于短线游、休闲游、双休日游的最佳半径之内。

此外，长沙、省内及两广也是祁东旅游的潜在市场。

祁东位于湘桂走廊，又紧临京珠、京广南北通道，南来北往、东进西去的游客也有可能被吸引过来，还可以借助桂林、南岳实行旅游打捆和旅游合作，分享部分游客。

再加上祁东县人口近百万，自身的市场需求也是巨大的。

旅游产业是当代经济发展的朝阳企业，也是一个地方的形象名片、文化载体，是增强地方吸引力、美誉度和居民幸福感的重要因素。

无论从经济增长考虑，还是从地方形象、文化生活和市场需求出发，发展旅游都是任何一个地方的必经之路。

近年来，衡阳的旅游业备受重视，衡阳旅游产业将对接大湘南旅游规划，围绕打造“大南岳旅游经济圈”，把衡阳建成具有国际影响力的旅游目的地城市。

经湖南省旅游局组织的考察团在衡阳的就地考察确定，衡阳市被划为《大湘南区域旅游发展规划》中唯一一个区域中心。

《湘江旅游带发展规划》更是提出 

“1135”旅游空间布局，着力打造湘江旅游发展轴，构建旅游休闲集聚带；

努力将长沙市打造成湘江旅游中心城市；

形成上段（衡永段）、中段（长株潭段）、下段（岳阳段）的分段旅游格局；

将永州市、衡阳市、湘潭市、株洲市、岳阳市建成湘江旅游重点节点城市。

其中，《湘江旅游带重要节点8大古镇旅游概念性规划》立足湘江旅游带开发，基于旅游城镇建设的要求，对湘江干流沿岸的潇湘古镇、浯溪小镇、归阳古镇、萱洲古镇、朱亭古镇、易俗河古镇、乔口古镇以及樟树古镇等八个重要旅游节点的开发建设进行了总体概念性规划，对八个古镇进行了明确的功能定位，突出古镇风格的差异，体现古镇的文化特色，规划形成“一镇一品”的湘江古镇旅游发展格局，充分发挥古镇在湘江旅游带中的重要节点作用。

通过对向项目的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势的充分论证，可以确定祁东县归阳水上乐园项目建设的必要性。

（一）推动资源型城市经济转型的需要

祁东县祁东物产富饶，已探明和开采的金属、非金属矿有铁、铅、锌、锑、汞、煤、大理石、石灰石、矿泉水等30余种，其中铁蕴藏量探明在15亿吨以上，品位28—30%。

铅锌开采已有300多年的历史，清水塘铅锌是湖南几家大型铅锌矿之一。

水能蕴藏量164.2万兆瓦，归阳中型水电站正在筹建中。

主要大宗农副产品有粮食、黄花菜、席草、槟榔芋、大辣椒、生姜、圆忽和湘莲等。

上规模的工业品有钢铁、铜套、炸药、草席、家具等。

祁东民营活跃，通过坚持不懈地实施“民营富县”战略，大力扶持民营工业。

祁东民营经济迅速发展，总量大增，市场繁荣，骨干企业日益壮大，成为县域经济的主导力量。

但祁东县旅游经济薄弱，推动祁东旅游产业的发展，是推进实施《大湘南区域旅游发展规划》，实现经济转型以及产业结构的优化升级，促进祁东县经济更好更快发展的需要。

同时，旅游配套设施建设，利用其辐射、渗透作用，促进我县经济发展观念的进一步转变，提升经营城市的理念，引导我县经济走新型产业化道路，大力提升和改造传统产业，优化产业结构，实现经济增长方式的转变。

（二）促进区域经济协调发展的需要

归阳镇工业园东起七碗排灌站、游木村，西至白河，南连湘江，北抵西塘村，规划面积4.3平方公里。

工业区位于衡枣高速公路祁东出口处，距湘江归阳码头仅几百米。

祁东周边衡阳、永州、邵阳三市总人口近两千万，其中城市人口就达两百多万，祁东离三市市区都不足100公里，正处于短线游、休闲游、双休日游的最佳半径之内。

祁东县归阳水上乐园的建设，在促进祁东经济社会发展的同时，对实现产业结构的合理调整与互补、区域经济的整合、资源的优化配置以及加速区域经济的协调发展，建设和谐祁东具有重要意义。

（三）推动民营经济健康发展的需要

随着国有企业的改制，经济结构的战略调整，民营经济异军突起，祁东民营经济迅速发展，已成为我县经济发展的中流砥柱。

民营经济的快速发展促进了全市经济发展水平及社会的稳定。

当前，我县民营企业已形成由企业家引导的良性发展的优化产业结构的现代企业。

祁东县归阳水上乐园的建设将引导民营企业转变观念，以法律、政策规范民营企业的健康发展。

（四）资源丰富、商机万千

祁东物产富饶，已探明和开采的金属、非金属矿有铁、铅、锌、锑、汞、煤、大理石、石灰石、矿泉水等30余种，其中铁蕴藏量探明在15亿吨以上，品位28—30%。

丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的辐射作用下为水上乐园项目建设提供了必要性。

近几年，祁东县以加快民营经济为接续产业的经济结构调整，制定相关政策扶植发展民营经济，实现跨越式发展，为商家发展提供了良好的机遇。

水上乐园项目中包含餐饮、娱乐等众多商家，该项目符合祁东县产业发展战略，符合资源型城市可持续发展战略，为祁东县的发展，探索了一条可持续发展的道路。

（五）区域发展战略与政策的支持

衡阳市人民政府于2006年提出创建中国优秀旅游城市，并颁布《关于加快旅游业发展的意见》，提出要与社会主义新农村建设相结合，统一规划，注重风格，强化旅游功能。

推动“旅游名乡镇”，“旅游名村”建设，对古村、古镇、古民居要严格保护，“旅游名乡镇”、“旅游名村”的建设。

对旅游业提供资金、政策方面的有力支持。

第三章拟建项目市场分析

一、市场现状

（一）归阳镇旅游项目开发现状

归阳县位于祁东县东南部，距县城33公里，面积76.5平方公里，人口3.9万。

镇政府驻归阳街，辖一、二、三3个居委会和44个村委会。

素有“金归阳”之称的归阳镇，镇内有“三河六桥、三山六祠、三庙一角”等自然人文景观20余处。

其中最为出名的为状元桥，被定为省级文物重点保护单位。

状元桥始建年代无可考，重建于清初，桥为五孔石拱桥，桥楼上盖着青瓦。

状元桥附近是连绵两岸的青瓦白墙的吊脚楼。

归阳镇境内的衡枣高速公路上曾发现迄今为止湘南地区最高规模最高等级的古墓群。

古墓规模宏大墓葬的建筑材料特别考究，随葬品的数量和等级均十分少见。

此外，始建于清道光年的赵家祠堂，也极具特色，有大门、正殿、戏台、走马楼、厢房共20多间屋宇，设有天井、天池、回廊，祠堂正殿雄伟，属台梁式与穿斗式相结合的古建筑结构。

（二）归阳镇旅游市场现状

归阳镇的旅游现状非常不容乐观，虽然人文景点景观较多，但绝大部分处于放任自流、无人管理的状态。

进入归阳镇旅游的外来人口，一般是通过工作联系、走亲访友的形式，没有给当地经济镇长和市场消费带来积极的影响。

归阳镇旅游配套设施和配糖产业不够完善，特别是交通设施、旅游服务严重落后，“行路难、食宿难、游乐难”深深制约着旅游业的发展。

（三）市场定位

没有哪一种产品能同时满足不同市场消费者的需求，分析旅游资源特点成为开发旅游产品和定位旅游市场的基本前提和重要环节。

根据本地旅游资源特点，按照市场发展需求，准确定位旅游市场，开发适销对路的旅游产品，已经成为当前旅游营销体系中的成熟模式。

祁东旅游的定位为：

大湘南的休闲地、湘桂线上的好山水、海内外的黄花之乡。

这个定位，一是把市场主要放在湘南衡水邵郴等城市、湘桂走廊（含两广）和海内外游客三个层面上，以湘南及省内的短线游为主，兼顾两广游客及海内外游客的长线游；

二是把功能主要落脚在休闲游、山水游和黄花等特色旅游上，根据所服务的市场，提升景点档次，突出旅游个性，优化旅游服务，实现祁东旅游的提质换面。

（四）项目特色

项目以镇政府为中心，在1平方公里的范围内有“三河六桥、三山六词、三庙一角”等大小景点25处，重点整合归阳状元桥、湘江河、老街等景点，打造沿湘江河风景带，打造归阳一日游。

旨在让游客体现民风民俗、农家小院生活的同时能在现代化的水上乐园放松嬉戏。

水上乐园包括避暑山庄、度假别墅和桑拿洗浴休闲中心，此外还规划设置有野营、划船、河鲜餐饮、旅游、水上娱乐、歌舞、垂钓等娱乐项目。

水上乐园的目标游客为城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体、政府和企业公务与商务旅游群体、青年学生旅游消费群体和高收入家庭避暑休闲消费群体。

二、市场分析

（一）背景分析

2013年，衡阳市全年接待国内外游客3873万人次，实现旅游综合收入221.2亿元，同比分别增长22.1％和25.5％，旅游总收入已占全市GDP的10％，创历史新高。

衡阳旅游产业发展快，增长幅度居全省前列；

有重要项目作支撑，后劲足；

旅游创建工程扎实，旅游节庆活动效果好，旅游品牌凸显，对全省旅游业贡献大；

在全省旅游产业中具有越来越重要的地位。

祁东县作为衡阳市旅游资源较为丰富的地区，旅游业发展势头更为猛烈。

其地处衡阳市西南部，湘江中游北岸，东抵衡阳，西接永州，临近沿海，紧靠两广，素有“湘桂咽喉”之称。

北往长沙，南下广州，西到桂林，都不到3个小时车程，从县境东部湘江河道可直达长江，水陆交通极为便捷。

从近几年数据来看，祁东县旅游市场发展迅速，游客人数和旅游人数和旅游收入保持较快增长；

从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主。

（二）环境分析

归阳镇位于祁东县东南的湘江中游北岸，地处白河入湘江的汇合口，距县城33公里。

湘江为长江的支流，是湖南省最大河流，自祁东县归阳镇清塘入境，依此流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，从衡东和平村出境进入衡南县。

湘江位于衡阳境内的部分具有丘陵地区河流的特性，河谷开阔，河床多为卵石、礁石，滩多水浅，水质洁净，非常适合广大游人特别是初学游泳者活动。

归阳镇本身为一风景秀丽、文化底蕴深厚的古镇，在归阳镇建水上乐园项目可实现古城——海滨一条龙旅游业。

（三）行业分析

归阳镇水上乐园建设竞争对象少，有利开发项目多，根据祁东县人均收入情况，及旅游业带来的效益，“水上乐园”项目值得投资建设，投资金额在350万以内。

祁东县旅游呈增长趋势，但是也存在些许问题。

经营管理水平低下，缺乏宣传力度，旅游业人才匮乏等，这些问题需与祁东县政府协商解决。

（四）项目市场状况分析

目前祁东县旅游的主体方式是观光旅游，而可供有人参与的娱乐活动非常少，整个观光过程缺乏知识性和趣味性。

集游乐、休闲、运动、观光为一体的水上乐园技能满足当地人旅游的需要，还能刺激消费，带来游客，带动祁东县的发展。

因此，水上乐园项目的开发和实施对于祁东县的发展是有一定意义的。

南方的夏季，炎热天气总是特别长，普通的室内游泳池已难以满足人们的亲水需求。

在水上乐园消暑逐渐成为南方人避暑的趋势。

很多地方的水上游乐场所就是在这种需求中发展起来的。

此外，现在家庭愈发关注孩子生活的丰富性，相对于风格单一的游泳馆，水上乐园更能在充实家庭生活的同时增进家庭和睦。

学生是水上乐园的消费大军，我国的在校青少年学生不仅数量大，且绝大部分愿意出游，并且大多数学生喜欢水上旅游项目。

祁东县归阳水上乐园项目不仅能满足家庭集体旅游的需求，还特意引进避暑山庄、休闲别墅和洗浴中心，为中高收入人群的休闲放松提供了选择。

第四章项目选址

一、地理位置

水上乐园的建设地选择在祁东县归阳镇，位于祁东县东南部，是祁东县第三大镇，地理位置为东经112°

，区域气候为亚热带季风性湿润气候区。

其1月平均温普遍在0℃以上，7月平均温一般为25℃左右，冬夏风向有明显变化，年降水量一般在1000毫米以上，主要集中在夏季。

气候特点为夏季